ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

へ～、60㎡台3400万～4400万ですか。
そうなると70㎡台でも5000万円台ですかね。
随分下がりましたね。

去年の年末にモデルルームに見に行った時72㎡ちょいのタイプが6000万～7000万、80㎡台で8000万オーバーでしたから、仕様や立地は気に入っていたので考えていましたが、何と次の日に民事再生になり断念しました。
私は違うマンションで契約してしまいましたが、もし現段階でどこも契約していなければ、狙ったかもしれないです。
もし、当時のモデルルームと動仕様であればの話ですが。

先日、MRに行ってきました。

場所や部屋の作りは良いかなと思いました。

ただ、工事が止まっていたのがやはり気になります。
２LDKを希望すると西か東しかないのも悩みの種です。
（日当たりがどんなもんなのでしょうか？）

良いトコ悪いトコあると思いますが、この価格は
妥当なのでしょうか？他の方にご意見をお聞かせ
頂きたいです。

朝日が東、夕日が西だよ

ここは放置されていた時はゴミ
（タバコの吸殻・食べ終わったカップ麺の容器・コンビニの袋に入ったゴミ、等）
の散乱が酷かったから工事が再開されて本当によかったです。

マイナス
雨ざらしで放置されてたので鉄筋・コンクリが心配
古いラブホテルがすぐ近くにある
川そば（春先～夏場には夕方に細かい虫が大量に発生する）
王子の駅周辺施設（レストラン・買い物スポット）がショボイ

プラス
駅近でアクセス便利（東京駅に出るのもすぐだし南北線も使える）
駅の西側（東側と違ってこちら側は高台）
駅近なのに周辺に公園や緑地が豊富
区役所・郵便局が近く
スーパーは駅前の東武ストア・北本通りのほりぶん・紅葉橋のサミット
自転車を使えば意外に十条商店街も近い
おいしいパン屋さん（区役所側のロワンモンターニュ）や
ケーキ屋さん（権現坂のランギャール・王子本町２のmuguet）が近い

肝心の価格なんですが比較対照が難しいです。
現在販売中の城北物件ではエリアは違いますが
狭い部屋は完売してしまった加賀レジデンス（230）と
これから販売予定の板橋の野村物件（？）が比較になるのではないか思います。

直近の王子駅西側のファミリー物件では2007年バブルピーク前に売り切ったのが以下二つ
2006年分譲の王子徒歩11分のレクセル王子が250（今仲介で出てるのが4,680万円 63.69m2 ）
2005年分譲の王子徒歩８分のダイアパレス飛鳥山が230(バブル後の仲介だと200切ってました)
上記の物件に比べても駅近の分こちらの方が場所はいいと思います。
バブルの崩壊・売主の変更・放置期間等を考慮して中層階で200前後なら妥当かなと思います。

マンション建設地の、滝野川2丁目の地価公示価格が大変低いのが気になります。
駅から近いのにどうしてでしょうか？
治安、または洪水危険地域など何か問題あるのでしょうか？

>>124

ここは地下住戸がある分、地上階に値段が乗ってる。

>125

なんででしょうね。治安はよさそうでしたが･･･。

ただ、ちょうどマンションエントランスになる角は、そこに集まる三方向すべての道(ゆるい坂道)の下りきった地点みたいになってました。
北区のハザードマップ上でも色が着いています。

「地盤は強固だから杭打ちせずに建物を載せている」みたいな構造説明がHPには載ってますから、杞憂なのかもしれません。

ハザードマップ上では、確かに洪水危険地域に指定されてます。
まぁ川沿いですからね。

>「地盤は強固だから杭打ちせずに建物を載せている」みたいな構造説明がHPには載ってますから、杞憂なのかもしれません。

それより、これが気になっています。
杭打ちしない直接基礎構造なんて、マンション探してて初めて聞いたのですが…
地盤の強い地域のマンションだと普通なのでしょうか。

モデルルームで営業さんに聞いた方いますか？

>128

「直接基礎」でググればたくさんでてくるのでは？
地盤に堅固な支持層が地盤近くにある場所に採用されます。
例えば、高層マンションでも、中央区勝どきのTHE TOKYO TOWERS（58階建て）や港区港南のコスモポリス（40階建て）、大田区大森北のプロストシティレジデンス（25階建て）も直接基礎ですよ。

127です。

>128
　MRで営業の方もHPの記載と同じことを言ってました。
　ハザードマップは後から自分で調べたので(見学時の配布資料にはありませんでした)、
　その時は特に突っ込みませんでしたが。

　ハザードマップもある一定の基準で予想したものに過ぎませんけど･･･　
　私は現地でエントランスへ向けて低くなっている地形を見て、１階(地下)～2階は検討対象外にしました。

129さん
TTTって直接基礎なんですか？思いっきり埋立地ですけど…。埋立地って地盤が強固なんでしょうか？

昨日の大雨で、マンション近辺がどんなモンだったのか見てみたかったですね。

バルコニーは西向きですが、隣の男子寮に西日が遮られるってことありますかね？
午前中にしかMRに行っておらず、午後以降の日照を観察していません。

西日でさえ陽が当らなければ、洪水危険地域でもありますし、少し買う気がなくなってしまいますね。

西バルコニーは本当にキツイですよ…。
夏は本当にウンザリします。
個人的には西なら北の方がマシです。

日当たりは重要。

あたらないよりあたりすぎるほうがいいのでは・・・

>132

　以前現地を夕方に見に行ったので参考になれば･･･といっても当日天気が悪かったので
　もともと暗かったんですが(笑)

　まずはエントランス角を曲がったところです。

そこから坂を上り始めたところ。

けっこう独身寮や社宅から離れているので、直接影を落とされることはないと思うんですが。
賃貸マンションの手前をとるとこんな感じ。

わかりにくいですね、下手な写真ですみません。

私は東向きは戸建や古いマンションの目線が近く、隣の賃貸マンションからも視線を感じそうだし
なんだか暗いイメージでしたので(この写真)
西側がいいかなと思っています。

西側を選ぶ以上西日は覚悟してますが、それよりも電柱と電線が気になります。
まん前に電柱が来てもリビング座り位置から目に入らないとこ、っていうと4階でギリ、
5階以上かな～。

けっこう高い電柱に見えました。

MRと現地に行ってきました。
東は狭苦しい感じ。
西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。

南は2階まで地下、3階以上は価格が高い。

周辺環境も含め、あまり魅力を感じなかったなぁ

この物件を今より2000万円高く売るつもりだったモリモトに感嘆w

確かに官舎が取り壊されて、マンションが建つ可能性もありますね。
「第一種中高層住居専用地域のため、高層マンションは建たないし、通りを挟んでいるため、日照にもあまり
影響が出ないのでは？」と営業の方が言ってましたが、どうなんでしょ？