サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

ここは確か○ューザーが持っていた土地ですよね・・・。

近隣の物件が良く中古で売りに出てますね。
築10年以内、3LDKで3,000万円台半ば。

この場所は北千住にも徒歩で行け、
千住関屋・京成牛田にも行けるので良いですが、
買い物できる場所が近くに全くありません。駅での買い物が必須。

北千住に徒歩で行く場合、近道を通ると、
確か２度ほど小さい鉄橋で鉄道の下を通ります。結構コワイです。

また、隣の空き地（東京都下水道局所有）に
遠くない将来、ポンプ所（雨水を溜める施設？）ができる見込みです。

何か”売り”が無いと、厳しいような・・・。

グリーンコーポの南側の川沿いでしょうか。

HPをみても「リゾートを感じる暮らし」の内実がわからないんですよね。
回廊状の外観とリゾートとの関係性も不明。
専有部の間取りをみても不明。
共有施設についてはまだ書かれていません。
グリーンコーポは古いけど、豊かな緑とテニスコートがいいなと思っているのですが
ここの売りは？？？？？

2です。

正確には、グリーンコーポの南西ですね。
南の川沿いはポンプ所建設予定地です。

この物件の建設予定地ってもしや線路の間ですか？

隅田川沿いですよ

線路は遠いですよ　隅田川沿いですよ

ここは近くに千住の市場、大きな倉庫ばかりで朝から夕方までトラックがひっきりなしに通っていますよ。でも、もともと工業地域だから仕方ないけど。それと夜は怖くて女、子供はひとりでは歩けません。

イニシアの物件よりも割高感有りです。
東向きの７０平米３Lは４４００〜。
隅田川の３Lは５０００〜。といった感じ。
間違いなく売れないでしょう。

とくに南側は、中層以上では、ほとんど坪240-250万とかの値段をつけてきていて、
86㎡が、上のほうでは6000万円台の半ばの価格でした。　超強気な値段つけですが、
とくに内装をおごっているというものでもない。　イニシア・ブィークあたりが
ほぼ売り切り状態にならない限り、いまのままでは俎上にあがってこないのではないだろうか。

イニシア＋αの魅力が何も無かったですね。
値段はイニシアより全然高かったですけど(苦笑)

イニシアが今ようやく全戸数の半分程度売れた状況ですからね。
ここを検討に入れる理由を見つけるのは困難です。

ちなみにここの営業の方は、この物件の売りとして「リゾート感覚」という言葉を何回も使ってました…。
すぐ隣に倉庫エリアのあるリゾートって…(笑)。

>>11

イニシアは現在全戸数ベースで8割弱売れてますよ。念のため。

つい先週イニシアに行ったら、キャンセル含め半分程度と言ってましたよ？
営業さんによって認識にバラつきがあるのかもしれませんね。

ここは一体どこで買物をすればいいのだろう？
近くにコンビニすらない・・・

イニシアの成約率は、東側のP棟 79% 民見側のR棟 75% ですよ。
全戸の価格表を配っているのでまだ購入可能な部屋と、次期以降の発売住戸の割合を
100%から引き算して算出可能です。

立地としてはイニシアと競合するんでしょうね。ただ、イニシアは規模が大きすぎて理事会の意見もなかなかまとまらないでしょうし、実際掲示板は荒れまくってますから、規模としてはこれくらいのマンションが個人的には好みです。
ただ北千住駅からイニシアに比べ3分近い以上の価格差がありますね。

イニシアは掲示板を見ると購入意欲が萎えますよ。。。
イニシアの物件自体は魅力的ですが、住民に難有りです。
ここはやや高いですけど、おそらく少し待てば値引きにも対応してくれるでしょうし、狙っています。

一割引であれば、ある程度需要はあるでしょうね。
予定価格ではあっという間にモデルルームから人が消えるでしょう。
今の消費者は営業の人柄だとかではなく、価格に対して非常にシビアですからね。
デベも利益を最大限薄くして提示できる限界の金額を初めから設定すべきだと思います。
そうすれば売れるでしょうし、営業パワーを他に移せるわけですし。

ココを検討中の方はもうすこし待ってみては？
まだマンションズにも載ってませんが千住仲町２６番地に藤和不動産が
１３階建マンションを建設中ですよ。たぶん分譲マンションだとおもいます。
ちなみに私はデベ関係者ではありません。念のため！

>>11
ブリリア有明みたいですね…。

スレのトップの画像がなにやらレコシティーを彷彿とさせていて不吉です。

１割くらい下がっても、まだ、イニシアより割高でしょう。
検討はしてますが、これならイニシアやベリスタの方が全然いいですね。

ただ、隅田川沿いが活性化するのはいいことですね。

>22さん
競合の多いエリアですから、イニシア等の名前を出せば案外一割はすんなり引くかもしれませんよ。
北千住へは三分近いけど、隣は倉庫ですから条件としては相殺されてるわけですから

ベリスタは恐らく手の出る価格にはならないと思います。
仲町の地価は高いですから…

仲町の方が寿町より地価は高いはずですから、坪270は行くのではないかと推察します。
いずれにしても販売開始が楽しみですね。

28と29 誤りです。
掲示板の美観を損ねてしまい申し訳ございません。

北千住は西口側で徒歩10分以内じゃないと価値なし

ここと、べりスタでの合計戸数が150戸近く。
富裕層相手といっても、普通に場所を選べる富裕層で遠方在住の人の目に止まる立地では
ないでしょうから、地縁重視でかつ富裕層で150を同時期に売りなさいという厳しい条件に
なります。　通常デベロッパーの寝付けは、土地代に建物の原価積み上げにたいして、
1.5倍程度の価格設定を行うのが普通で、これで、15%程度の最終利益率を確保可能です。
逆にいえば、10-15%程度値引きをしても、早期に販売を終了できて販売経費を圧縮できる
なら、別に損がでるわけではないんですね。　新価格トライアルの1010タワーの売れ行き
を見たあとで、再びべりスタに270をつける勇気はないと思いますよ。
一棟売りはあるいはありかもしれませんが。
まぁ2年くらいかけて売るつもりなら別ですが。

仰るとおり1010タワーの坪260であの苦戦振りですから、藤和が270なんて付けるのは無謀でしょうね。1010タワーのトライアル価格未だ不明ですが、１０%と仮定して坪235。これなら興味を持つ人はかなり多いでしょう。しかし、ここもオリックス物件と考えると、明らかに立地価値に勝る1010タワーとここが同等坪単価というのは明らかに不適切ゆえ、ここも早々に１０%引かざるおえないと思います。
(ここは買い物エリアも皆無ですし、売りがなく、１０%でも厳しいでしょうが)

ベリスタが利益を無視して、トントンで良いなら坪240もありでしょう、ただしいきなりバーゲンプライスを提示してくるかというと…難しい気がします。
それであれば、やはり１棟売りの可能性が高いかもしれませんね。

>> 34 =30他
・・・をえない、ね。はずかしいよ。

暇だね〜>35

文脈から理解できるのでそういうのいらないです>>30さん
ここの正式販売価格はまだ発表にならないですかね？
これくらいの規模の物件が好みなので、イニシアと価格差が小さいようであれば前向きに検討したい物件のひとつなんですが、MRに行かれた方から坪単価ではなく、間取りごとの可能な限り正確な予定価格を伺えたらありがたいです。

>>30さん→>>35さん

確かに規模の面でイニシアとは違いがありますね。判断材料のポイントですね。
同じ川沿いである条件ですが、こちらは対岸が南千住のマンション群、イニシア
は汐入公園＆浅草の方まで抜けている。
とはいえイニシアは川のカーブの外側、こちらはストレートと、なかなか判断に
迷いそうです。

いがいと安そうよ、70で4000マンぐらいだって
ヴィークに合わせるそうです。

70で4000なら北千住に近い分イニシアよりこっちが良いですねー
それにしても予定価格よりも大分下げてますが、構造や仕様でコストカットしてないか心配…

そうですかね〜
北千住駅に行くのも遠く、牛田や関屋の駅も近くはない。
結構、駅に関しては不便な気がします。
近くにコンビニもなさそうですよね。

>42さん
イニシアの契約者でしょうか？
ここを検討されていないなら書き込みしないようお願い致します。

給湯はガス、床暖と浴室乾燥は電気、ＩＨコンロ。
なぜオール電化にしなかったのだろうか？
ディスポーザーはあるが、スロップシンクはなし・・・

駅に関して便利でないのは間違いないと思うが、北千住に近いことに大きな価値を見出だすのもありでしょ。
41さんが意識しているかは知らないが、近道が02さん指摘のようであるという特徴を認識した上で。
ところで43さんはちょいとピリピリしすぎじゃ…。

まあここなら駅まで自転車かな。犯罪にあうリスク回避も狙って。ただ、どこにも負けないなんらかの売りがほしい。

02です。

私はこの近辺の中古マンションを検討していたので、平日夜一人で北千住から歩きました。

鉄道のすぐ下を通ること、お店が無いため暗いことなど、一度夜に現地確認することをオススメします。感覚は人それぞれですので。

なお、小学校が近いというメリットもあります。

北千住の自転車置場もそのときは3階なら月極めで空いてました。
将来はもちろん分かりませんが。

70㎡オーバーで4000なんて部屋ありました？　もうちょっと広めで探していたので
とても手がでないやというんで草々に退散して、ちょっと狭いのはろくに見てなかったもんで。

南側である程度の広さを求めたら、イニシアはおろかヴィークよりもずっと高い。
北千住徒歩圏といっても、千住界隈の人からみてプレミアムのつく立地ではないわけで、
これは無理じゃないかなと思いました。

ORIXの足立区物件は、既に風向きの変わっている空気が読めていないのが多いですね。
レコシティのプライムみたいに、どんどん内緒の割引提示でもだすのかもしれませんが。

>>48
予定価格が高かったから販売価格を下げようという話の流れです。
48さんの話は予定価格を見せてもらったときのことでは…？

確かにプレミアは付かない土地だけど、関屋公園だったということで郷愁を感じさせる面はあり。
買うかはもちろん別です。メリット打ち出して！

08です。

46さんが言っているように私も夜、暗い時間に駅から歩くことをおすすめします。

で予定価格から改定された全戸平均坪単価は、せめて、ビィークステージ程度には
下がったんでしょうか？　同じだったら、わざわざこっちってメリットはないようにも思うけど
あっちは線路脇。静かな分、同じ値段まで下がってくれば検討の俎上に上がってきます。

さくらリアルエステートはどうしたの？販売会社さん変更？営業さん頑張ってたけど…

ここ、まだ正式に販売開始になってないですよね？多分１０１０タワーやレコシティをある程度売りさばいてから、開始っていう意向でしょうが。１０１０タワーがかなり値段下がりましたし、ここは立地的に１０１０タワーより高い価格をつけれるわけがないのでかなり期待できますね。
坪１７０とかあり得るかも。

新価格発表会はどうだったんでしょう？

＠250は、少しは安くなったのでしょうか？

モデルルーム行ってきました。
以前の価格ではとても手がでないのですぐにあきらめましたが、価格がかなり変わっていましたよ。北千住近辺ではなかなか中古でも高い中、新築で７０以上で３０００万円台はお手頃だと思いました。食器洗浄機もついてますしね。

川側の方の価格はいかがでしたか？

とても手頃な価格になってました。買いですね。７０㎡で3,500万円くらいでした。現地も開放感あって良いと思いました。周辺にお店がないのが少しネックですが・・・。そのうち何かできることを期待します。

営業に問い合わせをして、確認し明日TELすると言い、既に４日経過。
こういう営業の基本も身に付いてない出来の悪い人が、このマンション不況で高額商品売ろうなんて無理無理。
君(営業)のおかげで熱も冷めかけてますよ。
オリックス担当者に直接TELして苦情言いましょうか？

70㎡で3,500万円くらい？

前は、70㎡で5,000万円以上してたはずですが…　どんな値付けなんだ？

前の販売会社　そうとうぼったくりだね　責任者出て来い　お前はあほか？

勘違いされてるようですが… 価格を決めるのは販売会社ではなく売り主ですよ

第１期の価格でましたね。

202、E、3LDK、72.64、3980
204、B、3LDK、65.95、2980
506、C、3LDK、70.01、3590
507、D、3LDK、70.04、3590
605、A、2LDK、60.29、3260
704、B、3LDK、65.95、3560
706、C、3LDK、70.01、3820
708、F、3LDK、75.37、4220
1105、A、2LDK、60.29、3510
1403、J、4LDK、86.19、6810
結構、いい値段ですね！

>>61さん
坪単価約180万ぐらいになるのかな。
この立地から考えるとまだまだ高い気もしますけど。

元ヒューザーのいわくつき　まだまだ高い

上にリストアップされているのは大半が東側。
近隣物件の東側の棟と比較しても、割安感はまだありません。　東でも軒並み
坪200オーバー？　って正気なのかなぁって価格からはかなり改定されたことも
事実ですが。
南向きは値段をだしているのが　202/1403だけで、様子見のようですね。

いつの間にか　販売会社が変わっているような気がするけどなぜ？？

最寄りの駅まで電車で行きたくなるような立地だな。
却下。

駅からは遠いし、場所も住宅地とはいいがたいですから、価格をよほど下げないと
難しいでしょう。　仕様面でもとりわけて飛び出たものはないので、値下げはまだ不足。　
南面で坪190万下　東面は坪160下程度がめどになるだろう。　東はあと10%引きくらいで
なんとかか？
南は殆どでていないので、比較のしようがないけど、最上階坪260オーバーははたして
買う人がいるのか試してみようってことだろうけど無理じゃないかな

>>63さｎ
「元ヒューザーのいわくつき」とは？

63さんではありませんが…

初めのほうのレスにも書いてありますが、ここは「グランドス〇ージ」を建てる予定が、例の問題でポシャった土地です。

ヒューザーのいわく？？買う人にとって関係あるんですかねぇ
北千住駅まで徒歩約１５分かかるけど、静かでいいと思います。駅近では４号または墨堤通りなど
大通りの騒音と排気ガスを我慢しても高値で売り出してますからね。

確かに場所が？ですが、近隣に比べて割安なのであまり知られたくないなぁ…

ここすごいですね
他に購入したから、資料とかの登録はずしてくれと頼んだのに
メールや資料送ってくる

しかも、投売り状態ですか？よく観てないけど価格がどんどん下がってるような気が・・・
オリックスさん大京助けちゃったから苦しくなったの？

それ、この物件云々の問題というより、担当者の問題では？
情報提供やめてと言ったのに、その担当者が情報管理部署に伝え忘れDMが届いたということ、私も何回かありました。

情報提供停止要請を無視して送ってたらまずいでしょ。

レコシティでも、断ってからも何回かＤＭ届いたけど間もなく来なくなりました。
販売代理使ってるから（あくまでも仮定ね）時間差あるのかもね。

ここのＭＲは先日初めて行ったけど、まあまあにぎわってました。
北千住徒歩圏内で4駅6路線使える環境を考えると一考の価値はあると思いました。

ここはデメリットとメリットがすごくわかりやすいですね。
自分はデメリットに目をつむることができ、メリットがデメリットを上回ったので具体的に検討しています。

デメリットは・・・
・何といっても商業施設がない。普段から自転車で買い物する習慣があるし、駅からの帰宅時に駅前で済ませるということで強引に目をつむることにｗ
・駅からの距離。各駅までそれなりの距離はあるけれど、人がゴチャゴチャしているようなところは通らないのでそれほどストレスには感じないのでこれもセーフ。
・隣がポンプ場予定地。といっても完成しても、音や臭いの問題はないらしいし、見た目は芝生広場だかお花畑みたいなところになるらしい。いつ着工するか決まってないらしいけど、日照が半永久的に確保されるのは逆にプラスポイント。
・住めるまでにまだ1年以上かかる。まぁしょうがないけど。

メリットは・・・
・地下鉄使うことの多い自分には、半蔵門線（直通）・日比谷線・千代田線が使えるのが最大の魅力。京成線で日暮里に出たり、千葉方面に行って船橋のららぽーととかいいかも、と。
・リバーサイド。隅田川沿いはやっぱうれしいし、川沿いが舗道になってマンションと直結になるという計画にはかなりひかれた。
・売主の倒産リスクがない。親会社の評判は色々あるみたいだけど、資金力はものすごい。
・設備が良い。オール電化じゃないのが残念だけど、床暖房・ディスポーザー・ＩＨが揃ってるのが嬉しい（憧れてた）。食器洗浄器も標準だし。
・価格。東側は安いです。手が届きます。東側でも隣が高さのほとんど無いポンプ場予定地だから隅田川が望めるそうです。

真夜中に長文失礼しました。私は営業じゃないですよｗ
かなり穴場な物件だと思ってます。
ここまで書いておいてアレですが、71さんのように知られたくないっていう人の気持ちもわかります。

知られたくないって
そりゃ無理なお話だろ？
ネットみりゃいくらでも出てくるし、ちょっと調べればいいか悪いか
なんてすぐわかるよ

76を読んで苦笑してしまいました。

71とか75は、穴場的な物件なら人気物件に比べて有利な条件で交渉できそうだから自分たちが契約するまではあまり知られたくないな、っていうことを冗談交じりに書いているんでしょう。

本当に知られないままなんてことはありえないし、知られないまま売れ残ったら既契約者も困るでしょうから知られないままの状況を望んではいないでしょう。。

オリックスは北千住で2物件やってるからコンセプトを明確に分けていますね。
都市型が1010タワーで郊外（田舎？）型がココって感じでしょうか。

共働きじゃなくて子供もいるならこっちの方がいいかな。

価格は妥当性がありますが、デザインがイマイチというか…少しヨーロピアンな感じが個人的には好きではないんですよね。1010タワーのようなデザインだったら良かったのですが…

79さん
すぐ横の倉庫が黒と白の外観なのと、周辺沿岸の巨大マンション群も白とかグレーっぽい色が多いから差別化を図ったんじゃないですかね。

倉庫の横にヨーロピアン・・・確かにちょっと不安はありますねｗ

倉庫の横にヨーロピアンが不安って意味わからないんですが・・・・？
エリア内の価格を比較すると、このマンションは妥当な気がしてます。
この価格なら検討しようと思います。

販売開始が1ヶ月延びてるんですが、先行販売の状況がよくないのでしょうか？
といっても状況がいいところなんて無さそうですけど。

価格だけで見れば検討する余地はあるのですが、1年後の入居開始までに完売する可能性は極めて低そうなのでしばらく様子見しようと思います。
レコシティも亀戸レジデンスも大苦戦してますし。

毎日毎日、倒産やらリストラやらの不景気なニュースばかりでは、ローンを組んでまでマンション買おうとする人は限られてくるでしょう。

入居してみたらガラガラだった、という状況では大変です。自分は買えるから、といって判断を早まるのはやめておきます。

賢明ですね

今みたいなマンション不況が深刻化する前にある程度売れていて、残り1割くらいを大幅値引きで売り抜けようとしているような物件が狙い目かもしれませんね。かなり都合のいい条件ですが（笑）

ＮＨＫのクローズアップ現代で、空室が多かったり修繕積立金をちゃんと払わない住人が多くて管理が崩壊しているマンションを特集してました。
検討しているマンションの売れ行き状況はシビアに見極めた方がいいですね。

このマンションは先行販売が振るわなくて販売開始が遅れてるようなので、まだ様子見でいいかと思います。

北千住駅までは、12分〜13分は見た方がいいですね。歩くのが遅い人だと15分はかかりますね。
墨堤通りの信号が長いので、それにも左右されると思います。

ちなみに自転車だと4分30秒でしたｗ

近くにはマンションがたくさん建ってるし小学校もあって子供もたくさん暮らしているくらいなので、土壌汚染については心配ないんだろうという先入観ばかりでした。
営業から回答が来て、気になる点があれば教えていただけないでしょうか。

基礎を含む構造については、改正建築基準法をクリアしているので特には心配していません。
杭の長さは資料によると37mとなっていますね。


ところでモデルルームは賑わってましたか？
上にもありますが、もし不人気物件だったらあんまり早まって買うのも不安かなぁ・・とｗ

８６さん
私もそんな感じの営業さんに当ってしまいました。
３時間もつかまって、たいした情報は得られず、
価格は予定価格すら未定(3週間くらい前の話しです)で、
それなのに帰りには「どうですかご検討いただけますか」だって。
呆れました。

>>87さん

>杭の長さは資料によると37m

ありがとうございます、記載を見落としていたようです。

距離の件ですが、うちはどうも15分で見ておいたほうがよさそうですね…。
または自転車ですか。（駅前駐輪場…あるんでしょうかね）

モデルルームでは、入れ替わり立ち代わりですが
３，４組若いご夫婦が来ておいででしたが、初めての方が多いみたいでした。

まだ、契約した住戸はないと営業さんは言ってましたので、これからみたいですね。


>>88さん

うちも、途中で何度も「どうですかご検討いただけますか」って聞かれましたよ。
即断でこりゃダメでしょう！という以外は、そんなすぐに判断できないですから、
これまた大変困ったことの一つです。

…もしかして、同じ営業さんでしょうかね(^^;

まだ契約された方いないんですか・・・

仕様・環境・価格のバランスを見るとなかなかいいと思うんですけどねー。
市況のさらなる悪化が鮮明になったこのタイミングと、価格改定の発表が重なったのが不運な物件に思います。

場所が悪いんだと思います

買いだと思います。北千住駅の路線の多さが最大のメリットです。駅まで13分くらいですが慣れれば大したことないかなぁと。住むところは静かで、ちょっと歩けば賑やかで下町です。
スーパーがないことがデメリットだと思いましたが、地元の方にお聞きしたところ足立市場の目の前に千銀という買い物できるところがあるそうで、野菜とお魚が安いそうです。水曜と土曜日の１時くらいまでしか開いてないみたいですけどね。
今度行ってみようと思います。
駐輪場ですが丸井の月極めは2000円で、ルミネの横の線路の下は空きがあるかわかりませんが一番近いですね。
イニシアの東向きも検討していましたが買わなくてよかったです。建ってからわかりましたが午前中でもリバー棟があるせいで日陰でした。

朝の北千住の駅は結構混雑してるよ
千代田線や日比谷線の乗り換えとかで

日比谷線には北千住から乗り換えるのは難しいですね
人の波に逆らえないわ

買いと言ってる92さんはもちろん契約したんだよね？

94さんへ
まだ契約はできないです。12月初旬みたいですよ。銀行ローンの事前審査おりれば買いたいと思います。

契約する前に夜現地に行って確認してくださいね。
確かに静かですが、暗くて人気（ひとけ）があまりありません。家族の関係でそういう環境が難しい場合もあると思いますので。

営業さんはたまたまではないですか？私が対応して頂いた方は、質問にはほぼ完璧に回答頂けましたよ。とても感じが良かったし好感もてました。夜も見に行きましたが、繁華街ではないのでこんなものかなと思います。逆に人通りが多いところは、うるさいですから良いと思います。

北千住駅に風俗店が１０店舗以上あるのをご存知ですか。
また夜客引きしているのもご存知ですか。

普通の親であれば最寄り駅に風俗店が１店舗あるだけでパスだとおもいますが。

ここの販売代理つかえん。。。時間と交通費無駄にした。

＞繁華街ではないのでこんなものかなと・・・
夜の駅に行ったー？
繁華街だよ、北千住は

北千住駅周辺は確かに治安が悪い。
ただ価格は魅力的。
逆を言えばだから安いんだろう。

＞普通の親であれば最寄り駅に風俗店が１店舗あるだけでパスだとおもいますが。

高円寺・中野・品川・五反田・目黒・吉祥寺・大塚・etc・・・
都内で風俗店の無い駅を探すほうが難しいよ。

あれだけの繁華街の割にはむしろ風俗は例外的に少ない。
近くの錦糸町とかは露骨だしね。

視野が本当に狭い。

または田舎者か。

２３区内で風俗店がない駅はたくさんあるし、むしろ風俗店ない駅の方が多い。

住環境の理由から都内湾岸地域の物件に比べ２〜３割安いんだろうね。

視野が本当に狭い。

または田舎者か。

２３区内で風俗店がない駅はたくさんあるし、むしろ風俗店ない駅の方が多い。

悪い地域どうし比べてどうするの。

住環境の理由から都内湾岸地域の物件に比べ２〜３割安いんだろうね。

↑この人こそ視野狭い。乗降者数都内5番目を誇る繁華街エリアでこれだけ風俗が少ないのが稀ということです。
『人が集まる場所』での比較ですよね？
あと、都内の全駅の風俗店数をリサーチしてるんですか？
趣味ですか？

あと、なぜ北千住のこの物件掲示板に書き込みに来るのでしょうか？
風俗が有名なエリアでは決してありませんが。あなたこそ、どこの田舎育ちでしょう？

ラブホテルとかどこにでもありますよね？それは風俗店にはカウントしてないんじゃ？私が知る限りでは北千住駅界隈にはありませんが。

何なんでしょうね、こういう人。神出鬼没でどこの掲示板でもエリア特性とは関係ないことをネタに荒らそうとするひとが必ずいます。
この物件のネガ要素は、駅からやや遠く、駅からの道が暗く、買い物が不便、隣が倉庫。こんなとこでしょう。どこのエリアでもよくある項目です。
風俗ネタをネタにしたいなら錦糸町や上野、五反田、中野、鶯谷などなど、その話題に相応しい場所がいくらでもありますよ。少なくとも北千住には相応しいネタではないでしょう。あえて言うならベリスタ千住仲町は駅から最短距離の道はそういった店の前を通るかな。
では、ここにはもう来ないようお願いします。

↑価格が安い・売り主がオリックスだからだよ。

貴方、週末の夜歩いてみればわかるよ。

あと風俗店多いとか、少ないとかそういう話ではない。
住環境がどうかの話 。

↑自分で風俗をネタにしてきたのに、何なんですか？笑

９７さんの言いたかったことは墨堤通りをこえれば繁華街ではないってことですよね。
私も普通の親ですけど、駅に風俗店があるところには家を買いたくない気持ちはわかりますが
風俗店がない駅の中から住む家を考えたことないです。
将来子供が私立の中学や高校に受験を考えたら路線が多いことはとてもメリットですし、
北千住駅は東口は大学、西口は丸井やルミネや風俗店、飲み屋などいろいろあるところで、それだけ人が利用し便利ということではないでしょうか。
中古マンションも値段が下がりにくいですしね。

ここは、独身やディンクス向けだと思う。
>北千住駅は東口は大学、西口は丸井やルミネや風俗店、飲み屋などいろいろあるところで、
>それだけ人が利用し便利ということではないでしょうか
人が集まるのはいいけど、柄が良くないのが集まってるよ？
夜遅くに女の子が一人とか危ないと思うけど

ガラの悪い人が集まってますか？北千住に長いこと住んでますが、お年寄りや主婦、最近は芸大の大学生らしき若い方々など、至って普通の方々が中心だと思いますが？もちろんギャルっぽいのも見かけますけどね。比率はあまり高くないと思います。
というか、ガラの良い人ばかり集まる繁華街って一体どこでしょうか？

夜遅くに女の子が一人で歩いて安全な場所って意外とないですよね。
文京区の住宅街だろうと暗くて人通りが少なければ危ないわけだし。
ただ、この物件の場所は確かに暗い道通るからちょっと怖いかもなぁ。
オリックスの西側の物件の立地ならきたろーどを通って帰れるから安全だとは思うけど。

>>112
夜だっつーの
週に何回か千住で飲んでみなされ
終電くらいまで

終電近くの繁華街なんてどこだってガラの悪いの多いじゃん
あたりまえでしょｗ

NO.111さんはあまり東京を知らない？？？
夜はどこでも危ないよ。安全な場所はありません。
柄の良い人でも怪しい人はいます。
独身やDINKSはもっと駅に近くて、通り道にスーパーやコンビニがあるとこ選ぶと思うな。
この物件のもう一つの良さは小学校が近く、関屋公園も大きくて綺麗なことです。まさにファミリー向けだと私は思います。

皆さん北千住の治安について色々言っているけどさ。

足立区は平成１８年、１９年刑法犯認知件数が都内ワースト１位だよ。
さらに北千住駅周辺は足立区でも粗暴犯罪は上位。

そんなことも知らずよく都内ならどこも一緒だなんて言えるね。
本当情けない。

ちなみにここを考えているなら足立区が推進してる「ワン・チャリ・ツー・ロック 作戦」は実施しないとね。

そんなことを実施しないといけない場所なんだよ。


その辺を考慮して価格を優先するか検討した方がいい。

２３区内で足立区より安いマンションはないからね。

犯罪件数が多くても、２３区内でデベが安心でこの価格なら良いんじゃない。

俺は契約するつもり。

北千住の粗暴犯罪が上位？一体どこのデータを見てらっしゃるのですか？北千住の犯罪発生率は犯罪マップを見る限り繁華街としては低い水準であると思いますが。粗暴犯罪が圧倒的に多いのは錦糸町や上野、足立区では竹の塚、西新井あたりです。
足立区より安い物件はない 確かに平均値ではそうかもしれませんが、北千住西口の物件は足立区内では断トツで高いですよ。価格改定された1010タワーが坪220程度します。この価格だと荒川区の殆どの物件より高く、墨田区内でも高い水準、江東区でも平均以上。そして北千住は賃貸相場も非常に高い。足立区の平均価格を下げているのは北千住以外のエリアということをご存知ではない？
この物件は駅遠かつ東口なのでかなりお手頃ですけどね。
区でしか不動産を語れないのはド素人であることを露呈してます。

↑おっしゃり通り。北千住は城東エリアでは一つのブランドです。電車は言うまでもなくバス網も発達している。丸井やルミネは上野丸井の客をかなり食ってしまった程の人気ぶり。墨田区や葛飾区からの買い物に来る客も多い。歴史的にも江戸時代は都内最大の宿場町として栄えた由緒ある土地。区でしか判断できない人はリテラシーが欠如している証拠。

貴方こそ何を見ていってるの。
また何を根拠で言ってるの。
適当なこと言わないほうがいいよ。

あと子供じゃないんだからよく調べて意見しなよ。

警視庁ホームページの犯罪発生マップの粗暴犯マップみればわかるでしょう。

ちなみに西新井は粗暴犯罪は少ないよ。

本当に何も知らず先入観で物事言うんだから。

あと昨日から見てると１１９、１２０。１０６、１０７と明らかに同一人物だよね。

121
で、あなたはそれを主張して何がしたいの？
検討者でもないんでしょ？

貴方まずは誤った情報を掲示したことに謝るのが普通では。

121さん
犯罪マップ拝見させて頂きました。
確かに北千住駅周辺は赤くなってますね。
しかし、
他の城東エリアで、荒川区日暮里、台東区の広い範囲(上野、三ノ輪、浅草など)、葛飾区小岩、墨田区錦糸町〜亀戸エリア、江戸川区葛西・西葛西界隈
それ以外のエリアでも、北区赤羽駅界隈・十条駅界隈、豊島区巣鴨〜大塚(池袋は言うまでもなく)、品川区五反田・大井・蒲田エリア、中野区杉並区の中野駅・高円寺エリア、世田谷区下北沢・千歳烏山エリア、練馬区練馬駅周辺、千代田区中央区港区の広範囲、新宿・渋谷はもちろん

と、人がそれなりに集まるエリアはどこも赤いでのですが…？
その中で北千住がとりわけ件数が多いとも見受けられませんでしたし、
城東エリアの粗暴犯罪という観点では台東区が最も広範囲で赤くなっていましたが、
何故北千住に執着されるのでしょうか？
何か恨みでもあるのですか？

>> 北千住の犯罪発生率は犯罪マップを見る限り繁華街としては低い水準であると思いますが

同意。あれだけ人が集まる場所で、結構少ないほうだと
思います。

たしか、北千住って品川の次に利用客多いんでしたっけ？
利用客数、都内４位？

>> 区でしか判断できない人はリテラシーが欠如している証拠。

とはいっても、区でしか判断できない人が多数なのが残念です。

犯罪マップから判断すると、
粗暴犯罪は人の出入りの激しさにほぼ比例している感じですよね。
北千住はひったくりや車上荒らし、住居侵入などの犯罪は少ないようです。
足立区内では竹ノ塚がすべての犯罪に対して高い水準にあるように見受けられますが、
北千住から竹ノ塚に行くこともないですし、むしろ北千住は相対的に安全な印象すら受けました。
錦糸町の物件を検討していたこともありましたが、やはりあの辺りはあらゆる犯罪が多いようなので、止めて良かったです。
121さんの情報提供によって北千住が思ったよりずっと安全であることが認識でき、逆に安心できました。
ありがとうございました。

ちなみに北千住の乗降者数は関東5番目のようです。
新宿、池袋、横浜、渋谷、北千住の順です。

以下は2005年のデータなので少し古いのですが、
新宿駅3466398人
池袋駅2619761人
大阪駅・梅田駅2230252人
渋谷駅2136011人
横浜駅2050273人
北千住駅1468155人
名古屋駅1136070人
東京駅899232人
品川駅873892人
高田馬場駅856196人

と全国でも6番目の乗降者数だそうです。

へー高田馬場とかも結構多いんだね。
日暮里、上野、秋葉原とかが上位にきてないのが意外。

馬場が多いのは確かに意外だなぁ。
駅も大きくないしね。
確かに馬場の駅はいつもギュウギュウのイメージはある。

２０１３年には常磐線が東京駅まで行きますね。
そうなるとますます北千住駅人気高まると思いますので検討中です。
長年北千住に住んでますが４号沿いはほとんどマンションに変わり、マンション用地が少なくなりつつあるところでそろそろ買ってもいいかなぁと。
千住警察のおまわりさんは、自転車で見回り？？してくれてるのか散歩がてらによく見かけます。
治安は悪いと感じたことありませんけどね。人によって感じ方違いますけど、新浦安あたりなら
風俗もパチンコもラブホもないと思います。

犯罪マップも知らず、今で意見言ってたと思うと本当に情けないね。

子供を持つ親としては１番に考えることだからね。

犯罪マップも知らず、今まで意見言ってたと思うと本当に情けないね。

子供を持つ親としては１番に考えることだからね。

新浦安は確かにいいですよね。
ただ地盤が悪いのでは。

私はマンションの仕様・価格・デベ・駅からの距離は本当気にいっております。

ただ住環境の最寄り駅という面から言えば、北千住駅はマイナス要因になるのではないでしょうか。

そうですね新浦安は人気がありますが地盤の問題と京葉線１本ということと、新築マンションは駅から遠いところが多いですね。病院も少ないので小児科の待ち時間は長いと友人から聞きました。
やはり北千住駅は便利です。子育てには良いように思います。
北千住駅周辺では年間約５００人前後の子供が誕生しているそうです（母親学級の資料より）
それだけ若い夫婦が多いのでしょうね。犯罪からみんなで子供を守りたいものです。

この物件を前向きに考えているものですが、隅田川沿い＝川に近いマンションはどうなんでしょうか。

眺望は抜群ですが、蚊が多いとか、湿気が多い多いとかその辺はどうなんでしょう。

川沿いだと臭いや蚊、湿気は気になりますよね。
この物件はスーパー堤防ができ駐車場もあるので、川からは少し離れてるようにみえます。
全然答えになってませんが、眺望はすばらしいものに間違いなさそうですね。
湿気対策にうちはINAXエコカラットで壁に貼り湿度調整しようと思います。

足立、葛飾、墨田、板橋区と最近になって
マンションがバンバン建ってる所はあんまり良いイメージないですね

良い場所から住宅建てる→もう土地がなくなった→今まで目を向けられなかった地域
ですかねー

↑荒川区と江戸川区、江東区、北区を忘れちゃダメよ。

>>138さん
都南西部（世田谷とか）の今まで持ち上げられまくった土地なんかは、
竣工後物件だらけでもっと酷いことになってるけど。
住宅情報ナビの地図でも眺めてみると良いよ。

あれだけ残ってると周辺相場への影響も大きいから、
高値掴みした人は本当にご愁傷様だと思う。

オリックスはこのご時世に未だに「売ってあげますよ」的な態度だから心の底から腹が立つ。
西新井や亀戸の失敗を指摘しても、どこでも販売代理使ってるからオリックスには現場の客の声は届かない。
失敗ばかりのくせにプライドは高い。

だから、買ってあげる事ないですよ

あなたが買えないだけじゃないですか？

へいこらして、潰れるよりはましでしょう。お金取られるくらいなら、プライドがあって
お父さん状態でも返すぐらいのケジメを見せてもらいたい。

はあ???

浸水したら駐車場沈没。
南側駐車場　反響音の問題。

スーパー堤防の工事も始まりましたね。シテヌーブのあたりまで綺麗に整備されそうでよかったです。歩いて汐入大橋行けるのでしょうかね。
お散歩コースも気持ちのよいものとなるでしょう。

購入を検討しています。
ご近所の方にお伺いしたいのですが、
共働き（どちらもフルタイム）でも保育園の入園は難しい状況なのでしょうか？

子供２人とも保育園児なので大変気になります。

ココを買う人っているの？

近くに廃墟みたいなスクラップ工場があってコワイ。

千住地区は保育園多いけど、二人とも同じ保育園に入れるのはまずムリでしょうね。

>149が買えないだけ。悔しかったら買ってみろよ。頼むからこのようなスレは買ってから書き込んでくれ。

MR行ってみた。高杉だろｗ
あの立地で5千万ってありえなすぎる。
スーパー堤防の代金を住人が負担するから？

>>153
5千万って南向きの部屋ですか？
東向きなら価格改定ですごく安くなってますよ。

立地は自分は気に入りました。
東向きでも隅田川への眺望が半永久的に約束されていることと、京成線と東武線の駅ならば徒歩でも実質10分で行けること、自転車を使えば北千住駅前まで5分程度で買い物に行けることなどです。
スーパー堤防が完成すれば綺麗に舗道も整備されて散歩も楽しそうです。

関係者の書き込みみたいになってしまいましたが、ここを検討している人の理由はみんなこんな感じではないかと。。。

現地を見に行ったところ、スーパー堤防工事が行われていたのですが、工事内容説明の看板の図とパンフレットに描かれたスーパー堤防完成予想図があまりにも違っています。

現場の看板によると、マンション前は既存のコンクリートの防湖堤は撤去せず壁面塗装となっています。
これは何回かに分けて工事が行われるのか、それともそのまま完了になるのか。
スーパー堤防の正真正銘の完成予定図が出るまではちょっと心配です。

そんなこと無いと思いますよ。営業の方に聞きましたが、となりの所の間違えと思います。

ここに決めました。確かに住宅地として開発が進んで、夜の暗さは改善してほしいですが、これだけのターミナル駅に徒歩圏でリーズナブルなのは、他をいろいろ探しましたけどありませんね。川の眺めも最高だし！買っちゃいます。来年住宅ローン減税狙いで、みんなが買いあさる頃には、好みの物件が残ってなさそうですし。今かな。ちょっとリスキーだけど。

ここだと、食材などの買い物はどこに行くんですか？

トポスです。遠いです。

北千住まで歩いたほうが早そうですね。

一番近くて水曜と土曜にだけ開店している千銀（足立市場前）があり野菜と鮮魚が買えます（徒歩５分）
次に近いのは千住大橋駅中にあるスーパーです。（徒歩１０分）
あとは丸井の地下かルミネの地下ですが閉店２０分前くらいから生魚が半額などになりお買い得なので自転車で行ってみるのもいいかもしれません。
もうちょっと近くにスーパーがあるといいかもしれませんが、自転車ならすぐですよ。
トポスは食品１１時までやってます。

＞次に近いのは千住大橋駅中にあるスーパーです。（徒歩１０分）

ミカワヤ…懐かしいなあ。
ベルバラおばさんはまだご健在でしょうか？
ぶっちゃけ狭い上に品揃えは宜しくないお店なので、
日常の買い物としては正直どうかと…。
千住大橋在住時はトポスまで買い物に行ってました。

千住大橋はリーガル跡地かガーデンメッセ跡地にタワーが建つとか言う噂がありますけど、
どうなんでしょうね？

NO.１６４さん
千住大橋駅周辺地区　地区まちづくり計画あるようですね。
足立区のHPでみました。６年後くらいの予定ですが、１２haのかなり大規模の商業施設と住宅のようです。あくまで予定ですが・・・嬉しいです。長い目でみて、やはりこの物件の価値はあるように思います。

先日、モデルルームの帰りに現地に行ってきました。
平日、夕方から夜にかけて近所を歩いて見てきましたが、
かなりトラックが多いのと人が全然歩いていないのに
ビックリしました。
近所の人に聞いた話によると最近、殺人事件があったらしく、
候補から外しました。
現在、西新井のレコシテイかリライズか迷っています。

入居開始までまだ1年あるんだから、まだ契約しない方がいいのでは？
商業施設の実現性もわからない段階だし。

レコシティのように大幅値下げを期待しましょう。

その殺人事件は親子間（中年の娘が母を生活苦でと聞いてます）のものですので、特に路上で無差別などというものではありませんよ。
確かに倉庫が多い地区ですのでトラックも多いですが墨堤通りや４号のようにスピードは出してないように思います。歩道と車道がくっきりわかれていますので歩きやすいかと。
入居開始まで１年ありますね。売れ残りをねらうなら、まだまだ時間的余裕をもてますが
私はできるだけ低層階、低価格（３０００万円台前半）を狙っていますので、ぼちぼち真面目に検討したいと思ってます。南向きは４LDKが多く、値下がりしても全然手がだせませんから。

殺人事件ですかー。。。。

それは残念ですが、契約してしまいました。
その分、リーズナブルで底値だと判断しました。

あとは、周りの環境と市況がどう良くなっていくかは、幸運を祈ります。
株やFXと一緒でどこが底値かをそれぞれの人が判断するんですよね。

まだはもうなりかな。底値はまだだと思ってたけど、いつの間にか上げになってて、つかみ損ねてしまったという後悔だけはしたくないので。

僕はひとり身なので、家族の方がいらっしゃる場合は、判断材料が違いますので、慎重にご検討ください。

私はもう他物件を購入済みですが、
今、建築中の物件は大幅値引期待で買いだと思います。
足立区だと北千住の千住仲町の藤和物件か東武牛田の清水物件、
西新井のレコシティが結構引いてくれそうですよ。

>>170
関係ないやつは来るな！

何が言いたい？他社の宣伝？うざいよ！！

他社の宣伝がうざいと思う人って誰でしょうね？

本当に誰だろう？

ここは検討板でしょう？　ほかのマンションの話題はOKだと思うけどね。

千住仲町のベリスタは、700万値引きとかのチラシを入れまくっていますが、
あそこまで下げないと売れないのかというのには驚きです。
ここって、販売会社が入れ替わりましたけれども、だいぶに値下げしたのかな？

ここはすでに価格改定を行って赤字確定でしょう。
南向きはさらに改定があるかもしれません。現状高すぎ。

藤和は三菱の指示なのかはわからないですが、不良在庫を出さないように昨年11月以降、値下げで売りまくってますね。好調な物件は値下げしていないようです。

誰って勿論、デベでしょう。
ココは高い、安いというより元々、ヒューザー？が
やっていたのでなんか縁起悪そう。

ここは土地だけヒューザーが買っていたものであることは事実ですが、工事が進んでいたわけでもないので、問題ないと思いますけどね。
縁起悪いですかね？？？もともとの土地の所有者は何十年も白石カルシウム（株）です。
ヒューザーが所有していたのはわずか１年ですけど。（登記簿謄本より）

墓地の隣よりは遥かにマシですよ。

牛田のヴィークステージの建物モデルルーム見に行きましたが、まったく値引きの話はないみたいです。入居後なのでしょうか、間取りも普通なのに高すぎる。下がってもそれが牛田の適正価格のような・・・
仲町のベリスタは道路はさんで前はお寺さんですね、お墓が近いのを嫌がる人いますよね。そして
間取りが悪いかも。リビングからはバルコニーに出れないみたいにみえます。洋室を子供部屋にすると通りずらい。
西新井のレコシティももともとの価格が高すぎるので下がって３６８０万、３９８０万って言われても、それが適正価格。西新井と北千住では比較できないです。

177の検討中さん、登記簿謄本までご存じなのですね！！！

NO180さん
司法書士に頼めばとってきてくれますよ。
MRの人に聞けば教えてもらえます。真面目に検討してるので土地が何であったかを把握しておきたかったので。

No.179 さん

入居後も値引きしない方針だそうです。
もしかしたら、完成後２年して中古となったら、
値引きはあるかもしれませんが。

>>182
まだ半分以上売れ残ってるんじゃなかったっけ？？？

ヴィークは値引きしてるでしょ？
竣工したらさらに値引きする口実が増えますし。

182 です。

183 さん

マンションズにイースト棟の販売戸数が１９戸／６９戸中・駐車場の空き１０台／４５台中、
ウェスト棟の販売戸数が不明／１６２戸中・駐車場の空き４５台／１１０台中と載ってたので、
駐車場の空き状況からすると半分以上は売れていると推測します。


184 さん

値引きを提示された話も聞かないですし、実際のところはどうなんでしょうね？
実際にモデルルームで話を聞いた179さんも値引きしないと言われてるし、自分も
購入意思をちらつかせ、実際の金額より少し低い金額で○○○○万までなら用意
できるのですが・・・。と粘って交渉しましたが、値引きしないとお断りされま
した。

４０万相当のテレビプレゼント等のキャンペーンはやっているので、それが値引き
というのであれば値引きですね。

ビークはまだ残りが１００弱ありますよね。
MRを見れば一目瞭然ですが、建材やドア、フローリング、全てが安っぽい。
あの仕様であの価格では売る気がないのでしょう。
後発のこちらが先に完売しますね。

＞＞　後発のこちらが先に完売しますね。

どうしてですか？

１８７さん
それは値引きとの関係かな！

サンクタスガーデンはすでに個別値下げに応じています。

個別値下げですか、なるほど。

189
ソースは？

191が鋭すぎてみんな黙ってしまった件

あれ？情報交換がありませんね。
近日中にモデルルーム見学に行こうかとおもってるんですが、ほとんど完売してしまったのでしょうか？

先日モデルルーム見に行きました。そんなに売れてないと思ったらかなり売れてます。早くしないとなくなるって営業の方に言われましたがアナガチ嘘じゃなさそうです。

この物件で売れてるとしたら
販売会社の営業力はすごいね。

価格の問題じゃないのに・・・。いやーすごいね営業力。

もうすぐ完売？いつ終わるか注目しましょう！

私はヴィークがいいと思ってますが、ちょっと高いから、こっちと迷ってます．．．

契約したものですが、ここは結構穴場物件だと思いますよ。川の前だし、横は貯水場で公園みたくなるし。
大学できるとそこそこ栄えるだろうし。大型物件で無駄な管理費を払いたくない人にはお勧めです。
契約したものとしては、完売してほしいので、そのあたりは差し引いてご参考にしてください。

>>横は貯水場で公園みたくなるし。

公園みたいになる、と言うのは営業トークで、
実際のところはポンプ場以外に何の計画もありませんから。

ポンプ場以外のものは作られないので東向きでも景色が遠くまで抜けて見晴らし良さそうですね。

前面に建設予定とかは全くありませんか？