パークタワー上野池之端

管理費が高い。
NTTマンションは25階建てとのこと。

２５階建てでも上に塔屋などが乗っかるでしょうから、
ここの最上階でさえ南側の眺望は疑問でしょうね。

ホームレスが多くて、通るたびにくさいです。
動物園もすぐそばにあって、通るたびに、かなりくさいです。
人的環境がとても悪く、
昼夜安心して歩けるような高級住宅街とは言えません。

ルネッサンスが新築当時１平米７０万円から９０万円の間というのに、
４年しか経っていない中古物件がさらに大幅に値下がりしたらしくて、
パークタワーのほうがえらく高く料金設定しているようです。

管理費もあり得ないくらいお高いです。
景気がパッとしない中、
お隣のＮＴＴもタワーマンションを建つというのに、
すごい強気で、高く売ろうとしている感じです。

ここの不動産の金銭感覚が疑われます。

もっと素晴らしい新築のマンションが売れなくて、
大幅値下がりしてもたまっているのに、
ここのマンションが全然下がっていないでしょう。

3Lの間取りが気持ち悪い。

南側の25階建てとは、10ｍ程度距離あり。

70平米で毎月の管理費5万円は高いですね。

１０ｍなんて、歩道のある道路を挟んだお向かいさんと同じ。
近過ぎ。

販売価格　80㎡　9000万円程度を予定とのこと。

ここ当たったら最高じゃない。デベもリーディングなので
ちょっと他を寄せ付けない風格がある。住民も最上級が見込まれ、美人揃いで気分最高。
上野公園ーー恩賜公演で格上最高峰
芸大ーー音楽・美術の我が国最高峰
国立博物館ーー展示保有数とも最高峰
国立科学博物館ーー我が国では対抗馬が居ないほどの最高峰
都美術館ーーー国立新などとともに御三家最高峰
寛永寺ーーー増上寺・皇居とならぶ江戸幕府最高峰
東京文化会館ーーーサントリーホールとならぶ最高峰の音楽施設
東京大学ーーー"金"常勝の最高峰
上野・御徒町繁華街ーーー銀座・新宿・渋谷・池袋とともに我が国５大老の一角
上野駅ーーー東京駅の南北を品川とともに支える御三家。新幹線も東京ではこの３駅しかない

坪３７０くらいですか。それだけの価値は、ありますか？
管理費も結構するんですよね。
１０９さんの言うとおり、周りには、いろいろと最高峰の公園やら施設がずらっとありますが。
交通アクセスなどは、良いように思いますが、ちょっとファミリー向けではない環境のようですね。
やはり、不忍池周辺は、あぶないかんじですか。あまり歓迎されてない方々も多いようですし。
夫婦２人なら、特に気にしなくてもいいかとも思いますが、、、

坪３７０？それはびっくり。

ザ・ライオンズ上野の森の価格を参考にしたのかもしれないけど、はっきりいって住環境がぜんぜん違う。
109さんのコメントは面白かったけど（笑）

>>110
渋谷の松涛などと同じように、繁華街を抜けると「別世界だった」というような
好立地なんでしょうね。109以外にも
「国立西洋美術館」･･･最高峰の西洋美術館で建築的にも優れる
「湯島天神」････文京区だが至近。学問の神様としては全国でも最高峰級
「上野動物園」･･･なんといっても平日でも綺麗な若奥さんと子女が押し寄せる最高峰動物園
「アメ横」･･･雑貨等の購入は便利で全国的にも最高峰級
「横山大観」･･･日本画の大家で最高峰級
「篤姫墓所・徳川１３代正室」･･･NHKでも記録的視聴率で全国がフィバーした最高峰
　＊徳川慶喜公他の霊廟も多数点在
「鈴本演芸場」･･･江戸気質を真に伝える寄席落後の最高峰
「岩崎邸」･･･三井と並ぶ、三菱財閥創始者の本邸で我が国最高峰（ちなみに本タワーは三菱と両翼の三井物件）

まあ、先発の隣接タワーが人気がいっこうに下降しないだけに、賃貸でも平米4000円は固く、中古でも
平米100万円～120万円（坪330～400万円）は堅持しており、公園・池方面は永久が眺望が保証されており、
その抜け距離も500㍍～1㌔は我が国最高峰の公園施設と徳川御陵地域というのは都心やその隣接地でも
まず類を見ない程である。買い物は、松坂屋、吉池などの他に専門店多数。秋葉原の電気街も近い。
一流会社が点在する大手町・丸の内・有楽町への通勤も便利。

まあ、少し歩けば色々な風景に出会えて、生活はし易く便利でしょう。

２４時間有人管理システムや３基あるエレベーターのメンテナンス、タワー側面の窓ふきなど入居してからも、そこそこ高い管理費を支払っていかなくてはならないようですね。
「管理費のことなど気にしない」っていう方々が購入されるんでしょうね。
坪３７０あたりですか、平凡なサラリーマン家庭には高嶺の花ですね。
マイナス要因とされる不忍池の住人の方々やすぐそばに出来るＮＴＴのマンションのことを考えても、通勤や移動に便利な立地、美術館うんぬんの環境は、魅力的ですね。

ここの立地が便利で魅力的だと言うなら
根津駅にもっと近くで文京区立地のライオンズが
何でミニバブル時代になかなか完売しなかったんでしょうね。
坪単価もライオンズの方が安そう。

便利でいいエリアと思いますが、湯島から歩いてくる際のあの古いラブホテルのエリアが嫌ですね･･･。鶯谷じゃあるまいし。

ラブホテルのエリアと御墓のエリアに挟まれてる。

このエリアだったら、仕方がないといいますか、
地元の人間からすればけっこう普通です。

あるよりは無い方が良いと思いますけど、別にあったところで
全然気になりませんけどね。

問題なのは価格ですね。坪370って本当ですか？
何かの間違いかと思いましたが、思っていたよりもはるかに
ぶっ飛んだ単価なので正直少し萎えてしまいました。

坪370万て、方位は東南西そしてどの程度の階数なんでしょう？
平均だとすると最上階あたりはいったいいくら位・・・・・

東向きが一番高い価格になるんですかね。
でも、南側に別のタワーが建つのでは、
東南角部屋が一番良いのかどうかはビミョ〜。

坪370万は確かに高い。

>>117

>湯島から歩いてくる際のあの古いラブホテルのエリアが嫌ですね

湯島駅からここまでの間にラブホテル街なんてありましたっけ？
ビジネスホテルは確かいくつかあると思いましたが・・・

湯島のラブホ街からここまではかなり離れてますよねえ・・・普通通らないと思うけどなあ。

でも坪350以上もするパークタワーなら、近隣にラブホがあることは大きなマイナス要素たよね。

同じく近くにラブホテルがあるパークタワー錦糸町も中々売れなかったですね…

松濤とか、池田山や大和郷ふくめて、ここよりはるか格上の住宅街もラブホや風俗が至近だからね。
まだ池之端のほうが離れている気もするが。
いずれにせよ、この物件にかぎらず山手線の駅が最寄の場合は避けられない問題。
商業地区とシームレスなのが都心や都心隣接の特徴だからね。
まだ池之端は文化施設がたくさんあるし、東大の横だし落ち着いているほうだと思います。

書き忘れたが、それでも坪370万はやりすぎ。
坪300から330万では？
台東区としては最上という感じで。

さすがに錦糸町なんかと一緒にしちゃダメですよ…。

上野駅から徒歩１３分がどうして最寄り？
五反田や錦糸町のパークタワーなら、ＪＲ最寄りと言えるけど
ここは千代田線駅最寄りと言うべきでしょう。それでも徒歩７分は近くはないですが。
上野駅は、歩きたければ歩いて行けるというだけの駅です。

3連休で行って来ました。
階数と向きにもよりますが、70で7500（低層）～8000万（中層）くらいになってますね。

いい場所だと思いますが、そこまで高額だったら無理するほどじゃないとあきらめつきます。

>128
松濤入れてる時点で、最寄が山手線の駅に近いということを意味してると感じ取っていただきたかったんだが、なかなか掲示板では、理解力に幅がある人が集うから難しいですね。
いいたいのは
「商業地区とシームレスなのが都心や都心隣接の特徴だからね。」
というところです。
山手線内ってどうしても、こういう地域が多くなります。

ここのマンションの売りがわかりません。
周辺の文化施設って暮らしに必須？
ありきたりの設備、警備に坪370万以上、管理費5万近く払って住む意味あるのかなぁ。

個性派、のマンションなんでしょう。
駅近とかスーパーが近いとかの便利な生活を望む人にはここは無理。
便利な、五反田か麻布十番物件が買えてしまう金額。

ここはなんで、管理費がこんなに高いんですか？

24時間有人管理、防災センター扱いだから
と言っていましたが、納得できます？

NTTマンションなら南面は横山大観資料館だしクミアイ化学の本社ビルも
そんなに高くないから三井にこだわりが無ければむしろこちらの方が良い
のではないかな？
ただ店舗兼住宅なので1階はコンビニやレストランになる可能性があります。

文京区小石川のタワーでも管理費の高さが話題になったけど、
防災センターがある場合はマンションの戸数によって割高になるそう。
ここもマンション戸数が、管理費を割高にする戸数なのでしょう。

NTTマンションの1階はコンビニになるようだと三井の人が言ってました。

パークタワーの南向きの部屋なら、ＮＴＴのマンションの南向きの部屋の方が開放感があっていいですよね。
ここだと、南向きの部屋から見えるのは、ＮＴＴマンションのみ？
でも、ＮＴＴのマンションは２０１２年完成予定のようなので、それまで待てない人もいますよね。
それなら、東向きの不忍池ビューの部屋の方がいいですか。
高層階なら邪魔するものもなく眺望が楽しめそうですが。
坪３７０なんてびっくり価格ですが、案外売れちゃうんですかね・・・

ミニバブル中だって、根津のライオンズはなかなか完売しませんでしたよ。
ここも１期目にある程度売れたら、後はダラダラじゃないですかね。

いくら交通が便利だからといって、総戸数に対して駐車場が１／３しかないのはどうなの？
このへんは月極ってたくさんありましたっけ。

徒歩７分を、交通便利とは言わないでしょう。

駐車場が戸数の1／3というのは妥当ですよ。
というのもこの地域を購入する方の年齢層が高く車の保有率が低い為
駐車スペースが余ってしまうんです。
心配ご無用です。

年齢層が高い人って、南向き信仰がありますからねぇ。
南向きに問題があるここは苦戦するかも。

24時間有人管理、防災センター扱いの管理費でもここより安い物件は沢山あります。
近くのライオンズもそうだしルネッサンスはそれよりまだ安いですね。
坪単価に比例して管理費は決まりますからここまで坪単価が高額だと妥当なのかもしれない。
三井の営業マン曰く「高額物件なんだから管理費ごときでガタガタ言うな」って事なのかも？
何部屋かは売れ残るだろうから最終的なコッソリ値引きは大きいかもしれない。

徒歩7分で交通便利って言われても湯島と根津のど真ん中に位置しているから微妙です。
どちらで降りても帰りは殺風景な町並みしかありません。
上野公園と東大が近く山の手線の内側で三井というのが最大のウリですが買い物不便は
覚悟した方がいいです。
それと日曜になると不忍池のマンション方向側にホームレスが数百人列を作って炊き出しを
受けています。人数が多いのでちょっと恐いです。

休日に不忍池に行ったら植え込みの縁に新聞、その上に石、それが延々と・・・。
いったい何かと思ったらホームレスの場所取りだった。

そうです。
前日の夕方には新聞や広告の上に石が置かれていて翌日の配給の順番を取っています。
次の日の午後になると石の数の何倍ものホームレスが列を作り始め、その列は公園の
湯島方向出入り口からこのマンション前を超えて公園トイレ前まで延々と連なります。
何も知らない観光客{特に女性}は完全に固まってしまいますよ。
上野の評判は一気にガタ落ちです。
休日の憩いの場所にホームレスをわざわざ集めるのはさすがに止めていただきたいです。

南側には、近々ＮＴＴのマンションが建ち、眺望は期待できない。
東側は、休日、不忍池の見たくない行列まで見えてしまっては、せっかくの眺望が台無し。
タワーマンションは、眺望が大切だと思うけど、どうしちゃったんでしょう。
周辺には、いろいろな文化施設があって良いのかもしれませんが、美術館や博物館、動物園は、生活に直結してないからなー。
便利なスーパーが近くにあるほうがありがたいかも。
ということで、ここは、ないかな。
まあ、お値段が高すぎて我が家では、無理。

これが売り出し始まって購入者が出てくると、
ポジの意見で埋まるようになるんだろうなぁ。

購入者には決定打がどこにあったのかを聞いてみたい気もする。

購入者の決定打はやはり上層階池側の展望でしょうね。
遥か先まで建物はありませんから開放感は抜群でしょう。

それだけ？

上野の山越しにスカイツリーが…
ってのも出てくるんじゃない。
昼間見ると地味な鉄塔らしいけど。

展望と東大、芸大、日本医大の関係者は職場が近いからメリットありますね。
スカイツリーは丸見え、TDLの花火も見えますよ。
これだけ。

スカイツリー
なんといっても600㍍のタワーだけに今や全世界中の注目が集まっている。
現状では150㍍を超え200㍍近くまで建設が進んでいる。
ingごとく現在進行形は、日々状況が変化することである。郊外オタの妬みや嫉みは
あるものの、この日々伸びてゆく情景は完成してからでは見れない景色なのである。
故に、今や全国各地から完成までの天高く伸びてゆく”その場限り”を観光客が
見物目的で増加しているのが現状のようだ。

今後、来年には軽く東京タワーの高さを超えてくると、全国各地からの観光客は
一段と増えることが予想され、完成の暁にはコチラのタワーからもその堂々とした
スカイツリーが日々リビング・フレームの一風景となることは、手前の上野公園一帯の
風景と調和し都心部でも稀にまれな眺望を得られることとなる。

634mもあればこのマンションからじゃなくても見られると思うけど。

>>157

先週くらいからうちからも見えるようになった＠江東区１０Ｆ

完成しても、
駅前ではない東京タワーと違ってスカイツリーは押上駅前。
全国からの観光客は電車で来て下から見上げて電車で帰って終わり。
浅草との一括開発の計画だから、観光客がもし遠目で見るのも浅草で見て、
同じく浅草から電車に乗って帰って終わり。

スカイツリーを見える範囲が広いから、見えること自体に稀少性無し。

皆さん業者に踊らされないで下さい。
タワーの場所は押上ですよ。
東京タワーとは格が違います。
わざわざ行こうとしない限りまず一生縁のない場所です。

今不忍池に散歩に行きました。
明日配給日なんですね。
植え込み沿いに早くも順番確保の為の石が多数置かれていました。
明日日曜の午後になるといつもの光景が見られます。

<<160
私も賛成です。でもどこのデベなのかマスコミなのか？かなり上げてスカイツリー周辺取り上げてますね。
港区と墨田区では、いろんな意味で格が違い過ぎますよ。

１６１です。
スレ違いでした。

そうか、ここってホームレスが多いんでしたね。
折角高いマンションに住んでも、イヤでも目に入ってくるのは
堪えるなぁ。差別する気はないけど、毎週日曜日が憂鬱になりそう。

NTTマンションの1階は、ミニストップが入ると聞きました。
前のビルにもミニストップが入っていて、取り壊しの為
一時撤退という事でした。
個人的にはコンビニも便利ですが、この辺にはスーパーが
あれば尚良かったですね。

MR見てきました。12-13階以上の東側だと眺望も良いし、内装もバブリーではありませんが上質な感じで気に入りました。ただ場所の希少性や三井ブランドを考慮しても個人的にはちょっと高めかなと思います。何より前にも書かれてましたが管理費が異常に高いと思いました。その管理レベルやサービスが住民に目に見えて価値ありと思えるのならば納得できるのですが。。。

NTTタワーが売り出したら、希少性は意味がなくなるのも問題点ですね。
むこうの分譲価格と管理費も気にはなるし。

＞164
管理費の高さって気になりますよね。
特に中古になったときネックになります。
ビンテージマンションなんていい方をし始めてますが、あまりの管理費維持費の高さに、何でと言うくらい値下がりしているのがある。

一番すごいなと思ったのが、関西のオーキッドコート。
物件価格と維持費のギャップがすごすぎて誰が住むのか？

シーフォートタワーも管理費やばいよ

163
まんまじゃん。

何か問題を起こしたってことはあまり
聞いたことないが心理的に嫌だよねぇ。

不忍池や東大が住宅地やマンション群ならばスーパーは出来たでしょうね。
ここ不忍通り沿いは片側に数個のマンションとその裏手の少ない住宅のみで
人が住んでいない大きな建物が半分を占めています。
もし根津の赤札堂が無くなれば最寄りの？買い物は上野駅のガーデンか御徒町の
松坂屋、吉池になってしまいます。
モデルルームの跡地にクイーンズかサミットでも出来たらうれしいですけど。

ホームレスに遭遇する確率は高いですがそのホームレスが「犯罪を犯した」
とは聞いた事がありません。
公園を住処にさせているのは行政の怠慢だとは思いますがこの地域に生活していると
だんだん光景に慣れが出てきて中には犬の散歩中彼等と談笑する女性もいらっしゃいます。
「彼等の存在すら認めない、一秒でも見たくない、同じ空気を吸いたくない」って方は
このマンションに住むのは絶対無理です。
お子さんがいらっしゃる方でも子供に見せたくないとおっしゃるなら止めた方が良い
でしょう。

不忍通りは夜になるとかなり静かです。
走っているのは大半がタクシーで環七環八の様なダンプや大きなトラック道路ではありません。
散歩をするなら東大がオススメです。
中にはローソンが2店舗、スタバ、サブウェイ、ドトールなどがあり赤門まで10分もあれば
着いてしまう近さです。
池之端からなら東京ドームや秋葉原も徒歩圏ですよ。
東大病院もこの建物の西側の池之端門からなら徒歩5分です。
買い物の不便さはは確かですが実はスローライフな生活にはのんびりした地域で貴重な場所
でもあります。

上野駅に昨日、ホームレスがいて10メートル以上離れて歩いたけど、臭いで気持ち悪くなった…。

スーパーは以前、赤札堂以外にもう一軒あったけど撤退しましたね。
地元商店街がスーパー進出を好まないとの噂もあったので、これからも期待薄では。

管理費が高いと売却時に値下がりしそうで購入に慎重になるというのはわかりますねー。
上記にあるシーフォートタワーなんていま５０万/平米でも売れていない。管理費がどうしてかと
思うくらい高いからでしょう。竣工後１８年たっている物件ですけどここも竣工後１８年で
５０万/平米でしか売却できないとなると相当な資産減価ですよ。

NTTはここを見て戦略立てられるから有利ですね。
南側の分譲価格もブランド価格を上乗せしない分ここより安いでしょう。
管理費を含め全ての面で価格をここより抑えてくるんじゃないかな。
低層階で日当り抜群だけでも魅力的だし東南の角部屋だったら是非
住んでみたいです。

じぶんは東京・大手町勤務なので高い管理費見込んでも価格は都心に比べれば割安なのでいいかなと思ってます。都心はとても買えませんし・・・。スーパーは至近にはないですが、赤札堂で十分。少し離れた郊外の駅徒歩５分の物件より全然マシだと思います。
このぐらいの戸数の三井物件ですとやはり抽選になってしまうのでしょうか？

>>174

そんなあなたにはこのマンションをオススメするわ。

http://e-ktk.com/sgt/value03.html

早速価格改訂したみたい

大手町に便利で三井ブランドのマンション希望なら、
ここよりも神楽坂が全然マシでしょう。
あちらは買物便利で駅に近い。ホームレス問題もない。

いよいよ明日２４日、第一期モデルルームオープン。
完全予約制だから、収入内訳、ローンの有無、手持金額、
現行住居形態（持家、賃貸、買い替え等）、希望間取り等は
固めとくと商談有利。キレイな母娘連れも多そうなので、身なりの
イメージＵｐも結構大事。
向こうは目利きが強いから、見学オタクは直ぐ見破られるから商談情報を
まとめとくと好印象だよね。ここ眺望最高レベルだから当たれば運も良いよね。

NTT待ちが正解だと思いますが。三井ブランドにそんなに価値がありますかねー。

174さん、178さんは売り手の方のように思えてしますのは私だけ？

174さんはデベに近い方とお見受け致します。
身なり等は大きなお世話、金出すのはこちらです。
軽装の見学者が最上階を即金でという事もありますから。

そんなこと言ってる方々の多くも業者さんでしょ。そもそも相場的なことを書き込める人はそうそう一般の人はいませんよ。自分が気に入って住みたいかどうかだけでしょ。どのマンションの意見もあまり参考になりませんよ～　元業者より

まあ確かに・・・しかもいちいち妨害を書き込んでいる業者は二流・三流のデベさんですね　でもなんか見てしまうのは人の評判が気になっちゃう性でしょうか・・・

＞NTT待ちが正解だと思いますが。三井ブランドにそんなに価値がありますかねー。

NTTと三井じゃマンションのブランドに違いがありすぎるからここでは価値があるでしょうね。三井か、三菱かという比較なら意味ないだろうけど。
NTTを待つことの長所があるのは南側低層限定の方ですよね。ほんの一部でしょ。

それより、三井でもNTTでもこの場所（低地、レゲイ、駅遠、台東区）のマンション買うか？っていう根本的な問題があると思いますけど。

立地環境は自分では変えられないからマンション選びの第一条件と思います。それを考えると、ここはどうかな？

池之端ならかなり需要があると思います。文京区の人も台東区に湯島あげるから池之端くれと冗談いう人もいます。

> 文京区の人も台東区に湯島あげるから池之端くれと冗談いう人もいます。

どっちも文京区にはいらないが正解だと思います。

何で文京区に池之端はいらないの？
根津なら許せるの？

いるいらない、に関係なく
ここは台東区。

いるとかいらないとか、とてもくだらない議論です・・・。眺望重視、売主重視、格重視の人にはいいんじゃないですか、ここは

地盤について調べました。
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/taitoh/P13_taitoh.htm
http://kai-wai.jp/2005/12/post-544.html
http://kai-wai.jp/2005/12/post-543.html

↑これいいですね

194さん

どう致しまして。
地盤に関しては区役所や国土交通省でも調べられますよ。
低地とは言ってもこの道を真っすぐ秋葉原方向に向かって殆ど高低差は変わらず
大手町、東京駅、日比谷、銀座ですからね。
その先は霞ヶ関ですし私はこの程度気にはしませんけどね。
住むのも二階以上になる訳だし。

今はゲストルームのあるマンションが多いですね。２ＬＤＫや３ＬＤＫだと、お客様が来ても泊まっていただくお部屋ができなさそうなので、共用施設としてゲストルームがあるのはいいなぁと思っています。ウチは地方から主人の両親が訪ねてくることがありますが、ゲストルームに泊まってもらえばお互いに気を遣うことが少なくなるような気がします。ゲストルームは共用施設なわけなので、リザーブ料金っていうのは不要なのかな、と思ったりしましたが、そんなわけはないですよね。ちょっと気になってます。

利用料は必要でしょう。

最近のマンションって無駄な共用施設が多いがゲストルームだけは絶対必要ですね。
あと使われるのは、せいぜいキッズルームかスタディルームくらいのようで、そのほかは逆に管理費の負担になるようです。

必ず利用料は発生します。
数千円単位と考えて下さい。

↑
あなた三井の人？