プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

No.719

ほんき？（笑）

ここのプラウドのエレベーターはワンフロア何戸で1基ですか？

>気に入った間取りなくなっちゃいそう？

エイギョ、オツデス！

>722

棟にもよるけれど、基本的には繋がっていて、隣の棟のエレベーターを使うことも多い感じ。
特にH棟あたりは、隣の棟にしかエレベーターがない。
あくまで、ざっと見た感じで、間違いがあるけもしれないけど・・。

立地・価格・すぐには潰れなさそうなデベ
個人的にはそれだけでじゅうぶん検討の価値ありな物件ですけどね。
プラウドかどうかなんてわりとどうでもいいです。

「そう思う人だけ買えばいい」ってことなんではないですかねえ。
むしろそう思う人が多くないことを望んでますが。抽選イヤですし。

日当たりのいい部屋を求めると、どの棟になるのでしょうか？
目の前のマンションに影響されますよね。やっぱり。

ここはモデルルームを見て来た人の感想が極端に分かれていて、
判断に迷います。
何人かに聞いてみたのですが、
特にマイナス要素が見つからないと言う人もいれば、
コストダウンによる仕様の荒さが目につくと言う人もいました。

私は特にブランド名にこだわりはありませんが、
後々壁紙がはがれてきたり、フローリングが浮いてくるような
不具合は避けたいところです。
内覧会に立ち会ってくれるプロのようにはいかないでしょうが、
素人ながら自分の目でチェックしてきたいです。

こんなことを言い出したらキリがないとは思うのですが・・・
モデルルームで見た印象と、実際の部屋を見たときの印象ってやっぱり違うと思うので、どれぐらいモデルルームを参考にしたらよいのか迷います。
その上、よく見えるであろうモデルルームでさえ、こんなに評価がわかれてるとなると、うーんと悩んでしまいますね。
購入するつもりがないマンションのモデルルームにもせっせと足を運んで見る目を養えば、少しはわかるようになるのでしょうか。

>>715

事前内覧会をやって、その来訪者の反応を確認して、販売住戸や販売価格の調整した上でモデルルームオープンってのが一般的。その間にデベは見込み客の選別もしっかりやってるから、モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

>>729

見込み客の選別というと、この企業の何歳で年収いくらくらい？、買い替えの場合はローン残高がいくらあるとか調べたりしているのでしょうか？

ローンについては審査が通りそうな資質（勤務先、年収）かどうか、買換えの場合は買換え特約の契約で期間中に売却が成立しないと契約が白紙撤回になって売主は手付金返金しなきゃならないから、持ち家が売れる物件かどうかがポイントかな。ということで、買換えは敬遠されるんだって。

なるほど、売主はそうやって客を選別してるんですね。
ありがとうございます。

>729.731

結構、勉強になるカキコミが増えましたね。
とても参考になります。

第一期は、来年早々に募集開始ですが、結構、第二期に含まれるE棟、G棟が気になっています。
そのあたりの判断は、早めに動いていると難しいところです・・・。

うちは買い替えなんですが、やっぱり敬遠されそうですね。
最初は買い替えとは言わない方がいいのでしょうか？

今の持ち家がすぐ売れるような条件のいい物件であれば、仲介手数料も取れるから、売主にとってもおいしい客のはず。

>モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

これ意味がよくわかりません。
抽選なんだから、直前に申し込もうと、最初に申し込もうと条件は一緒ではないのですか？
ゆっくり他の部屋の倍率などを見ながら最終的にどの部屋にするか決定すれば良い。

ばれた時のレピュテーションリスクを考えると、まさか、野村が抽選を細工するとは思えません。

抽選だけど、少しは査定もしそう。
明日と明後日は内覧会らしいです。
行きたかったけど、用事があって行けないです。
なんか掲示板をみていると人気が高そうな気がしちゃうんですけど、実際蓋をあけてみないと
わからないところですね。
場所と敷地の広さにはかなりひかれます。
値段とみあっているものなのかどうか一度は自分の目で確かめたいんですが。
内覧会に行く方、報告よろしくお願いします！

>>737

抽選って公平だと思ってるの？　三井なんか社員が暴露本で手の内を明かしちゃってるよ。

ちゃんとした選別は、住民のためにもなるんだけどね。

登録の最終日にモデルルームに初めて訪れていきなり登録した人と、事前にローン仮審査まで通して登録した人を抽選だからといって同列に扱うのが公平なのかな。

>740 　実例ですが、他の財閥系販社でまったくそのとおりのことがあり、はじめて来た人が当選した。抽選うたう以上仕方ないね。

うまくバラけてくれればいいですね

デベ側の本音としては、始めに登録してくれたからその人を当てようというのはないように思います。
抽選に関しては、少し汚い話ですが、業者によっては裏工作をする場合もあります。

裏工作がされた場合、年収の高い人やうるさくない人が当たりやすくなります。
買い換え予定者やローンが厳しそうな人、態度がでかくて細かいことばかり気にする人は外れやすくなります。

ここの抽選会がどういった形で行われるかは知りませんが、平日のありえない時間帯にやるなら
大なり小なり工作されることもあると思います。

休日に行われるとしても、抽選をガラガラで行う場合は、遠くの人から見れば玉に書いてある番号なんて見えませんから
意図的に出てきた番号とは違う番号（当てたい人の番号）を言うこともあります。

こういうケースは少ないことは少ないですが、実際にあります。現実とはそんなものです。
ここがそうだと言ってる訳じゃないので誤解なさらぬよう。

いかにバラけさせる事ができるかが営業の腕の見せ所。

営業努力ってやつですね。

>744さんの言っている大なり小なりの工作？を経験しました

ここではありませんが、大手デベ。
第1期終了後、まだ売り出されていないところで絶対この部屋がいいといったら、
今度の第1期○次でだしましょう！と言われた。
でも抽選になる可能性ありますよね？と聞くと、まずないです、
平日の午後数時間だけ公開しすぐ締め切ります、と。
しかもあらかじめ資料請求した人にだけ案内します、って。
へぇ～そんなのあり？と思いましたが、やはり無抽選ゲットしました。

くどいようですが、ここのデベではありませんので悪しからず。

ははは！

抽選は公平ですよ。

たかが１部屋売るために、後でばれて週刊誌ネタになるようなことやる大手はありません。

あほらし。

>748

いいね～。ノーテンキな人は・・・。

No.747さんの言ってる話、ルフォン飛鳥山のスレで話してる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43276/

抽選はどのデベもある程度操作してますよ。ていうか操作してくれないと困る！
変な人がお隣さんになるのも嫌だし、入居して早々に管理費や修繕費を滞納されても…。

売り出しをかけていない部屋を販売する場合は、
表向きに売り出し（公示）をかけて、
建前上は他の応募者を募らないといけないルールがあります。
（それを経て先着順になるわけです）

人気があって倍率が高い物件はそんな必要も無いのですが、
普通の物件では希望者が居れば見せかけ公示はよくある話です。

表向きは公平に見せかけているというのが正解でしょうね。

何度も足を運んで、真剣に検討していた人に購入させてあげたいと思うのが、人情でしょう。まして、その人が年収も安定していて人間的にも出来た人なら尚更。戸数が多いので、あきらかにもめごとを起こしそうなタイプとそうでないタイプがいれば、どちらに買ってほしいかは明らか。真剣に資金繰りを検討して購入に踏み切ったファミリーに、あとから急によくわからない一見さんが投資目的で、俺は金はある。抽選もやむなしといって申し込みされてもね。営業として抽選にならないように誘導はするでしょう。

人情ではマンションは売れませんよ…。
だいたいそんな事で操作するほど営業が購入者たちに感情移入してるとは思いません。
こっちサイドからしたら何千万円もの高額な買い物ですが
営業からしたら、ごく普通の庶民物件を購入するごくごく普通～の庶民な客。

ＭＲでの最初のアンケートから客の選別は始まってて、
アンケートを預かって奥でどの営業が付くかを決めてる。
この客は安定企業に勤めてる、とか年収が良いとか。
年収とか見て、どの営業を付けるかをまず決めている。

人情と言うなら、営業に対して横柄な態度取ったり
しつこくあれこれと専門用語を使ってデメリット部分を言ってくる人より
感じのいい人で揉め事を起こさないような人の方が有利でしょうね。
「何度も足を運ぶ」よりもまずはそこらへんでは？
デベとしては後からクレーム・トラブルがやっかいですから。
ま、それよりとにかく金がきちんと払えるかでしょうけどね。

抽選に関しては登録会で番号が振られます。
一番最初に手をあげた人が１番、次が２番。
１番のほうが有利ですよ、と営業はハッキリ言います。
それでも裏操作はあると思います。

売る側にも選ぶ権利がありますから、
選別はもちろんしますよね。

ただ、表向き公平で無ければ信用を落としますから、
抽選という便利な言葉で選別する訳です。

また、当たったほうは購入意欲も上がる訳ですから、
これは一石二鳥です。

従って、やらせで社員が抽選に参加したり、
応募者のフリをする事も良くある話です。

その事をふまえてもここは人気がありそうなので、
部屋によってはいわゆるガチな抽選もありそうですね。

なるべく被らないに越した事は無いですし、
早めに申し込む先手必勝はやっぱり有利だと思います。
（確率の話ではなくて、後手に躊躇させるという意味です）

最後に、投資不動産としてはプラウドは割高なので魅力はありません、
今の時期最低でも5％は無いと投資物件としての魅力は無いので。
（少し外すと7～8％の物件もゴロゴロしてますから）

先日、ＭＲに行ってきました。

もらった間取り集を見ていて、気になった点があるのですが…

共用廊下側にサービスバルコニーがある部屋は、共用廊下とサービスバルコニーの間に
隔板１枚しかなく、簡単に部屋に侵入できてしまうような気がします。

玄関扉がいくら高セキュリティなものでも、これでは何の意味も無いような気がするのですが、
どうなのでしょう？

ＭＲに行かれて間取り集を持っておられる方、ご意見を頂ければと思います。

↑
そもそもここは実質２次セキュリティしかないので何も問題ないですよ。
最近多い、４次セキュリティを求めるような物件じゃないんです。
ライオンズの主流は20年前から２次セキュリティだしね。

もし隔板１枚が図面通りなら、セキュリティうんぬんとかいったレベルの
話では無いと思うのです。

共用廊下を外部と考えたら、それこそ、隔板を破って、簡単に家に入れちゃいます。

窓の鍵閉めとけば、問題ないでしょ？

抽選倍率を下げようとネガレスが増えましたね。

>>760
ノイローゼに注意

池袋のチャイナタウン計画が実行されたら、ちょっと微妙。
価格にそれを織り込んでるのかな。

>>762
北口からどんだけ離れてるか知らないんだな。
ここは池袋というより板橋だよ。

シティタワー池袋ウエストゲート５４m2の２ＬＤＫが、２２万円の賃料みたいですね。
ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。
結構な利回りになるな。

>ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。

駅前の不動産屋をいくつか見てみれば板橋の家賃相場がわかるよ。
そんなアバウトじゃあ、投資家にはむかないね。

>>764
シティタワー要町は来年3月入居でなかった？
もう賃貸募集してんの？

> 759

本当にそう思われますか？
ピッキング対策玄関ドアとか無意味に思えてしまうんですけど…

ここの立地ってつまるところ、プラウドってだけでしょ！？
どんな人がここかうんだろ

確かに意味不明。
立地とプラウドはどういう関係があるのだろうか。

28万で賃貸って？そんなに出せれば頭金０でもローン組んで十分買えるでしょう。

>764

この辺は、せいぜい坪一万。
ビュタワー、シスナブあたりの賃貸相場を見てごらん。
今だと、坪8000円くらいでも借りられる。

この物件は、豊島区と板橋区にまたがっているようですが・・・
同じマンションなのに住所（区）が違うってことはありませんよね？
無知ですみません。
境目って子供の保育園とか学校とか、区によってだいぶ変わってきそうなので気になります。
モデルルームは来年になったら行く予定ですが、条件のいいお部屋は倍率高そうですね～
早めに行こうと思います。

>>772
ということは６６㎡で１６万くらいか。

住所は豊島区池袋本町で決定との事でした。

行政は板橋区のほうが良かったのでしょうが、
物件の価値は豊島区のほうが高いという事なのでしょう。

それにしてもＭＲの盛況ぶりは凄かったですね、
注目度合いはかなり高そうです。

暮らしのサポート体制は板橋区＞＞＞豊島区ですよね。

イメージ的にはどうなんでしょ。
「池袋本町に住んでます」
「埼京線の板橋駅前に住んでます」
・・・あまり違いがないような。

どこにお住まいですかと聞かれたら「池袋に住んでます」
「池袋本町に住んでます」 とは答えません。

板橋駅 を隠すために豊島区に住んでますととりあえず言うでしょう。

＞暮らしのサポート体制は板橋区＞＞＞豊島区ですよね。

都外のなので、よく分かっていないのですが、
具体的には暮らしのどんな部分でのサポート体制が良いですか？
MRにも行く予定ですが、環境面も知っておきたいので。

豊島区なら田舎の人に説明しやすいです。

豊島区＝池袋があるところ
板橋区＝（何かあるでしょうか？）

板橋区には蒙古タンメン中本本店がある。

池袋(豊島区)は、治安・環境が悪く、埼玉県民の街のイメージがある。
一般的にイメージの良い「板橋」に住所やマンション名も変えるべきだと思います。

>>782

一般的なイメージが良いのは池袋の方かなと思っていたのですが、板橋の方が住宅地としてはイメージが良いのでしょうか？池袋は大きな街だし、治安や環境が悪いといわれれば、そうなのかなとも思いますが、住むところとしてあまり見たことがなかったので、今ひとつよくわかりません。また、池袋に埼玉県民の街というイメージがあるというのも初めて知りました。ちょっとわからなくなって混乱中・・・

７８２さん、分かってないなー。
野村だって、豊島区より板橋区のほうか、高く売れるｏｒイメージが良ければ、板橋の名前使うでしょ？だって、板橋駅前なんだから、板橋の名前使ったって嘘でもなんでもない。
あえて、池袋の名前を使い、豊島区アドレスにするってことは、その方が販売単価を高く出来るからですよ。
７８２さんのように、板橋アドレスや名前が良いという人は、稀有な存在かと・・・。

>783

ネタに踊らされてはいけません。
確かに財政面、住民サービスでは、板橋区＞豊島区です。
でも、間違っても、板橋区＜豊島区ではありません。

そもそも、板橋のイメージって何ですか？世間一般には、高島平あたりのイメージ。基本、埼玉です。
池袋も、埼玉県民のための繁華街という感じで、洗練された街ではありませんが、板橋と比べる方が間違ってます。

もっとも、この物件を豊島区物件として、高値を設定するには無理があります。
坪250万ならば、板橋物件の駅近ということで、ありだと思います。

板橋は福祉が充実しているのでしょうか。医療とか介護、保育関係。北区が一番とか聞いています。
取りあえず、板橋は住むところ、豊島は金を消費するところですね。

住所は豊島区池袋本町で一本化なんですね。
同じ建物内で違ってたら面白かったのに。
ここまで豊島！ここから板橋！みたいなｗ

池袋って確かに物騒というイメージがありますが
実際に住んでみると全然そういう物騒さって
感じないんですよね。
このイメージはどこから来たのかよく理解できません。
池袋が実は埼玉だった説は何となく理解できますがｗ

　池袋駅周辺は大規模な商業地で、風俗店なども街の規模相応にあるため、決して治安良好とは言えないです。一方、同じ豊島区でも住所で言えば、目白や巣鴨1丁目（大和郷隣接付近）、駒込（ちなみに本駒込は文京区）、千川などは、閑静な住宅地。昔、千川駅徒歩3分の所に住んでたけど、すごい静かで住みやすかったなー。　
　一方、板橋区で言えば、例えば東武東上線沿線でも大山や成増など下町もあれば、常盤台のような高級住宅地もある。
　同じ区内の近接したエリアでもガラッと雰囲気が変わるため、区だけで判断するのは、いかがなものでしょうか（大田区というだけで、田園調布と蒲田を同列で語れますか？）。
　板橋駅周辺は、どちらかと言えばダウンタウンで、高級感は全く無いです。但し、駅近で池袋までも1駅という利便性は素晴らしいから、小さな子どものいる家庭よりＤＩＮＫＩＳにより向いているというのが、私の感想です。

　

細かいことを言えばその通りかも。で、それらの場所にも物件は出ていますね。
知らない人にとって豊島の本物件に対する印象がまとまらないでしょう。
池袋の印象派ぬぐいきれない。

板橋区役所前が最高ですよ。

>>788

確かに板橋駅周辺っていわゆる下町って感じでもなくて、「ダウンタウン」って表現があってますね！
洗練されているわけではなく、かといって活気があるわけでもなく。

池袋って駅周辺にすぐ風俗店もあるし、子供の行動圏内を考えると
あまり安心はできないエリアかも知れないですね。

風俗なんて池袋でなくても大塚、巣鴨、駒込もありますよ。目白はマンションで営業とか。

私は豊島区民ですが、総じて板橋区の方が、住みやすく、人気もある区だと思いますよ。
その証拠に、最近、板橋のマンション相場は上昇傾向で、板橋区役所前のタワーマンションは、ここよりも高かったのですが、即完売だったようです。
私的には、この物件は駅前と長谷工それから団地っぽい外観が引っかかるのですが、気にならない方にとっては、坪240万円なら値段相応だと思います。

住友なんかは、実際は常盤台アドレスや目白駅が最寄駅でもないのに、マンション名に常盤台とか目白使ってる大規模マンションありますよね。
この物件は、プラウドシティ板橋駅前でも良いわけですよ。事実、駅前なんだから。でも、あえて池袋本町とし、住所も豊島区を選んだってことは、販売価格面でも、集客面でもその方が有利だし、一般的な資産価値で言えば豊島区＞板橋区だからでしょ。

即完売の板橋区役所前のタワーマンションというとイニシア板橋区役所前のことでしょうか？
契約には至りませんでしたが設備が整っている割りには安くて良かったですよ。

以前住んでいましたが、板橋駅は池袋まで1駅、新宿まで2駅、渋谷まで3駅と便利なのに、
周辺はのんびりしていて、スーパーなど日常の施設も充実しているので
ファミリーに向いていると思います。
それに物価も安い！
マルエツができるならさらに周辺のスーパーと競争になるので良いですね。

その他、皆さん知っているかどうか、首都高東池袋入り口まで、裏道使って5分で行けるのも魅力です。
ゴルフや行楽地に行くのに一般道をあまり通らないので運転が楽でした。
来年3月には、中央自動車道だけでなく、ここから東名にもつながるのでさらに便利。

二重床、二重天井の物件より、長谷工施工物件の方が防音の面では優れているというはなしも聞きます。

>>796
>皆さん知っているかどうか、首都高東池袋入り口まで、裏道使って5分で行けるのも魅力です。

大塚から首都高東池袋入り口まで5分かかるのに、板橋駅前から5分でつくはずないでしょう。
グランフォート前を西巣鴨橋渡って行ったとしても15分はかかるでしょう。
新板橋入り口に行くのが無難ですよ。

>>796

>来年3月には、中央自動車道だけでなく、ここから東名にもつながるのでさらに便利。

何でこんな嘘つくんだろう？

東池袋から山手トンネルには入れないのに。

中央自動車道、東名に繋がるから便利との事ですが、首都高東池袋入り口から乗って山手トンネル通れましたっけ…
美女木まで行くんですか？

シティートリエからでも東池袋まで10分かかる。
池袋本町から5分で着くにはどのルートなんだろう？

板橋の行政は23区で一番だと聞きます。（医療費等）

ただ、物件価格は豊島区のほうが高いのは明白です。

一番ややこしくしているのは、
板橋区と豊島区の狭間にある駅が「板橋駅」という名前になったという事と、
野村さんはこの物件に「池袋」の冠（もしくは豊島区アドレス）をつけたかったという事でしょう。

面積の比率的には豊島区のほうが大きいみたいですし、
商売的にも豊島区にしたいのは道理です。
（野村さんにしてみれば、駅名が邪魔だったでしょうね）

「池袋」ではなく「池袋本町」にしたのは、
若干引け目があるからかなと想像してしまいます。

ちなみに「マルエツ」は住所が別区分になった場合、
板橋区になるかもしれないですね。

いろんな意味で話題の多い物件で、
掲示板も盛り上がるから面白いです。

確かに東池袋からは山手トンネル入れませんでしたね。
私が住んでた頃は開通していなかったので勘違いしました。
西池袋まで行ってください。それでも10分前後で乗れますよ。

新板橋は戻ることになるのでちょっと。
それより、両方向に行ける東池袋が便利です。

>池袋本町から5分で着くにはどのルートなんだろう？

マンションの駐車場の入り口がわからないのですが、駅前からなら5～7分で行けます。
踏み切りそばのセブンの前通って、川越街道→六つ又陸橋→春日通→プリンス前右折です。

駅に近いので騒音も気になりますが、
こちらの低階層(2～4階)は駅のホームから丸見えですよね…。
一番安らげるはずの自分の家で、常に人の視線を感じながらの
生活は避けたいところですが、何たって価格がね～。
騒音・日照・ホームから丸見えの部屋は、価格の面から
やはり人気があり、抽選になるかもしれないそうです。
競争率が高そうなので内心ドキドキしていますが、
価格と条件、うまく折り合いのつく部屋が見つかるといいな～。

丸見えといってもミラーカーテンなどすれば部屋の中までは見えることはないと思います。
もちろん、バルコニーでくつろいだりすることはできないでしょうけど。。。

駅から見られるなら、駅から見られるなりの価格設定になってるだろうね。
どっちにせよ、丸見えっていうほど距離が近いこともなかろう。

現地から駅の方向を見た時の距離感を覚えておいて、逆に駅のホームに立ったときに
同じくらいの距離の建物の窓を見てみれば良い。

自分がやった訳ではないが、殆ど中が見えないレベルだろうことは容易に想像がつく。
特に昼間は周りが明るくて部屋内は暗いわけだから、余計に見づらいだろうと。

駅から見えるマンションって思ってるほど丸見えじゃないだろう…と
思われがちだけど、これが結構見えるんですよ。友人が住んでいる
マンションが、ＪＲ駅沿いなのですがカーテンが閉まっていれば
見えないけれど、カーテンが開いている部屋は丸見えだったりする。
子供の勉強机が見えたりするのは見えるレベルに達すると思うけど。
友人の部屋は上階なので見えることはないのですが、３階４階とかは
丸見えだったりします。階数としてはそのマンションにもよると思うけど
日中ずっとカーテンしてるわけにもいかないし、洗濯物も見えちゃいますよ。

もうちょっと上5、6階まで位じゃないですかね。
駅のホームから丸見えでプライバシーも問題ありです。
ある特定のお部屋だけプロに狙われちゃったら、セキュリティも無いですよ。
それからうるさいだろうし。後他に無いですかね。（日当たりが悪いとか。）
6階位まで見合うような価格を期待します。

埼京線に防犯カメラ付くの？

>>809

これがホームの真ん前なので電車を待ってる人からも電車の中の人からもばっちり見えちゃうんです。
隣のシスナブも同じ面がならんでるけど、こっちは電車が動いているエリアなのであまり気にならないですね。
（騒音の問題はありますが）

家の中はカーテンしてればそこまで見えないかもしれませんが、午前中洗濯物干してたりすると目立つと思います。
ぼーっと電車待ってるときなんて、動いているものに目が行っちゃいますからね。
何曜日に洗濯するんだな、なんて行動観察されたら嫌ですね。

洗濯物は風呂場で乾燥させれば問題ないですね。
駅近なので外に干すと粉塵が心配です。

ずーっと留守にしてるとかチェックされるかもね。

>>804
このマンションから東池袋まで5～7分は贔屓目にみても無理でしょ？
首都高5号線上りなら北池袋が一番近いんじゃない？
埼玉方面なら新板橋。

線路沿いの部屋は常に人に見られているから防犯にはよさそうですね。

露出狂にもぴったりですね！！

風呂場に干すって言っても量に限りがあるのでは。
そのたびに物干しハンガーみたいなものを持ち込むの？
かなり面倒だよね。

>>816
>>817

リビオの方ですか？
もう少しまともなレスしましょう。

でも、さすがに線路沿いでバルコニーに洗濯物を干すのは抵抗ありますよね？
干しているところを見られるのも何だか恥ずかしいですし。