グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

＞418さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
それぞれ甲乙ありますがほぼ同レベルということですね。

駐車場の権利か、売残数からみた資産価値か・・・。

このような観点はあまり気にしていませんでした。
確かに売残数は影響ありますね。

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自分にとって何が大事かを先に考えたほうがいい。
そのためには、自分がどんな暮らしをしたいかが
なければだめだけれど。

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はっきいりってこの時期どんどん売れるマンション自体稀ですから（売れ残りは部屋までみれる、多少の値引きあり等のメリットあり）自分の気に入ったとこを買えばよいですよ。この２つは駅からの距離、環境、値段似てますから、資産価値もたいした差はでないしょう。両者共に駅前の喧騒から離れた静かな環境でじっくりすむにはもってこいではないのでしょうか。この規模のレベルはこの周囲ではしばらくでないでしょうから値段の高さは大手を買う当然の安心料と考え検討しております。実際住んでる人が書き込んでくれるとありがたいですね。

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どんどん売れるマンションがないっていっても売れ残りすぎでしょう。

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スミフでありますからこれでも十分売れてるのでは。営業の方もこんなもんです→いつか景気も
戻れば売れていきますよと軽くかまえてますから。空きがあって静かでいいとはいえ入居者からしたらもう少し埋まってほしいでしょうね。

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でも、最初に定価で購入したのに
駐車場の使用を許されず、地下の車寄せも使えない人って・・・
悲しすぎますね。後まで待ったほうが良かったじゃん！！って話だね。

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そんなバカなことあるの？
棟のグレードの違いってことなのかな？

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だから今買った人はお得（住宅ローン、金利、駐車場、値引き）ということをうりにするのでしょう。しかし自分の好きな間取りは選べない。三軒茶屋で地域一番のマンションといえばどこになるのでしょうか？ここがそのシンボルになる可能性はいかがでしょう？世田谷通り、環七の交差点の大きなマンションと比べていかがでしょうか？他にないような気がしたので。。。今後三茶に３００世帯以上のマンション建つ土地ありますかねー。環七、２４６にタワーマンションできれば別でしょうが。

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世田谷は山の手に非ず

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じゃあ、駐車場って今の残戸数分が残っているのかな？
要するに、売れたCD棟は最初から駐車場が当選する確率が低かったわけだね。
（というか、駐車場は基本的に使えないと決まっていた？）
もともとABにくらべたら、当選確率が低かったけど
最初に買った人は、売れ残りの分、もっと確率が低かったんだね。

・・・なんだか・・・本当に買わなくてよかった。
この悲劇に見舞われるところだったよ。

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より新築売れ残りを探してます。（10分以内、田園都市線）○事務所にも協力してもらいマスタービュー（Ｍ）グランドヒルズ（Ｇ）ライズ（Ｒ)で検討中です。１：○が最初に価格表見た時は三者三様高いですねー、一割引きで適正という感想でした（３Ａ以外なら都内どこでもいけそうですねと）しかし私がこの三者に固執し相談しました。２：駅直通マンション乱立のため駅5分以外駅ちかとは言わないそうです。６〜１１分なら合格。売却時１２〜１５分は微妙。それ越えるとバス便扱い全く売れないらしいです。Ｒ＞Ｍ＞Ｇ。急行停車のＧ，Ｒはプラス評価，Ｍ，Ｇは少し離れてるのが逆に静かで素晴らしいと。Ｇ澁谷バス便あるのはプラス評価。３：地盤はＧ＞Ｍ＝Ｒ。免震はＧ，Ｍプラス扱いで性能機能評価はＲ一番よいと。４：内装は　断然Ｇ，ＭでＲには愕然としてました（これで億ションかと。。。しかしプレミアムのＲはＧ，Ｍと同等だと）５資産価値　不適合やコンクリートの問題はＭ，Ｇ共にあったが大手がきちんと対応したことで中古で10年後買う人間が気にはしないだろうとのこと。現状これだけ売れ残りは資産価値に影響はとの質問には？売れてるに越したことはないがブランド力もあり、まずその周囲の物件が下がってからこの3者が下がっていくのが予想つくので転売目的でなければ気に入ったとこ買えばとのこと。3者ともにその地域のランドマークであるのも強いと。（特にＲ）池尻再開発により良い物件がでたらＭの立場は微妙。Ｇはキャロットタワー横に大型マンション建てられない限り大丈夫であろうと。○はＧを一番すすめていたが一番売れ残りもＧなのでいまいち踏み込めない、私的には一番売れてるＲが気になるが眺望いいとこは高すぎる。再開発といっても所詮この地域だけで東京中心部の人間がわざわざ集まる場所ではなくマンション自体は10年もしたら集合住宅様になるのではといわれるとまた躊躇。。でも最後に世田谷にも名前は知っていたが素敵な物件あるんですね、この3者なら住んでよければどれ買っても後悔しないのではとありました。（私はとても手がでませんと）

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>>429
申し訳ないですが、チャチャを入れたくなる文章ですね。

駅近のプリズムタワーは、なぜ除外したのですか？

なぜ合格は、６〜１０分ではなく、１１分なんて中途半端なのですか？

「住んでよければ後悔しない」って、当たり前では？悪ければ後悔するのですから。

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中古で売れる、売れないってよく言うけど、23区のマンションは安くすれば当然売れる。

要は購入価格からどれだけ下落してしまうのかが問題。そして資産価値というのも減価率でのみ考えるのが正しい。

ここは、リーマンショックの前も売れてない。売りだし価格にマーケットがノーを突き付けた物件といわざるを得ない。

それなのに資産価値は大丈夫でしょうとか、笑うしかないな。

繰り返すが、現在の価格で売れてないということは、その価格なりの資産価値を、現在のマーケットが認めてないということだよ。

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現在のマーケットがね。
つまり平常時で見ると状況が変わるのか。

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じゃあ、いつだったらこの値段で飛ぶように売れたんだと思う？
あと半年早ければ、さっさと完売していたと思う？

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あと一年ちょい前なら普通に好評だったんじゃないかな。リアルに。

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新々価格の絶頂時に売り出した物件であって販売時期は全然悪くないから。
それでもこれだけ売れ残っているってのが現実。

そもそも、あと１年早かったらって言い訳はどこのマンションでもあてはまる。

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その通り。
一年半前ならここもそれなりに売れただろ。

バカ売れ狙わずとも捌けたら良いんだから。

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えきちかプリズムも良いが２４６沿いで騒音など環境悪いと思い除外。11分は私の考えでない。では1億の物件10年後いくらと予想しますか？この三者なら同じ値段、間取りなら皆さんどこ選びます？

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今となっては、どこも嫌だけど、敢えて選ぶならマスタービューに一票。

10年後いくらなんて誰にも分かりようがない。
愚問というか、子供の質問だね。

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実家が三軒茶屋、池尻に十年、二子玉川に十年、♀な私はライズのプレミアムにしますね。
３つの中では暮らし心地が一番良い街だと思うので。

十年後はまた買い替えるかもしれないので資産価値は気にはなりますが、再開発で二子玉川が良くなる可能性は大、他は良くはならないけど悪くもならないと思っています。
販売時の価格より３つとも中古は下がるだろうし、ジャンクションが出来た池尻はファミリーには人気なさそうなので広めの部屋は不利かなと思いました。

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これから10年の間に1回ぐらい水につかってるんじゃないの、川沿いは。

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実際あとどれくらいあまりがありますか？売れてるのはC東、Dはほぼ完売、C西七割、A,B3割くらいですか？

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二子玉川は比較対象ではないなあ。
あそこは特殊な街と思うよ。
別に下にみるとかいうのではなく、ファンも多いのも知ってるし、実際に再開発でよくなるのだろうと思う。
だけど、山手通りと環７に挟まれたこのエリアを好む人とはあまりかぶらないと思うよ。
自分はどうしても田園都市線で下らなきゃいけないなら、用賀までだな。

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二子玉川はライズの周辺だけが再開発で悪くはないが都心の奴で行く人いないでしょう。ただ価格帯が北向きなど妥協（北でありえない値段だが）すれば何とか買える人も増えるからニーズは一番多いのでは（住民レベル下がるが）。ここはじっくり住んで行くにはもってこいの環境でしょう。高級感はライズよりは数段上なのでどちらを選ぶかは好みかな。（それでもグランドヒルズブランドならもう少し頑張ってほしかったが）先日MRいったけど徐々に売れ始めてますね。（それでもA,Bはかなり残ってました）年明けからの値引き（少しだが）が効いてる感じですが。D棟で狙っていたとこあるんですがさすがに東南だけあって人気で売れてました。　後は中層西狙いか。

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確かにここのＤ棟は東南でどこも間取りもよかった。（でも淡島通り開口してる間取りはうるさいのでは？）ここも上級クラス全体の２割くらいにして、後を一億以下の設定のレベルに落としていればもっと売れただろうに。駅１０分は歩いてみると信号ないし繁華街みながなら少し歩けばつくのでちょうどよい静かな良い場所に位置してると思うがとにかくＡ，Ｂが多すぎて皆が手をだせない価格だし結局世田谷好きのお金持ちだけが買える城だよな。価格設定に問題あり。

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日当たりの良いＤをもう少し高層にして数増やしたらね、もったいない。西と東なんてあんなに
あっても中古じゃ嫌われる。（西の富士山ビューはいいけど）

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供給公社の建物が２棟目の前に建設中だね

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いよいよ、値引販売が始まったようです。

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よくここまで値引きをしなかったと思います。しかし値引いても数％でしょう。
まだ？一年ですから。

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値引きほんとうですか？
どれくらい引いてくれたら買いなんでしょうかね？

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No447です。
本当です。
販売担当者より、「3月は決算期なので条件が変わりました。
是非、条件を聞きにきて頂きたい。」とのことでした。
条件は来られたらお話しするとのことで、値引きの程度は不明です。
他も同じですが（ベリスタ駒沢）、同様の連絡は今までありました。

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すみふも値下げする時代ですか

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こことＷＣＴ再販、目白は完全にジエンドだからな。 かなり値引きしないとダメでしょう。株主から相当たたかれますよ。

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在庫で持ち続けても、販売可能価格が下がり続けているという指摘を監査で受けて評価損計上を今３月期決算でさせられますよ。会計士も甘い決算を承認したらお縄になる時代ですからねー。
そうなれば株主総会でキツイご質問が連発です。

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そういうこと。
在庫が多ければ多いほど、ひしひしじわじわ迫る評価損の恐怖は半端ない。マジ今のうちに戦略転換しとかないと…

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安いうえに駐車場付きか！
お得ですね。
2割くらい下がっていたら買いですね。

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でも、一応「公平に」抽選して
スミフが当選したってことなんでしょ？
駐車場料はスミフがちゃんと払っているんだよね〜。

本当に公平な抽選だったなら、しかたないね。
みんな抽選会にはちゃんと行ったのかな？

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良くて駐車場付５％でしょう。聞くとこによると年末までは値引きなしでしたからそれに比べるとここにしては入居一年足らずでの値引きは良い方でしょう。（他社よりは値引き率勿論悪いが）でも先住民があからさまに不快に思うほどの値引きはここはしないはずです。それでも１億以下はそろそろ無理な値引き無しで完売近いし。それ以上の価格の物件は今後一割引きまではあるでしょう。。５から１０％の値引きで全部後一年でうりきってほしい。がんばれＡ，Ｂ

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君の願望を書き込むのは構わないが、それは　無　理　だよ。

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Ａ約３３　Ｂ約３３　Ｃ西６８　Ｃ東５４完売　Ｄ３２
つまり３１０分２１６　約７割は検討でしょう。しかしＡ，Ｂがどこまで売れるかで
資産価値きまるな。。。Ｈｐでは常に８０戸になってるがそれ以上残っている。

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あれ？
Dが完売なのかと思ったらCが完売なんだ。
富士山を見たい人が多いんだね。

先住民が怖いからどうのこうのって
先住民が不快に思うかどうかは別として、もし不快に思っても
その不満の先はこれからの購入者じゃないでしょう？
売主が勝手に値引きして、自分が当たらなかった駐車場をあてがっているだけ。
購入者にはなんの罪もないので、そんな勝手な逆恨みするような器の小さい人間は
いないと思われますが。

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結局、駅から遠い物件なので駐車場が有り難くなってしまう。
道路が混むから、車は電車より面倒くさいんだけどね。

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あたしゃ毎日下北まであるってます。丁度良い運動です。泥酔の時はさすがに帰りつらいですが（その時渋谷バス便利）。でも三茶ならそれを遠いと感じるかですがサウスエントランスなら１０分かかりませんよ男の足なら。
最初の頃買った人は人気がいまいち承知で、スミフなのでたいした値引きがないこと予想して買ったのでしょうからあまり派手に値引きされると貧乏人の私は少し嫉妬しますね。でも１億以上の物でもせめて１割値引きが限界では。。（最近の傾向）

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君の願望を書き込むのは構わないが、
最近の傾向だと、1億越える物件ほど値引きは大きいよ。
1割じゃあすまない。

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用賀の三菱地所の物件では
たしか17000万円の物件が2割引
つまり3000万円以上の値引きを提示されました。
場所がイマイチなので、購入はしませんでしたが。

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用賀の地所の物件で17000万の部屋ってどこのことですか？

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↑　うまい！

17000万円の部屋は、キャンセル物件で
ホームページには出さずに、来訪者のみに
条件を提示していたようです。
おそらくもう売れたようです。
ほかはまだ余っていますね。

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私はタワマン２箇所（徒歩６，２分）からの住み替えで、今回は通勤車にしようと駐車場付けましたが結局半年でまだガソリン満タン２回入れただけです。歩くの三茶まで苦にならないし今では淡島通りまで来ることで静かな環境を得られたと感じてます（週末は徒歩件の下北、三宿へ買い物、渋谷にはバス便利だし）購入前は１０分不安でしたが実際住んでる人が駅まで歩くの遠いなーと感じてる人あまりいないのでは。どうしても車必要な人以外は車要らなくても。元々管理費安いけど駐車車ないとかなり経費削減になり私は手放そうかと思案中です。

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だから皆も納得しなさい

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自転車置き場は完売した後で欲しくなった時手に入れるのは大変ですか？

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完売しないので心配無用。

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夏は経験無し、極寒は問題なし、大雪経験なし、豪雨は嫌です。（このときバスとても便利）。経験上６８歳健康、１０分は問題なし。妻６４歳慢性腰痛、１０分歩くようになってから腰痛軽減。７５超えたらきついかもしれませんが所詮１０分ですから。立体駐車出庫待ってる間に駅着いてしまいます。駅５分以内とは比較になりませんが。。

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駅からの距離より値段の方が問題でしょ。
一割引きではまだ割高、二割引きでチョイ割高、
三割引でやっと値ごろ感がでるといった印象でしょうか。

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グランドヒルズ、スミトモ、タケナカ、徒歩１０分以内、急行停車、バス有効、閑静な環境、高いがこの値段も仕方なし。これで２割引いたら普通のマンションに成り下がる。でももう少し安くてもいいか。

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いやいや、もうすこし安ければ買い得でしょう。
そんな安くするわけないと思うけど。
安く入っても、まわりの定価で買った人々との生活の違いが浮き立ちそうです。

結局、縁がないな。

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たしかに2割強安くなれば適正くらいですね。
でも大幅値下げもできず、賃貸もあてにならず今後どうするんだろ。

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年末原価で購入（庶民棟）したものです。当初太子堂でこの値段？と不安を感じながら物件自体は気に入ったため購入しました。しかし今ではこの値段でも仕方なしと感じてます。マンションの良さは当たり前ですが３丁目は電車、車、バスとアクセス便利ですし静かな環境でとても良いですね。一億以下の物件はあまり値引きもないでしょうがＡ，Ｂはまだ選び放題で多少の値引きもあるでしょう。実際住んでる人の意見や住宅情報ナビなどで客観的な意見を参考に購入検討すると良いのでは。久しぶりにみるとネガレスも笑えますし、いまだに色々な意味で皆さんの関心の高い物件というのがわかります。私はいつＡ，Ｂが完売することやらと思ってます（笑）。三茶も駅前はごみごみしててとても住むきになれませんが３丁目のこの場所は永住するにはもってこいの物件と思いますがね。でも所詮太子堂とまたたたかれるんだろうがね。。。。。

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買った人はこのスレ見ない方が良いと思うよ。
2000万値下げ情報なんか載った日には、気が狂っちゃうでしょう...。

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>>481さん。
居住者の意見、参考になります。
私もこの環境が気になった1人です。（たとえ太子堂だったとしても）
ただ、室内の質感と価格が見合わないなあ・・と購入を見合わせました。※わたしも庶民等を検討しました（笑）
でも、４８１さんの意見によると、その乖離性を環境で補えるってことですね！
1割引で駐車場がついているなら、もう一度検討するかも。
・・あ、でもＣ棟は完売でしたっけ。

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今なら駐車場つくのでは。でも一億以下で一割引きはないですよ。A,Bならもう少したてばもっとひいてくれるかもしれませんね。

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>>４８２

言い値で買った人たちが2～3割値引きなんてきいたら卒倒しちゃいますね。

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C棟のMR見て、A,B棟見に行くと、明らかに質感の違いがわかる、、、

C,Dで「あの価格」では、、と二の足を踏むのは理解できる。

駐車場の件もあるし、がんばってA,B棟買った方がイイかも

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どこのマンションでも今や1億前後ではこれぞオクションと言える内装のマンションなんてありませんよね。それを考えるとC,D棟のレベルは一億近いことを考えたり、A,B棟と比較するとレベルは下がりますが他の大手マンションの同価格帯からみればかなりのレベルにありますよ。（特にタワマンと比較すると）

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A・B棟では一番安い部屋でも一億をかるく超えてますが、
コストダウンしているところがところどころに見られ、
億ションとしてはいかがかなものかと思います。
しかも住友の最上級物件なのに地下部屋があるのはいただけない。
できるだけ利益をとってやろうってのが見え見えすぎます。

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地下部屋、結構いいですよって
勧められました

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地下部屋って普通安い値付けなのに、なぜか地上より高い。
芝生の庭付きならともかく、プールのそこのような部屋のどこがいいやらわかりません。

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でも、ここの地下住戸テラスは広いんだよね。
気になるのが、広告の挿絵に地下住戸テラスでボール蹴りして遊ぶ父子が書かれていること。
そんなことしたら、煩くてかなわない。響くからねー。

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売れ残りの住戸は、不人気な部屋でしょうか？
まだ、検討する価値はありますか？

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竣工後一年経ったよ　
WCTも記録記録伸ばしてるけど　
ここも売れ残り戸数が多すぎじゃないか　だんだん忘れられてくんだろうな

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>>492

不人気というより高額なA,B棟の売れ残りが主です。
最安で12900万円～です。上にあったように数％は値引いてくれるようです。
物件が気に入って、予算が届くのなら検討の余地はあるのでは。

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太子堂5丁目に建っていればもう少し売れたんだろうな。

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５丁目も、３丁目も道も狭く三茶は閑静な場所というのはほとんどない。しかし３丁目のこのマンションの付近は代沢に近い雰囲気の静かなよいところですよ。三茶でよい環境は淡島通りのこのあたりか下馬あたりまで歩いたところですかね。でも大型マンションが建つ土地はないですからそういった意味でもあの黒いマンションの希少価値は高いのでは。代沢方面から歩いてきてもなんだあの黒い物体はというような迫力はあります。値段も迫力満点なのが悩みどころですが…

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あれだけ売れ残りがあると希少性があるとはいいがたいと思いますが。
希少価値がでるとするなら全戸完売するのが条件ではないでしょうか。

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希少価値は間違いなくあるでしょ。利便性がありなおかつ、静かな環境であの規模の大型マンションを建てる土地は世田谷にはほとんどないですから。（駅１５分以上は別もの）しかしこのマンションは希少価値＝資産価値とはならない可能性がある。だから値段も高いし皆さん悩むのだろう。でもやっと最近売れ出してるね。

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>５丁目も、３丁目も道も狭く三茶は閑静な場所というのはほとんどない

何も知らない人ですね

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大規模立てる土地なんて今度いくらでも出てくるでしょ。
希少価値＝資産価値という妄想を値段（＝利益)に組み入れている。
みんなそのことをわかっているから売れていない。
もう竣工から一年たっている。悩んでいる人なんていないでしょ。

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＞497～499

住民の自作＊＊＊

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最近売れ出してる？
すっかり逃げ出してるの間違いでなく？

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497の無知さはあまりにも酷いな。もうめちゃくちゃ。いつから三茶を知ったのかな？半月前でちゅか？

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ここはなぜ太子堂っていう住所を名乗らないんだろうか？
住所は三茶じゃないのに

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なにむきになってるのかな。
太子堂なんて元貧民窟じゃない。

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もう単なる中古物件では。Ａ，Ｂ，を数パーセント引きで購入する人が本当にこのご時世、この市況で
どのくらいいるのか。さすがのスミフさんでもどこまでがんばれるのか。見物です。

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↑
本当に欲しい人は、とっくに買っていますよね。
２割引で、１９０００万円のものが１５０００万円程度に下がったら
買う人は結構いるでしょうね。

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↑
えっ？！
2割引って本当？！
1.9億が1.5億になるなら、今すぐにでも、是非買いたい

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まだそこまで下げてないとおもいますよ。
来年度末なら可能性ありますね
おそらく来期決算はひどいので今期以上に在庫処分を急ぐと思うので。
３割はさすがに住友のプライドが許さないのでは。

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>509
もうちょっとうまくやろうよ。ツマンナイ。全然釣れてないじゃん。景気の良いときに2割高いって言われてたんだよ、ここ。

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>５１０
バブル時の値付けを考慮しても高すぎるって指摘しても全く意に介さない様子でしたよ。
値段相応の立地・建物・仕様なんですって。
数％の値引きでもありがたく思えって感じてるかもしれません？

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訂正
>510→>511

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みんな買いたくても買えない人が多いねここは。そういう人は
となりの賃貸借りましょう。ようやくそこもうまってきましたからね。

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この立地では賃貸にも興味なし。それより、高いから買わないという人が多いと思いたいのがかわいそう。

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現在下町に居住中なもので、街の雰囲気が気になります。
セレブってる人が多いのも嫌だし、飲食店に学生が多いトコも苦手。
地図では暗渠に囲まれているようですが、集中豪雨などあったらヤバそうですか？
駅まで10分は今より近いので大歓迎ですが、坂が多かったら辛そうですよね。

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駅周辺学生多し、茶沢通り下町の雰囲気あり、５，６分歩くと住宅街、１０分歩いてマンション近くは閑静になりますよ。なだらかな岡なので歩くのは苦でないし丘の上ですので雨は安心でしょう。淡島通り通り越すと若干セレブな印象ですかね。生活するのには便利ですし太子堂も駅近くでなければ静かで環境はよいですけど高級住宅街という感じの場所ではないですね。

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