グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

出たときは、そこそこいい物件のように思ったのですが、
同じ価格帯で今は都心駅近が買えてしまうので、
太子堂にこだわりがあるとか、駅から遠いほうが良いとか
特別な人しか買わないように思います。

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我慢比べですね！デベと客の…

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耐震偽装の時のAPAもそうだけど、
やはりイメージというか、
信頼というか、ブランド力というか、
そういうのはめちゃくちゃ重要。
特に資産としてマンションを持つ場合。

http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/archives/50755690.html

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ＧＨ周辺地位ランキング

AAA 上原・富ヶ谷
AA 代沢・大山町・代田
A 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
B 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
C 上馬・太子堂

環７と山手通りに挟まれたエリアで、単純にアドレスのみで格付けするとこんな感じかね。

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大山町＞＞＞上原＞富ヶ谷だろうね
世田谷は広すぎて町名じゃランク付けは難しい。
代沢、三宿、池尻とか住宅密集地の中に高級住宅街が点在してる感じだ。

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では改定版

AAA 大山町
AA上原・富ヶ谷
A 代沢・代田
B 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
C 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
D 上馬・太子堂

これでＯＫ？
同じ地名でも、良いところと、そうでないところが混在するけど。。
大まかな平均値で算出したってことで。

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あんまり意味ない。
こどもじゃないんだから、いい加減ランク呪縛から開放されたら？

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意味はあると思う。
億の予算がある人だと、地位（じぐらい）を気にするケースは実際に多いよ。
また、町名の違いが不動産価格に反映されてしまう、というのも現実。
営業マンに質問しても教えてくれる訳がないのだから、こういう場で検討してみるというのは一つの手段では？

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デベ板で
竹中が話題になっていますが

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竹中工務店は業界でも一目置かれる最高の技術力と設計力を持っています。
ところが、マンションみたいなくだらない仕事は、優秀な社員が廻される
ことはないので、こうやって次から次へと問題が起こるのです。
これは同業他社でも同様ですよ〜

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9日の朝日新聞 大阪北摂版に出てる

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内部者からの情報
売れ残っても値引きはしない、いや、できないとのこと。
値引きによるブランドイメージの崩壊のほうが会社にとっての損が大きいのが理由らしい。
このくらいに耐える体力はありますだってさ。

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いやいや、そう言う問題じゃなくてさ。
既に購入した人がかわいそうなんだよ。
売れ残りが全部賃貸になっちゃうとさ。

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まあ、いずれにしても今は値下がり待ちですね。
ここが下がらなければ、他を買うまで。

「16700万で売り出していた一戸建てが12700万まで下がったんですけど、どうですか？」なんて、この前も仲介業者のかたから電話ありましたけど、そういう状況のなかで、このマンションを定価で買う事はまずないです。

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今日目の前を通ったら、外壁が赤茶けた変色箇所がいくつかありました。
いい「味」になればいいのですが、単なる外壁タイルに含まれている鉄分に発生した
「サビ」のようにも見えます。

竣工後１年もたたないうちの外壁変色ってどうなのよ。

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予算九千万の自分にはとても良いマンションに思えたけど、考えてみると、一億五千万の予算がある人なら、こんな所買う訳無いよなあ。
こんなに売れ残るとホント思わなかった。
ホント買わなくて良かった。

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スミフさんが賃貸に回すとしてもスミフさん想定の賃料で契約はまず不可能じゃないんですかねー。結局賃貸に回しても賃貸料金値下げ敢行しかないんだからお先真っ暗物件には間違いない。

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まあ、賃貸にしてしまえば、価格設定は自由だから、ワンルーム並み価格でもなんでも、修繕積立金負担くらいにはなりそうですね。

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駅から遠い賃貸ですか、、、。

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隣の東京建物賃貸もかんばしくないから
賃貸に回す場合も、
価格を同価格帯以下にしないと
お得感はでないでしょうねえ。

隣の賃貸物件より安いのに豪華！
という売りが必要でしょう。

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隣の賃貸は72平米2LDKで22万くらいですね。
7割くらい空いてそうですが…。

まぁこの販売価格は明らかに高値過ぎですね。
D棟の売り出し11400万が未入居で8500万で約定してます。
住んで無いのに3割弱の目減りって、どうしてもこのマンションに
永住したい、って人以外は資産を減らすだけですね。

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↑それって中古ですでにでているということですか？それとも、値下げするためにわざと未入居中古にして売り出してるんでしょうか？

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世田谷は　山の手　ではないということです。

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未入居物件はちゃんと個人の売主がいましたので、未入居として
スミフが売り出した物件ではないですね。

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近所の人は　病院跡地から見つかったものを知ってるからね。

売れない原因は他にあるのかも知れないけど。

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スミフ物件の中でも　いままで　これほどまでに売れ残った物件はないよね

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マンション内は静かで良いです　エレベーターもスイスイです

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千里タワーのスレで
この物件が話題になっていますが

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売れ残りの代表

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>>340

あの跡地に　住まいを持つとは…

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http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

世田谷って　即入居可が多いよね

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静かな　マンションだよ

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3分の１以上売れ残っていますけど
相当な値引きをしないと無理でしょうね　

質問なんですけど　新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？
数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？
何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？
配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

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>>350
>新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？

１年じゃなかったっけ。

>数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？

分からんが、買う時に交渉してみては？
何十年も売れてなくても価格が売主有利と判断出来るなら交渉すべきであり
買主有利な価格ならそれも含めた価格として妥協すべき場合もあるんじゃない？
いずれにしてもケースバイケースなので聞いてみればいいよ。

>何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？

そうなの？
少なくとも使ってるよりは消耗して無いと思うんだけど。
カーテンしてないから日焼はしてそうだけど。

>配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

もともと大丈夫なら大丈夫じゃない？
もともと駄目なら駄目だが。

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マンション一戸建て関係なく、家は、長い間人が住まないと痛むよ。
換気、通水、掃除を小まめにやることで防げる。

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痛むよではなく、人が住んでるより痛みが早いよ、でした。
無駄に１レス消費してすいません。

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＞3分の１以上売れ残っていますけど相当な値引きをしないと無理でしょうね　

全然素人というか、無知な人ですね。
竣工1年以内で、70％近く売れていれば、都内の住友物件のなかでは
売り上げはトップクラスだというのが常識です。
ここ以上に売れているスミフの物件は、いくつもないのでは。

但し、販売84戸＝売れ残り数　とは限らない。
売り惜しみなのか、販売方法なのか、物件概要には現われない
未販売住戸が、たくさんあるのがスミフ流、この時期に売れ残りが半分あっても
ちっとも不思議ではないです。

スミフのHP見て、他のマンションと比較したら一目瞭然、竣工1年超で半分も
売れていない物件も、いくつもあります。

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4期　5期もあるだろうから、もう少し多いのかもしれません。

但し、売れ残りが多く見えないように、まだ未発売の住戸があっても84戸には含まれません
住友の他のマンションで、未発売の住戸を見せて貰ったことがありますが
条件が合えば、販売してくれるそうです。

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>>354
そういう商法は上げ相場でしか通用しない。
下げ相場で売れ残りが半分以上もあれば、
腹の奥では相当痛いはずだ。

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住友に限らず　世田谷は売れ残りが特に多い。

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売主が売れなくてもいい、売らなくてもいいとうのであればこりゃもう何を言っても駄目ですね。
「買わぬなら買うまで待とうホトトギス」、どこまで待つのかねー。在庫抱えていると年度末決算で会計士と「強制評価減」で激突することになりますよ。

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まあ、さすがの住友も
次の決算ではこれまでの含み益の数々が
吹っ飛んだ状態なので、
在庫（取得済みの用地も含め）の
販売計画について細かく突っ込まれるので
なにかしらの手を打ってくるでしょう。

賃貸に回せる物件ではないし、
今後市場が改善し、都心部で上昇してきても、
ここが上昇するのは後からになりますから、
それまでの固定経費との兼ね合いを見ながら
裏で値引いての販売となるのではないでしょうか。

信託を経由しての
富裕層への割引販売とかは
考えられると思います。

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都内にはまだまだ優良な土地が眠っています。
これからは、郊外の駅から離れた不便なマンションと、中途半端な立地の場違いな高級マンションは悲惨な事になりますよ。
３０年後はゴーストマンションになっている可能性が十分にあります。

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ここが売れない原因は　昔から住んでる近所の住民達が一番良く知ってます。

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↑　確かに重要な視点ですよね。
周辺地区から羨望の立地で相応しい価値の建物、価格の物件って、近所の人があそこに転居したいと思う様なものって、それなりの数を転居組が占めて行くんですよね。

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