グランドメゾン目白新坂

文京区では傾斜地に建つマンションは珍しくないね。

ここは比較的眺望が開けていて緑も濃い、良い物件だと思う。

まあ、手が出せる価格かどうかは別問題として、だが。

>>521 匿名さん
崖地のマンションは平均地盤面や地階の判定が難しくて、建築確認を争うような事件になるとそれらが争点になることが多いですね。

南側に残りの土地があるので、眺望は近い将来分からないようですよ。

南側の残りの土地
積水はどうするつもりと言ってますか？

提供公園みたいです。樹木が残るかは別問題ですね。

このマンションが出来上がれば 目白坂 目白新坂南面がゆっくり 穏やかに なりそうでですね。

提供公園ではありません。残念ですが。

>>525
情報源は？

それ以外に 使い道なでしょ！

なでしょ？

やはりそうですよね。提供公園なんて怪しい気がしていたので納得しました。

積水が提供公園にすると言ってますか？
教えてください。

提供公園という話はどこにも出ていませんよ。

旧計画の図面と見比べると、
元々低層棟が予定されてた部分は積水ハウス所有のまま残ることになります。
つまり法規的・技術的には低層マンションの建設も可能。

低層階希望の方は事前によく確認したほうがよろしいかと。

>>534 匿名さん
図面の公開は許諾を得ておられますか？

許諾なんているのですかん？

著作権法に抵触しています。土地計画の段階で行われた近隣住民への説明会で入手された一部かと思われますが、民間企業が配布したものなら尚更許諾が必要です。
画像は削除された方が良いですよ。

建築計画概要書は公開されているがね。配置図は区役所に行けば謄写できる。

それにしても目一杯建てることができるものですね。南側だけに影響がありそうです。

ダメですよね。常識的に無断で転載が許される文書なんて広報資料でもないわけだからありえませんよ。個人的利用とは異なりますから。

役所等で閲覧及び複写できるものなら無断で転載してよいという認識をされているとしたら大きな間違いですよ。

えっ、、本当なんですか?

それで、南側の土地が提供公園になるという情報は正しい／正しくない、どっちなんですかね？

>>543 匿名さん
積水さんに直接ご確認されたらよいのでは？

著作権法知らない人多いんですね。建物や土地に関しては、自分で売主に確認することだと思いますよ。

南側の隣地に敷地境界から離隔なく建物が建つおそれもわかったよ。誰だい提供公園になるなんて言い出した人は。

よくわからないんだけど、地下室マンション反対運動で一旦は潰れた計画をまた再開して地下室マンションをまた作るって話？

疑い始めるとキリがないんだけど、その低層マンションはどこから出入りするつもりだい？

>>547 匿名さん
10年前に地下４階建の地下室マンションを建設しようとして頓挫したのが、今度は地下２階建の地下室マンションを建設しようとしていると理解している。陽の当たらない住戸は減ったのだろうけど。

疑問なんですが。グランドメゾン目白新坂、販売後に残りの部分（目白坂の低層住宅）販売する予定なんですか。

　目白坂て　２項道路のはずですね。物理的に　建築出来るの。

訂正　２項道路ほ　一方通行の一部分でした。訂正します。

>>549 買い替え検討中さん
今後積水が扱うかどうかも分かりませんよ。

>>552 匿名さん
問題になっている南側の隣地の所有者は積水ですね。

>>550
二項道路かどうかに関係なく、３階建てのマンションなら建てられますね。

もし目白坂に低層が建つとすれば、名称は「グランドメゾン目白坂」か？　知らない人からすると、「グランドメゾン目白新坂」と間違えそうだな。

紛争のトラウマがある積水が手がけるとはにわかに思えないけどなあ

あるとすれば宅地造成して狭小難あり戸建て団地にして売るとか？

どのみちほとんど崖みたいな土地だから売るとしたら二束三文

怪しい連中が色々暗躍しそうだな

紛争のトラウマの積水がグランドメゾン目白新坂を手がけているのだが

>>553 匿名さん
今後、です。積水が所有し続けるとは限らないですよ。

>>550 >>554
南側の土地は、文京区から許可を得れば４階建のマンションが建てられる（建築基準法５５条）

価格がどうなるか積水から聞かれた方はおられますか。

なるほど・・・南側の土地に建築計画が示された際に紛争になりそう。ここの住民も一緒になって。

下落合のタヌキの森マンション騒動も、
その端緒は既存マンション（地下2階地上3階塔屋1階という無茶苦茶マンション）の隣の高台にあったお屋敷が売りに出されてマンション計画が出たのがきっかけ。
（おかげで既存マンションの西向き部屋は最上階でも眺望陽当たりゼロに）

ここがどうなるか不明ですが、
検討なさる方は現所有者のセキスイによくよく確認したほうがよろしいでしょう。必要なら録音なり書面交付要求なりなさるとか。

>>562 匿名さん

他デベですが

眺望ＰＲしておいて…南側にマンション建設　住友不動産に賠償命令
http://web.archive.org/web/sss.o.oo7.jp/sumitomo-newpage2.html

そろそろここの価格がどうなるか気にならないのかね

グランドメゾン目白新坂の販売後に、南崖地を　積水さん　どうするの。
、

それを考えてると一晩中寝られないの

坂下のクレヴィアが坪４００なので、ここは最低でも４５０は下りません。普通に考えれば坪５００ですね。

平均坪５００はさすがに。。。

なんだかもう、値段の感覚がマヒしてきました。
クレヴィアの場所なんてひと昔前だったら坪200万くらいの感覚ですよ。
わざわざ好き好んで新居を買うような場所じゃなかった。
こちらとは倍の価格差があってもおかしくない。

でも今は違うんでしょうね。

昔の価格にしがみついてたらどこにも買えませんよ。昔と比較しても仕方がありません。

価格の予想に意味があるのか分かりませんが、それこそ感覚を麻痺させないためにこの場があると思います。

この物件には価格以前の問題がみえましたね。以前のコメントでリセールリスクを気にされている方に対して、値下がりを気にするなら…と余裕のご意見をされている方がいましたが、実需とはいえ資産としての価値を保てるのかを充分検討する必要があるでしょう。

低層階は南側に敷地の際まで建てられる危険があるからパス

571さん
このマンションは 買わないのが ベストなんですか？

積水が南側も同時に、２棟のマンション建設している方がいいんじゃないかな。それなら、双方の建物に配慮した設計にできる。

>>573 匿名さん
それは自分が判断することで、他人が決めることではないですよ。

逃げたね。。。

575さん至極真っ当です、はい。
ベストかなんて、、普通他人の聞く？ww
コンサルなら商売だからいくらでも意見してくれるから、そんなに自信ないならお金払って行くことオススメします。
それより、積水は二棟計画してないんじゃないかなあ。うーん。

グランリビオもアッパーは550越えしてるから、ここのアベ500は、造りが良ければある。

>>577
積水は隣地の問題を解決しておくべき

最大の問題になるのは確実です。
おそらく積水は未計画だと思いますが
見切りで販売開始するなら色々厳しいものになるでしょう。
そうなればウチは論外です。

10年前の建築計画と同程度（4階マンション）のものは南側に建設できることになる

581さん
　理解が足りないね。

建たないと言い切れるのかい？

同時に建てる時は同じ敷地内だけど、こっちの分譲後に建てる場合は隣地扱い。
場合によっては制限が厳しくなる可能性も。

詳しくは省略するけど、分割のやり方によって今後の方針が見えてくるよね。

建築法規に詳しい人、解説よろしく。

南側の土地は隣地扱いですが、隣地の方が地盤面が高いです。敷地面積が3000㎡を超えていて建築基準法５５条の特例を文京区に申請して許可されると４階建てのマンションを建てることもできます。

>>585
理論的には建てられるのかもしれないけれど接道が悪すぎないかい？文京区が許可出すかなあ

>>586

>>534 の図面をよく見ればわかるけど、高層棟と低層棟の間に「敷地境界線」って書かれてる。
つまり元の計画でも別敷地だったということ。
だから南側単独でも接道要件は満たしている、と私は理解していますが。

>>587 さんの通りです。
積水は10年前に周辺住民と紛争となり、2件の裁判となりました。裁判所は法令違反を認めませんでした。つまり、南側敷地に建築基準法55条の特例を適用するのを違法としなかったことになります。
逆に、それが、今となっては北側敷地の住戸に不利益をもたらすおそれとなっています。

積水は、南崖地をどうするつもりなんですか。重要な購入判断になりますので。どなたか 情報があれば教えてください。

>> それほど重大なことなのであれば、こんなクチコミに頼らず、正々堂々と積水に聞いた方が良いですよ。積水も嘘は言えませんから。

全くその通りだと思います。

>>584 匿名さん
積水は南側の土地を売る場合を考えて、南側に建築物が建設しやすいように敷地を分けていると思います。南側の面積も大きいですね。

同じグランドメゾンなら新江古田の方がもっと高級で良い物件ですよ！

そうですね。こちらは隣地問題を かかえてるみたいですね。

南側隣接地の開発いかんでは、マンションの価値が半減ですね？安かったら 買いたいですね！

傷口に塩を塗るような・・・

上流のレスを参考にすると地下２階が建つということは４階建だと地上２階か

もし建つとしても平地みたいに真横に同じ高さのマンションが建つみたいなことはなさそうだよ

脅威を誇張しすぎだね

>>597 匿名さん

南側の土地は第一種低層住居専用地域です。
なので高さ制限が10mか12m。
だから目白坂沿いのマンションは全部3階建て。

ちなみにこちらのマンションの土地は新目白坂沿い（通りから20m以内）が第二種住居地域なので高層が可能なんです。

現実にはミニ戸建てが林立するより低層マンションのほうがマシ。

個人的には隣も積水が手がけてほしい。
こちらの売り主だから無茶なことはしないだろう。

得体の知れない三流デベに売られるのが一番困る。

>>598

まあ建つことは建つんだろうけど、あの細い道をポルシェとかeクラス以上のベンツとかで通るのは嫌だな。アマゾンの軽自動車ならともかく引越しトラックを停めると脇を避けて通れないだろうしねえ。傾斜地だから建築費用も高いだろうし、そんなヘンテコな接道じゃ高くは売れそうにない

重層長屋のアパートとか狭小戸建団地あたりじゃないの、あそこでできるのって

>>600

ヒルズ目白坂とか目白台ハウスとかありますけど？

>>601
崖地に近い急傾斜地の地下室マンションと比べるのはどうかと思うぞ

ヒルズの人だって車には苦労してそうだしなあ

ヒルズ目白坂や目白台ハウスは丘の頂上付近にあるから傾斜も無く、したがって駐車は容易なはず。坂の途中だと、車の出入りに苦労しそうだ。

それこそ、地下駐車場を作れば問題なし。

道が狭いのは変えられないからね。

傾斜地だしねマンション立地じゃないよ
元の計画も車は新目白坂側から出すんでしょ、一通の2項道路なんて、高級乗用車の運用は無理。

文京区でも高級と呼ばれる住宅街の道路で一通は聞いたことがない

このマンションは、将来的に問題有りなので、よーく考えて購入考える方が良いですよ。

604さん
アホ ですね。

公式HPのデザインのページを見たら、エントランスの画像で、
歩道も車道も横に傾斜していて、クールでした。

違うでしょ。何か　意図してますか？

かなり左側が下がっているように見えるのですが、目の錯覚でしょうか？

南側の土地の方が平均地盤面が高くなりますよね。より高い土地に12メートルの高さの建築物ができるとどうなるかが、わからないですかね。

さすがに何か対策をしているのでしょう。
MRが開設したら教えてもらえると思うので、楽しみですね。

対策をするとしたら
こちらの建物を南側敷地境界線から隔離を大きくして建てることです。
そのようにしてますかね？

>>610
実際、たしかに通路は斜めですね。
目の前の道路が勾配のきつい坂道なのでこうしたのでしょう。

建物から道路手前ぎりぎりまでフラットにして、最後の50センチ～1メートルくらいで高低差を調節するケースもあります。
ですがそうすると車路ではアクセルの踏み込みすぎによる事故、通路では車椅子利用者の不便が生じるので、このような傾きが一番問題がないという意見もあります。見た目的には賛否あるかと思いますが。

OUTで左折するときは逆バンクになるから、よりスリリングだと思う。
エントランスの見た目も画期的になるし。

都内のグランドメゾンは三井などと比べ品質のグレード感は劣ると個人的に思います。こちらの物件については立地条件に不安もあるのでうちは検討から外していますが、新築に限らず数多くの事例をネットの情報だけに頼らず自身の目で見ることをおすすめします。最終的には価格に妥当性があるかが重要です。

そうですねぇ。設計担当の広建設計が手掛けたグランドメゾン桜新町もエンブレムからしてまず酷いし、ここも微妙そうなので期待は出来ませんね

設計会社を変えればよかったのかな

建物デザインが微妙にダサいですよね…今からでもかっこよくならないかな…
模型とかで見ると違うのかしら…

経験から学んだのですが、ダサいものはどうやってもカッコ良くならないんです。大体エンブレムに表れますから。模型やCGに騙されないように気をつけて下さい。