パークタワー上野池之端

ホームレスが多くて、通るたびにくさいです。
動物園もすぐそばにあって、通るたびに、かなりくさいです。
人的環境がとても悪く、
昼夜安心して歩けるような高級住宅街とは言えません。

ルネッサンスが新築当時１平米７０万円から９０万円の間というのに、
４年しか経っていない中古物件がさらに大幅に値下がりしたらしくて、
パークタワーのほうがえらく高く料金設定しているようです。

管理費もあり得ないくらいお高いです。
景気がパッとしない中、
お隣のＮＴＴもタワーマンションを建つというのに、
すごい強気で、高く売ろうとしている感じです。

ここの不動産の金銭感覚が疑われます。

もっと素晴らしい新築のマンションが売れなくて、
大幅値下がりしてもたまっているのに、
ここのマンションが全然下がっていないでしょう。

3Lの間取りが気持ち悪い。

南側の25階建てとは、10ｍ程度距離あり。

70平米で毎月の管理費5万円は高いですね。

１０ｍなんて、歩道のある道路を挟んだお向かいさんと同じ。
近過ぎ。

販売価格　80㎡　9000万円程度を予定とのこと。

ここ当たったら最高じゃない。デベもリーディングなので
ちょっと他を寄せ付けない風格がある。住民も最上級が見込まれ、美人揃いで気分最高。
上野公園ーー恩賜公演で格上最高峰
芸大ーー音楽・美術の我が国最高峰
国立博物館ーー展示保有数とも最高峰
国立科学博物館ーー我が国では対抗馬が居ないほどの最高峰
都美術館ーーー国立新などとともに御三家最高峰
寛永寺ーーー増上寺・皇居とならぶ江戸幕府最高峰
東京文化会館ーーーサントリーホールとならぶ最高峰の音楽施設
東京大学ーーー"金"常勝の最高峰
上野・御徒町繁華街ーーー銀座・新宿・渋谷・池袋とともに我が国５大老の一角
上野駅ーーー東京駅の南北を品川とともに支える御三家。新幹線も東京ではこの３駅しかない

坪３７０くらいですか。それだけの価値は、ありますか？
管理費も結構するんですよね。
１０９さんの言うとおり、周りには、いろいろと最高峰の公園やら施設がずらっとありますが。
交通アクセスなどは、良いように思いますが、ちょっとファミリー向けではない環境のようですね。
やはり、不忍池周辺は、あぶないかんじですか。あまり歓迎されてない方々も多いようですし。
夫婦２人なら、特に気にしなくてもいいかとも思いますが、、、

坪３７０？それはびっくり。

ザ・ライオンズ上野の森の価格を参考にしたのかもしれないけど、はっきりいって住環境がぜんぜん違う。
109さんのコメントは面白かったけど（笑）

>>110
渋谷の松涛などと同じように、繁華街を抜けると「別世界だった」というような
好立地なんでしょうね。109以外にも
「国立西洋美術館」･･･最高峰の西洋美術館で建築的にも優れる
「湯島天神」････文京区だが至近。学問の神様としては全国でも最高峰級
「上野動物園」･･･なんといっても平日でも綺麗な若奥さんと子女が押し寄せる最高峰動物園
「アメ横」･･･雑貨等の購入は便利で全国的にも最高峰級
「横山大観」･･･日本画の大家で最高峰級
「篤姫墓所・徳川１３代正室」･･･NHKでも記録的視聴率で全国がフィバーした最高峰
　＊徳川慶喜公他の霊廟も多数点在
「鈴本演芸場」･･･江戸気質を真に伝える寄席落後の最高峰
「岩崎邸」･･･三井と並ぶ、三菱財閥創始者の本邸で我が国最高峰（ちなみに本タワーは三菱と両翼の三井物件）

まあ、先発の隣接タワーが人気がいっこうに下降しないだけに、賃貸でも平米4000円は固く、中古でも
平米100万円～120万円（坪330～400万円）は堅持しており、公園・池方面は永久が眺望が保証されており、
その抜け距離も500㍍～1㌔は我が国最高峰の公園施設と徳川御陵地域というのは都心やその隣接地でも
まず類を見ない程である。買い物は、松坂屋、吉池などの他に専門店多数。秋葉原の電気街も近い。
一流会社が点在する大手町・丸の内・有楽町への通勤も便利。

まあ、少し歩けば色々な風景に出会えて、生活はし易く便利でしょう。

２４時間有人管理システムや３基あるエレベーターのメンテナンス、タワー側面の窓ふきなど入居してからも、そこそこ高い管理費を支払っていかなくてはならないようですね。
「管理費のことなど気にしない」っていう方々が購入されるんでしょうね。
坪３７０あたりですか、平凡なサラリーマン家庭には高嶺の花ですね。
マイナス要因とされる不忍池の住人の方々やすぐそばに出来るＮＴＴのマンションのことを考えても、通勤や移動に便利な立地、美術館うんぬんの環境は、魅力的ですね。

ここの立地が便利で魅力的だと言うなら
根津駅にもっと近くで文京区立地のライオンズが
何でミニバブル時代になかなか完売しなかったんでしょうね。
坪単価もライオンズの方が安そう。

便利でいいエリアと思いますが、湯島から歩いてくる際のあの古いラブホテルのエリアが嫌ですね･･･。鶯谷じゃあるまいし。

ラブホテルのエリアと御墓のエリアに挟まれてる。

このエリアだったら、仕方がないといいますか、
地元の人間からすればけっこう普通です。

あるよりは無い方が良いと思いますけど、別にあったところで
全然気になりませんけどね。

問題なのは価格ですね。坪370って本当ですか？
何かの間違いかと思いましたが、思っていたよりもはるかに
ぶっ飛んだ単価なので正直少し萎えてしまいました。

坪370万て、方位は東南西そしてどの程度の階数なんでしょう？
平均だとすると最上階あたりはいったいいくら位・・・・・

東向きが一番高い価格になるんですかね。
でも、南側に別のタワーが建つのでは、
東南角部屋が一番良いのかどうかはビミョ〜。

坪370万は確かに高い。

>>117

>湯島から歩いてくる際のあの古いラブホテルのエリアが嫌ですね

湯島駅からここまでの間にラブホテル街なんてありましたっけ？
ビジネスホテルは確かいくつかあると思いましたが・・・

湯島のラブホ街からここまではかなり離れてますよねえ・・・普通通らないと思うけどなあ。

でも坪350以上もするパークタワーなら、近隣にラブホがあることは大きなマイナス要素たよね。

同じく近くにラブホテルがあるパークタワー錦糸町も中々売れなかったですね…

松濤とか、池田山や大和郷ふくめて、ここよりはるか格上の住宅街もラブホや風俗が至近だからね。
まだ池之端のほうが離れている気もするが。
いずれにせよ、この物件にかぎらず山手線の駅が最寄の場合は避けられない問題。
商業地区とシームレスなのが都心や都心隣接の特徴だからね。
まだ池之端は文化施設がたくさんあるし、東大の横だし落ち着いているほうだと思います。

書き忘れたが、それでも坪370万はやりすぎ。
坪300から330万では？
台東区としては最上という感じで。

さすがに錦糸町なんかと一緒にしちゃダメですよ…。

上野駅から徒歩１３分がどうして最寄り？
五反田や錦糸町のパークタワーなら、ＪＲ最寄りと言えるけど
ここは千代田線駅最寄りと言うべきでしょう。それでも徒歩７分は近くはないですが。
上野駅は、歩きたければ歩いて行けるというだけの駅です。

3連休で行って来ました。
階数と向きにもよりますが、70で7500（低層）～8000万（中層）くらいになってますね。

いい場所だと思いますが、そこまで高額だったら無理するほどじゃないとあきらめつきます。

>128
松濤入れてる時点で、最寄が山手線の駅に近いということを意味してると感じ取っていただきたかったんだが、なかなか掲示板では、理解力に幅がある人が集うから難しいですね。
いいたいのは
「商業地区とシームレスなのが都心や都心隣接の特徴だからね。」
というところです。
山手線内ってどうしても、こういう地域が多くなります。

ここのマンションの売りがわかりません。
周辺の文化施設って暮らしに必須？
ありきたりの設備、警備に坪370万以上、管理費5万近く払って住む意味あるのかなぁ。

個性派、のマンションなんでしょう。
駅近とかスーパーが近いとかの便利な生活を望む人にはここは無理。
便利な、五反田か麻布十番物件が買えてしまう金額。

ここはなんで、管理費がこんなに高いんですか？

24時間有人管理、防災センター扱いだから
と言っていましたが、納得できます？

NTTマンションなら南面は横山大観資料館だしクミアイ化学の本社ビルも
そんなに高くないから三井にこだわりが無ければむしろこちらの方が良い
のではないかな？
ただ店舗兼住宅なので1階はコンビニやレストランになる可能性があります。

文京区小石川のタワーでも管理費の高さが話題になったけど、
防災センターがある場合はマンションの戸数によって割高になるそう。
ここもマンション戸数が、管理費を割高にする戸数なのでしょう。

NTTマンションの1階はコンビニになるようだと三井の人が言ってました。

パークタワーの南向きの部屋なら、ＮＴＴのマンションの南向きの部屋の方が開放感があっていいですよね。
ここだと、南向きの部屋から見えるのは、ＮＴＴマンションのみ？
でも、ＮＴＴのマンションは２０１２年完成予定のようなので、それまで待てない人もいますよね。
それなら、東向きの不忍池ビューの部屋の方がいいですか。
高層階なら邪魔するものもなく眺望が楽しめそうですが。
坪３７０なんてびっくり価格ですが、案外売れちゃうんですかね・・・

ミニバブル中だって、根津のライオンズはなかなか完売しませんでしたよ。
ここも１期目にある程度売れたら、後はダラダラじゃないですかね。

いくら交通が便利だからといって、総戸数に対して駐車場が１／３しかないのはどうなの？
このへんは月極ってたくさんありましたっけ。

徒歩７分を、交通便利とは言わないでしょう。

駐車場が戸数の1／3というのは妥当ですよ。
というのもこの地域を購入する方の年齢層が高く車の保有率が低い為
駐車スペースが余ってしまうんです。
心配ご無用です。

年齢層が高い人って、南向き信仰がありますからねぇ。
南向きに問題があるここは苦戦するかも。

24時間有人管理、防災センター扱いの管理費でもここより安い物件は沢山あります。
近くのライオンズもそうだしルネッサンスはそれよりまだ安いですね。
坪単価に比例して管理費は決まりますからここまで坪単価が高額だと妥当なのかもしれない。
三井の営業マン曰く「高額物件なんだから管理費ごときでガタガタ言うな」って事なのかも？
何部屋かは売れ残るだろうから最終的なコッソリ値引きは大きいかもしれない。

徒歩7分で交通便利って言われても湯島と根津のど真ん中に位置しているから微妙です。
どちらで降りても帰りは殺風景な町並みしかありません。
上野公園と東大が近く山の手線の内側で三井というのが最大のウリですが買い物不便は
覚悟した方がいいです。
それと日曜になると不忍池のマンション方向側にホームレスが数百人列を作って炊き出しを
受けています。人数が多いのでちょっと恐いです。

休日に不忍池に行ったら植え込みの縁に新聞、その上に石、それが延々と・・・。
いったい何かと思ったらホームレスの場所取りだった。

そうです。
前日の夕方には新聞や広告の上に石が置かれていて翌日の配給の順番を取っています。
次の日の午後になると石の数の何倍ものホームレスが列を作り始め、その列は公園の
湯島方向出入り口からこのマンション前を超えて公園トイレ前まで延々と連なります。
何も知らない観光客{特に女性}は完全に固まってしまいますよ。
上野の評判は一気にガタ落ちです。
休日の憩いの場所にホームレスをわざわざ集めるのはさすがに止めていただきたいです。

南側には、近々ＮＴＴのマンションが建ち、眺望は期待できない。
東側は、休日、不忍池の見たくない行列まで見えてしまっては、せっかくの眺望が台無し。
タワーマンションは、眺望が大切だと思うけど、どうしちゃったんでしょう。
周辺には、いろいろな文化施設があって良いのかもしれませんが、美術館や博物館、動物園は、生活に直結してないからなー。
便利なスーパーが近くにあるほうがありがたいかも。
ということで、ここは、ないかな。
まあ、お値段が高すぎて我が家では、無理。

これが売り出し始まって購入者が出てくると、
ポジの意見で埋まるようになるんだろうなぁ。

購入者には決定打がどこにあったのかを聞いてみたい気もする。

購入者の決定打はやはり上層階池側の展望でしょうね。
遥か先まで建物はありませんから開放感は抜群でしょう。