マスタービューレジデンス　Part2

＞248、249
＞適格かどうかの問題は、私の経験からは実際あまり関係ないでしょう。

そう。
適格か不的確はあまり問題ではなく、既出だが既存不的確を
知りながら、以降の契約者に告知せず隠して販売を続けた事の
方が問題だろう。
そういう会社の方針が反発を買い、欠陥物件などと言われる事への
反論は？

失礼
＞248、250
の間違い。

どうやら23年までに再開発事業は完成するみたいですね。
予想してたような煙突が建つわけではなく、屋上は空中庭園、内部空間は4000㎡のオープンスペースになるみたいです。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/torikumi/sumai/oohashi1...
http://www.meguroku.com/column/20050510/

246前で途切れてる緑道（目黒区側）も整備されるみたいですね。

あの、この板に繰り返し出てくる
自分も一応プロですがっていう台詞を騙る方にお聞きしたいのですが、

>中古物件の大半は不適格ですが

これを数字をもって証明することは可能ですか？
どの条項に違反しているものが、何棟くらいずつあるのか、教えてください。

小さい工務店が立てる戸建てなんかは、
特に容積率オーバーとか、昔は沢山あったと思うけど、
大手マンション・デベが立てたものが、（竣工後の規制変更がったとしても）
既存不適格になってる物件が、実際どれくらいあるのでしょうか？

更に、ここを検討対象にするような人が考えるような、
そこそこいいマンションで、築年も例えば15年以内くらいのものだったら、どうなんでしょうか？

今回のような大変な急傾斜地物件以外で、どんな不適格物件があるのでしょうか？

わかっているだけで、昨年条例改正時点で世田谷区内で17棟あります。
それ以外にも多数あると思いますが、81年以前に建てられたものは、
耐震基準から殆どの物件は不適格です。

>>255
あのさー、耐震基準の不適格って、立て替えの際に何の不利益も及ぼさないよね。
ここで問題になっている不適格というのは、容積率や高さ制限の変更などによって、
立て替える場合に床面積が著しく減少してしまうような物件のことなんですが。
それのどこが、「大半」なんでしょうか？

>>255,256
建替えというのが、50年後として、世田谷条例なるものがその頃存続しうるものでしょうか。
専門家の方教えてください。
マンションの地下の「居室」以外は、今の基準法でどこまで「容積制限」の対象に含めるのでしたっけ？
ここで、条例がの不適格によって将来建てられなくなる「床面積」って、何平米くらいの
ボリュームなんでしょう。

言い忘れました。今回の「既存不適格」は買って住んでいる期間には
何も支障はないけれど、耐震の既存不適格は住んでいる間に、大地震が
きたら命に係わる問題かもしれません。（どこまで不安全かは診断して
みないとわからないそうです。）
マンションの耐震補強は今後改善義務など強制化される方向にあるのは
東京直下型地震の30年確率が７０％ということからも明らかです。
一方、容積にカウントしない床面積は、過去にも増加傾向にあり、廊下・階段等の
共用部はいつのまにか、容積制限からはずされました。
流れとして築年数の古いマンションの建替え促進のために今後も容積緩和の
方向に流れるのではないでしょうか。

254です

築30年近い81年以前築のマンションと、
竣工すらしてない当マンションを比較することはほとんど無意味ですね。

世田谷に、同じ傾斜地の容積率基準不適格が17件ですか、、、、、
まぁ、世田谷区内のマンション数全体から考えれば、とても
少ない数字だと思いますね。（2003年時で1900棟というデータが
webにありました。これだと1%未満です。今だともっと低いのでしょう）

結論としては、

やはり、（このマンション購入を考えるような方にとっての）
購買対象となるマンションの中で、既存不適格はかなり少数で
稀であるという認識の方が正しいと思います。

故に既存不適格をあまり気にすることはない、というのは、
いいアドバイスとは思いません。

うーん、何なんでしょ、このサイト。
大きな減点要素を抱えてるのは確かだけど
何だか必要以上にケチつけたがる方がチラホラ見えるね。
粗悪なものを高掴みさせられたのなら、叩かれると気に障るもんだが
ここはパッとしない地価の安い郊外である上
物件のスペック、そしてご存知の問題もあり
それらに見合った低価格で無理なく手に入れてる人ばかりでしょう。
妙に後ろ向きなレス群に興味持つ購入者はあまり居ない。
他者がへこむ姿を見て愉しみたい方々は、相応の物件
（ステイタス感じられる価格や区や仕様であったのに、蓋を開けてビックリ）
のトピックでも探して移った方が満足できる。

広尾ガーデンフォレストも渋谷区の条例改正（予定）では容積率オーバー。
しかし、渋谷区は1回の建替えを認めている。要は、世田谷との違いはその
特例があるかどうかの点だけ。そんなもの今後50年間の間にどうなるか
なんてだれにもわからないのでは。この議論、まったく意味ないね。
私は個人的には、耐震基準を満たしていない建物に住む方がいやだな。
条例なんて、レベルの低い市議で決まっていくもので、ちょっとした陳情
で変わっていくんじゃないかな。これから何十年の間に。

住まいを現時点での条例に沿って建替えという点のみで
ああだこうだって言うのって、何だか余裕のない人たちの
意見で貧乏くさいな。間取りとか、共有部の導線とか、デザインとか
管理体制とか、住まいにはもっと生活を充実させる重要な点があるのに。
何だか貧しい議論ですね。

ここ、販売停止しているんでしょう？　手に入らないもの検討しても仕方ない。
ＨＰも閉じちゃった。

疑問があれば「それ、野村にきいてみよう♪」って話です。

既存不適格のこと。

パソコンとインターネット使えるんだから、自分で
調べてください。

わかっていて口にだす、新たな荒らしかな。

そうでないなら、既存不適格について調べてわかったら、
このスレッドの前のほうを全部読んでください。既存
不適格のことしか書いてないからすぐわかる。

新たな情報がないなら、もう書かないでくださいね。　>274
ここは、購入を検討するためのスレッドなので。

この建物は、違法建築では有りません。入居もしていないのにもう１００年先の全面建替えの話は気が遠くなります。それよりも防犯や防災、特に地震や火災に強いか弱いかと言う所を問題にしたほうがよいのでは。

既存不適格と違法建築は全く違う。
何回もでてるけど既存不適格は大した問題ではない。販売時に既存不適格に変わった事を言わなかった鹿島の姿勢が問題。甘くみていたのか、企業の危機管理の欠如としか言えない。
鹿島は建設業界のトップである事は認める。建築物には格段の信頼性があり、鹿島の建築物と言うだけでプレミアムが付く。 ただマンションの販売は経験不足か三井、野村に比べ劣る。鹿島がこれからもマンション販売に関わっていくのであれば、スタッフの充実と再教育だろう。
今回の問題はだれが責任をとるのか。
ここは鹿島が総力を上げて作った物件だし、それはほぼ完成されたものを見れば十分わかる。
ミスをしたが、これからのアフターケアで信頼性を取り戻して欲しい。
あと 崖地であることをとやかく言う人がいるが…大半が荒らしだろう。
ここは何十年も重量級の住宅が何棟も建っていた場所だし、この様な場所に公共物を建ててきた鹿島にとってはお手のもの。安全性については十分練られているはず。

No.278 さんのコメントに同感です。条例が変われば、京都の様に町全体が既存不適格になってしまいます。建物の評価は変わりませんむしろ建設資材の値上がりによって建設コストが上がり同じ価格では買えないと思います。

279さんは契約済みの人か、売り手サイドかな。
建設資材はまだ安い時期に一括発注して購入した筈だし、「建設資材高騰により」価格を上げるというのはつじつまが合わない。プラス、既存不適格だと、その分のリスクも価格に反映しなければならない。契約済みの方々は割引で納得したのだろうが、以前の価格でも十分に高い価格だった（東棟は割安感があったが）。

278
ここは何十年も重量級の住宅が何棟も建っていた場所だし

上記の意見には疑問を感じる。訓練所だったわけで、重量級の住宅が何棟も建っていたわけではない。それに、ここの急斜面にポールを打ち込んで（しかも川沿いの湿地帯にですよ）、建設するのは初めてでしょ。阪神大震災なみの地震がきた時に、どれだけもつかは、普通の高台の上にあるマンションよりもリスクが大きいのは確か。

池尻大橋の駅周辺って臭い。

目黒川だろ。残り半分ももうすぐ暗渠（ふた）になるよ。

もう直ぐお花見の時期ですね。
暖かくなったら、緑道の散策が楽しみです。

http://homepage2.nifty.com/glos_pana/46kitazawagawa.html
http://sasazuka.blog.ocn.ne.jp/nakano/2007/11/post_47a9.html

>>283
そうですね、大橋再開発の18プランのNo12。
緑道も良くなるな〜　　目黒区の所はまだ整備されてなかったからな。

>>281
古い地図を見てみなさい。ここは公務員池尻宿舎が何棟も建っていた場所ですよ。

以前も出てたけど、これの Plan 12だね
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/torikumi/sumai/oohashi1...

桜は目黒川沿いも綺麗だけど、北沢川緑道を駅の反対側に行くといい所が沢山ありますよ。
http://members.jcom.home.ne.jp/nobish/kitazawa.html

小川はこれで浄化してるみたいです。
http://www.suiki.co.jp/hensen/85_95/95_1.htm
かなり大掛かりなので驚きました。

急斜面側のタラップ階段を登ると碑がありますがここはどこが管理しているのですか。
ご存知の方は教えてください。

やっぱり急斜面が地震のときに怖いね。
目黒川沿いだし。
あと、やっぱりせいぜい坪300万まででしょ。
いい部屋で。平均は270万程度が妥当と思う。

子供がさわってもいいように、大腸菌ゼロ、無臭のオゾン処理水を緑道の川に流してるのか 贅沢だな〜

この周辺は、代官山、南平台,松涛と高級住宅街にも近く渋谷再開発も計画にあり、東京とは思えない静かな環境、近くには、大学病院や教育施設もありここにマンションかできたのが不思議なくらいだと思います。販売にあたっていろいろ問題も有るようですがさすが鹿島だと思います。

まあデベは そう言う広告が好きだからね。 あまり誉めすぎると、安く買い叩きたい人の荒らしが入る。まあ 良い物件であると皆わかってることだし。程ほどにしておきましょう。

私は、鹿島の立場て゛考えると週間ダイヤモンドで高い評価をもらってそれを宣伝し、条例の件は言えなかったのではないか?

まともに物件を見ていない人の意見が多いような・・・。
私は中を見ましたが（購入者ではありません）、他の都心物件と比較しても
かなり良かったですよ。エレベーター降りた所からの内廊下のデザインや照明の
使い方、西側の光を取り込んだ場所や、間取りの作り方や建具のレベルなど。
全体的にもエントランスから玄関までのアプローチとか、湾岸物件などで見られる
くどい様なデザインでなく、シンプルにまとめているところも。

明らかに不適切な場合、第三者の情報開示請求で、投稿者が特定できます。
あまりひどい荒らしの場合、例外にもれず、管理者と連携ししかるべき手段を
とるべきです。荒らしているだけの書き込みは非常に不愉快です。

私は、MRは見に行きましたが、行った時期がかなり遅かったので
希望にあう部屋はすでに売れており、買わなかったのですが、

確かに

>良い物件であると皆わかってることだし

の行は強引というか自分勝手な気がしますね（汗）

よい物件というのが、わかりにくいし（内装のグレードは高いけど）
何より皆って誰よ？！と普通は思いますよね。なんで皆のことをあなたが
勝手に代弁してるのよ？っていう。

買った人が全員いい物件と思っているかというと、
まぁ多数の人がそうなんだろうけど、中には、例のことが
発覚してからは、「仕方ない」と思って買うことになってしまった
方もいるだろうし、まぁまぁの物件だけど安いから買うという人も
いるかもしれないし、

買ってない人（検討中の人も含め）の中には、あまりいい物件でも
ないと主人はいても不思議じゃない。

ですから、

>良い物件であると皆わかってることだし

というのは、やや勇み足かと（汗）

ってこれは荒らしじゃないよね（大汗）

↑ わかりにくいっす

既存適格云々以前に、あの外観、イマイチ。

目白プレイスも、なんだかなあ。都営？
鹿島には意匠設計ムリだろ。

ある意味、中身でも目立っちゃったよね、この物件。

俺は、MR見に行ったときのあの大仰な紹介ビデオと
THE HOUSE OF JAPANといううたい文句で大いにひいたけどね。

地味好き、人知れずいい物件好きが好むタイプの物件じゃ
ないんじゃないの？ここは。

みなさん適当なことばかり言ってますね。
デザインは本当に個人の好みで、流れは、建築、インテリアの歴史的に、クラシック→アールヌーボー、アールデコ→モダンといった流れになっています。
マスターはモダンデザインを取り入れ、クールでシャープな建物になっていると思います。
シンプルisベストですね。　バブルの頃はドムスとかの派手なものが好まれていましたが、今見るといかにも成金趣味と見えます。　若い人にはシンプルだけど実際は良く作られている物件のほうが好まれる様な。
　実際にマスタービューを見ると写真でみるのとは違い、迫力に圧倒されます。　これで外見を豪華にしてたら、いかにも嫌味っぽく見えるか。　
50代以下の人には好感がもたれるデザインだと思います。　　正面ゲートから実物をみてください。南ゲートから見るのとかなり違いますよ。

もう一枚。

デザインの好み個人の問題としながら、
何故か世代で勝手に好みを分類してますね。
個人じゃないんですか？

よくわかりませんよ。

国土地理院の地形図でここを見ると、やっぱり強烈な
崖マークがついてますね。

さらに驚いたのは、決して崖の上も、海抜が高くないということです。
ま、目黒川沿いだから、分かると言えば分かるけれども、
世田谷区でも結構低地の方です。

気になる方いたら、大きな書店で、１万分の１の地形図を
お買いになったらいいと思います。

本当は物件買う前に調べることなんでしょうけどね。

ここの書き込み、まだ執念深く批判的な意見を書き続けている人が
いますね。ここまできたら、ストーカーと同じで気味悪いくらいです。
何が目的なんですかね。もっと、物件の中身についての詳細を書き込んで
欲しいのに。

また崖の話しか・・現地に行ってよく見てください。
崖の近くは庭園になっています。　建物は崖から大分離れていますよ。
目黒川に対しても目黒区、世田谷区は対策をしてきています。
川は世田谷区内は地下に入れられ、上は人工の小川が流れる緑道になっています。
緑も多く環境はいいです。

建物は、ぜんぜん低地にはないよ。駒場から陸続きでむしろ高い場所にあるよ。
結構、いい加減ないけんだな。（地元に40年いる者です）
何の為に、崖、崖って言い続けるのかな。
もうその話は飽き飽きだよ。

たぶん、同じ者だよ。崖やデザインの批判を言い続けているのは。

何か崖やデザインに問題があるのですか?
現地を見てからコメントして下さい。
それよりも教育環境、医療環境、治安も抜群とこの様な場所は他にありません。

目黒川同様、２４６も首都高も地下に埋めたら、環境も抜群なのにね。

東京知ったかぶりの記事の中で、この様なことが書いております。

なおこの空地は私が金持ちだったら垂涎の地だったが、平成１８年１０月にフラッと行って
みたら、白い工事用パネルで囲まれていた。鹿島建設と三菱地所がマンション、いや２３区中
最高の立地だから、オクションか、の工事中だ。前の空地はマンション用の駐車場に整備され
ている。馬神碑は囲いの中で確認出来なかったが、忠魂碑はそのまま残されている。

鹿島さんは、歴史や史跡を大切にしているのですね。

既存不適格をひた隠しにして売り抜いたことのエクスキューズにはならないね。残念、鹿島さん。

なんだか、鹿島に恨みがあるんだろうね。
物件自体は結構いいよ。鹿島の人間ではありませんから。

320

低地とは書いていません。
海抜が「高くない」と書いてるんですよ。

崖の下は、海抜20m台、上でも30m台前半です。
世田谷の平均より低いイメージです。
台地と言っても、そこが高いわけでなく、南西
側が低いから、相対的に台地になっているのです。

区内でよい宅地と言われるところは、大体
45m前後です。（勿論例外もあります。）

沢、谷など水を連想させる地名でも、35m以上の
ところが大層ですが、池尻の場合は名は体を現すという
感じですね。

玉川べりよりずっと高いので、特に心配ないですよ。

是非一度詳細な地形図をご覧下さい。

そう熱くならないで。

駒場の東大で、35Mから40Mくらい。
緑道付近は、世田谷区で、多摩川の脇を
除くと、おそらく最も低い場所です。
約20M。

このマンションが建ってるところは、約30M。
駒場方向に向かって、やや高くなっていきます。
高台とは言えません。

ちなみに
世田谷区内で最高地点は、砧の給水所、
ついで駒沢の給水棟（正確には弦巻）です。

昨今のひどい台風の時は川が氾濫するのではなく、下水道の処理能力を超えた雨水のため
道路/家屋が浸水するから、海抜が世田谷最低でも一概に水害に弱いとは言えないでしょう。

こないだの台風でうちの最寄駅は浸水した。すぐそばの神田川は氾濫しなかったのにね。
次の日、駅前の壊れたＣＤ機入れ替えるのに、大騒ぎしてた。

池尻は世田谷の東部に位置していて区内では海に一番近いわけで、それより内陸に当たる区内の他地点より標高が低いのは当たり前。その比較は意味がないでしょう。
周りの地形と比べて相対的に高台なわけで、砧や駒沢と比べられても(笑)

煽りに反応するようで恥ずかしいですが、
あの場所が高台なのは間違いない。

郊外〜田舎へ行けば行くほど標高が高くなるのはあたりまえ（笑）
都心近郊の差は微々たるもの。　あまり神経質になる必要はないんじゃないかな。

まぁ、東のゼロメートル地帯よりまし、
湾岸の埋立地よりまし、
と考えればいいんじゃないでしょうか！

ポジティブ・シンキング！
え？Sinking?

値段は当時でも高い印象はありましたが、
セキュリティも充実していて、悪くないと思いました。

いまだと、相当高く見えてしまいますね。
もうこんな値段で売り出されることはないでしょうね、
多少建材が値上がりしても。

HPは閉鎖のようですが、キャンセル物件はどうやったら
買えるのでしょうか？

4月から残りが再販になるのでは。　残りが15戸くらいという人もいれば、それ以下、以上という人もいます。　完成された物件を見ればそこそこに売れていくでしょう。
　これと同じ頃販売になった、南平台の方はどうなったのかな？　最後に見たスレでは少し残っているようなこと書いてあったけど。　ここから2キロメートルも離れてないのに、坪1000万だったかな。ここの倍以上。　検討もしたけど、建造物、自然環境、安全性は断然マスターのほうが良かった。　まあ地位だけで倍払う人もいるし人それぞれですね。

南平台に倍の価値ってなんだろうね。
仕事でちょくちょく通るけど、別段魅力無いけど。
渋谷の繁華街まで徒歩で行けるのが価値？　へえ。

広尾の借地権付きも、坪800〜1000万だったかな。　50年後には返却で無価値になるのに。
既存不適合の問題どころではではないと思うのだけど、承知して買うのだから問題ない。　こことかも検討したけど、借地権で断念。　でも買う人いるんだね。

335さんは購入者ですね。南平台と比べても。。。池尻なのに。
でも、南平台の２倍は付け過ぎ。よっぽど余裕のある人しか買わないよ。

ここは余裕のある人でも、普通は躊躇する、既存不適格、崖、川沿い、現在の相場。

そう池尻はあまり知らなかったのですが、行って見るといいとこですよ。
特にここは高速から離れてるし、閑静で環境はいい。緑が多いしね。
　碑文谷の高級住宅街ですが、ここも気に入っています。　
ここも聞くと、２〜３年前からかなりよくなってきているみたいです。　ヒューズコートや緑道の整備等で。これからも良くなるみたいですね。
あと車通勤には、渋滞の246を使わずに、空いている淡島通りを使えるのがメリットかな。
崖は心配ないでしょう。　前にも誰か言ってましたが、ここは何十年も前から公務員宿舎が建っていたところだし、崖付近は庭になっていて、建物から離れています。

＞碑文谷の高級住宅街ですが

いまどきこんな言い方誰もしないよ。
碑文谷なんて、古いだけで、別にいい場所じゃないよ。
あ、ダイエーがご自慢か。あそこは便利だね。

緑道は、川の暗渠化の裏返し。
緑道が環境いいなんて思うのは、30台の女性くらいでしょ。
昔からの低地・湿地だったことを物語る何よりの証拠です。

昔の地図なり、航空写真見ましたか？

官舎とは、建物の規模と重量が全く違います。
また、官舎の建っていた間に、大きな地震はありませんでした。

池尻のイメージは、駅前は、とにかくうるさく、暗い感じ。
でも、おしゃれな店もあり、便利なイメージ。

実際歩いてみると、低地の部分は、結構ごちゃごちゃしていますね。
以外に店も少なく、ちょっと地味でやや不便な感じ。
建物の高さ規定がすごく中途半端ですよね。都会じゃないけど、
まだ渋谷からの喧騒とういうか、猥雑さを引きずってて、
僕的には、いまいち落ちつかない。

北の駒場方面、あるいは246渡った世田谷公園方面の方が
明るく、暮らしやすい感じですね。

でもそうすると、値段も全然違うし、ま、ここは内装とか
セキュリティとかいいので、自分にはとりあえず十分かなと。

仕事忙しくて、近所付き合いはする気ないし、仕事帰りに寄るコンビニさえ
開いてれば、まOK。

三宿近いのがいいね。
クラブで踊って、酒飲んで、
相当酔っ払っても、なんとか
歩いてかれそう

Yo!Bro!

崖の話ばかり、アホらしい。
購入検討中ですが、他に建物の共有スペース、占有スペース、
管理体制などの情報あれば教えてください。
本来、そういう情報共有のための書き込みでは？

なんか文章の感じから、批判的な書き込みって同じヤツのように
感じているのはオレだけかな？
結局、池尻を批判しているのも崖、崖って言っているのも同じヤツでは？
なんか他に話題ってないのかな？結構この物件興味あるんだけど、情報が
少ない。同じヤツの書き込みだと内容も狭いね。
誰かもっと違う情報チョーダイ！

まじすか！

まさに今、俺、三宿から帰ってきましたYo!
FRIDAY NIGHT!!!

吉牛24時間復活サンクスでーす！
入居楽しみ

ガッデームッ！

崖とか、
川沿いとか、
キゾンフテキカクとか、
ホント、うぜぇ

変えないボンビー人はだまっとけ

皆さん、ボエムとか行きます？
料理が今ひとつな感じしません？

雰囲気楽しむ場所か、、、、、

ボエムに味や雰囲気を求めても・・。
ただのカジュアルレストランですよ。
むか〜し昔、どうでもいい合コンや集まりにゼストやココが使われました。