グランドメゾン目白新坂

近隣住民を理由にして説明のないことを正当化したい人がいるようで…

1011さん　　目白坂沿いのマンションは、全て対面通行可能部分ではないですか。

この物件の「平均地盤面」がわかるかたおられますか？

>>1115
こりゃまた専門的な質問を…。

素人知識ですが、平均地盤面≓1階の床の高さ、と考えていいと思います。
HPのトップページの下の方に建物全体が見れる外観図があります。
8階建てなので上から8、7、6…と数えて、1階の部分が平均地盤面でしょう。

一種低層のマンションが好みですので、立地の良い南側の低層棟に期待しています。
当初の図面を見ると一団地認定の緩和規定をフルに適用したせいか、日影上も無理のある建物配置と
なっているようです。
新計画は北側棟に配慮し、日影規制は普通に守られ離隔は増える形となるでしょうね。
（但し平均GL＋１，５ｍの高さの日影時間ですので、北側棟の低層階では頭上の空論となりますが）
また近隣住民への配慮も怠るわけにはいきませんので、目白坂側もセットバックし、狭隘道路幅を広げ、
歩道上整備を行う、あとインペのように緑地コーナーを設けるとか緑化も充実しなければいけませんね。

近隣住民をも黙らせる、ヒルズ目白台のような地上４階建（地下不問）低層マンションが実現する日は
いつになるのか？妄想を膨らませています。

1117>> 「ヒルズ目白台」って、カテドラル教会の横にあるマンションのことですか？　あれは８階建ですが。

ヒルズ目白台は 場所が違うでしょ。

すみません、ヒルズ目白坂っでしたっけ？

本当に購入を考えてられんですか。7月の販売開始迄 そんなに時間が無いんです。

117 : 北側棟の低層階では　頭上の空論になります。　　低層棟はよくないんですか？

「よくないんですか？」
「買わない方がいいんですか？」
自分で判断できないのなら買わない方が良いと思います。

締めましただょね

独特の味を出していて、私は好きです。

南側に４階建ての建物が建つという問題がなぜか矮小化されているような気がします。
この低層棟の建築面積は北側棟のおよそ２倍はあるようですし、地盤面がハンパなく高いです。
北側棟が目白新坂の中腹よりは下側に位置するのに対して、低層棟は中腹より上に近いです。
その差は少なくとも3階分はあったりして？そうすると最初から日照や眺望に期待していない低層階
よりも、むしろ4階以上の高層階に影響があるのではないでしょうか？

低層棟に対面するのは建物の西半分くらいですが、その半分の住戸の多くは低層棟の下に沈む？
眺望と日照をフルに享受できるのはほぼ８階だけだったりして？

ちなみに
>>534に掲載していただいた旧計画図面がありますが、この計画に対しての日影図があるはずです。
新低層棟は旧計画より縮小されるとは思いますが、最悪のケースとして参考になると思います。

連坦認定というのがありましてこれが一団地認定と同等であれば旧計画の低層棟低度の規模の建築は
可能になるのか？などと思ったりしていました。
また低層棟の平均GLをどこにとるかですが、敷地は意外とフラットなようでのでここに１２ｍの高さの
建物が建つのは間違いのないところでしょう。

あとは北側棟の住民の日照、プライバシーなど、どの程度配慮した計画となるのか？でしょうかね。

日影図ですが、旧計画での住民説明会で公開されているはずです。
ただ北側棟は高さ３５ｍでしたし、低層棟は一団地認定での最大ボリューム、最低離隔、最悪日影？
だったでしょうから今更デベは出したがらないでしょうね。

当時の日影図はあくまで最悪のケースとしてではありますが、参考になるのではないでしょうか？
デベがダメなら近隣住民が大事に保管していると思いますよ？

そんなに心配しなくても、完売したら見せてくれますよ。

いつものパターン(^-^)

1127さんから1129さん　。

マンション検討中で は無いでしょ。

ここの売値はいくらになるのでしょう？

MR行ってくれば？

西側部分の住戸が安いとしてもどうかなと思いますね

積水が、関わらなかった方が 良かったみたいですねー。

ここは、 目白新坂の一番下のマンションですね。

このマンションの近隣反対運動って大丈夫なんでしょうか。一部の方だけが反対しているのか、わかる方いらっしゃいますか。

複数の争訟になって約10年止まっていたはず。関係者は四方にいたと思います。

反対運動が盛り上がっているところは、現場周辺に横断幕が掲げてあったりしますけれど、ここはそれがありませんから、たいしたレベルではないと思いますね。

ルサンク小石川のMRでもたいしたことはないと言っていたセールスウーマンがいたな

「グランドメゾン目白新坂」に関しては、近隣住民の反対運動はないと認識しています。
一団地認定による旧計画には徹底した反対運動が行われたようですが、今回は北側高層棟だけの
建設ですから、そもそも争点がないのでしょう。

それにしても絶対高さ制限の３１ｍを守って計画されたのは良かったですね。
ルサンクの場合、近隣住民から絶対高さ制限を守れと指摘があったのに、絶対高さ制限施行前に
駆け込み建築した結果、完売したマンション取り壊しが不可避となってしまいました。
まあ現在判決待ちなようですが。

でも検討中さんとしては高さ３５ｍ地上１１階の旧計画で建てて欲しかったですね？

http://mejirozaka.com/index.htm

このタヌキ達は何処へ行ったのでしょうか？
椿山荘への引っ越しが無事に終わったのかな？

もしかするとなつかしくて「紅葉の杜」に戻ってくるかも？
要注意ですね。

>>1144 マンション検討中さん
絶対高さ制限の発効は2014年3月でしたが、2010年頃には検討案が出されていて案の通りに絶対高さ制限がかかってますから、ここの物件についてもすでに制限内で建てる状況だったと思いますよ。
ルサンク小石川のデベだけが行政からの指導に従わず絶対高さ制限を超えて建設を強行したという話です。

そうでしたか？でしたら積水はニッポーに比べて大変良心的なデベさんですね。

ルサンクがここと同様に長年塩漬けになっていたのは、一旦開発許可が
取り消されたこともあったようですが、他にも道路幅が狭いので中大型の
工事車両が通行できず、一通の逆走が必須だったというのも、工事を強行
できなかった理由の一つだったそうです。

その点このグランドメゾンに関しては、そのどちらも当てはまらなかった
ようですので、やはり積水はまともなデベさんなようですね？

反対派住民はこのHPは閉鎖するか、内容を変更した方がよろしいんではないでしょうか？

一種住専に計画されている低層棟はともかく、現在の物件には当てはまらない反対理由が
並んでいるようです。
ただタヌキ一家を追いだしてしまったのは事実なようですが、、検討するのにちょっと
引いてしまいますよね？

http://www.mejirozaka.com/message.htm

最近は、積水の息のかかった方の書き込みばかりですね(^-^)

積水は南側隣地の問題に確りと対応するべき

積水は、南側隣地の問題甘くみている。グラントメゾン目白新坂購入者も。

積水よりの　1148君　ちょつと言い過ぎではないですか。

>>1152 通りがかりさん

反対派の原住民嫌いだから積水に同情する

趣旨が違うでしょ(^-^)

>>1148
そこに書かれているような、
「地域全体が反対」
「他地域の活動とも連携している」
って、虚勢を張る方たちの常套句ですね。

具体的人数を示せないし、リンク先のテレ朝通りのHPは消滅してるし。
最新情報がアップできていない時点で、懸念するに値しない活動だと私は判断しています。

ここは悪くないと思うけどね

隣接する空き地に何か建つ可能性については留意するべきだと思うけど

隣接する空き地の方が南側で高い位置にあるのが心配なところ

積水、ハウスメーカーとしては良いがデベとしては問題児かと、開発事業部を分社化して切り離した方がよい。

事実であったとしても名誉毀損って成り立つんじゃなかったっけ？

↑は事実だと指摘しているのですね

そもそもこの程度の情報交換が名誉棄損になることはあり得ないけれど、
仮になるとしたら、真実かどうかで免責されるかどうかが変わってくる（刑法230の2）。

しかしながら、名誉棄損とか法的措置とかの話を持ち出して、いかにも積水が客を訴える企業であるかのような印象を与えるのは業務妨害ではないかと思う。

欠点を指摘できないスレというのも珍しい。
よほど知られたくないことがあるということか？

1159 匿名さん の法律の理解度は理解不能です。

ここは縦、目白新坂側 横、目白坂側と高低差の有る立地です。マンション立地としては あまりいただけた土地ではないですね。

積水ももう少しうまくこの土地を開発できなかったんですかね。勿体ないなー。

グラントメゾン目白新坂だけの販売なら10年前でも昨日完売でしたでしょう。南側隣地購入が問題の始まりですね。

値段次第ではマンションギャラリーに行って検討したいけれど
マンションギャラリーに行かなければ値段がわからない
というジレンマ

この解放的なベランダはデザイン的にあまり好きではないですねー。

都心6区内の新築マンションで、平地駐車場のマンションてありました。あまり考えられませんね。

マンション購入検討者 南側隣地のリスクは あまり無いと思います。どんな価格なのか？

積水は南側隣地の低層棟を建てないことには全く採算が合いません。
今回のメゾン目白新坂の建蔽率と容積率を計算して見てください。
余裕があり過ぎですよね、ですので「紅葉の杜」や平置き駐車場の面積等は南側に１２ｍの高さの
建物を建てるため、また建蔽率、容積率、日影規制の緩和のために必要な空地として算定されることに
なるのでしょう。いわゆる連坦認定ですね。

いずれによ旧計画よりは縮小された計画なのは間違いのない処ですが、当然ことながら形はできている
はずですね。ダメ元の案、北側高層棟住民がなんとか許してくれる案などいくつかのプランを持って
いることも間違いのない処です。一体何年塩漬けにしたと思っているのですか？

積水がまともなデベか否かは南側低層棟の計画をいかに説明するかにかかっていると思います。

以上単なる素人の戯言でした。その内MR行ってみます。

南側にできる建物については、賭けですね。
安全策をとるのであれば、絶対に影響を受けない部屋か、あえて絶対に影響を受ける部屋を買うこと。
影響を受けるかどうか微妙な部屋はギャンブル性が高まりますが、反面、チャンスでもあります。
皆さんが同じ条件で検討するのがフェアだと思いますので、一部の人にだけこれ以上の情報開示をすることはやめていただきたいですね。

結局ここはいくらになるのでしょうか。

>>1171
敷地が別々ですよ。
連担認定なんて受けられるはずないじゃないですか。
素人の戯言とはいえ虚偽はいけません。

連担建築物は別の敷地に容積を移すための制度では？

>>1174: 匿名さん　

私も詳しいわけではありませんが

同一敷地＝一団地認定
　別敷地＝連坦認定

ということでよろしいのではないでしょうか？

1171は マンション検討中 。笑わせないで。冗談は、ほどほどに。

1171さんの言われてる内容が積水のこの土地開発の考え方の本質ですね。

1176さん 知識は ほどほどに(^-^)

グラントメゾン目白新坂と、将来的に出来る南側マンションとでは、マンウントが 出来てしまうでしょうか？

１１７６さん ごめんなさい。

南側（目白坂沿い）の敷地を未定のまま進めることに無理があると思う

ここって直基礎ですか？？杭なのでしょうか？

北側建物を我慢して立ててから、南側建物に余った容積を足して立てる魂胆みたいですねー

買わないですが、南側がどうなるか気になるので、このマンションをウォッチし続けたいですね。
本当に積水が開発したら面白いですね。
北側の購入者の反応が楽しみです。

我慢出来る価格なら、この場所だから検討しても。

>>1184
分譲マンションではあり得ないでしょ。
少しは考えてから書き込みしたほうがいいですよ。

野次馬根性で不正確な情報を流布すれば法的責任を問われます。

しかしなんでこんなに南側の開発に不信感持たれてるんですかねー？
積水が開発して北側に影響あるように建てると評判が落ちるだろうし、無茶はしなさそうだけども。

日頃の行いというか、今までの対応や歴史の問題ではないでしょうか。

>>1187 匿名さん
積水だけに？

それは他社が高値で買ってくれたら隣地の売却もあると積水が主張しているからです。

>1191
主張？　積水が？
ホントに？
いつ誰が言ったのか教えてください。
私の担当者はそういうことは言ってなかったので。

>>1187: 匿名さん

「余った容積を足して建てる」という表現はともかく、こちらの（敷地の）余裕を南側の建物に
まわすというような事ができますので、あり得ないとは言い切れません。

ただこの程度の投稿で「法的責任を問われる」ことはあり得ないと断言できます。
そもそも「不正確な情報」であれこれ言い合っているのがこのマンコミュの面白い処ですね。
おおらかに行きましょう。

1187さん 1171さんの言われてる内容から言わせてもらつているだけですよ。

>>1191: 匿名さん　

>隣地の売却もあると積水が主張している

とはとても興味深い情報ですね。
南側低層棟が建築される時には反対派住民が黙っていないでしょうから、それが面倒で他社に投げると
言うのはあり得ますね。

でも現在別敷地とされた南側敷地だけで建設するという事は、建蔽率６０％、容積率１５０％ですし、
１２ｍの高さで建築しようとすれば空地率の問題があり、その場合は建蔽率は結果的に確か５６％ほど
になるかと思います。
更に一種住専の厳しい日影規制をフルに守らなければいけませんので、４階部分はかなりセットバック
しなければならず、建築規模は当初案にくらべ相当縮小されることになりますね。

うーんその方が北側棟検討中さんとしては有難いですね！ただし不正確な数値かも知れませんが。

1187さん いろんな意味で うーん。

1187さんは大人気ですね。
私は意図的に炎上させているのではないかと睨んでいます。
今までも、積水が都合の悪い客は訴えて蹴散らす企業であることを広めるかのような投稿が目立ちます。

その話前にも散々出てたと思うけど、セキスイがやりますと断言してるわけじゃないんだから売却も当然選択肢にあるだろう。
未定というのは暗黙にそう伝えてるんだなと。不信感の理由はそこにあるよ。

容積率移転の件、このマンションの場合は無理だと思いますよ。

容積率の一部を隣に移すとなると、こちらの容積率が減ることになります。
それはすなわち土地の価値が下がるということ。
となると所有権の制限にあたるので購入検討者に告知しなければいけない。
そんな面倒なことするデベなんていませんよ。

今まで容積率移転した分譲マンションなんてないと思いますけどね。

文京区内には連担の制度を使って容積を移したマンションがありますよ。小日向４丁目で、建築紛争になりました。林田力さんのブログに詳しく書かれてます。

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

積水が開発計画を公にすればいい話かと

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

そりゃそうだ

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？