グランドメゾン目白新坂

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

よっぽど暇なんですね。

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

何年後の話をされているのですか？

私は複数所有しているので、急いでません。

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

マンション購入後の事も考えられたら。

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

この場所は そんなに坂上ではないですよ

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

地上３階建か地上４階建かの違いでは？