パークコート高輪ヒルトップ

パンフレットはまだイメージだけで、共有施設や設備仕様などの発表は10月なのでしょうか。
楽しみですね。
アンケートにはラウンジってあったけれど、エントランス近くに設けるのかな。

お近くの方、ここは元は何が建っていたところですか？
南や東南の建物は何が見えますか？ちょっと気になります。

>04さん
ありがとうございます。
エントランスの左隣、宮殿風の建物に出入りされる信者の方々は
ふだんどのくらいいらっしゃるのでしょう。
イベントなどで多くの方々が集まることなどもあるのでしょうか？気になります。

南側、東側の眺望は何階以上からがよいでしょう。

先日現場を見てきましたが、パンフレットのアプローチを見る限りではかなり期待できそうですね。
隣のパルテノン科学も別に大したマイナス要因にはならなさそうですし。
ただ私も中の方に地理関係や他の建物との関係が分からないので、ここで色々と勉強させていただければと思っています。

＊＊＊の裏の所謂”旗ざお”物件。戸建なら最も嫌われるパターン。
そんな高値で売り抜けを図るのは、大手不動産会社のやるべきことじゃないと思います。
ヒルトップじゃなく、フォレストのほうがまだましかな。
それにしても＊＊＊ってカルトじゃないの？　パークマンションにしなかった売主のうしろめたい気持ちまで推し量るのは、お節介というものでしょうか？　　

宗教関係の現地の事情は良く知らんが、
70平米台8000万、55平米6000万前後ってマジ？？、えらく安いね。
ぎりぎり旧価格だったと思われる学芸大のパークコートと大差ないし
（無論、立地は比較できないが）、恵比寿昼トップレジデンスの
中古より坪単価安いじゃん。

69.72平米の予想最多価格帯　＝　８０００万円台（坪単価３８０万以上）
76.78平米の予想最多価格帯　＝　９０００万円台
ということで、かなり高いような気がします。
55平米　は当然７０００万乗ってきます。

>>09
いや、02のレスにはずいぶん安く書いてあったので。
でも坪380万って、高いですかね？主観の問題は置いておいて相場的に。
すぐ近く（というか隣？）のアデニウム高輪が
4年位前の分譲時坪320位だった。
最近の新価格＆三井のパークコート（アデニウムなんてジョイントコーポレーションで論外）
という上乗せ分を考えれば十分リーズナブルかと。
380万って、世田谷の田園都市線沿線物件の最近の相場でしょ。

８０００万円台というのが味噌かもしれません。
例えば、６９．７２平米（７０Ａタイプ；２１．０９坪）が　８１００万円なら坪単価３８４万だが
もし８８００万円で出てきたら、坪単価４１７万。又大きい部屋ほど坪単価は上がるの常であり、
１０８平米の１１０Ｃタイプなら、１７０００万円以上なので　坪単価５２０万円以上。
シティータワーやレジデンスよりは明らかに高いですね。

02のを書き込んだものですが・・・。
私自身が50−60平米くらいを望んでいまして、パンフになかったので、
いちおうＭ社青山サロンに電話で聞いたら、6千万円前後になる見込みと
いわれてんですよね・・・。で、55平米くらいが多くなるといっていました。
販売前だから、適当な回答なんでしょうかねぇ・・・。
現在住んでいるところの近所なのでよく通るのですが、高輪の入り口といった感じで、
やっぱり、イメージは品川・泉岳寺でしょうか。高台に差し掛かる途中なので、
徒歩の場合は楽だと感じました。（その先は、伊皿子坂といって結構急な坂）

＞０２さんへ
皆さん、マンションの値づけに必ずしも詳しくないようなので一言。高輪ザレジデンスのようなタワー物件の場合、１，２階はエントランスや共用スペース等になり、分譲は3階から、ということが多くなります。(高輪ザレジデンスもそう)
一方、価格は1階上がるにつき40万円程度アップ(5000万円程度の物件で）します。さらに、1階、2階は(特に1階は)さらに安い値付けになることが多いでしょう(セキュリティ面から）。この物件は9階建てですから、2階は当然あるでしょう。1階もあるかも。とすると例えば1階で北向きとか、前面になにかあるとかすると坪単価はかなり安くなるわけです。51.12㎡5500万円とすると、すくなくとも表面上は高くはないですが、旗ざお物件とのことですし、よく見極められることをお勧めします。

品川駅方面はお墓と隣接してませんか？　まぁ、高輪だから仕方ないのかもしれませんが。。

マンションの場合も旗竿物件ってあるんですか？
もちろん周囲の環境によっては日照、眺望の条件が道路に面しているよりも悪くなるわけだから、
低層階はかなり安くしなくてはお客がつかないかな。
ただし、部屋によっては日照、眺望が確保されるのなら、
大通りに面しているよりも住み心地はよいような気がしますね。
道路からすぐエントランスで、庭園も植え込みもないような物件より、
パンフレットのようなアプローチがあるほうが気分がいいと思います。
発表されている間取り図と予想最多価格帯は
129.96㎡　23000万円台(1000万円単位だから23990万円もあり)
108.31㎡　17000万円台
97.75㎡　15000万円台
以上だけが南向きで
11000万円台86.86㎡以下はもう東向きなので、
一億円以下は日照条件はよくないんでしょうね。
私はやっぱり南向きがいいなあ。

16さん、本当ですか？　そうすると、当然値段にも中間マージン的なものが反映されるかもしれませんね。　

ここは元々マンション（多分分譲）だったので、建て替えかと思ってました。

高級物件のはずなのに、間取りを見ると狭い居室が目に付きます。
予算がある人はメニュープランで狭い部屋をつぶすんでしょうか？
私としてはクラッシィハウス高輪が気になります。

お隣さんがまとめ買いなんて事はないかな
こう書くと削除されちゃうかな
なくはないと思うけど

↑　実は私もそれを恐れています。偏見などはいけないことですが、部屋の使用ルールを明確化しておかないといけないですね。

お近くの方、パークコート高輪フォレストレジデンスとここでは
ロケーションはどちらがよいでしょう？
MRは共通(仕様は共通)らしいとのことなので、
場所と戸数の好みの問題かな。
でも、アプローチが好きならこっちかな。

それに眺望重視ならこっち。

アプローチは宗教関係の建物および高層集合住宅に挟まれ、圧迫感がありそう。

古い地図をみたら、ここは相互住宅（株）伊皿子アパートと書いてあった。
７階建て。
社員寮か何かだったのかなあ？

また＊＊＊の場所は、ホテル高輪となってました。

パークコート高輪フォレストレジデンスの公式ＨＰってもうでてます？

それってこことは違うＭＳですか？場所はどのあたりに出来るのでしょうか？

パークコート高輪フォレストレジデンスは泉岳寺の南、
パークテラス高輪とマンション高輪の間で工事中です。
看板では今秋発売とのこと。

近所の住民ですが、元は伊皿子アパートで築３５年以上経った賃貸マンションでした。
最後は怖い人たちが来て、立ち退きを迫られてたと聞きました。
＊＊＊は、週末には必ず多くの信者が集まってます。時には建物前の駐車スペースに
テントを張って、軽食を出したりしてますよ。それと、結婚式の集合写真を撮っているのも
見かけたことがあります。

宗教でがっぽり儲けた幹部とかが、買ったりするんでしょうか。

すごくほしいマンションだったのに幸福〜ときいて萎えました。

一般敵には嫌悪施設隣接ですから、中古で売りに出す時は、値段を下げないとしょうがないでしょうね。　重要事項説明に入れる項目だと思います。横を眺めながらマンションを出て行くのは辛すぎます。不動産のことを知っているお金持ちは買わない物件でしょうね。むしろ減価償却などで所得税を下げたい人向けの投資用かも。

一般的と断らなくても、
ピンポイントで十分嫌悪施設バッティング物件でしょう。
なまじ金を持ってるだけにタチが悪い、、、、。
リスクを取ってここを選択する理由はないね。

泉岳寺駅から伊皿子坂に抜ける坂にampmと新鮮組の間にも、幸福の施設を建設中です。
こちらも、立ち退きで色々あったと元住民から聞きました。私も住み慣れたこの近辺でもう少し広い部屋を探しているのですが、迷ってます。だた、施設があるだけで騒音や嫌がらせがあったという話は聞いてませんし、体験もしていません。やはりイメージというものでしょうか。
因みに建て替え前に伊皿子アパートに住んでいた友人曰く、建物までたどり着く坂は徒歩の時は辛かったと言ってました。個人的には公道に面しておらず、建物までの坂の左右に緑があれば、雰囲気が良くてステキと思っていたのですが、日々の事となるとそうもいかないみたいですね。

広尾ガーデンフォレストにすることにしました。
みなさんさようなら。

>37
私には借地権が致命的にだめ

＞３８
確かに借地権はね。。。
自分も借地権付のマンションを買う人の気がしれないよ。
高い買い物なのにね。
資産価値はゼロまでの階段を描くように確実に減っていくし、地代もかかるし。
結局自分の資産はないってことだよね。地代払っているんだし。
なんか悲しい。

このマンションは絶対買い！！
すぐにでも登録したいぐらいです。
8千万円出す価値あり！！
早くMRに行きたい。
ほかの人に負けないように初日に行かないと。

↑　三井の営業マンのようです。断定的で無責任な発言な嫌気が差します。８０００万の根拠は？？？
カルトの＊＊などと根も葉もないうわさで子供がいじめられたらそれこそ大変だと、思いませんか？
南青山のオウム近辺のマンションは、売却するのが当時大変だったらしいですね。
よく検討する必要ありですね。　

ここが売れたら、「三井信仰」もよほどのものですね。
こわいこわい。

エントランスやラウンジ、サロンなどの共有スペースイメージがわかるDMがきました。
テラスとガーデンハウスもあって、
デザイン、コーディネートはなかなか大人っぽいテイストでよさそうです。
旗竿物件のおかげのようですね。
隣の宮殿ともろに並ばないのもよかったかも。

＞４１
オウムと＊＊＊は違うでしょう！！

＞44
一般の人にとっては、よくわからない宗教ということで、あまり差はないように感じます。
（実際は全然違うと思いますが・・・）

宗教ってそんなに怖いもんですかね。　実害経験ありますか？

期待して下見にタクシーでいきましたが、坂と白亜御殿にビックリ。
セカンドなので、「まあいいか」と思いましたが、やはりめだちますよね
気にしない方で安く買えれば、ラッキーかも・・・

このマンション逃したら、もう都内のこんないい場所に、
パークコートグレードのマンションに住めないよ。
焦るよ。。
早く事前案内会にならないかな・

ここのマンション買う人って毎日あの坂登ってピーコック行ったり
泉岳寺駅まで上り下りするつもり？

＞４９
大した坂じゃないじゃん。
本当は購入検討者で、わざとネガティブなスレ入れているんじゃない。。。
せこいな。

このマンション話題性ないのかな？あまり盛リあがってないけど？

妙に盛り上がらないほうが健全なんじゃないですか。私は期待しています。11日からの事前案内会の予約を入れたのでモデルルーム見学を楽しみにしています。どっちみち一番安いほうの部屋しか予算の都合上検討できないけどパークコートであること、この立地の良さで今後資産価値が下がるとはあまり考えられないと思っています。　

１億程度の安い部屋は窓がない部屋のある間取りが多すぎて、がっかり。
いまどきトイレに手洗いカウンターもないし、洗濯乾燥機もないなんて、
共有部分に金のかけすぎか。

それはちょっと大変ですね。
どうせなら近くのクラッシィハウスの方にすればいいんじゃ？

高級マンションはスレッドが建たないか、もしくは過疎だそうですよ。

共有部分にはそんなに金はかかっていないでしょう。ドラム式洗濯乾燥機だってタワー物件や洗濯物が干せない条件のマンションではないんだから別に問題はないと思います。窓がない部屋も内廊下式なのでどうしてもそうなってしまいますよね。ただやはり我が家には高輪は無理でした。考えが甘かった。高すぎます！どうぞ金が有り余る方々が買ってください。あと十年したらリベンジです。

お墓は実際のところ気にします？　宗教か人魂さてどっち。

いずれにせよ中古として他人に売る時は、嫌悪施設のことは重要事項として言わないと、契約違反になる。ここは投資用ですね。

寺とお墓はいいけれど、ほんとうに間取りが最悪。
東急建設っていつもこんな設計？
内廊下でももっと工夫しているところはいくらだってあるのに！
迷っているならやめたほうがいいかな。

この物件、個人的には今後の都心マンションの相場を占う上でも注目してるけど、ポジティブな意見はやっぱり少ないですね。立地、間取り、ともに大したことないのに、”超”がつくほど強気の三井さんは来年どうでるかな？まずはお手並み拝見。

お墓を嫌う人は約6組に1組だそうです。
（某仲介会社の賃貸と売買顧客要望データーより抜粋。）

あ、間違えた。
6組に1組だけお墓を気にしないお客さんだそうです。

立地って良くないの？
不慣れな地域なので。駅（泉岳寺）はシャビーだよね。

山手線新駅が泉岳寺にほんとにできればいいんだけどね。
でもシャビーな都営浅草線は出入り口からホームまで近いよ。
新しくてピカピカなメトロは出入り口からホームまで５分くらいかかるから嫌い。
白金高輪を使うのはちと遠いね。

結構気に入っているんだけど。
人気ないね。

でも、会員限定販売が70戸くらいＨＰに発表されていたから、
少なくとも70人以上は要望書を出したんじゃない。
価格や詳細もすべてネットで発表しちゃうのはめずらしいね。

結構気に入っているんだけど、
永田町より高いのはどうかと思う。

高輪と言っても名前だけで、ここはたいした立地じゃありませんよ。
なのに物凄く強気な値段。港区というだけでこれじゃぁね。
お隣の品川区五山辺りの方が環境も良いし、スノッブな感じがします。
広い中古物件だって売り出されてるし。
ここをこの値段で買うのは勇気いりますね。

設備がショボイ。

そうなの。設備が信じられないくらいしょぼいの。
ほとんど買う気だったのだけど、
オプションでグレードアップしたり、リフォームするのにあと数百万円！？
坪単価５００になってしまうじゃない！！
変えられないところもあるし、イヤだなあ。
住所にこだわっているわけじゃないから駅から遠い五山より気に入っていたのだけど、
来年、池田山にしたほうがいいかな。

お墓がいや。

永田町みてねーよ。
見に行けばよかった。

>>69
池田山は駅が五反田だからなぁ・・
お迎え車が来る人が殆どなんだろうけど。
高輪を考えてるなら御殿山の方が良いんじゃない？新築でいくつか低層マンションでるっしょ。
坪４００万超えらしいけど、設備はここより良いはず。

御殿山も車が迎えにこないと、大崎に10分以上はかかるし、
北品川は不便。
でも、いい住宅地ですね。
新築低層マンションって、どのへんかな？

地域は違うけれど、地所とトヨタホームの白金台プロジェクトはどうかな？
パークハウス有栖川もいいかもね。
ここにしないで、変更したほうが後悔しないかな。

優先販売の70戸、全部完売したそうだよ。
しかも、この掲示板で非難されていた
＊＊＊の建物や墓に隣接しているという点も
逆にそれらに隣接している東側の部屋が
割安感から人気だったようで、
優先販売でも、東側が多く含まれていた。
日経のマンションサイトでもこの物件は人気ランキングで第一位。
そうした純然たる「結果」が、様々な否定的「評論」を凌駕して、
silent majorityのこの物件に対する見方を
反映しているんじゃないの？

お墓は南側と西側にあるのだけど、
お墓側も安くしてほしかったな。

南側の上層階と南西角の中下層階も人気だったみたいで
万遍なく売れてるよ。
墓に近いことよりも、
環境の良さや立地という長所が
購入者に評価されていると解釈できるかも。

２月の一般第一期販売では何戸出るだろう。
はたして完売するのだろうか？
駅３分はいいけれど、アプローチとくねくね廊下で部屋のドアまでは５分？

高輪はもう大規模はこれでお終いかな？高輪台のタワーは立地的に五反田に近く
駅直結だけど、あれなら一丁目の高輪レジの中古のほうがよっぽどいい。（かなり値上がり
してて手がでないけど）。中低層ＭＳ狙いならここかクラッシーハウスか
フォレストレジデンスかだけど、フォレストの立地はいまいち。
あとは好みでしょうね。なんだかんだいっても高輪の独特の雰囲気が好きな
ファンも多いからね。さすがに完売はするでしょう。

フォレストレジデンスって販売していますか？

ここはもともと何があったところ？

一戸建てのお屋敷があったようです。

７０戸すでに売れたのが意外・・・。

70戸売れたのは、事実。
残りも即完売するでしょ。
所詮、ここでウダウダ批判している人達は、ここを買える階層の人ではないよね。
自分の身の丈にあったマンションのスレに移ることだよ。

83 がこのマンションの住民でないことを祈るばかりです。

遅ればせながら一期販売向けのモデルルームに行ってきました。私も南面のお墓と東の＊＊＊が気になりました。が、お墓は5階以上だと（シミュレーション画面上は、ですが）気にならず、＊＊＊も6階以上は大きな木が目隠しになります。東南角部屋は良いなと思いました。ま、値段のことはおいておいて.....。
大丸ピーコックも今よりも近い立地に出来るそうですし、白金高輪駅の近くにある区民センターも使いやすい位置にあるし、お墓と＊＊＊がなければなあと思いましたけど。
ちなみに「近くに嫌悪施設はありますか？」と聞いたら、「＊＊＊の建物があります」と係員が答えた時はなんだか妙におかしかったです。
ただ、青山のあの三井のモデルルームは狭いので一部屋しかモデルルームが無かったのと、最近のモデルルームはそうですが、徹底的にオプションでいじくりまわしているので、本当の質感がどういうものなのか全くわからなかったことにはがっかりです。

モデルルームのオーディオシステムいいですね。オプションにないのが残念。

>86
イタリア製で特注みたいですね。
でも光が反射してみにくくなかったですか？
部屋を暗くしてみる分には良いと思いますが・・・

>87さん
こんな感じでした。
http://www.37sumai.com/special/22_pcup/02_avcoordinate.html
バスルームやリラクゼーションルームでLINNのスピーカーから流れる音があるのがいいなと思って。
でも、竣工してからの別注文になるみたいです。

>>89
有難うございます。大体わかりました。
フロントのスピーカーは写っていませんが、コメントにありますので、
LINNなんでしょうね。リアはインウオールで、スクリーンは80in位の
ようですね。
以前もパークマンションや鹿島のTTT、高輪のSONY近くの三菱さんの
物件でこの手のものは有りましたが、リアの天井埋め込みは初めて
見ました。

私は三井のタワーですが、スクリーンとフルHDの液晶TVのデユアル
設置です。洗面やキッチンもブースター噛ませてANT引っ張ってますが、
TV設置はこれからです。
まあこの趣味は本当に金食い虫なので、1000万円ぐらいは直ぐ
消えますし、120in位でドルデジに拘れば、専門のリフォームか
別途専用物件を買う人もおりますね。私もどちらかと言えば、
そちらのほうです。

＊＊＊か。。。
うーむ・・・。
どこに住んでも何かしらあるからねぇ。

ゴールドクレストって安さが売りで急成長したのにね。
最近じゃぼったくり価格の物件ばかり。
立地と価格のバランスでは明らかに割高。
会社は高収益だそうですが、これじゃ購入者をバカにし過ぎでしょ。

この手の商売は馬鹿な客ほど儲かるんですよ。
企業としてはそういう人をターゲットにするのはある意味当然。
特にブームになってしまえば、
小ざかしい正論を言う奴は面倒ばかり多いので敬遠される。

ところでパークコート高輪フォレストレジデンスのほうの販売はどうなったのでしょう？

ここ検討している人は、白金台レジデンスやフォレセーヌ池田山公園なども同時に検討されてますよね？やはり港区のほうが将来の資産価値が高いのでしょうか？

将来の資産価値だったら、もっと都心のほうが高くなるのでは？
ここは住みごこちで選ぶのではないでしょうか。
白金台レジデンスは地下住戸があるつくりが好きじゃなかったし、道路から建物まで距離がありません。
フォレセーヌ池田山公園は仕様はここよりずっとよかったけれど、
どちらも私には周辺環境がいまいちでした。
地下鉄駅から遠いのもマイナス。いつも車ばかりとも限らないですから。
ほんとうは白金台でも池田山でもないしね。

確かにそうかもしれませんね。私もここを含め3つとも見たのですが、ここに比べて残りの2つは立地が厳しい部分がありますよね。(ただここはとなりの施設が厳しくて踏み切れません・・・)

確かにおとなりさんはキビシイですね。
資産価値が気になると踏み切れない大きな要因。
おとなりだけならまだしも、ここに住む方々の中におとなり関係の方がいたらこわい。

きっとここの販売がほぼ終了する時点までフォレストレジデンスの方は出てこないんでしょうね。どうせ出ても高すぎて買えないか・・・