フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

そんなに間取り駄目か？と思ってみたら、駄目ですね。これは。

「広い間口と、廊下面積の少ない効率的なプラン」らしいですが、
どこをどう見ても完全に一次取得者向けですね。

100Cは洋室2が4面採光でサンルームみたいにできそうで注目しますが、
3LDKを名乗るのはどうかと（笑）。

現地をみるとそれでも100Cがここのフラッグシップでしょう。
西向きは80Dで分かるように順梁で庶民的、北は・・・。
方角で南と東のどちらかが入っていないとつらそうです。

残念ですが、残りの間取りにかすかに期待します。

36のランキング、
大京のブランドが２つも入ってますね。
凄いね…

デベさん、お願いです。
今すぐ、内装、仕上工事を止めて購入
希望者に自由設計させてください！
その為に掛かるコストは負担しますから。
立地、外観は非常に良いのに勿体ないです。

よい点
・立地（地歴、閑静、そこそこ便利）
・外観（上品）
・駐車場100%（近所にも駐車場はあるが）
・古くからの欅などの植栽（これは貴重）

価格とのバランスでよく検討すべき点
・宮坂一丁目アドレス（好みだが）
・債務超過デベ（事実上倒産で今も綱渡り経営）
・22戸の4分の1が地権者住戸（議決時の懸念大）
・理事がすごいペースで回ってくる（規模的に仕方ない）
・管理費、修繕費が高額と思われる（規模的に仕方ない）
・駐輪場110%だけ（自転車が便利な土地だし、時代的にも）
・南側地上4Fマンションの建替懸念（道路整備で容積率アップの模様）
・南側電柱がけっこう目障り
・へんてこな間取り（どうしてこうなった・・・）

100C（南東角）住戸の最上階の間取りはよさそうだけど地権者か？

子供も独立した年配の方向けなのでしょうか。
何かの時の売却には苦労しそうなかなり個性的な間取りですね。
夫婦二人の終の棲家としてはいいのかな・・・。

ここって内廊下なのかな？

ああ、最上階地権者住戸はルーフバルコニーにルーフテラス付きなんですね。
駐車場も平面は地権者優先で、分譲購入者は平面2台以外は機械式のみ。
地権者住戸が売りにでないかなー（笑）

先行で掲載された間取り以外ではまともなのもいくつかありますね。
60Egはバスが1317なのを除けばコンパクトタイプとして面白い。
朝に特化した間取りで、昼から暗くなりそうなのでそこがネックでしょうか。
あとは70Gで、バランスよい間取りに思います。

敷地植栽はよいと思う。
設備としては天カセエアコンは全タイプLDのみ。
この規模でディスポーザ設置は嬉しい。
方角によってはハイサッシではないのが残念（上の60Egと70Gも非ハイサッシ）。
天井高は概ね最大2500ですが、タイプによってはLDでも最大2400なのはどうかな？

経堂付近は年配者には不便ですよ。
バス便のないエリアですから。
年配者はシルバーパスでバスに、便利に無料で乗り放題なのに。

ここは買い物するスーパーが遠いし。

このクラスを選ぶ層がシルバーパスを重視するとは思えませんが。。。
スーパーも昔よりは随分と選択肢が増えて便利になったと思いますし、
旧サンマートやヨーカドー、経堂の高島屋が懐かしい層は不便には感じないかも。

天井高が最上階で最大2400は結構ネックです。他も2450か2500。
下り天井も目立つので、もっとがんばって欲しかった部分です。
躯体はコスト追求なのに、水回りの床をタイルにしたり、
浴室ダウンライトなど小手先の仕様アップで高く売ろうとしている気がします。

クラスに関係なく、
親戚のお婆さんが経堂の古い戸建てに一人で住んでますが、
出かけるには駅まで、バスがなくて歩くしかないから辛いといつも言ってますよ。

それは年配者というより、高齢者のような。。。

それにここは経堂ではなく宮坂だと何度。。。
元々バス路線は多かったのに使わないで（経堂駅への経路にも問題はありましたが）
廃線に追い込んだのは地域住民自身ですし、世田谷線で豪徳寺や上町に出ればよいでしょう。

地権者が色々優遇されているようですが、
この物件は果たして買いなのでしょうか。

本日の事前案内会に行かれた方。
予定価格も入手できたかと思いますが、いかがでしたか？？
部屋タイプ、価格、坪単価を書き込んで下さるとありがたいです！

私からもお願いします。
どのような方が訪れていたかも、雰囲気が分かるようだと嬉しいです。

私は天井高の低さと、地権者優遇が随分目につくのでまだパンフだけで悩み中。
地権者のお陰でこの企画が成立していることは十分理解していますが、
最上階＋特別仕様（トップライト、ルーフバルコニー、ルーフテラス、超ワイドサッシ等々）
＋駐車場優遇＋専用ペット通路 が図面だけでも分かるのはどうかなー。

あと、コスモスイニシアもこれから5割とも7割削減とも言われる大量解雇に踏み切るようで、
担当営業がついても「売り逃げ」される予感もあります。
管理子会社（コスモスライフ）もいいようにファンドのおもちゃにされているので、
管理費がふっかけられる事と、それ以上に管理の質低下は大きな懸念です。
これは管理会社を交替させればいいでしょうが、面倒ですよね。

100Aは101が7198、201が7698、301が7898、401が8298、
９０Bは、2階6998、３階7198，４階7498、
100Cは2階8198、３階8398、４階8698
８０Dは2階6398、３階6698。
管理費が１００平米を超える部屋は33000円、積立金２万１０００円と高いですね。
駐車場は18000-25000円。
管理費がネックですね。

これは THE PALMS 世田谷桜 ほどではないにせよバーゲン価格で安いですね。
心が揺らぎますし、即日完売の予感も・・・。モデルルーム行ってみます。

駐車場100%なので管理費はそれ込みだと考えて納得できればOKで、
そういう意味では狭い部屋ほど管理費＋駐車場代の割安感があるはずです。
欅も区の保存樹木ということで維持費が出ているのでしょう。

駐車場が１００％の件についてですが、車を持っていない方が入居し、
駐車場が空いてますと、空いている駐車場はだれが負担するのしょうか。
それのため、今後管理費が４万、５万となりますと、いざ売却するとき一つのネックになりますね。

コスモスイニシアは事業再生の一環として、コスモスライフ（管理会社）を
大和ハウス工業株式会社に譲渡されるようです。評判はどうなのでしょうか。

かなりのバーゲン価格だね。
即日完売するかはわからんが、長期店晒しにはならなそう
だね。

確かに割安。 ただし、イニシアの物件
ということを考えると、まだまだ高い。
野村とか三菱なら10本高くても売れる
と思う。 私は売主の信用、ブランド力
を重視したいので、今回は見送りかな。
残念。。

ここの学区は世田谷小学校ですね。
1学年１５～３０人しかいないので、さびしいですね。
小学生がいる家族にとってはマイナスポイントかもしれませんね。
近くにある城山小学校にもいけるのでしょうか。
ご存知のかた、いらっしゃいますか。

この辺だと小学校も私立って家庭も昔から多いから、
マイナスポイントにはならないんじゃないかな？
マンションを買って引っ越してまで区立に通わせたい理由でもあるの？（笑）

なるほど。私立小学校という手がありましたね。
和光小学校が割と近いところにあり、よさそうな感じですね。
ありがとうございました。

都内育ちではないように見えるけど、
和光にコネとかあるのかな？

自分は文京区育ち、区立小学校だったもので、コネなんてありませんよ。
私立小学校には元来興味ありませんでしたが、ホームページ見て良さそうと思っただけですが。

和光は芸能人のガキも多いみたい。
それを長所と取るか欠点と見るかはその人次第ですね。

>>9
> 地元志向の方向けの立地とコスモスイニシアというデベを考え合わせると、坪250-280位じゃないと外すと思いますよ。
> おそらく、地下住戸は1フロアあると思うので、それを目玉として安く出すのではないでしょうか。

大正解。

地下1戸が目玉で坪231、最高は坪303、平均は坪272。

このスレ静かだね。
やっぱり、いい物件はひっそりと進捗
していくという定説はウソじゃないみたいね。。

53へ
＞元々バス路線は多かったのに使わないで（経堂駅への経路にも問題はありましたが）
＞廃線に追い込んだのは地域住民自身ですし、世田谷線で豪徳寺や上町に出ればよいでしょう。

私は宮坂１丁目の地域住民ですが、根も葉もない嘘を吐くのはやめてください。
どのバス路線を不使用で廃線に追いこんだというのでしょうか？
かつて、経堂駅には３路線が乗りいれていましたが、そのうち、２路線が廃線になった理由は車両制限令がらみですし、最後まで残っていた渋22系統は、農大通りでの安全運行が困難になったからですよ。
あなたのように自分の理論を通すために平気で作り話をする人には、町内に引っ越してきて欲しくないです。
どうか、他の物件を検討してくださいな。
まあ、購入する経済力も持ちあわせていないでしょうけどね。

ちなみに、そこの土地はもともと第一種低層だったので、本来であればマンションなど建てられなかったのですが、補助１２８号線の開発のからみで、いつのまにか第一種低層から外されていました。
地域住民にとっては、迷惑千万な話しで、閑静なたたずまいと、清潔な大気が奪われる危機に直面しているのです。

南側のマンション（築後３５年を経過）は、建築時よりも容積率アップしているので、近い将来、アップ分の入居者を募って建て替え費を節約という方向で話しが進むでしょうね。

地域の人口をあまり増やしたくないのですが、開発の力に対して個人はあまりにも非力です。

71を読みかえしてみて勘違いを受けやすい記載があるのに気付いたので補足させてくださいね。
「閑静なたたずまいと、清潔な大気が奪われる危機」というのは都道１２８号線の開発について言及したものです。
赤堤通りまでの区間で土地買収がまだ済んでいないのは、宮坂１丁目の住宅密集地だけになっているのが現状です。
フォルム世田谷経堂は、都道１２８号線の開発と引き替えに誕生したといっても過言ではありません。
噛みくだいて説明すると、「容積率をアップさせる代わりに、開発予定地にかかる箇所をセットバックしてね」という、いわゆる大人の話しが進行したのですね。
フォルム世田谷経堂の東側の外構をみてくだい。東側に遊歩道のような余計な空間がつくられていますね。これは開発予定地の箇所を秘かにセットバックしているのです。南側から北側に向けてピア宮坂、グローリオ経堂、ハウス宮坂、フォルム経堂という順で並んでいるマンションの東側側壁のラインが見事に一直線状に揃っています。
地域の人口が増加するのは仕方ないので諦めているのですが、１２８号線の開通には、ダーティーな面を目の当たりにしていることもあって、どうしても納得がいきません。

南側のハウス経堂（築35年？）も補助道路計画のためにセットバックしているということは、その当時から同計画が存在し継続していたということだと思います。
ということは、この地の閑静な環境が形成されたのがいつ頃のことかは分かりませんが、殊更に「後発の道路計画が環境を破壊する。」というわけでもないのではないでしょうか。もちろん、計画が長期間に及んだことによって結果としてそのような順序になったことは否めませんが、「ダーティー」とまで言えるのでしょうか？
また、いただいた物件資料にも、しっかり東側ギリギリが「補助道路との境界線」であることが図面上明記されていましたので「秘かに」セットバックされているという印象も特にありません。
あと、このフォルム世田谷経堂の土地は「第1種低層から外れた」のですか？ＨＰや資料では「第1種低層」であると明記されていますので、もし本当に「外れた」のであれば問題ですね。南側のグローリオ附近は外れているのでしょうけど。

すみません。71ですが、表現に正確性を欠いていました。正確に説明させて頂きます。
そのマンション建設地は、住民からの要望などにより制定された経堂駅東地区という、建築等の規制を強化している地域にあります。第一種低層になっています。こちらの計画図や計画書を御覧ください。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/tikuk...
73さんがおっしゃるとおり、現在も第一種低層のまま（外れていない）ですが、１０ｍの高さ制限が課せられていますよね。種々の理由より、高さのある構造物が建てられないように区がわざわざ高さ制限を課したのです。ですから、本来であれば、そのマンションは建てられるはずがないんです。しかも、その土地は御存知のように傾斜地であり、世田谷区であちこち訴訟が起きているいわゆる「傾斜地を利用した地階マンション」の建設のおそれ（現実になってしまいましたが）があるので、区は慎重に対応して然るべきだったのに、「大人の話し合い」で高さ制限を緩和してしまったのです。このような区や都の対応をダーティーと表現したのです。当該マンション、とりわけ購入を検討されている人にケチをつける意図は毛頭ありません。ただ、本来は増えるはずなかった新たな住人が移住してくることは事実であり、その中には５３のような非常識人も必ず一定の確率で紛れこんでしまうのです。地域住民のある程度の犠牲があったことを理解して頂けたらと思います（５３のように地域住民を非難する行為は火に油を注ぐようなものです）。

>>71
へ？　たぶん、あなたよりずっと以前から私は宮坂一丁目の住民ですよ。
128号や高さ制限についても、あなたよりよっぽど詳しく、
経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが（笑）
何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。

道路計画がいつからあったかもご存じでしょう？
73さんが指摘されるように少なくとも「後発」と言えるような計画ではなく、
それが執行されないことによる「閑静なたたずまいと、清潔な大気」を
享受できていたのは、ただの「幸運」に過ぎません。

フォルム世田谷経堂の容積率アップが「大人の話」との指摘もありますが、
こんなのはこの物件に限ったことではなく、
計画道路周辺の既存地域においても例外なく容積率はアップしています。
傾斜地マンションに至っては、まったく別の話です。

バス路線の廃止にあたっては利用率の年々の低下も根拠としてありましたよね。
車輌制限令のことは知りませんが、
経堂駅への経路の根本的問題については私も書いていますし、
これのどこに「作り話」があり「根も葉もない嘘つき」呼ばわりされなければ
ならないんでしょうねえ。
第一種低層指定が「外された」という「作り話」がよっぽど害ですなあ。

まあ、だれも自分の愚痴を聞いてくれないから、
このような掲示板でだれかに向かって文句言いたいだけなんでしょうけど（笑）

ふ～ん。こいつ相当のアホやな。

>たぶん、あなたよりずっと以前から私は宮坂一丁目の住民ですよ。
>128号や高さ制限についても、あなたよりよっぽど詳しく、経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが>（笑） 何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。 道路計画がいつからあったかもご存じでしょう？
>ただの「幸運」に過ぎません。

ただの購入希望者かと思っていたが、あきらかな矛盾があるね。
どうやらデベ、しかも、当事者であるＣＩもしくはその関係者であることを自ら露呈してやがる。
宮坂１丁目の町内でどのような問題提起が浮上していのか、古参住人が知らないはずないし、53の発言とも矛盾するからね。
その短絡的、場当たり的、且つ稚拙な対応だと、おそらく若僧なんだろうけど、あまり、調子に乗らない方が身のためだよ。
これ以上、低脳なデベ若僧と、ここでやり会うつもりはないが、君が相手にしているのは、君のような低脳が対処できるほど、能力の低い人間でないことを付けくわえておく。
後悔する前に、謝罪しなさい。

横から失礼！
もし75がデベだとしたら、自分を53だと明かしているのは不自然。
関係者であることは間違いないが、
>>私は宮坂一丁目の住民ですよ。
>>あなたよりよっぽど詳しく、経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが（笑）
>>何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。
という言動からすると、
デベではなく、地権者である可能性の方が高いな。
いずれにしても、釣り行為が横行していたわけだ。
地権者優遇が気になっていたし、冷めたよ。

興味深く当スレを見ている者です（75さんではありません。信じてもらえるかどうかは分かりませんが。）。
「古参住人であれば誰でも知っている問題」ってどんな問題なんでしょう。本物件を真剣に検討しているのでとても関心があります。

また、75さんの言い方はともかく（また当事者デベかもという疑念も確かにありますが）、通して読んでいて特に「矛盾」があるとは気づきませんでした（53の発言についても）。

この「矛盾」も「古参住人であれば誰でも知っている問題」を知らなければ気づかないものなのでしょうか。

能力の高い方、是非教えて下さい。

あと、大きなお世話とは存じますが「やり会う」→「やり合う」ですね。

７４さん

この物件には１０メートルの高さ制限が適用されて、しかもこれを超えているのに「大人の話し合い」で特別に建設が認められたってことでしょうか？だとしたらヒドイですね。

でも、そうではなくて、一応ルールに則って建てられたのだとしたら普通のマンションと変わらないですね。
地元が大事で愛しているというお気持ちは分かりますが、普通のマンションに入居してくる人を「本来は増えるはずなかった新たな住人」とか、適法に建てられたマンションへの住民流入を「地域住民のある程度の犠牲」とかって言うことには違和感があります。

区や都への不満があるのなら、そちらに言えばいいのに。
それが功を奏さなかったのが悔しいからって、これから住民になろうと楽しみにしている人が少なからずいるこの掲示板に書かなくてもいいのに。

経堂で、駅８分で、コスモスニシアで、
言い合いするほどの物件とは思えん。

あ、悪い。イも書いたつもりなのに消えてる。

っていうか、どう考えても78,79は75だし、
もはや、このスレ、釣り、一般の区別がつかないので、意味のないものになったな！

>>79
まったく、同感ですし、また、表層的な知識だけで反対を唱え、
それが区や都に通じなかったからと、新しい地域の一員に向ける彼らの閉鎖的な態度には辟易します。

私がアホでも低能でもまったく構いませんが、緑地をなくすような乱暴な開発ならともかく、
このようなややましな企画（デベは潰れそうですが）に対しても見境なく当たり散らすのは、
地域住民として許せるものではないし、
「地域住民を非難するやつは来るな」と放った自らのコメントのとおり、
この地域には相応しくない者として、自らが出ていってほしいと思ったりもします。
私も昔からの地域住民ですから、私を非難するなら出ていってください！（笑）

この地域は、代々広い土地を持っていれば「○○さん」で分かってしまうので名乗れませんが、
多くが、長いことこの行政の方針に憤りながらも、
地域の未来のために折り合いをつけ、土地を守り、暮らしています。
自分だけが被害者、犠牲者面するのも、たいがいにしてほしいですなあ。

ちなみに、私は本当に購入希望者でモデルルームにも通いました。
とある事情で購入はしませんが。

> 宮坂１丁目の町内でどのような問題提起が浮上していのか、古参住人が知らないはずないし

どこが矛盾するか分かりませんが、「また」あなたの妄想に過ぎないんじゃないでしょうか。

>>71=>>74
が登場してからスレが殺伐としだしましたね。
環境が変わることによる不安や無力感は分かりますけど
>>71=>>74の書き込みは
他の方が指摘するように偏狭な住民エゴ丸出しにしてるとしか見えませんね。
行政に不満があるなら役所にでも議員にでもご立派な言い分を説いて回るべきであって
こんなとこで無関係の人相手に八つ当たりしても近所の評判を下げるだけで何のメリットもないですよ。

ちなみに私だけでなく、私の父も地元育ちで世田谷小学校（世田谷国民学校）創立１０周年の頃の卒業生です。

53,73,75,78､79,84,85
地権者バレバレ。
語るに落ちるというか・・・。
32あたりから釣り糸垂らし始めたようですが、釣りに夢中になっていたばかりに周辺住民を避難してしまったことが命取りでしたね。
どうして、そんな小細工を？
冷静に考えたら手を出す物件ではないですからね。
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。
猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。
立て替え実現はかなり難しいですね。
加えて、二流デベ、５／２２戸の地権者一族、傾斜地、道路開通後の排気ガス、交通リスク、周辺住民との軋轢・・・。

８６さんご指摘
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。


おっしゃるとおり。
いつ道路が開通するのかが気になりますなぁ。分かりようもないけど。
今までのペースから考えたら、２０年後とかってこともありうるんだろうか。
北側は全然進んでないみたいだし。建替えだって、そのレベルの将来の話だろうし。
だったらそんなに長期間住むことはないんだから、８６さんご指摘の懸念のうち、残るのは二流デベと地権者率くらいか・・・まあ、こういう事情を抱えてたら高くは売れないんだろうけど、この物件が唯一の資産になるほどギリギリで買うわけでもないし、場所は良く知ってる地域でとても気に入ってるので別にいいような気もする。また考えよ。
・・・ああ、周辺住民との軋轢はイヤだ・・・。もう遅いのかな。

　駅から近いと言える範囲だと思いますし、世田谷線が近いのものんびりした感じでいいなと思います。
実際のところ、道路計画は２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
地権者住居は道路ができても塀の内側だし、対策はとられている様子。（ルーフバルコニーやドッグラン以外に屋上も使えるんですね。駐車場も分譲だし、うらやましい・・この数件のお宅は御一族？）
東側はぎりぎりまで歩道がくるようですし、西の方がいいのかもしれませんね。

>２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
「始まる見込み」ではなくて、実行中です。
優先整備路線に指定されているので、今度の進行は加速していくと考えられます。
当該物件のすぐ南側までの土地買収率が96％を超えているようですから、物件目の前までは２、３年で開通すると思われます。その先、小田急高架下までの開通目標が2015年という情報を小耳にはさんだことがあります。
このような状況では、既存不適格になる可能性が極めて高いですから、現状の建物が「どれだけ長持ちするように丁寧に造られているか」がポイントになります。
それを判断する上で、どこのデベロッパーか、はあまり参考になりません。
設計図面、施工業者、実物の調査（現地建物調査）が重要です。
建物が例えば５０年は健在でいられるようなものであれば、既存不適格でも２世代は受け継いでいけるでしょうから、それほど問題ないでしょう。
但し、すぐにボロボロになってしまう御粗末なものであると（すぐに建て替えを余儀なくされると）、大損することになってしまいます。
現地建物調査等を、しっかりとやった上で、判断することをお進めします。

結構な倍率の抽選に当選して、家族で引っ越しを楽しみにしている者です。

このスレを見なければ引っ越しまで楽しみのまま・・・と思われましたが、いささか不安になってきました。
静かな住宅地に駅まで徒歩10分以内、できれば最寄駅が各駅停車だけでなく準急・急行などが停車する場所。
ということで、当物件を見つけてとても気に入りました。
他の同じ価格の同じような条件の物件を見ましたが建物の仕様はこちらの方がずっとよくてとてもお買い得だと思いました。
億ションの部屋はありませんが、上階は明らかにその価値があるということです。
相場的に価格が安すぎるのでその事をデベに問い合わせたところ南側はほんど赤字価格だそうです。
自分の会社が危ないとははっきり言えないようですが、遠まわしに「価格を高くして売れ残ると非常にこまる事情がありまして・・・」とのことでした。

地域の方で快く思っていない方がいるんですね・・・。
ここに限らず、どこでもマンションが建てばそう思う地域住民の方はいらっしゃるのでしょうが、はなから否定的な目で見られるのは気持ちのいいものではありませんね。
低層で戸数も少ないですし、地権者の方も入りますしそこまで何か問題があるとは思いませんが・・・。
心に留めて、もし購入する場合はご迷惑がかからないように振舞うよう気をつけたいと思います。

道路の件、あまり気に留めておりませんでした。再来週には購入の手続きに入るところでしたので
さっそく家族で話しあってみます。
皆様色々と考えていらっしゃるんですね・・・。
大きな買い物なのに、自分は少し勉強が足りないなと思いました。

購入時の重説の際に不明点は納得できるまで説明を求めることです。

デベだって道路の実現時期やそれによる環境変化を予知して答えることはできないでしょうが、
計画道路に対して敷地のどの部分をどれくらい供出するのかとか
それにより建蔽率や容積率などの関係で既存不適格になるのかならないのか等は現時点でも分かるはず。

無責任な掲示板の書き込みに踊らされずご自分で確かめることが肝心です。

１階の100 Agのお部屋はほとんど半地下のような感じなのでしょうか。
湿気が多かったり日が入らなかったりするのでしょうか・・・。
この部屋の下は駐車場になるんですかね。

　一応南側の道路と床の高さは同じくらいのようですが、サービスバルコニーは穴倉のよう・・・
半地下といった風情です。許可とれているのでしょうが、不安ではあります。
寝室、洋室は換気扇がありますが、換気はちょっと心配な感じですね。
日当たりのいいところに住んでいた方にはきついかも。
でも、もし友人が住んでいて招かれたらすてき、とほめると思います。雰囲気や間取りはいいです。

一階西の部屋が、すでにノムコム→中古マンションの仲介物件で
販売されているようですが、これはいったいどういうことなのでしょう。

94です。

こちらは「世田谷区の閑静な第一種低層住居専用地域」との話でしたが、
先のノムコムの広告での用途地域では「第二種低住専」とあります。

ただの間違いでしょうか。

94

こちらは、階数の表示間違いだそうです。
中古ではなく新築の仲介物件として出ているものですよね？

まちBBSに宮坂情報の掲示板があります。
計画道路とこのマンションのことも触れられています。

http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1182384602/l50

２０年以上前からある道路計画に関してこのマンションをヤリ玉にあげる頓珍漢な人がいるのは呆れますが
なかなか興味深い豆知識もあり参考になります。
まちBBSに出てくる生き字引さん、このスレのことを紹介していたから
もしかしたらこのスレにも出没して書き込んでいるかも。

どの部屋も比較的風通しがあまり良くないのが気になりましたが・・・
みなさまどう思われましたか？

2階以上の南側の角部屋は採光・通風ともにとても良かったです。

>102
同意見です。
内装は良く、値段も安かったのですが、地権者優遇が目につき断念しました。
一族っぽいし。書き込みをみても付き合い易いようには感じませんでした。

露骨なくらいの地権者優遇ですね。
それを納得できるかどうかは個人次第ですが、
他の地権者住戸がある物件と比べても、あまりに差がありすぎて、
（犬の大きさ、地権者しか使えない諸設備、駐車場、議決権など）
萎えます。

単なる通りすがりの素人質問ですが、
区分所有者の３分の２の賛成で決議できる議案に対して地権者が事実上の拒否権を持っているとして、
そもそも議決権の３分の２を要する決議事項ってどんなものがあるのでしょうか。

地権者の議決権全て足しても、三分の一に満たないと思います。イニシアと地権者の契約は知りませんが、多少優遇されて当然じゃないかな、あれだけ広い土地だし

抽選というか・・３戸中１戸は申し込みとのことでしたが、残りの２つは先着順で売り出されてました。だったら最初から全部先着にすればよいのに・・。ここから値引きなんでしょうか。

大型犬が３頭もいるそうですね、気になりました。大型犬のにおいや鳴き声は換気扇などからでも入るのは経験済みです。
あと、電気が少しふやせるとはいえ（オプション工事）すべてのタイプで４０アンペアって・・・。小さな戸建で５０アンペア、家族があちこちで電気を使用するとブレーカーおちますもん。マンションで１００平米もあって４０アンペアって普通なのですか？
地権者住居は８０アンペアなんですよね。なんだか何かとうまくおつきあいできる気がしませんでした。
安いには理由があるのですね。

40だとIHはつけられませんね

>>103
あれで環境が良い？
駅前等には、ＵＲ賃貸が何棟も建ってますよ。

>112さん

プラウド蘆花公園って駅前でしたっけ？

102

管理人さんは常駐されるようです。

地権者の方達は、優遇される分、
かなりの金額をお支払いされているそうなので
当然かとも思います。

かなりの金額というのはなんでしょうか？
管理費ですか。
だからといって、自分たちだけ大型犬というのは何？
他の物件でもよくあることなんでしょうか？

不公平ってのは、本来同じ扱いを受けるべきなのに差別やら区別がされていることですよね。
エコノミークラスの乗客が、相応の対価を払ったビジネスクラスなりファーストクラスへのサービスが過剰だから不公平だ、とは言わないですよね。

地権者になったことがないから分からないけど、自分の土地をある値段で売却し、その契約の中で「自分は大型犬を飼い続けられる」との条件を確保したとしても、それは「土地の提供」「ある値段の受領」を前提とする得るべき対価の一種なんだから、そもそも公平か不公平かっていう話にはならないと思うんだけど。
「長く飼ってる大型犬を続けて飼いたいという条件でいいなら土地も売ります。」っていう話があっても全然不思議じゃないし。それに分譲買主が「大型犬ダメ」なのは、単に管理・設備上の問題でしょ。

分譲住戸の買主にとっては、単に「大型犬を飼えないマンション」を買うかどうか、ってだけの問題で、地権者が大型犬やら極端な話ライオンを飼えるからって、買主には関係ない気がします。もちろん「大型犬とかライオンが近くにいる環境が嫌だ」っていう人はいるだろうけど、それは本質的には地権者がどうとかっていう話ではないのでは。

と、犬好きの立場から考えた次第です。

ふーん。ま、それが合理的な「区別」だと思える人は検討すればよいし、
受け入れ難い不公平な「差別」だと思うなら検討対象から外せば良いでしょう。
一般の検討者は地権者じゃないんだから別にこの場所だけにこだわる必要もないでしょうし、
地権者のいない他の物件を探せば良いだけのこと。

個人的には他人が大型犬飼ってようが興味ないし、
駐車場の割り当てなんてもっとどうでも良いと感じます。
むしろ問題は使い勝手の良さそうな間取りが乏しいことかな。
せっかくの立地環境なのに勿体無い。

普通あまりないですよね。 ここまであからさまな
優遇は。 まあ、デベロッパーさんが交渉優位に
立てなくて、この様な状態に成ってるんでしょうね。
私は駐車場の優遇割当が気に入らないので検討やめました。

そうですね。地権者は悪者でないですもんね。
いくら地権者優遇でも、素晴らしい間取りであれば、うれますよね。
どの年代層をターゲットにしてるんだろうね。
個人的には、リタイア後の夫婦かなとおもいますが。

管理人は月２回と、
お掃除の方がゴミ出しの日を中心に週４日来られるそうです。

ダブルオートロックで、防犯カメラやブザー等２４時間のセキュリティ体制は整っているので
管理人さんが常駐である必要もないのかもしれません。

地権者の方は、
自分の希望の仕様を実現するために、それなりの出資はされたとのことでした。

優遇が不公平なものとはさほど思わないですね。

地権者が多いマンションのリスクはご存知でしょうか。
たとえ土地を提供してかつなにがしかの大金を払っていたとしても、いったん入居したら、地権者も分譲組も対等な立場です。当然広い住戸を確保していれば持分は多いのでしょうが、土地、建物に対して有する権利は法律上同じはず。
それなのに、地権者にだけ永続的な特権が与えられ続け、しかもその差が分譲組との間でかなり激しいとなると、いかがなものかと気になりますよね。

たとえ規約を変えたくても、管理組合の総数のうち地権者の占める議決権割合がここは高いということなので、分譲組だけではたとえ不満があろうが、何も変えることもできない。
結局、いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。

＜123
私もそう思います。
地権者の方々は、「自分たちのおかげでマンションが出来るんだ」という思いがあるからこそ、
自分たちに特権をつけるんでしょう。

デベの話では、土地を入札では無く等価交換できたのでこの価格が実現したそうですよ。地権者の方は売れ線の南向きの部屋を断念する代わりに（デベもそこは譲れないでしょう）東と西向きの部屋でいろいろと条件をつけてもらったのではないですか？いずれにしろ、事情はわかりませんが地権者の方がこの土地を他人と共有しようという意思がなければ生まれなかった物件ですから、全てを含めてここが気に入った人だけが購入すれば良いのだと思います。他にも新築は沢山あるのですし。でもここも残り二戸しか売れ残っていませんけど。いろいろＭＲ行きましたが、販売開始からこのように着々と売れている物件はこの近辺ではありませんでした。好みも人それぞれですからね。

123さん

<いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。＞


　お住まいになられないのであればそんなに目くじらを立てられなくとも・・・と思いますが。
　少なくとも専有部分は売却も出来ますし、建替えなどはそれこそ何十年も先でしょうし。

　地権者の方が多いとそれほど大事にされて行かれる部分も多いかとも思うのですが。
　大型犬や駐車場の件など、わたしもさほど気になりません。

　地権者の方は北側や半地下住戸を選ばれていますしね。
　
　

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/all

こちらのスレ、参考になりました。

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。環7,8以外に南北に抜ける道は無いので、幅２０Ｍとなれば世田道より広いし交通量も相当でしょう。東側道路に面した向かいもコインパーキングになっているし宮坂1丁目の土地売却もさかんなようで、地主の方が邸宅をマンションにした理由はちゃんとあるんですよね。地権者の占める議決権割合が高いとありましたが心配です。道路実行後は、敷地面積も１/3程度減るし、既存不適格。建替えは先といっても数年後に売却する時はどうなるんでしょうか・・・

世田谷通りと同等の交通量になるほどの道路になるには、北側の行き先もそれなりの大通りに通じる必要があるでしょうけど、現地見る限り10年どころかその先もしばらく実現するとは思えません・・・。
道の拡張なりセットバックなりの範囲が広がっていくことは近い将来見込まれますがね・・・。
本当の意味で「開通」しない限りは、かえってゆったりした環境になりそうな。
既存不適格の問題もそうですけど、道路側の敷地が削られることで生じる資産価値の低下程度で生活が危うくなる人は買わないでしょ。この物件のみを資産として頼りに生きていくつもりなら危険でしょうけど。
その意味で、心配なら128さんは買わない方がいいですね。他にも良い物件はたくさんありますし。

削られる敷地が３分の１ってのは大げさすぎでしょ。
それに道路分の敷地が削られたら既存不適格ってのは本当のこと？
もし本当でも２０Mの計画道路が完成するときは
沿道の用途地域も中高層地域に指定替えになって建蔽率も容積率も緩和されると思うけど。

<130さん
128さんがいう既存不適格とは、74さんが記述した「傾斜地を利用した地階マンション」を意味しているんでしょ？

１００平米で８千万強ですか？
永住するならお得感あるかも。
転売はブランド的にそれなりのディスカウントを求められるでしょうけど、
ここをある程度の値引きで買えてれば、損はしないのかもしれないですね。
値引きはいくらぐらいだったんでしょうか？

>>131
もしそうだとしても、既存不適格が現実のリスクになるのは何十年も後の建て替えのとき。
それまでには補助１２８号も完成して用途地域も変更され各種条件も緩和されているでしょうから
影響は大きくなさそうですね。
そもそも傾斜地といったって緩やかですから地階に当たる居室はもともとそんなにないでしょう。

128さん

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。


↑こちらの情報はどちらからのものなのでしょうか。
役所に聞かれたのですか？

周辺の様子を見ると、まだまだ先になりそうな気がするのですが、、
（まったくの推測です）。

129さんの指摘のとおりのような気がします。
確かに現地周辺ではセットバックが進んでおり、南側はだいぶ準備が進んでいるように見えますし、北側にも空地のような（畑でしょうか？）ところもあるものの、北側の主要道路への接続はまだまだ先が見えません。
道路計画というものがどのように進むものかは知りませんが、行き先である主要道路等の目的地までの開通が見込まれないうちに、南側から道路拡大を進めていくのは非効率的であって、例えば小田急線や赤堤通りまでの用地買収なりセットバックが済んだ段階で一気に道路を広げるのではないでしょうか。
とすれば、この物件近辺の現状はしばらく維持されるのでは・・・、と勝手に考えています。

・・・が、気に入った間取りの部屋は既に完売のようなので、結局買えないのでした。残念。
梅ヶ丘病院前の物件に狙いを変えようかな。

131さん

「傾斜地を利用した地階マンション」に該当することによって来年度早々既存不適格になってしまうのですね。
売却するときになにかしらの足かせになってしまうのでしょうか。

<136さん
131です。
売却する時、買い手側に説明しなければならないので、足かせになると言えばなりますね。
しかし、その時のマンション全体の状態と部屋の保存状態が良ければ、気にしないで買う人は多いと思いますよ。
問題は管理会社が潰れたりして、管理が悪いとマンションは激しく痛み、また
管理費と積み立て金が5〜6万かかったりすると、買い手がつきにくいと思います。
お金に余裕のない人が中古を買う訳だから、管理費が高いのはネックでしょう。
一生住むためなら、お買得かもしれませんね。
個人的には、既存不適格より、後者の問題が気になります。

131さん

確かに、管理費が新築時からこのような値段だと将来どうなるのだろうと
気になります。
巡回管理ですがそのかわりの設備代といったところなんでしょうね。

立体駐車場とケヤキの樹木、ディスポーザーの管理が高い管理費につながっていると思います。今後もどんどん上がる可能性が高いでしょうね。

十年、二十年したら、管理費、修繕合わせたらいくらぐらいなるんだか。。。。

> No.137さん

お金に余裕の無い人が中古を買うというのは間違ってませんか？

住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

ま、管理費が高いのは、新築・中古どちらにとってもネックです。