パークホームズ千歳烏山 part4

世田谷区の当該条例よく読んだら？

>>899
｢将来、大規模修繕する際には現行法にのっとったかたちで改修しなければなりませんよ｣　←　違いますが・・・

世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例【概要】
既存建築物の制限の緩和
大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限を受けません。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf

成るほど！地権者になる夢を見ているんだね（笑）。

902さん
条例をよく理解しましょう。なんか大きく勘違いをなさってはいませんか？

↑　具体的に大きく勘違いとはどの点でしょうか？参考の為お聞かせ下さい。
パラリーガルより。

まあ難しい話しはさて置き、今年は住宅購入者にとってはとてもラッキーな年です！
不動産価格は更に下げるでしょうし、贈与税非課税枠が昨年の５００万から一気に１５００万に今年は拡大されました。親や祖父母からの資金援助をどんどんしてもらい、ローン控除と合わせるとメリットは大きいですね^^
勿論、失業の危険性もありますが・・・。先の事ばかり考えていても人間いつ死ぬか解りませんので、ポジティブに行きましょう！ネガさんからは「能天気」と言われそうですが・・・

条例を理解されていない方のため簡単に説明します。

大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限が緩和されます。
当然ながら大規模修繕可能です。まったく同じ（地下住戸あり）ものを建てる
ことは出来ない、ということです。
　・大規模修繕など　○
　・同等物の建て替え　×

世田谷には当条例により既存不適格となる物件が大量にあります。
全てが大規模修繕出来ないなんてことにしたら、区としても大きな問題となります。

また、建ぺい率・容積率なども厳しく制限していますが、地域（第一種低層など）や
道路の幅などによってもこれらの率が変わってきます。お近くにあるテラスなどに
ついては地域が異なり、また幅広い道路に接していますので、中層の建物が建てられます。

気になる点やご心配な点がある方は、世田谷区建築調整課まで問い合わせしましょう。

ここのマンションの住民たちは立て替える時には建蔽率４０％の１種低層地域から建蔽率60％の2種低層や中高層地域に変更するかもしれませんね。
そうして余分な部屋を売却すればその分立替の負担が減ることだし。
９０７さんに付け加えると、世田谷区で配布している建築の手引きを見れば詳しいことが分かる。

899へ。
あのさー、将来っていつ？
5年後？10年後？30年後？
現行法って？いつの？

よ・け・い・な・お・せ・わ❤

爆弾ってなぁーに？

>>899/900/904
何を意図されているのでしょうか？おそらく同一人物だと思いますが。
住人ではない方であれば、そこまで固執される理由が・・（想像は出来ますが）
住人である場合は、お書きになていること　ご自身に対してきっと言いたいのでしょうね。
何れにしても条例の事は心配なさらないで大丈夫です。
どこの行政も財政的に背に腹は変えられない状況です。今後も人口減少＋高齢化社会において歳入が激減していくわけですから、区民の税負担を増やすか、現行条例等の緩和によって住民を増やすしか方法はありません。

宝くじの１等を確実に当てる方法を教えてください

建て替えるのは早くても50年先でしょ？

マンション建て替えるのは住人みなで合意しなきゃならないしそれはそれは大変な作業です。がんばれ！先ずは50年生き抜く！

千歳烏山のこの物件は真剣に検討して何らかの理由で買うのを止めた人が結構いるのでしょうね。

僕は煉瓦に込めた経年優化の発想が気に入りましたが高値と既存不適格で買うまでには至りませんでした。

アイビーリーグの大学校舎のように100年が過ぎよりプレミアムがつくようなマンションって憧れます。

東京では浜田山の三井物件がそうなのかもしれません。

ここも規模は小さいながら、あの煉瓦が味を出して行くのだと思います。

９１３さんはきっとアイビーリーガーなのでしょうね。
私もあの古い煉瓦とツタ（ivy アイビー）には憧れています。
残念ながら、学力と資金面で８大学のアイビーリーガーにはなれず、アイビールックを楽しんでいる者です。

最初に当物件のブローシュアを見た際、中庭のイラストの雰囲気が良かったものですから実際に訪問したとき少々がっかりしました。しかし、おそらく時間とともにアイビーが伸び広がって行くと同様に他の木々もイラストのようになっていくのでしょうね。個人的には、春にボストンで多く見られるハナミズキ（dogwood）とアイビーがあればなあ～と思いました。このスレで共同住宅でよく聞く諸問題が話されていますが、植栽を含む環境が管理・整備されていくマンションであれば諸問題を解決あるいは覆い隠し癒しをもたらしてくれると思いますよ。実際、今住んでいるマンションがそうですから・・・（共有部分のゴミが少なくなる、ルール違反の行為が少なくなる、住民のコミュニケーションが良くなる等など）

既存不適格には変わりないわけだ。
今の法律に照らし合わせれば『違法』
それが既存不適格マンション。
レッテル付きマンションということは事実なんです。
言い訳してる場合じゃないだろう。

915さんは、関係者にどうしろ（どうして欲しい）と言いたいのでしょうか？
意図されている事が良く解りません。
それから以下は参考の為です（法律的な）：

既存不適格とは：
現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点で、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないとしている。

ですから｢違法｣ではありません。法律的な事は専門家にお聞きになられた方が良いかと存じます。

現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。

特例により違法建築ではないとされているが、現在の建築基準法に違反している建築物。


それが既存不適格マンション。

既存不適格というだけでマンションとしての資産価値が落ちますか？

917さん
既存不適格が気になるかならないかで、全く気にならないという人はいないと思います。
ただ、これまでの議論では容認派？優勢の感ありですので、具体的な内容で反論いただけないでしょうか？
ちなみに既存不適格でも銀行ローンは普通におりますよ。

919さん
銀行ローンは通り難いですよ。不動産関係者なら誰でも知っている事。

既存不適格容認派が多いというのもイノカワズです。
既存不適格マンションのスレでは住人が擁護するから発言の数などは擁護が多くなる。

既存不適格よりも適格なマンションが良いに決まってますよね？

ただ『違法』ではないですよね。罰される訳じゃないから。

既存不適格というのは合法だと理解できていても、なんとなく心証が悪いですね。
スッキリしないというか　なんというか・・
資産価値が下がるのは心理的なものではないでしょうか。

まだ新築なのに既存不適格というのも何だかなぁぁ。
スタートからつまづいた感じ？
不適格という名称も悪いと思う

世田谷区の決めたタイミングがたまたまこのマンションの竣工の頃。被害者です。

僕はスタートが遅く、ここを検討した時は既に既存不適格になるという事が決まってました。それでもMRに行ったのですが営業さんが既存不適格について説明してくれないものだから信頼できなくなり検討対象から外しました。

既存不適格って言葉誰が考えたんでしょうね。

マンション価格というものは受給バランスで決まるが既存不適格のマンションに需要があるかというと適格のマンションに軍配があがる。
よって既存不適格のマンションは価格面においても適格のマンションに劣る。
つまり資産価値においては明らかに低下する図式が成立するということ。
おわかり？

>>922
新築マンションではないですよ、ここ。
中古マンションです。

中古になっちゃうんですね。新しい部屋が可哀相ですね。適性価格ならもう完売で新しい部屋も使ってもらえてたでしょうに…。

どうやってこのマンションを売り切るか三井さんの手腕を見守りたいです。

人は８割が他人の不幸を喜び、残りの２割が無関心と言われます。日本人はネガティブに物事をとらえることが好きな人種で有名です。前向きに行（生）きましょう！物事は何とかなるものです。
You should cross the bridge when you come to it. と友人の米国人が私に言います。という事は、自分もネガティブ派！？

つづり間違ってるし

私みたいに安ければ購入したい人はたくさんいますよ。
不適格であろうとなかろうと。
これはこの区域だけに限らず、世田谷全域でも言えることだと思いますけどね。
別に住む場所が欲しいわけじゃない。
でも安いなら預金するより買っちゃおうかなというくらいの感覚でね。
だから冷静な判断ができてしまう。
別に買わなくてもいいから。
購入範囲は、自分たちのテリトリーだけあり、そこにアンテナはって、他までにはいかない。
世田谷住民は世田谷を求める傾向が強いと思いますね。

あと１５戸なりましたね！
三井がんばれ！

that bridge が正解ね。
塚戸小学校前の自転車回収所跡はマンションじゃないよね？

あと6戸じゃないの？

じきに急行千歳烏山は快速仙川に追い抜かれる。

千歳烏山駅～５０ｍに、３月３１日 TUTAYA　オープン。
Book Off は予定ないのかなぁ・・・

TSUTAYAの斜め前にはカルディも出来ますね。便利になって嬉しいな。

TSUTAYAは千歳船橋店並みに狭そう。

一説によると２割引して売り切って３月末決算向かえる目論みだたらしい。
実現とはならなかったようだが。
４月になったら３割引くらいになりそうな勢いだね。

>937
どこの情報なんだか…
憶測で未確認情報書き込まない方が身のためだよ。


TSUTAYAの情報は確認済み情報です。近くのモスが混んでしまいそうですね。
nanacoよりT派だから、ちょっと嬉しいです。

京王書房（烏山区民センターの近く）が閉店するとのこと（６０年の歴史にピリオド）。ちとからの本屋で一番良かっただけに残念。それにしても美容院や整骨院の多い事。美味しいパン屋が多い街は住みやすい街だそうだが、ちとからには無い（成城は多い、やはり住みやすいのだろうか・・）。

千歳烏山って風俗のイメージが意外と強いよね。
駅ホームからネオンキラキラのキャバクラの看板が数件あるし、あのあたりは昔から抜きキャバや本番OKのサロンもある。
きちんと取り締まりしているのか疑問です。
住宅街イメージと夜の顔のイメージ、雑多な下町という世田谷では稀有な街です。

>>940
千歳烏山駅北口のですか？

これでも一時期よりはキャバみたいのは随分と減りました。

それは商店街の理事に区の教育委員会の働き掛けがあったからだと聞きました。

南口にも怪しい風俗系がまだ数軒あります。

烏山のイメージダウンにつながりますので早期の撲滅を切望します。

>939
フロールというパン屋さんは美味しいですよ。

イチャイチャパブもあるよ。
駅北から、あのタワマンに行くまでにオッパイ倶楽部とヌキクラ（ア○ルＯＫ）も最近できた（マンションの一室で開業）
若い女の子の尻の穴に息子を入れて、何が気持ちいいかと思う。

千歳烏山駅近辺に風俗店は一軒も無いと誰か言ってくれ！
頼むから誰か否定してくれ！
駅のホームから見える場所に風俗街など無いと言ってくれ！
このままだと千歳烏山の高級イメージが崩れる！

駅の南口マンションには違法風俗の穴場が多数あります。
デリヘル基地もあります。
残念ですが、これは事実です。
烏山は風紀が乱れまくっているのは事実なんです。

チャリの街、チトカラでいいじゃん。
世間の評価もそんなもん。

昔から烏山なんてオウムの総本山つうイメージしかないよ。

あえて釣られるけど…、『千歳烏山の高級イメージ』って（笑）。いままでも高級イメージなんて一度たりともなかったよ（笑）。世田谷の風俗街であり、下町ですよ。

オウムの施設は一致団結して追い出しましょう！

チャリは田舎の代名詞だしほのぼのしていて良いよ。もう一つの田舎の代名詞であるシャッター商店街になってない事でかろうじて助かってますよね。

住みたい町NO．1の吉祥寺も風俗街あるし、必要なんでしょうね。紳士諸君がお金を落とすからいけない。ラブホテル街が無いだけまだましか？

駅のまわりのあの放置自転車の数には驚きだけど、風俗くらいあったって別にいいんじゃないですか？
それもひっくるめて烏山の文化なわけだから、それを否定するなら烏山マンションを買わなけりゃいい話し。
需要があるから供給があるわけで、会社帰りのサラリーマンが風俗に行く光景は烏山に限らず小田急沿線には結構見られるよ。
風俗に寄ることで性犯罪が減ると前向きに考えればいいだけのこと。
いい街ですよ、烏山。私は好きですよ。

サラリーマンが自宅最寄の駅の風俗に行くかどうかは別ですけど、要は子供を育てる世帯にとっては無ければ無い方が良いですよね。

町の好き嫌いで言えば風俗街は無い方が良いし、今後その町がどう発展していくか（もしくは衰退していくか）を考えるとやっぱり無い方が良いですよね。オウムの施設もそうだけど、アジア系の人達が住み着き風俗展開したらどうなっちゃうかは、埼玉の有名な町の展開を調べれば想像つきます。空きテナント放置するくらいなら風俗入れましょうよ、となります。やがて薬が蔓延したり、その道の人が闊歩したりとなる可能性があります。

千歳烏山はやっぱりそういう事を考えさせられる。

烏山のオウム本部の施設は今でも怪しい人々が毎日出入りしていますから恐ろしい限りです。

千歳烏山に点在している風俗店は無くなればいいのにと思います。
当たり前ですが風俗街という環境は絶対に子育てに向いていません。
風俗店さえなければ普通に住みやすい住宅街ですよね。

ここは検討板です。住民板ではありません。
従って、住民以外のかたの投稿もＯＫです。

>>954
真剣に考えていらっしゃる事を信じてのアドバイスです（実は自分も同じ立場なので）。
夜の街の云々は何処でも活気ある街では大なり小なりありますので、実際に見て感じられる事が良いと思います。自分は何度か行きましたが全くそのような場所はみていません（裏通りは行っていません）。
資産価値に関しては、ここに限らず一部の人気エリアを除けば昔の不動産価値と同じに考えない方が良いかと思います。人口減少に対して供給過剰になっていること、そして今後の日本のGDP推移を考えても所得が右肩上がりに行く事はあり得ません。
自分は高層マンションに住む気が全くないので、大手の低層マンションを考えています。どうしても阪神大地震のときの事を考えると高層階には住めません。大手の場合である程度の価格帯になると、それなりの人しか買えません（それなりのバックグランドでないとローンを組む際や、販売会社による契約前確認がうまくいきません）。
こういったパブリックの口コミは「半信半疑」に聞くことが寛容かと思います。

956です。↑ の漢字変換が間違っています。「寛容」ではなく「肝要」です。

ご近所新築マンションの2000万円値引きには驚き！！！
場所も良いし、新築なのに2000万円も値引きするなんて・・・原価はいったいいくらなんだと疑問視せざるを得ないですね。

http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/?adpsp_type=300

当三井マンションも年末に大幅値引き（約2割）ありましたが、その比じゃないね。
商圏が同じなので、戦略的には追随せざるを得ない状況ですね。
不動産業界ってなんだか悲惨な世界ですね、
かわいそう・・・・（笑）

２割引なんですね…。
既存不適格でなければこんな事にもならなかったでしょうね。三井さんが苦戦してますが芦花公園のプラウドは定価で完売でしたからね。

風俗ネタで盛り上がっていますがこの町の風俗は場末な暗いイメージですね。入った事はありませんが、賑わってる感じでもありません。夜の千歳烏山は駅で飲んでいこうぜ！という町ではないのでやっぱり場末な感じがします。帰宅を急ぐ人とバスを待つ人くらいです。

政府の管財務大臣が具体的な対策なしにデフレ宣言をしたため、特に不動産や耐久消費財は購入時期を先に延ばす動きになってしまった（もっと値下がりするから待った方が良いと言っているのと同じ）。
959さん、かわいそうなのは不動産業界だけではありません。今月決算を迎える企業は相当に苦しいはずですし、大胆なリストラが実際始まるようです（某シンクタンク）

駅北の三井物件もいづれは割引対象？

↑　当然そうなります。ブラウドだろうが何だろうが定価で買う者はいないはずです。それを見込んで販売業者はプライスタグを付けますので・・

最終4部屋というチラシがきました。そろそろ完売なんですね。このご時世と既存不適格の中頑張りましたね。よかった。よかった。

マンションが購入できる世代に生まれた事に感謝。ニュース；若年層の失業率８％超やワーキングプアの厳しい現況を見るにつけ日本や彼らは将来どう生き抜いていくのか心配である。年収２００万前後が増え続ける中では今後不動産など夢のまた夢。不動産関連会社の将来も厳しい。マンションの資産価値もマーケットのニーズで決まるわけで、やはり賃貸派が購入派を上回ってきた理由が理解できる。

↑
嫌みな人だね。その営業マンもこのスレ見てるだろあから、特定されるかもね

一戸３０００万で買おうと思ったのに。
そこまで下がりそうもない。
やっぱりね笑

2割引は疑わしいけど本当なら魅力的ですね。6000万円の部屋が4800万円でしょ。1200万円貯金しようとしたら（私の場合）５年はかかる。

山手線内の中古物件に値ごろ感が出てきている。広さ、駅近、住環境ともに中々のものがある。

割引率は本人しか判らないけど
割引販売しているのは事実です。
照会してみてはいかがでしょうか？

あと３戸になってしまった。

あれだけ懸命のセールス活動を続けていれば

いいマンションだよね、ここ。
千歳烏山の南側の近隣もいい住宅街だし。

あと２戸になってしまった。
そういえば祖師谷公園しばらく行かなかったのですが、桜の状態はどうですか？
散歩のついでに行ってみようかな。
公園には家族連れが多そうだな。

既存が不適格でも三井さんがその気になればちゃんと売れちゃうんですね。勉強になりました。

私は生まれてこの方烏山に住んでいます。子供として育ちましたが風俗、オウムどうこうは環境としては関係ありません。いい町ですよ、烏山は。もし環境が気になるなら、他に引っ越してください。他もあまり変わらないと思いますけど。

わたしも烏山に生まれ育ちました。最近、オウムが来たことなどでいろいろいう人が増えましたが、978さんと同じく、そんなによくない環境だと思う方には引っ越していただきたいな、と思ってしまうことがあります。
８万人近くのひとが毎日駅を利用する小さいようで大きな街になってしまったので、親切な人もいじわるな人もいると思いますが、いい街ですよ、本当に。楽しく散歩もできるし楽しくお買い物もできる街です。

でも、最近２つほど保育園が出来たようですね。
チラシがはいってました。でも、焼け石に水かな。
まぁ、都下でも同じ状況だし。。。
子供手当てよりも保育園増やして欲しいですね。

千歳烏山駅周辺で、おばさま達が雨の日も晴れの日も何か怪しげなアンケート調査をしている。一体あれは何？最近この地に引っ越してきて気になる事の一つ。

＞アンケート

マーケティング調査のようですね。商品についての感想を書きます。
一度好奇心でやってみたことありますが、謝礼は一回、千円の図書券でした。
普通の調査ですよ。ちなみに笹塚もやってます。大きい町にはわりとあります。

>>983
早速ありがとうございました。安心しました（982です）

住めば都、ごちゃごちゃの商店街ですが、慣れてくると便利な街だと実感してきました。
だた欲を言えば、もう少し駅の周りが綺麗になるといいですね（仙川のように）
更に、小田急線のように高架橋化が望まれますね。開かずの踏切には参ります。
タクシーは禁煙車のはずが、酷くタバコ臭いのが多いです。おそらく客ではなく運転手が喫煙しているのだと思います。
マンションに直接関係ない話題で恐縮です。。。

現在、千歳烏山駅の改修工事が行われていますね。
高架化は難しそうですが、どの様に変わるのか期待しています。

烏山駅はエレベーターが設置されます。
有り得ないと思うかもしれないですが、これだけの乗降客がいても１つもエレベーター・エスカレーターがありませんでした。

完売しましたか？

千歳烏山って雑多なイメージしかないです。どちらかというと世田谷区中でもお金持ちでない人がこぞって住んでいると聞きました。駅前も汚いしね。

あと駅前に風俗がある街は世田谷に他にありました？下品な町ですね、千歳烏山周辺。

>988
ていうか世田谷を区別しすぎでしょ。
世田谷にも平均年収世帯で生活してる家庭なんて、普通にいるし。
港区とかだと別でしょうけど。
駅前が雑な世田谷なんて他にもある。
桜上水なんて、駅前パチンコ店だし。

＞お金持ちでない人がこぞって住んでいると聞きました。
だ～か～ら～？
こぞって住んで何がいけないわけ？
世田谷ブランドが欲しい為にこぞって住んでるとでも言いたいわけ？
あんたどんだけ良いとこ住んでんの？？

まぁ私は烏山には住んでないけど、烏山の良さは知ってるけどね。

烏山はいろいろな面がありますよ。

好きな人は、とても好きですね。いいところもいっぱいあります。

『世田谷アドレス』に住みたいけど、高いところは手が出ない人が集まるところ、っていう一面は否定できないと思いますけど。

他のマンションが苦戦する中、完売おめでとうございます。

ついに完売してしまったのか。。
割高外周区なんて言われ方されてても、
最近、世田谷区の物件は売れ行きいいのかな。

芦花公園のライオンズも好調みたいだし。

何はともあれ完売おめでとうございます。

完売ですか。住んでみて個人的にはいいマンションだな、と思ってます。とくに子育てには。
駅前の商店街はごちゃごちゃしているといわれるけど便利で活気もあるし、八軒通りにはぽつんぽつんとお洒落なお店（ケーキ屋さんおいしい！）もできて、歩いていてもとても気分がいいです。
烏山はなんだかんだいわれるけどやっぱりいいところですね。
これだけなんだかんだいわれるということは人気があるってことでもありますし。

8500万円で売り出していたのが6800万円に値引き販売されるマンションがこの近くにあるくらいだから
世田谷でも好調とは言えないのでは？
1700万値引きって…しかしスゲーな（笑）

7550万円→5330万円
71平米


1700万引きではなく、2200万円引きでした。
間違えてすみません。

>グローリオ芦花公園

ようやく適性価格。
こいつら当初どんだけぼったくりしようとしていたんだよ（笑）