O'R'ix が 'R'e-Senju するってコンセプトのサンクタスガーデン北千住、情報交換しましょう。
所在地：東京都足立区千住関屋町20-4他（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩11分
つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩11分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩11分
間取：2LDK-4LDK
面積：60.29〜87.15㎡
売主：オリックス不動産
販売提携（代理）：コムハウス
販売提携（媒介）：ファーストレジデンシャル
設計・監理：エムエーシー建築事務所
施工：三井住友建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ
[スレ作成日時]2008-04-17 16:52:00
スレのトップの画像がなにやらレコシティーを彷彿とさせていて不吉です。
１割くらい下がっても、まだ、イニシアより割高でしょう。
検討はしてますが、これならイニシアやベリスタの方が全然いいですね。
ただ、隅田川沿いが活性化するのはいいことですね。
ベリスタは恐らく手の出る価格にはならないと思います。
仲町の地価は高いですから…
私の記憶では
2005年分譲の河原町の三菱物件は
坪200万円いっていなかったと思うけど
仲町で坪250万とか？
寿町で250万を超えているから、260万？
ひやぁ〜、買えないよ。
仲町の方が寿町より地価は高いはずですから、坪270は行くのではないかと推察します。
いずれにしても販売開始が楽しみですね。
容積率までみて、専有面積1坪あたりの土地の仕入れ価格を比較しないと、高い安いってのは
地価だけじゃ決まりませんよ。 ここは200しか使えないのが、敷地がゆったりめと良い方向に
働いている一方で、値段が高いのは、専有面積の半分相当の土地を買わないといけないから
ですね。 イニシアは400使えることが、あの安めの価格の理由になっているわけで、
地価水準だけではわからないですよ。 入札によって土地取得が行われる場合に容積とれる
ところでは、その分強気の落札も可能になりますから、25/26さんもはずしているわけでは
ないでしょうけれども。
ここの坪250は、大はずしするだろうなとは思いますが、一方でべりスタ千住仲町が、
来月あたり、まだ、ここ・イニシア・ヴィークと残った状態で、坪270に設定可能かといったら、
ORIXの1010タワーあたりでの苦労も見ているはずですから、昨今の売れ行きの落ち込みをみれば
これはやらない気がします。
>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層をターゲットにしているように感じます。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。
>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。
>27さん
ビークステージはベリスタのギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワーの坪260以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。
28と29 誤りです。
掲示板の美観を損ねてしまい申し訳ございません。
北千住は西口側で徒歩10分以内じゃないと価値なし
ここと、べりスタでの合計戸数が150戸近く。
富裕層相手といっても、普通に場所を選べる富裕層で遠方在住の人の目に止まる立地では
ないでしょうから、地縁重視でかつ富裕層で150を同時期に売りなさいという厳しい条件に
なります。 通常デベロッパーの寝付けは、土地代に建物の原価積み上げにたいして、
1.5倍程度の価格設定を行うのが普通で、これで、15%程度の最終利益率を確保可能です。
逆にいえば、10-15%程度値引きをしても、早期に販売を終了できて販売経費を圧縮できる
なら、別に損がでるわけではないんですね。 新価格トライアルの1010タワーの売れ行き
を見たあとで、再びべりスタに270をつける勇気はないと思いますよ。
一棟売りはあるいはありかもしれませんが。
まぁ2年くらいかけて売るつもりなら別ですが。
仰るとおり1010タワーの坪260であの苦戦振りですから、藤和が270なんて付けるのは無謀でしょうね。1010タワーのトライアル価格未だ不明ですが、１０%と仮定して坪235。これなら興味を持つ人はかなり多いでしょう。しかし、ここもオリックス物件と考えると、明らかに立地価値に勝る1010タワーとここが同等坪単価というのは明らかに不適切ゆえ、ここも早々に１０%引かざるおえないと思います。
(ここは買い物エリアも皆無ですし、売りがなく、１０%でも厳しいでしょうが)
ベリスタが利益を無視して、トントンで良いなら坪240もありでしょう、ただしいきなりバーゲンプライスを提示してくるかというと…難しい気がします。
それであれば、やはり１棟売りの可能性が高いかもしれませんね。
>> 34 =30他
・・・をえない、ね。はずかしいよ。
文脈から理解できるのでそういうのいらないです>>30さん
ここの正式販売価格はまだ発表にならないですかね？
これくらいの規模の物件が好みなので、イニシアと価格差が小さいようであれば前向きに検討したい物件のひとつなんですが、MRに行かれた方から坪単価ではなく、間取りごとの可能な限り正確な予定価格を伺えたらありがたいです。
確かに規模の面でイニシアとは違いがありますね。判断材料のポイントですね。
同じ川沿いである条件ですが、こちらは対岸が南千住のマンション群、イニシア
は汐入公園＆浅草の方まで抜けている。
とはいえイニシアは川のカーブの外側、こちらはストレートと、なかなか判断に
迷いそうです。
いがいと安そうよ、70で4000マンぐらいだって
ヴィークに合わせるそうです。
70で4000なら北千住に近い分イニシアよりこっちが良いですねー
それにしても予定価格よりも大分下げてますが、構造や仕様でコストカットしてないか心配…
そうですかね〜
北千住駅に行くのも遠く、牛田や関屋の駅も近くはない。
結構、駅に関しては不便な気がします。
近くにコンビニもなさそうですよね。
給湯はガス、床暖と浴室乾燥は電気、ＩＨコンロ。
なぜオール電化にしなかったのだろうか？
ディスポーザーはあるが、スロップシンクはなし・・・
駅に関して便利でないのは間違いないと思うが、北千住に近いことに大きな価値を見出だすのもありでしょ。
41さんが意識しているかは知らないが、近道が02さん指摘のようであるという特徴を認識した上で。
ところで43さんはちょいとピリピリしすぎじゃ…。
まあここなら駅まで自転車かな。犯罪にあうリスク回避も狙って。ただ、どこにも負けないなんらかの売りがほしい。
02です。
私はこの近辺の中古マンションを検討していたので、平日夜一人で北千住から歩きました。
鉄道のすぐ下を通ること、お店が無いため暗いことなど、一度夜に現地確認することをオススメします。感覚は人それぞれですので。
なお、小学校が近いというメリットもあります。
北千住の自転車置場もそのときは3階なら月極めで空いてました。
将来はもちろん分かりませんが。
70㎡オーバーで4000なんて部屋ありました？ もうちょっと広めで探していたので
とても手がでないやというんで草々に退散して、ちょっと狭いのはろくに見てなかったもんで。
南側である程度の広さを求めたら、イニシアはおろかヴィークよりもずっと高い。
北千住徒歩圏といっても、千住界隈の人からみてプレミアムのつく立地ではないわけで、
これは無理じゃないかなと思いました。
ORIXの足立区物件は、既に風向きの変わっている空気が読めていないのが多いですね。
レコシティのプライムみたいに、どんどん内緒の割引提示でもだすのかもしれませんが。
>>48
予定価格が高かったから販売価格を下げようという話の流れです。
48さんの話は予定価格を見せてもらったときのことでは…？
確かにプレミアは付かない土地だけど、関屋公園だったということで郷愁を感じさせる面はあり。
買うかはもちろん別です。メリット打ち出して！
08です。
46さんが言っているように私も夜、暗い時間に駅から歩くことをおすすめします。
で予定価格から改定された全戸平均坪単価は、せめて、ビィークステージ程度には
下がったんでしょうか？ 同じだったら、わざわざこっちってメリットはないようにも思うけど
あっちは線路脇。静かな分、同じ値段まで下がってくれば検討の俎上に上がってきます。
さくらリアルエステートはどうしたの？販売会社さん変更？営業さん頑張ってたけど…
ここ、まだ正式に販売開始になってないですよね？多分１０１０タワーやレコシティをある程度売りさばいてから、開始っていう意向でしょうが。１０１０タワーがかなり値段下がりましたし、ここは立地的に１０１０タワーより高い価格をつけれるわけがないのでかなり期待できますね。
坪１７０とかあり得るかも。
新価格発表会はどうだったんでしょう？
＠250は、少しは安くなったのでしょうか？
モデルルーム行ってきました。
以前の価格ではとても手がでないのですぐにあきらめましたが、価格がかなり変わっていましたよ。北千住近辺ではなかなか中古でも高い中、新築で７０以上で３０００万円台はお手頃だと思いました。食器洗浄機もついてますしね。
川側の方の価格はいかがでしたか？
とても手頃な価格になってました。買いですね。７０㎡で3,500万円くらいでした。現地も開放感あって良いと思いました。周辺にお店がないのが少しネックですが・・・。そのうち何かできることを期待します。
営業に問い合わせをして、確認し明日TELすると言い、既に４日経過。
こういう営業の基本も身に付いてない出来の悪い人が、このマンション不況で高額商品売ろうなんて無理無理。
君(営業)のおかげで熱も冷めかけてますよ。
オリックス担当者に直接TELして苦情言いましょうか？
70㎡で3,500万円くらい？
前は、70㎡で5,000万円以上してたはずですが… どんな値付けなんだ？
前の販売会社 そうとうぼったくりだね 責任者出て来い お前はあほか？
勘違いされてるようですが… 価格を決めるのは販売会社ではなく売り主ですよ
第１期の価格でましたね。
202、E、3LDK、72.64、3980
204、B、3LDK、65.95、2980
506、C、3LDK、70.01、3590
507、D、3LDK、70.04、3590
605、A、2LDK、60.29、3260
704、B、3LDK、65.95、3560
706、C、3LDK、70.01、3820
708、F、3LDK、75.37、4220
1105、A、2LDK、60.29、3510
1403、J、4LDK、86.19、6810
結構、いい値段ですね！
上にリストアップされているのは大半が東側。
近隣物件の東側の棟と比較しても、割安感はまだありません。 東でも軒並み
坪200オーバー？ って正気なのかなぁって価格からはかなり改定されたことも
事実ですが。
南向きは値段をだしているのが 202/1403だけで、様子見のようですね。
いつの間にか 販売会社が変わっているような気がするけどなぜ？？
最寄りの駅まで電車で行きたくなるような立地だな。
却下。
駅からは遠いし、場所も住宅地とはいいがたいですから、価格をよほど下げないと
難しいでしょう。 仕様面でもとりわけて飛び出たものはないので、値下げはまだ不足。
南面で坪190万下 東面は坪160下程度がめどになるだろう。 東はあと10%引きくらいで
なんとかか？
南は殆どでていないので、比較のしようがないけど、最上階坪260オーバーははたして
買う人がいるのか試してみようってことだろうけど無理じゃないかな
63さんではありませんが…
初めのほうのレスにも書いてありますが、ここは「グランドス〇ージ」を建てる予定が、例の問題でポシャった土地です。
ヒューザーのいわく？？買う人にとって関係あるんですかねぇ
北千住駅まで徒歩約１５分かかるけど、静かでいいと思います。駅近では４号または墨堤通りなど
大通りの騒音と排気ガスを我慢しても高値で売り出してますからね。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5400万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
