グランドメゾン目白新坂

>>1400 匿名さん
選択肢はこんなものですよ。
趣味にあわないなら手を加えれば？
外観も気に入らないとなると、もはや検討されなければ良いと思います。
パークハウス早稲田にされたら？

コストダウンとか最近は素人が知ったように使うそうです。恥ずかしくないのかね。

素人はパークハウス早稲田が無難。ここは南が怖くて手を出せない。

同感です。
積水は南側土地の計画をはっきりさせるべきですね。

>>1404 匿名さん
はっきりさせたい目的は何ですか？

1405さん　もういいよ。

お仕事　大変ですね。

我が家もこちらを検討しておりますので、1404さんの意見の目的を聞きたいてす。決めて良いのか不安だからですか？

ちなみに1406と1407さんは同一人物でよく書いていらっしゃいますが、冷やかしに揚げ足ばかり取らないで下さい。

>>1396 匿名さん

文京区内の色々な新築マンションのモデルルームを見て回っていますが、その中でも比較的安めだと感じました。最上階のプレミアム住戸は別格のお値段ですけど。笑

素人考えですが、不動産に「掘り出し物」なんてものはなく、その価格にはその価格を付けた理由があると思っているので、最寄駅徒歩4分&風致地区に建つマンションなのに比較的安めな価格設定なのには何か理由があるのかな…と勘繰ってしまいます。

>>1396 匿名さん

1409です。追記です。

南側隣地の影響を受けにくいと思われる部屋はそこそこの価格（適正価格？）になっています。
ですので、先ほどの意見は低い価格帯の部屋についての意見で、マンション全体が安い価格設定という意味ではないです。誤解を与えてしまったら申し訳ありません。

部屋の位置および階数による価格差が大きいと感じます。

つまり地雷ってこと。

マンション紛争になると、かかわることになるのは大きな被害を受ける住戸だけで済まないしね

マンションより戸建て団地じゃないかな

南斜面にマンション建てるのは凄いチャレンジだよね

戸建て団地の計画ならセキスイはさっさと開示する方がいい。そうしないということはマンションの計画の可能性が高いのではないか。

背後からマンションに覗かれる数億の戸建て…。

あり得ませんね。やっぱりマンションでしょう。

南側敷地は接道部分が狭いので１戸建ての建物群はあり得ないです。
そもそもマンションに比べて戸建ては効率が悪く儲かりませんし。

同じ敷地内のマンションでしょ。何が問題なんてすか？

南側部分の方が地盤面が高いから圧迫感があるのでは？

気になる人は、関係のない部屋を買えばいいのでは？

むしろ、絶対に影響する部屋（予想外のリスクなし）をお得に買うという手もある。

>>1420
A1タイプ、Cタイプのような1階北向きのお部屋は南側無関係ですね。
ファミリーには少々狭いですけど。

>>1420
どの住戸を買っても隣地問題とかかわることになるからね

南側のほうから何か主張してくることはないでしょうから、
こちらのマンションから主張しない限りは隣地問題なんて起こりませんよ（笑）
考えすぎでウケます。

それはどうかなあ

隣地問題ってなんのことですか？

おそらく妄想です。

妄想は　あんたでしょう　笑い。

なんで　わざわざ　此処に来るので？

なんかもう、でっちあげるのを生き甲斐にしているんじゃないですかね。
だれも興味ないんですけどね。

駅からの道、、ダンボール&自転車住民の横を通るのはきついなぁ。

そういう人は高架下を通らなければ大丈夫だよ。
数分しか変わらないし。
よかったね。

ここが叩かれてる理由は？

近隣住民の営業妨害行為？

セキスイだからでしょ。営業ひどいもん。

積水の、評判て　どうなんですか？

抽選の倍率下げたいんじゃないですかね。

あの高架下の雰囲気はどうでしょうね。

スムログ　DJあかい

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

https://www.sumu-log.com/archives/11080/

隣接南側も積水ハウスが開発許可を得てるんですね。

江戸川橋駅の南側はマンションラッシュの様相を呈してますが、こちら側は住環境が別格ですね。
永く住むならやっぱり高台だと思います。

価格スレまじかこれ。
70平米ばかりだしディンクスがターゲットか。
ファミリーで住めるような80平米は全部1.4億からとか、間違ってるぞ方針が。

>>1439
高台がいいなら南側隣地の開発待ちかな

なんか白々しいな。明らかに安いこと検討者みんな気づいてるでしょう。坪単価で相場より1.5割、設備仕様がイマイチなこと割り引いても1割強は安い印象。売り急いでいるといのは的を射た指摘で、クレヴィアやプレミスト買い急いだ人は涙目そっ閉じだろうな。

随分こなれた値段で出してきましたね。
70㎡で億を超えると思っていたので意外です。
もう最上階は間に合わないでしょうか。

価格表から南側の計画建物が想像できる。
2～5階は西寄り住戸の価格が凹んでる。6階以上はほぼ均一。
5階までの西寄りは日当たりか眺望に障るということだ。

ここで安い、間に合うかな、なんていってる人で本当に買う人いるのかな。

そりゃ低価格じゃないけど玄関だけ関口1丁目の新宿区改代町＠商店街マンションであの値段だよ？
地ぐらいが全然違うのに値段がほぼ同じってお買い得意外の何ものでも無いでしょｗ

安いといえば安い。
坪360から始まって、最上階以外はほとんどが坪450未満ですからね。
もともとそういう土地なのかな？

こっちは地位が高く雰囲気が良い、向こうは利便性が良い、どちらを求めるかは人それぞれだと思うけどね。現にクレヴィアはかなり売れているみたいだからね。

坪450は　ないでしょ。関口台2丁目でその価格のマンション　どこにあるのかな。

地位が高く。　地位の意味？　

同じ江戸川橋駅ではあるけれど、目白台や小日向方面の江戸川橋と、水道や山吹町方面の江戸川橋とでは、全く違う価値観で考えるべき。価格帯は異なるけど、麻布十番と元麻布の違いと似ているね。

そうですね。で、言わずもがなこちらが元麻布かつ眺望日照間取り良好で、にもかかわらず麻布十番の囲まれ感満載クソ間取りの部屋より1割安いという構図かと。みんな抽選の倍率上げたくないので書き込み控えてますよね。マンコミュでありがちな展開です。

割高はあっても割安なマンションなど存在しない。
安いなりの理由あり。後になって文句は言わないこと。

意味深なこと言われてる方、倍率下げ狙いの検討社なら救いがありますが、坂下の先行物件の契約者だとしたら気の毒ですね(´･_･`)

このマンション、沖式の平米単価109万となっていました。だいたい坪360万ですね。
だから特に安いとは思わないけど。むしろ若干高い。
この辺りならそんなものでしょう。

クレヴィアはここと違って神楽坂も使えて便利だからこその値付けでしょう。
時代が変わったってことでしょうね。
それに気づかないとリセールで痛い目をみると。

たとえば20年後にこことクレヴィアの中古を見比べたら、誰だってこっちを選ぶと思うよ。
神田川の水位を心配しながら暮らすなんてまっぴらごめん。

20年後は、利便性が一番ではないですか。

ここめっちゃ買い得やな。この時期としては目を疑うくらいの価格。
残念ながら自分はタイミング合わないけど、山手線内側で8000万台で新築ファミリータイプ買おうと思ったら、間違いないね。
少なくとも江戸川橋物件では一番コスパいいな。

モデルルーム行ったら、「初めに言っておきますが、ここは会社の重役が多いいから1億はしますよ！」で始まって、次に江戸川橋の他物件の批判。嫌な気分になった。

やたら売り煽ってますね。煽るだけ煽って、噂されてる南の発表後に梯子を外すつもりかな。

モデルル－ムの担当者の感じは良くないです。

住みかえる価値があまり思えません。ごめんなさい。

南なんてMRで教えてくれたじゃないですか。本気の検討者はやはり書き込まないものですね。

>>1460
億超えの部屋なんて数えるほどしかないですよ。
「多いいから」なんて言葉遣いの客には対応もそれなりになりますよね、きっと。

南の具体的な計画は教えてくれなかったけどね

南については、未定だからという理由で少し落とした値段で買えるからいいじゃないですか。

でも全体的に割高だから意味がない。

>>1468 匿名さん

これが割高なら都内じゃ買えないのでは？

営業やばい

>>1649
そんなことはない。
この場所にしては割高というだけ。
ここの沖式の単価は、他の地域と比べると高くない。

割高でも好きなら買うしかない。

営業さん、とても感じの良い方でしたよ。
結局我が家ではこの物件は見送ることにしましたが、他の文京区内の物件とも比較して、とても魅力的な物件だと思いました。
お断りの電話を入れるのが申し訳ないくらい、営業さんにはよくしていただきました。

ル・サンク小石川後楽園のスレでここの話題になってる。積水の方がNIPPOより評価されるとのことだけど。本当にそうなの？

>>1474 マンション検討中さん

法令遵守、購入者の利益という観点でいえばそうだと思いますよ。

ル・サンク小石川は東京地裁も法令違反と判断したからなあ。

絶対高さ制限施行前にNIPPOは駆け込みしたけど積水はしなかった
NIPPOダメ積水エライ！ということを言っている人が一人いるだけですよ。

なんかここのスレは文京区にしては割安という人と、逆に割高という人もいてよくわからないね。割安かなという気は少しするんだけど。

激突を避けた点で積水エライ。駆け込みして建設して頓挫したNIPPOダメ。2社の比較なら誰がみてもそうなると思う。

モデルルーム行きましたが、確かに営業ひどかったです。馴れ馴れしくて自慢話ばかり。マンションは営業で判断ではないんですけどね。

客を大切にしないセールスマンが売っているのですか。マンションに限らずそういう業者からは買いたくないですよね。

１４７３　作り話は　ほどほどに。

入居予定また延びました？
2021年の1月、あと2年半ですね。
ちょっとタイムラグがありすぎて残念です。

総分譲数67戸のうち1期で50戸発売決定。

最近では珍しいくらいの勢いですね。
この場所でファミリータイプが億未満というのは、やっぱり魅力的です。
ライバル多そうですが抽選に当たることを祈るばかりです。

積水が早期完売を目指したのか、モモレジさん言うところの「目に優しい」価格設定となった。
とりわけ、坪400以下の部屋は抽選必至。このロケーションとスペックを考えれば、資産価値としては安泰だから（皇居のおかげで羽田空港への離発着ルートになることも起こりえないし）、抽選に当たる人はラッキーと言えるだろう。

>>1485 匿名さん

スミフだったら坪600で10年かけて売るでしょ(笑)

残り17戸も販売戦略上あえて残したようですね
抽選落ちの方に一期二次で優先的に割り当てるのでほぼ完売見えているそうです

南のことがあるから急いでるのだろう。

2021年1月。本当に入居できるんですね。

もう少し早くから動けばよかった。
もう低層階以外はほぼ埋まってる感じ。

有利誤認にならないよう気をつけて広報してくださいね。

>>1491
ネガさんの最後っ屁ですか？
もう完売が見える勢いですからね～ｗ

　　　1492 sann 　お仕事　大変ですね　笑笑い
。

　　　　　 有利誤認　　あんたでしょう

ル・サンク小石川のスレ、建設関係者が理不尽だと騒いでいる。このマンションでは建築計画を修正して賢明だったね。

このマンション、キャピタルゲイン出る？

そういう需要は対象外じゃない？

むしろ南側隣地の収拾がつかないと厄介なことになるおそれがある。

>>1492 匿名さん

楽しみですね。

北向きの方が安心だね！

あの初心者マ－クの御仁は色んな処に出ていますね。お仕事なんだ。

初心者マーク、突然出るようになりましたね。
> 1503さん
自分も含めてですが一人の方だけじゃないと思いますよ。マークに何の意味があるのかわかりませんが。

>>1504
「初心者マークは、サイト利用を始めて間もない方に付与されます」とのこと。
ブラウザに履歴を残さない設定だと延々と表示される。
こういう掲示板を利用する時はプライベートブラウジングが当然だと思うが、そうすると毎回若葉マークになるｗ

抽選に当たりますように。
今週はドキドキしながら過ごしますです。

投資用に購入予定の方はいますか？

言わずもがなですね。
最上階以外の中層階に関しては、将来的に眺望が南側建物及び屋根とお墓を毎日見ることになるのでパスしました。

いやいやクレヴィアでしょう！

周辺物件をくまなく見学した者です。
立地・便利さを最大限考慮した結果クレヴィアにしました。
グランドメゾンは南の敷地の不安があり即NGに！

しかしこのエリアもマンションラッシュですね。

立地やグレードを含め、圧倒的にグランドメゾンになりますね。クレヴィアは駅と商店街に近いメリットはありますが、正直それのみですので客観的な評価としては比較に値しません。

無理ネガも虚しいね

ブログの人、安い部屋の金額だけで比較してるから参考にならないよね。
生活の利便性にもあまり触れてないし、食べログの店舗数なんてどうでも良いと思います。
私もクレヴィアにしました。

私もクレヴィアにしました(^^)やっぱり安心かなと思いまして。

南の問題を重視しました

私もクレヴィアにしました、とわざわざ書きに来るっていう。笑

そもそも住まいの近くにコンビニやスーパーがあることに価値を感じるか、自分で足を運ぶ必要のない生活を送れる方々との考え方の違いですね。江戸川橋も高台方面と低地では随分と開きがあります。クレヴィアの皆さんも住みはじめたらそのうちに気付くと思いますよ。

最近の雨のニュースを見ると、やはり高台に住むのが正解だ！と思う。
今からモデルルームに行っても間に合わないので、買える人は本当にラッキーですね！

高台では崖崩れも起きています。ここの開発許可は確り審査されていますか？
そもそも開発許可の許可番号が物件HPに表示されるべきなのですが。

餅つき名人のブログは面白ね。

そもそもここは建物を建てるには適していない場所です。なので最後まで残つてたのです。

1519や1521見てるとよく分かるけど、周辺住民のネガにかける執念はすごいね…。こんな人たちが近所に住んでいると思うと正直ゾッとします。
何がそんなに嫌なんだろうか…。

タヌキを保護したかったんじゃないのかな。
だったらこんなところで他人に迷惑をかけていないで、
もっと早くみんなでお金を出し合って土地を買い取ればよかったのに。

>>1519 も >>1521 も尤もな書込みだと思うけど。積水の情報開示のありかたの問題だと思う。

素人なのですが、建築確認番号とは違うのでしょうか？

1520 あんたあほか！

>>1525 名無しさん
違うものです。許可者も違いますから。

1523 . 茶化すな。

>>1528 匿名さん
1523 さんの言うことはもっともだと思いますよ。人の持ち物ですからねー。

なぜ今まで反対していたのに
10年越しに？建築できる事になったの？

しかも、既に工事は進んでいるのだから、ここで何を書こうが元には戻らない。
そして状況を分かったうえで多くの人が購入判断を済ませているのだから、
その人たちにとっては迷惑でしかない。

いよいよ、明日で第1期登録を締め切りますね。結果が楽しみです。

モモレジさんの評価がもの凄く高い印象です。
・http://mansion-madori.com/blog-entry-5836.html
・http://mansion-madori.com/blog-entry-5836.html?no=5837&sp

三井健太さんの評価も示します。http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/06/194.html?m=1

個人的には、殺風景でパワーのない『江戸川橋』という駅には何の魅力も感じていません。それを最寄りとする物件同士の議論は正直どうでもよいですね。

客観的に考えてみてください。第一種低層住居専用地域と第二種住居地域を立地条件とする『グランドメゾン目白新坂』に対して、【準工業地帯】に建つ何の特徴もない他社物件が同じ土俵で比較されること自体、ナンセンスだと思いますよ。

客観的に見て開発許可についてのことや南側部分の計画について納得行くのかなと思いますがが…周辺住民の方々の意見を聞いてみたいです。

>>1531 匿名さん
迷惑なのは販売関係者にとってでしょうか。

「買っていただく」のではなく「買わせる」、「はめ込む」。
http://t.co/lIoWerWoz7

一読の価値ありです。

今さらネガが何を騒いだところで、このマンションの即日完売は必至。
世間の注目は倍率がどれくらい高くなるかに集まってます。
買えたらラッキーの宝くじマンションです。

逆にネガの人が同じことにこだわり続けているのが不思議だよね。
みんな納得しているから申し込んでいるのに、なんかしつこい。誰得？

お墓の見えないポジションにしました。紅葉の杜はいいんですけど、お墓がね。
南側は心配するほどではないと思いますよ。まあこういうものはご縁ですから。

>>1534 榊さん、いいことに言っていますね

>>1532
モモレジさんもいいこと言ってますね。
本物件は相当お買い得なのでしょう。

三井さんもいいこと言ってますね。
ただ、「アプローチ道路の雰囲気も大変よく」という点がちょっと気になりました。
「アプローチ道路」が何を意味するのかわかりませんが、高架下は含まれないんですかね？

いずれにしても、これほど条件の良い物件はなかなか出てこないと思います。

アプローチはよくないですね。セールストークを見抜けないとね。

倍率下がってクレメンス

目白新坂のことをおっしゃってますよ。

このマンションはポジションによる優劣は実はそれほどないと思います。それぞれ一長一短ですし。皆さんのお好みはどこですか？

良いところは積水が周辺住民との激突を避けて建築計画を自主的に修正したことです。元の10年前の計画は地下４階！というものでした。
良くないところは積水の情報開示が十分ではないことです。７千平米の敷地全体での開発許可を得ているはずですから、本来なら全体計画を開示するものなのでしょう。

周辺住民のネガさんがんばってるね。もう南側のネタはみんな飽きただろうから違うネタにしたらどう？

大部分は地域の賃貸の方の購入でしょうね。

南向きの中〜低層階も結構魅力的ですね。
うちは買い替えですが、ここのような立地は地元の方が一番良さを熟知しているものだと思います。地域外の人はクレヴィアなどに関心を持たれる方が多いようですよ。

>>1543 匿名さん

ル・サンク小石川後楽園やエクセレント目白御留山のように「物件がほぼ出来てからの取消など」といったリスクオンの選択をしなかった積水ハウスさんの対応は評価されてしかるべきかと思います。
http://hatebu.net/entry/mansion-madori.com/blog-entry-5836.html

南側のネガさんは、抽選倍率対策では？
明日はいよいよ抽選日ですね！

>>1547
小石川ガーデンヒルズ（現・インペリアルガーデン）も、デベロッパーが計画を修正した事例ですね。
ここの物件と共通するのは、元の計画に無理があったこと、ゼネコンが撤退して違うゼネコンになったこと、それと物件の名称が変更になっていることですね。

元々の計画は2014年施行の絶対高さ制限も潜脱しようとしていたようです。

経緯は色々とあったのでしょうけれど、
結果的に周辺住民も満足する素敵なマンションになってよかったと思います。
こういう土地が供給されたということも素晴らしいと思います。

本当にそうかな

>>1552 匿名さん
誰目線w

いまだにもめているように見えるけど…

こんなに条件の良い、素晴らしい物件は滅多にないので、
手に入れられる方は本当に幸運ですね。うちは出遅れで二次狙いです。

みなさん倍率どうでした？明日はいよいよ運命の抽選ですね！当たりますように…！

>>1555 匿名さん

営業さんかどうか分かりませんが、
また、人それぞれ好みはありますが、コメント通り素晴らしい物件ではありません。
目白坂界隈で既に建ってるマンションの方が遥かに良い物件ですし、新築で他の場所でもっと良い物件はありますよ。

部屋にもよるけど、「最近売りに出ている山手線内、かつ山の手側に位置する新築マンション」というカテゴリーで考えると、かなりお値打ち感のある物件だと思う。

山の手側というのは台地の上でしょう。ここは台地というには微妙ですよ。

話題にのぼっている南側土地の方が条件が良いですね。

既存のマンションと比べて。立地的には　どうかなと？　台地では　ないですよ。

確かに。目白新坂という-名前が微妙ですね。

待ってて、ほんとうによかった^ ^

12年待っていたのかい？

ここにきてネガってるのは倍率下げ狙いだろうな。

>>1557
ヒルズ目白坂や目白台ハウスには負けるかもだけど、あちらは毎日急な坂道を上り下りする必要がある。
最近の酷暑や積雪の日はすごく苦労する。
もちろん高台の風情は充分味わえるが。

こっちは浸水の心配がない程度に高台で苦にならないレベルの坂道。
公共交通機関利用メインのファミリーには住みやすい所だよ。

デジャヴだな
待っててよかったという書込み
ル・サンク小石川後楽園のスレでも見た

ネガが多いのをみても分かるけど、みんなここを買いたくて必死なんですよね。

相当倍率つくやろね。
あとのは先行物件掴んでしまったネガの人たち。

>>先行物件掴んでしまったネガの人たち

彼らの気持ちはわかるけどね。
ここが500～600と予想して他を買ったら思いのほか手頃だった。
そりゃ後悔しかないよ。

倍率下げは意味のないことよくもまぁという感情しかないが
かわいそうなのは坂下低地の割高先行物件掴んだ人たち
立地大負け、スケール大負け、仕様もブランドも負けていて
これで手の届かない高値なら諦めもつくがこっちのが安いくらいw
判断力と情報力で負けたのは悔しいだろうし慌てる乞食はもらいが少ないとはこのことw

価格は紛争案件のためでは？
セキスイは早く売って終えてしまいたいのだよ

>>1562 マンション比較中さん
そうですか？通りの坂の名前が付いているだけで至ってシンプルだと思います。

>>1557 通りがかりさん

その坂沿いに住んでいますが遙かに良い物件とまでは残念ながら言えませんよ。坂道の勾配は夏は辛くて登れませんし、雪の日は滑って大体転倒します。ヒルズも当時は良かったのですがもうだいぶくたびれていて、目白台ハウスは古い団地感が漂っています。

グレード的にも近隣ではグランドメゾンは結構な物件になると見ています。少なくとも目白新坂では群を抜くでしょうね。

群をぬく。　どちらにお住まいのご近所のさんですか？

最高倍率は何倍？

江戸川橋駅利用なら　ベストの位置のマンションですね.。

>>1576
駅に近い、坂がきつくない、ハザードマップは真っ白。
この条件からするとここ一択ですね。
江戸川橋駅周辺でも2～5メートル浸水予想の地区もありますから。

駅に近いですか。高速道路の高架下を通るのですよね。

現地を見学させていただきました。

シルバー層には、あの坂は無理です！！

モデルルーム見学やめました。

うちの母は80代半ばですが、毎週日曜のミサには江戸川橋駅から関口教会まで歩いて通ってます。
さすがに昨日はタクシーを使うように言いましたが結局歩いてしまったようです。それはそれで困ったものですが。。。

このマンションは坂の3分の1、いや4分の1のポジションですよね。

> 1579 東京の良好な住宅街は坂上が多いです。坂を上る苦労と良好な住環境とのバランスの狭間で、どちらを選ぶかは人それぞれの価値観なんでしょうね。

台地の上とは言えないよ、ここ

抽選倍率は最高何倍だったのでしょうか。

察してやりなさい。

契約者専用スレが立ちました。

抽選当選者の方は移動願います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635875/

2期に参戦します。抽選になりませんように。

投資用に購入した方いますか？

坪単価が安い部屋ならば、そこそこの利回りが取れるでしょうね。

第一期２次のスケジュール出ましたね。
7/20登録、当日抽選で5戸みたいです。抽選必至でしょうか。

投資には向かないよ

>>1589
1期1次の抽選漏れ者対象でしょうか。
55戸売れてしまうと残りは12戸？
競争率が心配です。

残戸数が2戸になりましたよ。

ＨＰに「第１期２次　５戸」と記載されているので、「残戸数が２戸」はウソでしょう。

ホームページに掲載されている間取りが2種になったので早とちりしているのでは？

買えた勝ち組の方、おめでとうございます

逆にはずれた人はドンマイ。
はずれてよかったということもあり得るから。

このマンション利回り低いね。完全に実需向きだね。

外れ　正解ですね。坂上東マンションを　リセ－ルでは　越せないでしょう。

こちらのマンションは、実際に　お住まいなされる方が　購入されるんですね。

またそうやって倍率下げようと思っても無駄ですよ。
この販売スピードが全てを物語っています。それとも坂下買った方かしら？