プリズムタワー（池尻大橋）

おっしゃるとおり、賃料月坪１.５万キープできるのも最初の数年でしょう。投資用ではとてもリスキーです。

何だかんだ言ったって、目黒区で駅近物件のタワー。
130戸ぐらいしかないから、即日完売するんじゃないかな。
どこぞやのマンション解約の人達も少しは流れてくるだろうし。

もう値段発表になったはずかな？

説明会、行ってきました。
値段、高くてビックリ。普通仕様の75㎡程度で１億超え。
上層２フロアのエクセレント住戸は、86㎡程度で１５０００万くらい。
30㎡くらいの部屋が結構多くて、全２００戸あまりのうち、
85㎡以上の部屋が10戸前後しかなくて、
事務所も入るし、グレード感ゼロ。
モデルルーム見ても、仕様のレベルの低さに愕然とした。
結構期待して見にいったんだけど、怒って帰ってきちゃったよ。
ここでも言われているけど、再開発に期待、とはいえ、所詮は池尻大橋。でも、この価格で完売しちゃったら、本当にもう都心マンション高騰
なんだなーとションボリっス。

それはそれは。
でも残念ながら、
ここは都心じゃないですから…

予想よりも高めだったんですね。

東にできる41階タワーは店舗、オフィス、住宅になるそう。
そちらのほうが、かなり大型な感じ。形もスクエアだし。
今回のプリズムタワーは駅により近いということがメリットかな。
投資用にも向いてないとハッキリ言われた。
それにしても、池尻で坪500万以上とは。

30㎡くらいの部屋はいくらなんでしょうか？事前説明会に出席された方はおわかりでしょうか。今週末、私も出席予定です。

坪５００以上って本当ですか？？
しかし、池尻って若干ネガティブ意見が多い気がしますが、何故？
北は駒場、南は中目黒、東は青葉台＆代官山、西は三宿＆三軒茶屋と
それなりの立地だと思うのですが。
やはりあの首都高速下のイメージが強いのでしょうか？

現地歩けばわかると思うよ。もう少し首都高＆246から離れていれば、まだ何とかなるんだろうが。どうやら完売したらしいけど、マスターフォートもそれで結構苦戦した。
こちらは、あそこよりも圧迫感があってごちゃごちゃしてる場所。駅近、タワーと聞こえは良いが、住むとなると話は違う。利便性といっても、田都の急行は通過するし中途半端でしょ。
まして、投資向きではないのであれば実需志向ということになるが、それであの環境では踏み出せない人もいるでしょう。裏を返すと、賃貸で回すことも出来ない値付けなんだよね。

>>30
>北は駒場、南は中目黒、東は青葉台＆代官山、西は三宿＆三軒茶屋と
>それなりの立地だと思うのですが。
池尻自体めぼしいものがないというのが大きいでしょうね。湾岸のような嫌悪施設もないけど。
スーパーも丸正、オオゼキぐらいしかないし。

実はチャリがあれば上の地域にはすぐ行けるけど、坪500以上出せる人が
小口径のチャリで茶沢通りを飛ばすワカモノのようなライフスタイルだとも思えないし。
（最近はキャノンデールとか高級チャリ乗りもいるのでそうとも言えないか。）

バス便が多いので、
富裕層のお年寄りは上の地域にシルバーパスで乗り放題ですよ。

現地を歩いてみたけど、うらさびしいうえに、首都高はゴーゴー。
でも、なによりも仕様がイマイチ。今更、内廊下とかトリプルロックとか
自慢されても、はー、という感じ。
24時間換気システムもついてないし、いや別にそれでもいいんだけど、
要は、高すぎなんだよー

>>32
　湾岸のような嫌悪施設もないけど

高速は嫌悪施設ではないの？

＞３５
環境が違うでしょ。

チャレンジ価格もここまできたか。。。

モデルルームに行った際の感触では、現在の設定価格は意図的なハイボールで、おそらく見学者等の反応を見て、値段を下げてくると思います。
まだ、studioタイプは販売対象となっていませんが、平日は仕事をバリバリして、スーパーで買い物もほとんどしない、洗濯もろくにしない、週末は車で遊びに行く、という独身時代の私のような人には、合っているかも知れません…。
商業テナントに魅力的なところが入ればいいのですが。
そして、こういう人に賃貸するつもりで、投資用に購入するなら、価格次第では検討の余地があるのかなぁと思います。

坪500ぐらい普通でしょ。いわゆる想定範囲内ですよね。
こんな場所、東京の古くからの住人は買わないと思うけど、渋谷とか、タワーとか、代官山とかの単語に弱い成金の田舎者が買うのだろうから、お金持ってるでしょ。十分売れる値段と思いますね。

首都高もそうだけど、池尻という土地にブランド性はゼロ。
渋谷に出なきゃ始まらないし、246はいつも混んでいる。
しかも渋谷はもはやガキの街。
中目黒、代官山、三茶、いずれもハンパな距離だし、
イマドキ、この街をもてはやす人もおるまい。
そんな池尻が悪いわけではないの。値段がクレイジー。
坪500万以上なら、もっと立地のいいところはあるでしょ。
背伸びもほどほどにしてよ。

坪５００なんて、都心では今時それほどの価格ではないからね。渋谷は子供の街といっても、そこで商売してもうけてるのは大人だし。　キャバクラの姉ちゃんを、かこっとくにも良い場所だし、タワーマンションなんて、住ませてやるとか、脳みそが無い女が喜びそうじゃない。まあ、どちらにしても品が良いとこではないけど、人間の品位と金持ちか否かは別の話だからね、十分売れる場所と思います。

>42
笑ったｗ それもありかも。
でも、そんな連中が住むんなら、環境面も相まって実需用としては論外だね。一応三井が噛んではいるが、所詮は評判がイマイチな東急。
都心で無いのに坪500オーバーとなると、顰蹙の値付けだった三茶のグランドヒルズもやや霞んでみえる…。俺は手を出さないが、ある意味売れ行きが楽しみな物件だな。

池尻　大橋ジャンクションと再開発で
数年先は　かなり変貌する可能性有りでしょう。
なんせ　渋谷とか代官山に徒歩圏だし
タクシー、車で　新宿にもすごく近くなるしね。
ただ　このタワー　仕様が低いのと
高速に近すぎで窓開けるとウルサイのが
傷でしょう。

駅から　３分以内っていうのは　魅力だね
マンションって　やはり駅近って大事
表示徒歩１０分以上は　実際歩くと１５分以上は
かかる。特に信号や坂があると表示の１．５倍以上は覚悟しないと。

>>45
WCTの住人に文句言われそうな内容だなw

WCT住民ではありませんが、港区幹線道路沿いのMS住民です。サッシは真っ黒。ホントすごいですよ。窓を開けることができるのは、比較的交通量が少ない週末のみ。24時間換気だから構わないと言う無かれ、吸気口もすごいんです。賃貸で良かった。超高層階だと、どうかは分かりませんが、ここは首都高もあるでしょ？ 大変だと思うな。

エアライズタワー買わなくて良かった…。

>41
池尻がブランド性ゼロというのはいかがなものでしょう？
この辺りはもともと省庁の官僚屋敷が多い場所．
学区的にもレベルが高い場所です．
ここに住んで，その後も出て行かない人が多いのも池尻の特長．
それだけ住みやすい所ですよ．
三宿がすたれた今となっては，今後が期待できる土地でしょう．

しかし，，，この物件はホントに強気すぎ．
坪500以上だったら，私も他を探します．

地元民のこの辺に対するイメージは
あくまで中目黒（東山上目黒）、青葉台、
三宿、駒場等に囲まれた、エアポケットのような
何も無い、というか「池尻大橋駅しかないところ」
というもの。
んなわけで「池尻」自体にブランド性はないが、
50のいうように周辺の各エリアや住宅地のレベルは
教育面含めそこそこ。
なんか、池尻大橋駅周辺の環境だけを取り上げ
異常に目の敵にして叩いている奴が不自然なんだが。
どうも城南コンプの城東の液状化地域の新興マンション
エリアの住民ぽい。

>>51
　「池尻大橋駅周辺の環境だけを取り上げ」

池尻大橋のマンションだから池尻大橋の環境について話すべきなのでは？
あなたの中では「高輪に近い港南は環境良い」になるのですか？

＞５２
物件のある大橋１丁目は山手通りを挟んで青葉台、目黒川を挟んで東山に
なり、５１さんの言う通りエアポケットのような「一角」です。
確かに首都高速沿いのマイナス面は否定しませんが、物件の下は目黒川の
桜並木、山手通りを歩けば中目黒のショップやレストランもすぐです。

＞あなたの中では「高輪に近い港南は環境良い」になるのですか？
これは「銀座に近い豊洲」と同じで無理がありますね。
ここを例えるなら「麻布十番や三田綱町に囲まれた一の橋」のイメージです。

江東区の豊洲は実際は、中央区の銀座には近くない。
地下鉄乗って３駅で銀座一丁目に行けるだけ。
それを例えるなら、「銀座に近い勝どき」の方が適切。

まぁ、まぁ、どっちにしたって豊洲なんかのことはどうだっていいでしょう。

５５に賛同。さっさと池尻の話に戻しましょう。

池尻って都心なの？？？

目黒区の池尻大橋は、どう解釈しても
都心ではありません。

ここら辺の住民は「都心か否か」なんて、誰もこだわってないよ。
周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いからね。
そういう雰囲気に魅かれた人たちが集まって来て、また文化を育む。
大手デベに「はいどうぞ」的に用意された画一的なショッピングモールを
核にした街には魅力を感じない、そういうことだよ。

池尻の独特の文化って何ですか？
このマンションは再開発地区だから文化もへったくれもないんじゃない。
高速道路・２４６！

＞池尻の独特の文化って何ですか？
→「周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多い」
まったく、国語から教えなきゃならんのか。

三茶、三宿、東山、中目黒、代官山・・・まだ言う？

渋谷の街もね

神泉、青葉台、裏目黒

周りは周り。
ここは池尻大橋です。

周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いということは
日々の生活の中で身近にその文化に触れられるということでしょ。
それって重要なことだよ。
全てをショッピングモールで済ませてしまう生活に満足できるなら別だけど。

この地域は準都心だと思います。この地域の線引きを主観で考えると山手通りの内外、環七より外はいなか、環八より外はすごい田舎じゃないですか。田舎が悪いわけじゃないですよ。住環境はとてもいいんですから。
ただ、霞ヶ関、丸の内等超都心で仕事をしている人にとってはつらいですね。池尻はこれから良くなるところでしょう。ただ、松涛、代官山などが隣ですから住まうにはそれなりの経済力が必要ですね。

あら、池尻っていいところなのに。
なんでわかってもらえないのかしらね。

最近の豊洲や有明のマンションに住むのなんかよりずっといいと思いますよ。
昔からのしっかりした土地ですしね。
だから国の機関の官舎が多いんですよ。＝いい場所ということです。

営業が一生懸命説明しても、分かってくれるお客さんばかりではないよ。

そんなに豊洲がいいかねぇ・・・
そっちの方がよほどわからない。

なんで比較の対象が豊洲なんだよｗ
豊洲に比べれば、どこだってよく見えるよ。そりゃそうでしょ。

ここはCMTに引き続き三角タワーなんだね。

>>70

坪単価300万円以下の豊洲や有明と坪単価500万円のココを比べても…。

目黒区東山在住の者です。
この場所は、雰囲気暗いよ。
坪500も出して住みたいとは思わないな。

このあたりで住むなら、目黒区青葉台みたいな静かな住宅地。

ここは排気ガスもすごいし、夜うるさそうで落ち着かないよ。

私も池尻は準都心だと思いますが、豊洲を都心と言うならばここも間違いなく都心でしょうｗ

確かに便利
確かに魅力的な街が身近
個人的には大好きだ

でもこの場所自体は76さんのおっしゃるように暗い
再開発とはいえ246が無くなる訳でも綺麗になるわけでもない

無条件に価値を見出せるプレミアムが存在するわけではないので、メリット/デメリットと価格のバランスによって購入に意味を見出すしかない

500万/坪の資産を5%で資本化すると25万/坪になる
これを月次の賃料に換算すると約2万/坪という計算だ
そして、2万/坪は広尾ガーデンヒルズの賃料水準である

この場所に広尾ガーデンヒルズと同等の価値を見出すことができるのか？
個人の価値観といえばそれまでだが、一般的な回答は否であろう
では、この価格を正当化する余地をどこに見出すか？
それは将来の期待成長分を現在価値に割引いて価格に反映したと考えるべきだ
現在の池尻を代表する物件であるフェーズコートの賃料は1万4千/坪だ
(2-1.4)/1.4*100=43%
これだけの成長が果たして実現可能なのだろうか？
（資本コストを割引かなくてはならないので、実際にはこの数字を大きく上回る成長が必要となる）
この成長率は池尻という街の価値に構造転換が起こらないと実現できないだろう
今のところ構造転換が起こるようなドライバは見当たらない
近い将来誰かが実現してくれるだろうという見込みはあまりに楽観に過ぎると考える

デベは言うだろう
「投資用の物件ではありません」
判断は自己責任
冷静に価値があるかを消費者は考えなくてはならない

×　資本化
○　費用化

長文な上に誤字申し訳ない

豊洲を都心だと思ってるのは、豊洲購入者だけだから。
ここも都心ではないよ。副都心でもないし。

池尻大橋の賃貸マンションに7年住んでますが、住み慣れてしまったせいか、やっぱりこの近所の新築マンションを買いたいと思ってました。
プリズムタワーの存在を知ったときはもうここしかないってくらいだったのですが・・・。価格が高すぎてどうにもならず、泣く泣くあきらめたところです。
それだけ住んでみると魅力のあるところなんですよー。
ライフスタイルや価値観は人それぞれですけど。

知らない人はここは世田谷区だと思っている人もいるよ！
周辺がどうこう言う事より建つ場所＝住む場所。空気が悪くて環境が悪い。誰かが文化のある町だなんて言っている人がいるけど、知ってる人は知ってるけど、知らない人は沢山いるよ！池尻って何処？

バスで三茶に行くとき、ここをよく通るけど
最初は渋谷区だと思ってた。

空気と環境なら、ここも三茶も駒沢も
駅前は似たようなもの。

＞８２
まあ、知らない人には別に関係ない話だからいいんでないの？
近くに住む者（池尻でも大橋ではない）にとってはこの辺りの再開発は
大歓迎だよ。
「Ｏ-path目黒大橋」の概要は知らないけど、新たなショップなんかも
できるんだろうな。
そうするとこの辺りの雰囲気も変わってくるでしょう。

マスタービューは世田谷区だから。

呼吸が怖けりゃ、車やバスには乗れないよ。

周辺に住む者です。
確かに246号、首都高沿いの立地はマイナスですが、幸いそれらは北側に
位置しているため、住居の開口部は東山、青葉台方面になります。
実際住む分には日当たりも良く案外快適ではないでしょうか。
しかも目黒川沿いは先述のマイナスを帳消しにして余りあるほど、
心地良い場所です。
春には桜が咲き誇り、週末にはテーブルやイスを置いて食事を楽しむ
グループもよく見かけます。（ドンチャン騒ぎの花見客とは違います）
犬と散歩する人、ベンチに腰掛けて読書する人、ジョギングをする外国人
も街に彩りと安らぎを与えてくれます。
以前、カルガモの親子（？）が目黒川沿いの道路を横断する光景に出くわ
しました。ちょうどオープンテラスのレストランの目の前だったため、
テラスのお客さんや散歩途中の人たちが微笑みながら見守っていて、
とても心温まる光景でした。
「都心」＊＊者には理解し難い価値観だと思いますが、こういう日々の
何気ない悦びが感じられる地域であることも確かです。

この物件は立地うんぬんよりも住戸構成が悪いかな！？
下層階から中層階にかけてワンルームと地権者住戸で全体の半分近く占めてる。高層階は一億前後のファミリーってどうなの？
これで４５０万/坪は刹那すぎます。

30㎡台がかなりあるから投資用に買う人いるかな？高いから利回り悪いか。

今時、坪４５０ぐらいの金出せないのが、都心の物件検討してんのがおかしいんだよ。

立川でも行けって。

坪４５０なんて、安いと思う人が沢山いるって分かんないのかね？。

都心じゃないけどね。

450/坪が高いってよりワンルームの沢山まっじったタワマンってどーなのかなーって。

まぁ、住環境が”とても良い”とはいえない環境からいくと、ファミリーよりシングルやセカンド系または投資に買う人も多いと思うのでワンルームを多く設けているのは納得かな。
仕事が忙しいシングル男性もお金は余ってるし、ターゲットでしょ。

池尻で、駅近いとはいえ、この価格！！
近場で来春販売予定の中目黒の再開発タワーは、もっとするんでしょうか？？
もしかして坪500超えとか？？？？
いつまで、価格が上昇するのでしょうか？？？？？
池尻と中目黒どっちか迷ってるんですが、中目黒が高すぎればこっちかなとも、、、
どうなんでしょうか？

大橋に住んでみるとわかると思うけど、交通の便とかショッピングの面とか想像以上に便利だもん。。。シングルライフを楽しむにはgood。だから欲しかったんだよー（涙）

投資、投資とおっしゃっていますが、リートはサブプライムで値下がりし値ごろ感も出てきましたが、都心でもない池尻でこんな高値で購入しても投資にもならない！千葉や足立の物件を買った方がいいんじゃない？
青山に出来るタワーの方が確実！

池尻と中目黒って比較では、ちょっと前までは、同等でしたけど、ここ5年ぐらい見ると、中目黒のほうが、上でしょうね・・・
ただ、確かに中目黒のタワーはここより高くでてくるんでしょう。

お金余ってるシングルの男性は30㎡のワンルーム買って住まないと思いますが、どうでしょう？

大橋はいつも車で通過しており、排気ガスムンムンのイメージでとても住む気になれるようなところとは思えませんが、皆さんはいかがですか？

特に246を走行しているときは、上を首都高で蓋されて、
周りには雑居ビルが立ち並んでいるので
昼なお暗い陰気なイメージですよね。
いっつも渋滞しているから視覚的にも
空気悪いんじゃないかって気になる。

高層階で南側に視界が抜けていたら違うんでしょうか

ここ完売は無理だろうね。今の価格設定が無茶すぎる。
まー住友みたいに2年以上かけて売るつもりなら完売の可能性がなくもないが、ひどく環境の悪い立地であることは間違いないので金持ちは買わんよ。

いやいや、販売戸数は130戸位だから
目黒区の駅近タワーというだけで完売ですよ。

売主や販売に何社もデべが名を連ねてるんだから。

３０㎡のワンルーム売れるかな？

ライバルはここですか？

中目黒再開発。

プリズムより高値なのでしょうか？？

http://www.atlas-club.com/bukken/nakameguro.php

中目黒のほうが販売時期がプリズムより遅いから、
時期を考えると、価格は同じくらいかも。
どうでしょう？？

住所的な格は、やはり中目の方が上ですか？

住所以外も中目の方が格上

中目黒もいいですが、夜の街の汚さは閉口ものです。
池尻では飲んだくれもみかけないし、静かさもいいものですよ

高速道路の音は五月蝿いけどね。

中目PJは売主が旭化成ホームズだからね・・・
販社に一応三井絡んでるけど。
一方池尻は売に三井・東急・電鉄・有楽の４社JVだし、
施工も大林・大成だからその点は魅力ね。
総合的な格は中目のが上でしょうけど。

>>120

旭化成ホームズも東急不動産も同レベル。
むしろ市街地再開発事業では旭化成の方が評価高いよ。