サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

東側・南側ともにここからスカイツリーは見えるんですか？

下の方まで含めて見える可能性は低いかと。角度的にも高さ的にも、必ず南千住の高層マンション群が前に来るはずですから。

この間モデルルーム見学をしました。現地見学して、間取りも見せていただきとても好印象だったのですが、今残っている住戸が私達の予算に見合うものがなく、胃の痛い思いです。もっと早く見学に行けばよかったとつくづく思います。

この近辺はやっちゃばの辺りの一方通行が功を奏してか抜け道になる事も無く
倉庫が終業した夜は交通量が減って非常に閑静です。
ただ元々が準工業地帯なので昼間は倉庫や僅かに残ってる工場が稼動していると
騒々しいかもしれません。
パトカーが頻繁に見回っているせいか公園が近くにあっても騒ぐ輩もおらず
治安はいいと思います。
一番の難点はスーパーが無い事。千銀は週二回だけしかオープンしませんし
一番近くて東町のスーパーTANAKAか千住大橋のみかわやでどちらも品揃えは貧弱です。
それなりとなると北千住まで行かなくてはなりません。
隅田川に橋がかかっていれば川向こうに三徳というスーパーやリブレ京成があるんですが。
まあここが売れるんであれば牛田駅裏のヴィークステージやイニシア千住曙町は完売
するんでしょうけどね（苦笑）。

ヴィークは売れないでしょう… 竣工１年経過して未だに公表数値で50近く残ってる。 実際は100くらいあるんじゃない？

トポスとかイトーヨーカドーとか行けない距離じゃないでしょ。
難点かな？？？

イニシア完売しましたよ
ヴィークはかなり残ってますね
サンクタスは売れ行き好調みたいにみえますけど。東向きはほとんど売れてました
スーパーは自転車に乗れる人であれば、それほど苦じゃないと思いますけど。
イニシアだってスーパーが近くにないのに５１５戸完売ですから。

イニシアは自走式屋内駐車場が100％という特徴を考えると、車で出かけて買い物をするという住民が多く、そういった意味ではスーパーが近くにないことはあまりデメリットになってないのではないでしょうか。それに、仕様や眺望が全然違いますよ。比較できない。
ヴィークは眺望も仕様もイマイチ、目の前が駅、踏切というデメリット盛り沢山で外観も…ちょっとね…
購入時の価格重視ならここは悪くないと思いますよ。ただ、色々考えると将来性は不安ですね。あと、残りの部屋は眺望がイマイチそう…

この辺りで仕様、眺望、資産価値が揃ってるのはシテヌーブとイニシアだけかと私は思います。
どちらも人気があるせいか市場には出てきませんけど。

315
イニシアの資産価値には大いに疑問です。イニシアのR棟は最後の最後まで残ってましたからね。
市場に出てこないのはまだ竣工してさほど時間が経ってないからでしょう。
仕様が良いとも思いませんが、何か特筆すべきものはありましたっけ？
内覧会で仕様面の問題が露呈し、色々問題になっていたようですが。

イニシア という時点で厳しそう… いつ無くなってもおかしくないデベですし…

イニシアは経営危機回避したじゃん。
大和の意図や姿勢を考えても安心でしょ。
マンションは買ってしまえば分譲主は関係なし。基本的な仕様や管理が重要。

ほめ殺し的にアンチイニシアを呼び出そうという釣りですね。
荒れそうですし、もう売れてしまったマンションのことを中心に議論することは不要と思っていますがいかがでしょう…。

ララテラスなど南千住側へのアクセスは千住大橋のほうが汐入大橋よりも便利でしょうかねえ。

No.321さん
バカじゃないの？

>>319
資産価値を考慮する場合はその地域内での競合状態を無視して語れないから、
シテヌーヴ中古も含めて議論になるのは当たり前のことだと思うよ。
まあ、ちょっと誉め殺しの部分はある気はするけど、
完売と言う事実から考えて大きく外してはいないと思う。

マンション買う時ってどうしても色眼鏡で見ちゃうからね。
でも現実は自分達の色眼鏡と違って正直だから…。

イニシアって、イニシア千住曙町の事ですよね？
まぁ、イニシアの事は、その検討板(特に販売状況が分かる後期)を見れば良く分かるでしょう。
私はイニシアを検討対象としていませんでしたが、北千住物件として販売中から情報は把握していました。
当時の印象としては、竣工後も売れ残り、それらの販売にかなり苦戦していたイメージです。

ただ、サンクタスとは価格も間取りの発想も違っていますので、イニシアとはあまり比較する必要は無いような気もしますが。

イニシアが最後に苦戦してたのは、急な不況でローンキャンセルが数多く出たこと、売主が経営危機に直面していて倒産が危ぶまれていたからということが理由として大きかったと思います。
とはいえ、500戸以上ありましたからね。人気だったと言っていいでしょう。
私は迷ってる間に買い損ねて悔しい想いしてますが、管理はしっかりしていて評判も良いですし、中古はなかなか出ないでしょうね。

サンクタスは外観はまわりの他のマンションとは明らかに違うのて、規模があまり大きくないけど存在感はありますよね。
リバーサイドの開放感も魅力的です。
ひっかかるのはまわりの寂しさと仕様の低さ、管理に対する不安です。
特に仕様と管理の面で将来の資産価値に対して不安になってしまいます。
手頃な価格とはいえ大きな買い物ですし、将来売りたくなった時に大幅に安くしないと売れないかもしれないと考えると、なかなか思い切れません。
この辺りが本当に好きなので、この辺りで何とか良い物件にたどり着きたいのですが。

このマンションって仕様がそんなに低いのですか？
手頃な価格だったのでよくわからず契約しました。

管理もイニシアのような大型マンションに比べたら２４時間管理人がいるわけでもないし、劣るところはありますが
マンションは修繕計画が長期計画でありますし、管理についての不安とはなんでしょう？？？

中古でも北千住はなかなか大幅に落ちないと思って購入しましたが、時代の流れもありますから考えてもわかりませんね。

>>327
北千住って言うかここは牛田だからベリタスとかの北千住物件と並べるのは無理でしょ。
そもそもこの一帯は同時期に大量に販売されているので、
中古や賃貸でのライバルが多くなりますし。

ベリタス？？？⇒ベリスタ千住仲町

北千住から徒歩圏だと思いますのでイニシアよりは北千住と呼んでもいいのではないのでしょうか？

北千住にある不動産屋（ミニミニやエイブルなど）にファミリー向け賃貸を探していた時に言われました

人気があるのですぐに入ってしまいますと、実際即決と思って次の日電話しても誰かに決まってしまったこともあり

ます。

不動産屋はおおげさに言うけど北千住では嘘ではなかったです

３ＬＤＫ　１４万くらいならすぐに入ると思ってるのですが、ちなみに関屋町のグリーンコーポは３ＬＤＫ１３万です。

賃貸価格はLDKで決まるのではなく、平米数で決まるんですよ。
西口側で徒歩7～8分で60平米なら16～177万程度取れますが、ここだと13万が限界でしょう。
仕様に関しては、食洗機やIHが標準、構造も悪くないですからイニシアよりは上でしょう。イニシアの仕様はむしろ低かった印象があります。
健さんのblogを見ると内覧会時に多数問題もあったようです。

↑16～17万の誤りです。

食洗機やIHなどの装備は基本仕様とは違うよ。
二重床、静粛性（LL〇〇等級）、フローリングの材質、壁の厚さ、天井や窓の高さ、耐震構造などなど。
後から簡単に変えることができないこういった基本的な仕様こそきちんと調べて買わないと、後で分かった頃には遅いよ

ここは仕様は低くないですよ。
平均点以上です。
どうでも良いけど、販売が終わったイニシアの信者がいますが、一体何なんでしょう…。
イニシアの高層棟は乾式壁で、その時点で私はNGでした。壁構造はコンクリが一番ですからね。

サンクタスは設備だけではなく基本仕様がいいです。イニシアは内覧会で作りが悪くてキャンセルが出まくったらしいですね。不況でローンキャンセルなんて購入者の殆どがサラリーマンならあまりないと思いますけど。基本的には、イニシアは高すぎたのかと思います。

ここは明らかに安いなりだろ。それなりの価格なんだから、分かって買ってるんでしょ？

>>334
そういう信憑性の低い話をこういうところに書き込むのはどうかと思うけどね。
前にも書いてたけど、こことイニシアは規模や価格も違う。
たぶんどちらも見た、検討したって人はいると思うけど、今ここを検討している人はイニシアは買わなかったんだし、もう今更買いたいって言っても完売してて買えないんだから、変に意識しても意味ないと思うけどね。
中古のときに値下がりしにく要素は、最寄り駅からの距離、管理、規模の順が大きい。
比較とかじゃなくて、絶対的な問題がここの物件にはあると思うけどね。
値ごろ感のある値付けでしょ。誰が見ても。意味もなく安いわけない。
でも、それでいいじゃん。環境も価格も分かった上で買ってるわけで。何も考えずに買う人なんていない。
自分は実家がここから近いし、永住目的だから検討してる。別に今後の資産価値とかあまり考えてないけど、そういうことを重視したい人はもっと駅に近い、規模のでかい物件買った方がいいだろうね。

規模と値下がりは無関係だと思いますが。。

規模と値下がりには相関があるよ。
スーモあたりで調べてみれば分かる。
ただ、統計的になので全てにあてはまるわけではなく、あくまで可能性の高い低いだからね。

なんでこんなに荒れてるのかと、改めてこのスレを読み返してみて分りました。
不自然にイニシアを持ち上げようという書き込みが増えたからですね、きっと。
しかも、シテヌーブまで引き合いに出すなんて（笑

イニシアは、最近なんとか完売したばかりの物件ですよね、中古が無いのは物件の良し悪しの問題ではないでしょう。
その資産価値というのは、これから市場に判断されていく所なのでは無いですか？

ここは、サンクタスガーデン北千住の検討スレッドです。
過去も含めた、近隣物件の比較としての情報共有でしたら、イニシアでもベリスタでも有意義でしょう。
ただ、イニシアの宣伝をしに来ているだけでしたら、ご自分の巣で存分に続けてはいかがでしょうか。

不自然に持ち上げようとしているのか、純粋な書き込みなのかも分かったんだね。素晴らしい。
ま、自由に議論したらいいと思うけどな。別に誹謗中傷的な内容じゃなければ。

できあがったときには
スーパー堤防の川辺にでられるのでしょうか？

そして、川辺にでて汐入大橋まで川沿いに行けますか？

そのような計画であると聞いていたのですが
川の向こうからみていると、？？？なんですが。

イニシアの検討板が閉鎖されたにもかかわらず、まだ何とかしてイニシアをおとしめたい人が
「イニシアを購入した人のみんどは低い」ということを導き出したいための不自然な持ち上げ。
または城東物件板を荒らしたい意図。
サンクタスをご検討中の皆さんはお気になさらずスルーでどうぞ。
くすぐられてつい乗っちゃったり、今にも乗りそうなイニシア購入者の皆さんはぐっと我慢の子でどう。

それはともかく、ここのスラブ厚／戸堺壁厚／天井高も平均点以上（ボイドでなく200以上／180以上／最下階260cmスタート）
という認識でよいのかいな？

その程度の情報でしたら、モデルルームでもらえる冊子を見てみればわかりますよ。
そもそも、その平均点というのは、何を根拠にした数値なのか知りませんが。
あなたが住んでいるイニシアが満たしている数値という事でしょうか？

>>343
>そもそも、その平均点というのは、何を根拠にした数値なのか知りませんが。
342さんは>>333さんが”平均点”と書き込んだのに対して、その言葉を使ってレスしてるんだと読めますが。

なんか相手を決め付けて下に見たい人が沢山集まってきてるようで気持ち悪いですが、
捨て台詞系とか（笑）の類をつけるのは下品なのでご自身のために止めた方が良いと思う…。

と言うことで。

>>338
一般的に新築マンションではライフステージが同じ人が多くなるため、
中古に出るときも同時期になることが多いことから、
規模が大きいと同時に出る数が多くなる＝競合が多くなるためだといわれています。

同じ物件の似たような部屋なら比較して安いほうを買いますよね…。
数が多く出ていれば「まあ時間をかけてもどこか買える」と思っちゃいますし、
売りに出す方は早く捌きたいので価格競争せざるを得なくなりますから。

同様の理由で同時期に同一地域内で大量の販売物件があると値が下がると言われています。
こういうところは地域一番物件以外は価格の潰し合いになりやすいです。

上記で言われている通り、大型物件は売却において不利な場合が多いようです。
あと、大型物件の場合だと無駄な共用施設もくっついてたりしますが、それらが不良資産化するようなものだと、さらにマイナスですね。
とりあえず、マンションの資産価値という点では、一般的には下記が重要であると言われています。

１．最寄り駅の魅力
２．駅からの距離
３．物件規模（大きいとマイナス）
４．住環境

１と２については、賃貸に出す場合には特に重要ですね。

ただし、これらをそこそこ満たした物件は販売価格も高いですし、
住みつぶす場合にはどうでも良い項目もあったりしますけどね。

所用のついでに久々に現地に行って、ほぼ完成している物件を見てきました。
建物自体や植栽などはいいと思うんですが、スーパー堤防部分がパンフレットや営業の説明と違いすぎてるような。

行政が行っている工事だから、オリックスとしてはどうしようもないのかもしれませんが。
それとも、段階的に工事しているだけなんでしょうか？

MRと現地に行ってきました。

川沿いの物件の短所は臭いと蚊だと聞いたことがあったので心配でしたが、川が臭いとかは全然ありませんでした。

秋だからなのかな？夏になるとどうなんだろう・・・。

去年の夏のレスを見ても、現地で川が臭うとかの書き込みはなかったですし、この辺はそんなに川は汚れてないのでしょうか。

去年の夏に見に行かれた方で、臭いや蚊に気がついた方はいますか？

今春に契約して、たびたび現地を見に行っています。今夏も見に行き、意識的に臭い調査をしたわけではないですが、全く気にはなりませんでした。

モデルルーム行ってきましたが、お部屋のなかから見た眺望もとても気持ちよかったです。
すぐ売れちゃいますね。

近所に住んでいた経験がありますが、匂いは気になりません。住んでいないとわからないですよね。
直接ＭＲ行って確認するのが一番ですけど、気になることはないですよ。
ちょっと個人的には駅から距離があるような気がするけど、駅自体が小規模じゃないので困ることはないはずです。

臭いは大丈夫です。はっきり言って全く問題ないレベル。
よく川の臭いがどうのって話になるのは、もっともっと小さい川とか用水路です。

ここはどう考えても長期の居住用のマンションだと思います。
資産価値があるなしの一つの指標として、３４６さんのおっしゃる賃貸時の話をするなら
決して条件が良いと言えないマンションだと思います。
投資・転売目的、賃貸目的であれば、もっと他のマンションを探すべきでしょう。

買って、ずっと住む。
その用途なんであれば、ここの環境はかなり素晴らしいと思います。

臭いは
あまり気になりません。

雨上がりなど
たまに
川どくとくの
臭いはしますが。。。

問題ないとおもいます。

蚊は
夏場は
５センチ位の
大きな蚊がきます。

どこから
来るのかわかりませんが

しかし
害は無いと思います。

ちょっと気になったので、会社帰りに現地を見てきました。

何というか、見事なまでの工業地帯っぷりですねｗ
広告には反対の川岸から見たときの写真（と言うかCGか？）が出ていますが、
そのちょっと優雅に見える雰囲気とは大違いです。
周りに買い物スポットがないとは聞いていましたが、予想以上に何もなかったですｗ

隣のポンプ場ですが、計画の掲示があったので見ましたが、
地上5階地下2階、高さ15mの建物ができるようです。
その建物がどこまでこのマンションに近づくかはわかりませんが、
東向きの低層階は、下手したら窓を開けたらすぐ壁？みたいな感じに
なりかねないような気がしてちょっと怖いです。

北千住というターミナル駅の近くの割にはそんなに割高ではないので
気になっていたのですが、これは買えないなぁ、、、

355さんはモデルルームに行かれていないのかな？
ポンプ場は気にかかりますが、建物というよりも東側に
公園ができる印象です。

それから、工業地帯というよりも倉庫の隣ですね。
倉庫は騒音や臭いをだすわけでないし、出入りの車もそれほど
気にならない感じ。

千住に住みたい、でも繁華なところ、国道沿いはイヤ
そして、お値段的にはあまり無理したくない
という方には、けっこういいかもしれない。

千住第八小学校に近いというのも
子育て中のひとにはメリットでしょう。

ちなみに、私は近所に住む者で
引っ越しの予定はありませんが、気になって
モデルルームにいってきました。

ＮＯ３５５さん
一度モデルルームに行かれたほうがご心配なところが明確になりますよ。

隣のポンプ所は工事が始まりましたが、東向きの隣は広場になります。地上5階建ての建物はけっこう離れているので日差しやさえぎることはありません。
設計図や工事計画がもらえて安心できました。

工業地帯というよりは倉庫や会社があり静かです。
確かにスーパーなどはないですけど。

北千住の東口側がまず人気がないから、安く買えるのはメリットかもね。
ただ、多少価格が高くても千住の魅力を最大限味わうなら断然西口側。利便性も段違い。賃貸や買いの引き合いも多い。
現在新築はありませんが。

そもそもコンセプトが違うんだろうね。西口の物件と。

とにかく利便性ということを考えれば西口で
賃貸需要はそういうところにある。

こちらは、まわりに商店がなくてもいいいから
静かに落ち着いて暮らしたいというひとを対象としている。
物件HPをみても、そんなコンセプトが醸し出されている。

こらからの時期、東側は朝の空のいろがかわっていく様子を
楽しめると思います。
夜明け前がきれいですよ。

モデルルーム見てみたのですが、窓に網戸があったのがいいですね。
あと、工事中のスカイツリーが見えたのはちょっとだけ好印象でした。
周りのポンプ場は地下にできて、上は公園らしい事だったのもちょっといいです。
ただ、工事期間が長そうなのが…数年後には素敵な環境になっていそうで迷います

外観は、まさにラブホ ピカピカつけたらまさにそのもの。 売れなくて苦労してたみたいだけど、一応完売したんだね。騙された方々は、ご愁傷様です。

仕分けでスーパー堤防事業は廃止となったし・・
イメージパースから程遠い状態の周辺環境は今後どうなるのでしょう？

このマンションに住んで11ヶ月がたちました。
住んでみての個人的感想は、いいマンションかなと思います。
マンションに何を求めるかで「いい」、「悪い」が分かれるかと思いますが、
生活をしていく上では、ほとんど苦がなく生活して行けていることからいいマンションだと思います。

私は犬を飼っていますが、近くに公園があり、ペットの散歩はいつも公園を利用してます。
窓から外を見ると川が見、また比較的周りに圧迫感を与えるような建物もないため、
外の景色を見るのはけっこう気分がいいです。

マンションの隣でポンプ上を作る工事をしているのが少し気になりますが、窓をしめれば音は聞こえないし
変なにおいもしません。また完成したら、ポンプ場との間に公園？のような広場ができるとのことで、
徒歩０分のところに広場があるのは子供やペットを持つ方にはいい環境ではないでしょうか。
また広場やポンプ場があることで、圧迫感のある建物が近くにできないということでもあると思います。

気になるとしたら、やはり近くにスーパーがないこと、駅までの通勤路ではないでしょうか。
ただし、これは自転車があると非常に助かります。
北千住駅に駐輪場があり、月約2000円かかりますが、自転車だと駅まで５～６分で行けますし、
帰りに駅のすぐ近くのトポスで買い物をして帰ってこれます。夜11時までやっているので、
非常に助かってます。
通勤路は比較的暗く細い道を通ることになるかと思いますが、これも自転車だとさほど気になりません。

高いマンションであればあるほどクオリティーが高く利便性も高いと思いますが、コストパフォーマンス
を考えると、バランスのとれたいいマンションではないかと思います。