グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

実家が三軒茶屋、池尻に十年、二子玉川に十年、♀な私はライズのプレミアムにしますね。
３つの中では暮らし心地が一番良い街だと思うので。

十年後はまた買い替えるかもしれないので資産価値は気にはなりますが、再開発で二子玉川が良くなる可能性は大、他は良くはならないけど悪くもならないと思っています。
販売時の価格より３つとも中古は下がるだろうし、ジャンクションが出来た池尻はファミリーには人気なさそうなので広めの部屋は不利かなと思いました。

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これから10年の間に1回ぐらい水につかってるんじゃないの、川沿いは。

実際あとどれくらいあまりがありますか？売れてるのはC東、Dはほぼ完売、C西七割、A,B3割くらいですか？

二子玉川は比較対象ではないなあ。
あそこは特殊な街と思うよ。
別に下にみるとかいうのではなく、ファンも多いのも知ってるし、実際に再開発でよくなるのだろうと思う。
だけど、山手通りと環７に挟まれたこのエリアを好む人とはあまりかぶらないと思うよ。
自分はどうしても田園都市線で下らなきゃいけないなら、用賀までだな。

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二子玉川はライズの周辺だけが再開発で悪くはないが都心の奴で行く人いないでしょう。ただ価格帯が北向きなど妥協（北でありえない値段だが）すれば何とか買える人も増えるからニーズは一番多いのでは（住民レベル下がるが）。ここはじっくり住んで行くにはもってこいの環境でしょう。高級感はライズよりは数段上なのでどちらを選ぶかは好みかな。（それでもグランドヒルズブランドならもう少し頑張ってほしかったが）先日MRいったけど徐々に売れ始めてますね。（それでもA,Bはかなり残ってました）年明けからの値引き（少しだが）が効いてる感じですが。D棟で狙っていたとこあるんですがさすがに東南だけあって人気で売れてました。　後は中層西狙いか。

確かにここのＤ棟は東南でどこも間取りもよかった。（でも淡島通り開口してる間取りはうるさいのでは？）ここも上級クラス全体の２割くらいにして、後を一億以下の設定のレベルに落としていればもっと売れただろうに。駅１０分は歩いてみると信号ないし繁華街みながなら少し歩けばつくのでちょうどよい静かな良い場所に位置してると思うがとにかくＡ，Ｂが多すぎて皆が手をだせない価格だし結局世田谷好きのお金持ちだけが買える城だよな。価格設定に問題あり。

日当たりの良いＤをもう少し高層にして数増やしたらね、もったいない。西と東なんてあんなに
あっても中古じゃ嫌われる。（西の富士山ビューはいいけど）

供給公社の建物が２棟目の前に建設中だね

いよいよ、値引販売が始まったようです。

よくここまで値引きをしなかったと思います。しかし値引いても数％でしょう。
まだ？一年ですから。

値引きほんとうですか？
どれくらい引いてくれたら買いなんでしょうかね？

No447です。
本当です。
販売担当者より、「3月は決算期なので条件が変わりました。
是非、条件を聞きにきて頂きたい。」とのことでした。
条件は来られたらお話しするとのことで、値引きの程度は不明です。
他も同じですが（ベリスタ駒沢）、同様の連絡は今までありました。

すみふも値下げする時代ですか

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こことＷＣＴ再販、目白は完全にジエンドだからな。 かなり値引きしないとダメでしょう。株主から相当たたかれますよ。

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在庫で持ち続けても、販売可能価格が下がり続けているという指摘を監査で受けて評価損計上を今３月期決算でさせられますよ。会計士も甘い決算を承認したらお縄になる時代ですからねー。
そうなれば株主総会でキツイご質問が連発です。

そういうこと。
在庫が多ければ多いほど、ひしひしじわじわ迫る評価損の恐怖は半端ない。マジ今のうちに戦略転換しとかないと…

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安いうえに駐車場付きか！
お得ですね。
2割くらい下がっていたら買いですね。

でも、一応「公平に」抽選して
スミフが当選したってことなんでしょ？
駐車場料はスミフがちゃんと払っているんだよね〜。

本当に公平な抽選だったなら、しかたないね。
みんな抽選会にはちゃんと行ったのかな？

良くて駐車場付５％でしょう。聞くとこによると年末までは値引きなしでしたからそれに比べるとここにしては入居一年足らずでの値引きは良い方でしょう。（他社よりは値引き率勿論悪いが）でも先住民があからさまに不快に思うほどの値引きはここはしないはずです。それでも１億以下はそろそろ無理な値引き無しで完売近いし。それ以上の価格の物件は今後一割引きまではあるでしょう。。５から１０％の値引きで全部後一年でうりきってほしい。がんばれＡ，Ｂ

君の願望を書き込むのは構わないが、それは　無　理　だよ。

Ａ約３３　Ｂ約３３　Ｃ西６８　Ｃ東５４完売　Ｄ３２
つまり３１０分２１６　約７割は検討でしょう。しかしＡ，Ｂがどこまで売れるかで
資産価値きまるな。。。Ｈｐでは常に８０戸になってるがそれ以上残っている。

あれ？
Dが完売なのかと思ったらCが完売なんだ。
富士山を見たい人が多いんだね。

先住民が怖いからどうのこうのって
先住民が不快に思うかどうかは別として、もし不快に思っても
その不満の先はこれからの購入者じゃないでしょう？
売主が勝手に値引きして、自分が当たらなかった駐車場をあてがっているだけ。
購入者にはなんの罪もないので、そんな勝手な逆恨みするような器の小さい人間は
いないと思われますが。

結局、駅から遠い物件なので駐車場が有り難くなってしまう。
道路が混むから、車は電車より面倒くさいんだけどね。

あたしゃ毎日下北まであるってます。丁度良い運動です。泥酔の時はさすがに帰りつらいですが（その時渋谷バス便利）。でも三茶ならそれを遠いと感じるかですがサウスエントランスなら１０分かかりませんよ男の足なら。
最初の頃買った人は人気がいまいち承知で、スミフなのでたいした値引きがないこと予想して買ったのでしょうからあまり派手に値引きされると貧乏人の私は少し嫉妬しますね。でも１億以上の物でもせめて１割値引きが限界では。。（最近の傾向）

君の願望を書き込むのは構わないが、
最近の傾向だと、1億越える物件ほど値引きは大きいよ。
1割じゃあすまない。

用賀の三菱地所の物件では
たしか17000万円の物件が2割引
つまり3000万円以上の値引きを提示されました。
場所がイマイチなので、購入はしませんでしたが。

用賀の地所の物件で17000万の部屋ってどこのことですか？

↑　うまい！

17000万円の部屋は、キャンセル物件で
ホームページには出さずに、来訪者のみに
条件を提示していたようです。
おそらくもう売れたようです。
ほかはまだ余っていますね。

私はタワマン２箇所（徒歩６，２分）からの住み替えで、今回は通勤車にしようと駐車場付けましたが結局半年でまだガソリン満タン２回入れただけです。歩くの三茶まで苦にならないし今では淡島通りまで来ることで静かな環境を得られたと感じてます（週末は徒歩件の下北、三宿へ買い物、渋谷にはバス便利だし）購入前は１０分不安でしたが実際住んでる人が駅まで歩くの遠いなーと感じてる人あまりいないのでは。どうしても車必要な人以外は車要らなくても。元々管理費安いけど駐車車ないとかなり経費削減になり私は手放そうかと思案中です。

だから皆も納得しなさい

自転車置き場は完売した後で欲しくなった時手に入れるのは大変ですか？

完売しないので心配無用。

夏は経験無し、極寒は問題なし、大雪経験なし、豪雨は嫌です。（このときバスとても便利）。経験上６８歳健康、１０分は問題なし。妻６４歳慢性腰痛、１０分歩くようになってから腰痛軽減。７５超えたらきついかもしれませんが所詮１０分ですから。立体駐車出庫待ってる間に駅着いてしまいます。駅５分以内とは比較になりませんが。。

駅からの距離より値段の方が問題でしょ。
一割引きではまだ割高、二割引きでチョイ割高、
三割引でやっと値ごろ感がでるといった印象でしょうか。

グランドヒルズ、スミトモ、タケナカ、徒歩１０分以内、急行停車、バス有効、閑静な環境、高いがこの値段も仕方なし。これで２割引いたら普通のマンションに成り下がる。でももう少し安くてもいいか。

いやいや、もうすこし安ければ買い得でしょう。
そんな安くするわけないと思うけど。
安く入っても、まわりの定価で買った人々との生活の違いが浮き立ちそうです。

結局、縁がないな。

たしかに2割強安くなれば適正くらいですね。
でも大幅値下げもできず、賃貸もあてにならず今後どうするんだろ。

年末原価で購入（庶民棟）したものです。当初太子堂でこの値段？と不安を感じながら物件自体は気に入ったため購入しました。しかし今ではこの値段でも仕方なしと感じてます。マンションの良さは当たり前ですが３丁目は電車、車、バスとアクセス便利ですし静かな環境でとても良いですね。一億以下の物件はあまり値引きもないでしょうがＡ，Ｂはまだ選び放題で多少の値引きもあるでしょう。実際住んでる人の意見や住宅情報ナビなどで客観的な意見を参考に購入検討すると良いのでは。久しぶりにみるとネガレスも笑えますし、いまだに色々な意味で皆さんの関心の高い物件というのがわかります。私はいつＡ，Ｂが完売することやらと思ってます（笑）。三茶も駅前はごみごみしててとても住むきになれませんが３丁目のこの場所は永住するにはもってこいの物件と思いますがね。でも所詮太子堂とまたたたかれるんだろうがね。。。。。

買った人はこのスレ見ない方が良いと思うよ。
2000万値下げ情報なんか載った日には、気が狂っちゃうでしょう...。

>>481さん。
居住者の意見、参考になります。
私もこの環境が気になった1人です。（たとえ太子堂だったとしても）
ただ、室内の質感と価格が見合わないなあ・・と購入を見合わせました。※わたしも庶民等を検討しました（笑）
でも、４８１さんの意見によると、その乖離性を環境で補えるってことですね！
1割引で駐車場がついているなら、もう一度検討するかも。
・・あ、でもＣ棟は完売でしたっけ。

今なら駐車場つくのでは。でも一億以下で一割引きはないですよ。A,Bならもう少したてばもっとひいてくれるかもしれませんね。

>>４８２

言い値で買った人たちが2～3割値引きなんてきいたら卒倒しちゃいますね。

C棟のMR見て、A,B棟見に行くと、明らかに質感の違いがわかる、、、

C,Dで「あの価格」では、、と二の足を踏むのは理解できる。

駐車場の件もあるし、がんばってA,B棟買った方がイイかも

どこのマンションでも今や1億前後ではこれぞオクションと言える内装のマンションなんてありませんよね。それを考えるとC,D棟のレベルは一億近いことを考えたり、A,B棟と比較するとレベルは下がりますが他の大手マンションの同価格帯からみればかなりのレベルにありますよ。（特にタワマンと比較すると）

A・B棟では一番安い部屋でも一億をかるく超えてますが、
コストダウンしているところがところどころに見られ、
億ションとしてはいかがかなものかと思います。
しかも住友の最上級物件なのに地下部屋があるのはいただけない。
できるだけ利益をとってやろうってのが見え見えすぎます。

地下部屋、結構いいですよって
勧められました

地下部屋って普通安い値付けなのに、なぜか地上より高い。
芝生の庭付きならともかく、プールのそこのような部屋のどこがいいやらわかりません。

でも、ここの地下住戸テラスは広いんだよね。
気になるのが、広告の挿絵に地下住戸テラスでボール蹴りして遊ぶ父子が書かれていること。
そんなことしたら、煩くてかなわない。響くからねー。

売れ残りの住戸は、不人気な部屋でしょうか？
まだ、検討する価値はありますか？

竣工後一年経ったよ　
WCTも記録記録伸ばしてるけど　
ここも売れ残り戸数が多すぎじゃないか　だんだん忘れられてくんだろうな

>>492

不人気というより高額なA,B棟の売れ残りが主です。
最安で12900万円～です。上にあったように数％は値引いてくれるようです。
物件が気に入って、予算が届くのなら検討の余地はあるのでは。

太子堂5丁目に建っていればもう少し売れたんだろうな。

５丁目も、３丁目も道も狭く三茶は閑静な場所というのはほとんどない。しかし３丁目のこのマンションの付近は代沢に近い雰囲気の静かなよいところですよ。三茶でよい環境は淡島通りのこのあたりか下馬あたりまで歩いたところですかね。でも大型マンションが建つ土地はないですからそういった意味でもあの黒いマンションの希少価値は高いのでは。代沢方面から歩いてきてもなんだあの黒い物体はというような迫力はあります。値段も迫力満点なのが悩みどころですが…

あれだけ売れ残りがあると希少性があるとはいいがたいと思いますが。
希少価値がでるとするなら全戸完売するのが条件ではないでしょうか。

希少価値は間違いなくあるでしょ。利便性がありなおかつ、静かな環境であの規模の大型マンションを建てる土地は世田谷にはほとんどないですから。（駅１５分以上は別もの）しかしこのマンションは希少価値＝資産価値とはならない可能性がある。だから値段も高いし皆さん悩むのだろう。でもやっと最近売れ出してるね。

>５丁目も、３丁目も道も狭く三茶は閑静な場所というのはほとんどない

何も知らない人ですね

大規模立てる土地なんて今度いくらでも出てくるでしょ。
希少価値＝資産価値という妄想を値段（＝利益)に組み入れている。
みんなそのことをわかっているから売れていない。
もう竣工から一年たっている。悩んでいる人なんていないでしょ。

＞497～499

住民の自作＊＊＊

最近売れ出してる？
すっかり逃げ出してるの間違いでなく？

497の無知さはあまりにも酷いな。もうめちゃくちゃ。いつから三茶を知ったのかな？半月前でちゅか？

ここはなぜ太子堂っていう住所を名乗らないんだろうか？
住所は三茶じゃないのに

なにむきになってるのかな。
太子堂なんて元貧民窟じゃない。

もう単なる中古物件では。Ａ，Ｂ，を数パーセント引きで購入する人が本当にこのご時世、この市況で
どのくらいいるのか。さすがのスミフさんでもどこまでがんばれるのか。見物です。

↑
本当に欲しい人は、とっくに買っていますよね。
２割引で、１９０００万円のものが１５０００万円程度に下がったら
買う人は結構いるでしょうね。

↑
えっ？！
2割引って本当？！
1.9億が1.5億になるなら、今すぐにでも、是非買いたい

まだそこまで下げてないとおもいますよ。
来年度末なら可能性ありますね
おそらく来期決算はひどいので今期以上に在庫処分を急ぐと思うので。
３割はさすがに住友のプライドが許さないのでは。

>509
もうちょっとうまくやろうよ。ツマンナイ。全然釣れてないじゃん。景気の良いときに2割高いって言われてたんだよ、ここ。

>５１０
バブル時の値付けを考慮しても高すぎるって指摘しても全く意に介さない様子でしたよ。
値段相応の立地・建物・仕様なんですって。
数％の値引きでもありがたく思えって感じてるかもしれません？

訂正
>510→>511

みんな買いたくても買えない人が多いねここは。そういう人は
となりの賃貸借りましょう。ようやくそこもうまってきましたからね。

この立地では賃貸にも興味なし。それより、高いから買わないという人が多いと思いたいのがかわいそう。

現在下町に居住中なもので、街の雰囲気が気になります。
セレブってる人が多いのも嫌だし、飲食店に学生が多いトコも苦手。
地図では暗渠に囲まれているようですが、集中豪雨などあったらヤバそうですか？
駅まで10分は今より近いので大歓迎ですが、坂が多かったら辛そうですよね。

駅周辺学生多し、茶沢通り下町の雰囲気あり、５，６分歩くと住宅街、１０分歩いてマンション近くは閑静になりますよ。なだらかな岡なので歩くのは苦でないし丘の上ですので雨は安心でしょう。淡島通り通り越すと若干セレブな印象ですかね。生活するのには便利ですし太子堂も駅近くでなければ静かで環境はよいですけど高級住宅街という感じの場所ではないですね。

住んでみてできれば各階にごみ置き場があればよかった点だけが唯一の欠点ですかね。後は住んでみて悪いとこはないし品のある方が多く住民レベルはこの価格に反映されてますね。皆さんご指摘の通り高級感はあまりないがとてもよい環境ですよ太子堂は。友人も気に入り先日色々交渉したみたいですが一億以下の物件は値引きもわずかだったらしく先住民としては少し安心ですね。友人はA,B棟も検討中でこちらのが値引きの額は大きかったそうですがそれでも今後も１億切りなんてありえないと言われてしまったそうです。先住民からすれば早くA、Bもうまってほしいが原価のC,Dより安くされたらたまりませんので複雑ですね。この時代１．３億以上の物件を１３０戸も造った戦略がそもそも間違いだったのでしょう。C、Dがこれだけうまってきてますからこの値段を出せる人はまだまだこの景気でも結構いるということでしょうし、１．３億以上出せる人はわざわざ世田谷にはすまないんですかね。。。

元々淡島とおりは意外に２４６までは緑も多い閑静な場所たが、病院があった頃よりこの付近は更に環境はよくなってる印象ですね。賃貸の方も高級？なのかあまり変な人は見かけません。通り抜けなど便利になり助かった面も多いし中学校のとこにもうひとつ大きな高級マンションでも建てば更に雰囲気変わりそうですが。ただあの黒いマンションが一際目立ち良く言えば重厚、高級感があるといえますがす少しいびつな印象も受け夜は少し怖いです。

すぐ近くの南側に大きなクレーンがあったけど
２棟公社賃貸が建つそうです。６階建てが２棟。
どんな外観になるんだろう？

このマンションまだ完売していないんですね。

　三茶のイメージアップは駅前の２ヶ所の再開発にかかっているでしょう？
お隣の池尻大橋は再開発が、うまく話がまとまり、工事が着工して、来年当たりには、
高層マンションのプリズムタワーと池尻ジャンクションが完成して、街の雰囲気はが
らりと変わると思います。

太子堂・三茶のイメージはどちらかというと下町。今尚、個人商店が多く存在して、家々も密集して
道路が狭い状態です。　　　　　　代沢・三宿寄りはそのようなイメージはなく、駅に向かって
烏山川の緑道沿いから三茶の駅にむかう当たりが、下町の雰囲気が色濃く残っているようです。

代沢・三宿は若干ながらセレブな雰囲気があるようです。このマンションも淡島通りを渡れば直ぐに代沢
ですし、直ぐ近くの代沢には竹〇登元総理大臣の私邸があったし、それなりの高級感はあるのかなぁ
などと感じますが・・・
同じ狭い街中で、落差・格差があるのではないかと感じます。

三茶よりも急行は停車しないが、隣接駅の『駒沢大学』『池尻大橋』
の方が、雰囲気はいい。

オリンピック公園や東京医療センターなどの大型設備も充実しているし
道路の区画も整備が行き届いている。
池尻大橋は、再開発が進行中ですしね。

住むには三茶よりもそちらの方がいいかも？

太子堂２,３丁目は区画整理地区（幅員４Ｍ以上へ拡幅）
太子堂４丁目は再開発（高層ビル建設）と計画道路（世田谷通り～西太子堂駅～淡島通り）
これらの話がまとまればかなり三茶もかわるでしょう？

でも三茶三宿周辺は芸能人やプロスポーツ選手また著名人も多く住み、都内でそれなりのネームバリュー
もあり、外部からの居住希望者も多いし、年月を重ねるごとに変化すると思うが・・・

ただ元々の地元の人達の価値観と新しい住民または新しく住もうと考えている人達との間で、価値観の落差
・格差又は違いがあるよう。

下北沢・中目黒・池尻大橋・二子玉川は再開発は進展して
現在再開発工事中。　三茶だけかなり出遅れている。
これをなんとか話を進めて、再開発に早期着手することが
太子堂地区の発展に繋がる。

住宅密集地のなかに高級住宅街が点在するのが世田谷の北半分の特徴でしょう。
太子堂も「放浪記」じゃないが戦前からの歴史の古い町だけに再開発がそんなにすんなりいくとは思えないなあ。

まったくだ。再開発がすんなりと可能なら、昔のバブル時代にもっと再開発が進んでますよ。
世田谷線の三茶駅が不便な場所に移ったのも、再開発を合意させるためだったとか聞いた事があるし。

このマンションの住民からしたら三茶の駅前再開発があろうかなかろうがマンション自体に満足してますのでどちらでもいいですけどね。淡島通り沿いは今後も土地の価値として今後もそれ程上がり下がることもないだろうしね。下手に色々できるよりはこの辺で際立った存在であれば十分です。先日タクシーで渋谷から帰った時に淡島通り沿いの●○というマンションまでと言ったら、運ちゃんにあそこにすんでるんですか？有名なので知ってますと言われ嬉しかった記憶が。まあどういう意味で有名かは怖くて聞けませんでしたが（笑）

どういう意味で有名かは怖くて聞けませんでした
有名なので知ってますと言われ嬉しかった
？？？

あの通りや三茶にはほとんど大型マンションがないから一応ランドマークにはなっていますね。
私は黒いマンション重厚感あって良い印象ですが、あまり見かけないとこみるとああいうタイプは人気がないんでしょうかね。

マンションじゃないけど、井荻トンネルの換気塔が似たような色で目立っていたけど、中央環状線は白い目立たないデザインになりましたね。やはり評判悪かったのかな。

国立小児病院が有名だったから「その跡地」として運転手さんには有名、というか分かりやすいだけなのでは？？

いいとこ住んでますねとは言われたことあり。高級のイメージありでは。まあ目立つわな。

高級（高額）なのは事実。
いいとこに住んでますね＜普通は誰にでもお世辞で言う文句。

>>532
マンションがランドマークって、それはマンションオタクの間だけの話し。

資産価値は、周辺のインフラ整備や発展に左右される
傾向が強いから、周辺の発展は資産価値に大きな影響
を及ぼすと思う。
あのゴミゴミした三茶駅前の場所は、あまり好きではないし
このレスとは関係ないが、早く再開発が進展してほしいね。
できたら隣接の公立中学校の太子堂中も無くなってほしい・・・
少子化で、現在生徒数は８０名程度。あの汚い校舎は４０年近く改装もしていない。
体育館とプールを残して、校舎を解体して、緑溢れる公園
にでもなってくれればと思う。

3年単位でいけば現実的にはいずれ廃校の可能性高くプールも体育館もなくなるでしょう。住民としてはここと同じレベルの高級マンションの方が嬉しいけど。東京建物の賃貸レベルなら公園のがましかな。少しずつだが小児病院の頃よりこの辺もこの高級感はでてきたけどあともうひと押しあると更にいいんだがね。