プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

もう大分社宅の除去工事が進みましたね。
板橋駅が良く見えます。

この物件は東京タワーが見られるから人気が出るでしょうね。

>41です。

>東京タワーが見られるから

すいません。大げさでした。
「東京タワーが、ほら、あそこに見えますよ」
と言われれば、

あ〜、なるほど

と思える東京タワー「らしき」ものが見えます。

お騒がせしました。

不動産屋とクリーニング屋の町、板橋へようこそ！

>>38
バリアフリーは行われてますよ。
(十分かどうかは別)

跡地のマンションへ入居する人のために駅改良しろとまでいうのは流石にJRが可哀想。

JR東日本の板橋駅情報

http://www.jreast.co.jp/estation/station/info.aspx?StationCd=132

バリヤフリー度が 1/6 です。

北区のバリヤフリー構想では埼京線では板橋駅がもっともバリヤフリーの必要性が高い

http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/digital/129/atts/012938/attachment/...

板橋区でも板橋駅のバリヤフリー化はたびたびとりあげられる

http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/003/003562.html

ちなみに、このマンション敷地のすぐ北側の土地は今駐車場だが、板橋区所有の土地です。駅前
用にちょうどよい大きさかと。

下板橋駅場に日大病院を誘致する構想があります。ベット数1000床規模とかなり大きいです。

http://www.tobu.co.jp/file/1638/080520.pdf

今日も、敷地内にある10台の重機のうち、8台がフル稼働でお仕事してます。
ご苦労様です。

>>46さんの構想が進んだら板橋駅もバリアフリー改造せざるを得ないんじゃないかな。
下板橋駅上とはいえ、板橋駅からも歩いてすぐの場所だから。

いずれにしても医療面では心強い立地ですね。

>いずれにしても医療面では心強い立地ですね。

この計画が撤回といううわさ。。。（とある掲示板より）

連日の工事で、敷地がかなり整備されてきました。以前の投稿内容を拝見すると、着工は６月予定なのでしょうか。待ち遠しいですね。

>>50
この角度だとビュータワーからですかね。

ここのマンションより長谷工の今後の方が気になるな。
いろんな意味で…

この地域はいくつかの路線の駅が集まっていますが、うまく地下通路などでつなげてくれればいいのに・・・と雨の時いつも思います。

バリアフリー化は早く進めてほしいです。埼京線は使える路線でとても便利なのですが、混むので駅ぐらいは快適な空間にして欲しいですね。

この物件から駅までのアプローチがどのようになるかご存知ですか？

この物件の横へ板橋駅が移動するらしいです。今日駅員さんから聞きました。その際、バリアフリー化すると言ってました。

16日にマンションの説明会があるよ。

どこで　説明会があるのでしょうか？

この時期に開催される説明会は建築計画の説明が目的でしょうから
購入検討者が参加する事は基本的にできませんよ。
説明対象者には事前に案内状が送られている筈です。

今日用事で板橋駅に降りました。
駅の端に工事されている箇所があり、
やはり、板橋駅に新改札口が出来るようですね。

長谷工ってヤバイですね・・・。今話題だけに。

板橋区には
①埼京線
②東武東上線
③三田線
が通っておりますが、それぞれ雰囲気って違うんでしょうか？？？
都内では比較的安価なこの区で検討しているんですが、このエリアの
土地勘がないもので・・・。

「この辺は地盤が緩い」って、ちょっと！長谷工さん！

>>62

それは長谷工のせいじゃないだろ

しまった！ここの詳細がはっきりするまで買うの待つべきだったかな〜

>>64
>買うの待つべきだったかな

シ○ナブ？

↑最近また安くなってますね。確か更に百万円？

プラ○ドシティ上池袋も段々値段が下がってますね。

最寄り駅板橋、同じ野村ということなので、ここが
具体的になるまでの参考としてウヲッチしてます。

でも、ここの竣工っていつでしたっけ？

この近くのプラウドの志村城山は見事に完売してますね。
ただし、ここの施工は噂の長谷工！
志村城山は施工中にサブプラ問題が起こり、しょうがなくかなりの値引きをしたようですが、こちらは価格を抑えながらもはじめからしっかり利益がでるような仕様にするんでしょうね・・・・。

>>69
>何の噂だよ。

え！ご存知ない！？

No.69 さん

今週売りのエコノミストP38-39をご覧くださいませ。

>>71
差し支えなければ内容をご教授くださいm(_ _)m
その号見逃してしまいました。。

プラウドの立派な看板が出ましたね。＞現地
ＨＰにはまだ予告もありませんが。

看板は「プラウドクラブ募集中」という内容です。

物件の告知はまだ先ではないでしょうか。

とても気になる物件ですね。

駅徒歩どのくらいなのでしょうか？
詳細発表が楽しみです

>>75
駅のホームから見えますから
改札まで1、2分では？
現地に行けばすぐわかりますよ。

>>76
ありがとうございます。
昨日見てきました！駅ちかいですね～

現在別のプラウド物件に住んでいて
プラウド自体には非常に良いイメージがあります。
今の住まいは主人の職場に不便になってしまったので、
こちらの情報を楽しみに見守っています♪

板橋駅の新南口開設に非常に興味があるのですが、情報お持ちの方よろしくお願いいたします。
また、商業施設もあるとの事ですが具体的にどんなお店が入るのかご存知の方あわせて教えてください！

駅前の大きな敷地ですね～。
駅から徒歩２～３分でホームから見えますね。。。
どれくらいの価格帯になるんでしょうかね？
駅前でチラシを配ってました（貰えばよかった・・・）

どのくらいの価格になるのか楽しみです。。。

ここのすぐ横って、昔川だったんですよね？
地盤とか大丈夫なのかな？どなたかご存知ですか？

こんな穴場で住み易い地域、都内にないです。
埼京線が嫌だ？完全にイメージだわ。昔とは全然違うし。そんなヤツは住むな。
板橋という名前のせいでイメージが悪くて情けなくなります。

板橋区は何をしてるんだろう、、、

昔は練馬区だって板橋区だったし、そんな馬鹿にされる区ではなかったのに。

>>81

知ってるわけじゃないですが、自力でいくらか調べる術はありますよ。

◆水害
ハザードマップによると、川があるらしい地形の様子が伺えますね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/images/img_9967_2_2.jp...
このエリアだと平成12年9月東海豪雨と同様の降雨があると
0.5-1.0mの浸水エリアと1.0-2.0浸水エリアが混ざってるくらいの予想
になってますね。

地下に設備がある構造の場合、浸水する危険と排水ポンプの設置有無とか聞いておく
くらいかな。

◆地震1
地震情報サイトJIS「板橋区地域別危険度2008年」によると
http://j-jis.com/data/tokyo/itabashi.shtml

板橋１丁目と考えるなら、
　倒壊危険度は2、火災危険度3で普通レベルです。

池袋本町４丁目と考えると、
　倒壊危険度4、火災危険度4となり、総合危険度だと都内5099町丁目のうち
　119位で最も危ない側上位２．５％以内に入ってしまいます。
　「建物倒壊に注意すべき町」「火災に注意すべき町」の両方に指定されています。

しかしここの立地は池袋本町４丁目の立て込んでる辺りからは隔離されているから
火災に巻き込まれる度は下がりそうだし、
倒壊危険度もこの物件は新築なので大丈夫かと。
近くに火気を扱う工場がないかは見ておきたいですね。

◆地震2
7/1に公開されたばかりの、国土地理院の「都市圏活断層図」
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/bousaichiri60006.html
によるとこの地域に活断層は見当たりません。

ただしやっぱり川の影響で地盤としては「沖積低地」に分類されています。
”地震の揺れを増幅する軟らかい地盤”ではあるので、
杭など基礎の設計・施工状態を確認しておくのが良いでしょう。

追加です。

地質調査業 ジオテック（株）社 の「板橋区の地盤」 解説
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/itabashi/P13_itabashi.htm
を見て、ハザードマップと重ねると他の川があるエリアと
よく似ているのて、昔が川って事で上ページに出てくる「谷底低地」そのもの
ではなくても、近いものがあるかもしれません。

「谷底低地」
"台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、
非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような
基礎補強策が必要となることが多い。"(上ページ内説明)

同社の住宅地盤情報提供システム GEODAS ジオダス の調査結果
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13119&cr=9&ps=N...

を見ていると、物件至近距離の３箇所は（いずれも川側ですが）
・地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所＊１
・地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所＊２
になっています。

こう見てると、No81さんのコメントが結構鋭かったのかなと思ったり。

別に沖積低地の土地ではこれらの調査結果は普通にみかけるので
だから×って訳ではないと思いますが、モデルルームでは
地盤についてどんな調査結果でどんな対策をしたのか聞いておきたいところですね。

※これらを調べる際に、↓のページを参考にしています。
板橋区で地盤の良い所
http://hwm8.gyao.ne.jp/san-sai/e.ward.itabasi.html


別に当物件にネガなイメージつけるつもりで調べた訳ではないので、
検討者さんには各リンク先の生材料を個別に見て検討されるのがよろしいかと・・

板橋駅西側の駐輪場から下板橋駅のヨークマート近くの駐輪場にいたる遊歩道の部分は、昔（戦後）は川でした。雨が降るとよく水が出て、大変だったそうです。
しかし、現在は遊歩道の下になってしまい川は見えませんし、大雨に備えてヨークマートの隣の地下に貯水池があるので、最近水が出たことはありません。
マンション建設現場は川だった部分より一段高くなっていますので、心配ないと思います。
ものすごいゲリラ豪雨になればパークホームズ板橋の前の道路は冠水するかもしれないですが、
このマンションは大丈夫でしょう。

世田谷生まれですが、昨年板橋区に引越しましたが、なかなか住みやすいエリアですよ。（特にファミリー）
ＪＲ板橋駅は池袋、新宿が近く特に便利ですね。。。

>>85

それって水はけの議論でしょ？
>>81が言ってるのは地盤ですよ？

少し的外れですね。

>>88
現場周辺は少しはずれた場所にあるから

出たぁ～！
Ｎ村のエイギョウ！

マンション予定地のすぐ横が川だったんだよ！？
現地に行けばすぐ分かるよ！？
なんで“少しはずれた”になるの！？

エイギョウオツ！

>>89

小学生か？

今から担当営業なんて決まっているわけないだろう。

>>90

出た！
またまたＮ村！
またはＨセコウさん？

エイギョウオツ！

営業じゃなくても、野村として社運を掛けたプロジェクトだ。
たかが掲示板だけれど、気になるのは仕方がないんじゃない？

どんだけ社運を掛けてるか知らんが、
住むほうからすれば、板橋って時点で＊＊＊臭くねぇ？

住所は豊島区じゃないの？

>住所は豊島区じゃないの？

最寄り駅は板橋駅。
建物は豊島区・板橋区にまたがって建設される。

>野村として社運を掛けたプロジェクトだ。

大野村様がこんなとこに社運を掛けるか、＊＊

住所は板橋か豊島か、選択できると嬉しいですが建つ形がわかるまでよくわかりませんね。
昨日ポストにアンケートが入っていたので一応記入してみました。

１１月に　下板橋に　モデルルーム　オープンするようです。
価格は　まだ未定ですが　５０００万円台中心位になるかもとのこと。
３ＬＤＫ希望なのですが、４５００万円がやっとです。
５０００万円台というと６０００万円近くになる可能性大。
あきらめるしか　ないでしょうね。
やっぱり　野村とか三井は　ブランドで　高いのでしょうか。
いつも　思うのですが、完成した建物は　たいしたことないと。　
モデルルームの説明では、素敵なのに。

公式ホームページがオープンしました。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

トーキョーアッパーウエストｗ
このコピー考えた奴も採用した奴も頭に蛆が沸いている。

もよりの板橋駅は完全に無視して池袋にある物件みたいだね。
板橋は板橋で良い町なのにね。

同感です。
「Sing of Life in Tokyo」なんてフザけてます。
小鳥はさえずってますが・・・。歩いて30分はかかる芸術劇場を持ち出してくるとはね。
消費者をバカにしているとしか思えない。
そんなことより、板橋駅を初めとした駅近。しかも、大通りに面していない。線路はシスナブよりマシ・・。
といった住みやすいメリットに魅力を感じます。
野村と長谷工の最悪コンビですが、この場所は捨て難いですね。

このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。

ここは駅近で渋谷・新宿にも一本で出られて便利な場所です。
そこに豊島区アドレスを考慮したとしても
ここを買うのは基本的に地元の人（板橋区・北区）でしょう。
神奈川や城南地区から引っ越してくることは考えにくいです。

野村さん、ズバリ言います。
条件の悪い部屋180、平均190、上階・角部屋200で即日完売です。
間違ってもアベレージ250・MAX280なんて欲を出さないでください。
全部で785戸もあるのです。大量に売れ残って目もあてられなくなりますよ。

このご時世、広告で何とかなると思ったら大間違いですよ。

駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？

本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。

確かにその値段なら完売だろうけど、、、

98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね

長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。

近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・

販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。

規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。

プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？

そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。

駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/

都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。

今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。

勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。

ここは駅の池袋寄りホームに改札口ができるのでしょうか？
もしできたら、すごく便利ですよね。

小分けにして、絶対価格で割安感を訴求するようですが、
上層角部屋なら280オーバーは堅いでしょ。

最近の城北で言うと加賀レジデンス・プラウド赤羽あたりがピークで
バブルが弾けてディアナコート飛鳥山はお亡くなりになりましたね。
実際の実力は無いのに都心に引っ張られて上がってしまった地域です。

昔は安かったとかそんな話をしているわけではないです。
この場所で250～300の物件にリセールバリューが将来どのくらい残るのかという話です。

おそらく野村の事なんで練馬のタワーと同じくらいの感覚で売り切る予定でいると思います。
この場所を待っていた地縁のある方なら多少無理をしても買ってしまうのでしょう。
しかしここは他所からの需要が無い地域です。

地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。
それに加えてここは大規模。
残ってしまった時のことを考えるとなんともまぁ、エグイ話だと思います。

プラウドシティ上池袋と比べたらいかがでしょう？
あそこは早々に完売しましたよね。
野村が自信を持つのも当然でしょう。

地縁ある人以外魅力ないみたいな表現するなら地縁がある証明だすから安くしてくれないかな、、、

大型物件やるならマンション売る側もそういう工夫すりゃいいのに

プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

しかしながら、JR駅から2分で3駅利用可能の立地ですから、
その2物件と比較しても利便性が良く、景気も半年後は、底入れ感が出てきているから
かなりの高額の価格設定になるでしょう。

>地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。

埼京線沿線、三田線沿線、東上線沿線とかなり広範囲の地域から見学に来ますよ。

>>114
プラウドシティ上池袋（2004年7月分譲）
新築時のアベレージは202
戸数は277戸

比較対象になりますか？

いま出てる仲介物件は230弱で半年間晒し物ですね。

>>116
赤羽や志村、常盤台
2007年・2008年に買ってしまった人たちの悲劇を繰り返させる気ですか？

>117
買った人たちの大半が悲観して毎日過ごしていると思っているのですか？
ほとんどが満足感を持って住んでいますよ。
嘘だと思うなら聞いてみたら？

それに、１０％の手付けで回避できる程度は、悲劇とは言わないですよ。

>>119
>その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

つい最近までの「不動産バブル」の間に買った人は明らかに悲劇では？

「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）

>>122
築12年の中古マンションと比較して、何がわかるんですか？

>>118
>>119
あなたたちにとっては喜劇でしたか？

>>123
どんな新築マンションでも何れは築古マンションになるのです。
出口を考えるのは極普通のことです。

>>122
シスナブ池袋本町（463戸）
新築時坪単価233
1996/03分譲

2008年の３月までは190前後で成約していましたが
それ以降苦戦してますね。

>>116

>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。

やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。

因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。

新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？

特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。

立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。

新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。

>>09
17階建から15階に規模縮小したのかな？

コスト削減？

15階建って階高ギリギリ仕様じゃない。

本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？

地元出身です。
すごく欲しいから安かったら嬉しいけど、あまりこの地域の評価が低いと悲しいです。

アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

地域活性のためにも素敵なファミリーに住んでもらいたいです。

ワンルームとか単身者はいらないです。

いいところだと分かってる方に住んでほしいです。

滝野川側なら高くても仕方ないけど、
こっちのほうは不便だし高くはならないよ
パチンコ、高速道…
池袋本町に惑わされて高い買い物になる人が続出するな

線路に近すぎでいてそのうえ、駅改札からのアクセスはそんなに良くないと思います。

マックも反対側だし、桜並木も滝野川方面だから
JR板橋駅のいいとこを得ることはできませんね。

近くのプラウドも安いですよ。
確か、すぐお隣のプラウドが平成17年築で２LDK、60平米で3000くらいでしたよ。

133さんの言うように、板橋駅なら滝野川方面のほうが断然いい。

ここの魅力は、埼京線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、品川まで直通、
三田線で、大手町、銀座、乗り入れで羽田に1本でいけると言う交通アクセスの良さ。
しかも、両方の駅に徒歩5分。
首都高も東池袋のジャンクションまで5～8分で、どちら方面にも行けます。

それなのに、近隣には比較的価格が安い大型スーパーが何件かあり、
クリーニング屋、八百屋が、激安な暮らしやすさでしょう。
また、のどかで、治安が良く、夜静か。歩いていても安心なのも◎
駅の向こうもこっちも、住んでいれば気になりません。関係ないですよ。

なのに、最近建つのはワンルームマンションばかりだから、ファミリー物件は貴重です。
かなりの高額でも買いたい人は近隣住民含め、大勢いると思います。

>>137
エイギョ並みのほめ方。

>>137
確かに営業ぽい。
そんなにワンルームマンションばかり建ってるようにも見えないが・・・？

でも、環境については、言ってることはあながちウソではないけどね。
ヨークマートは最強。生協もまあまあ。
クリーニングは、Yシャツ130円といったところで悪くない。
安い八百屋（？）とユニクロもある。
まあ、緑は少ないかな。大きな公園とかもないし・・・。

基本的には、アクセス重視の立地だね。
ただ、前のJRの社宅自体のように、南向きにポンポン建てていくような気がするから、古くなると、どこから見ても団地にしか見えない佇まいになりそうなのは気のせい？
まあ、発表会を楽しみにしましょう。

>>137
挙げ足取るようで恐縮ですが、
埼京線は品川区の大崎、品川シーサイドなどに行きますが、
品川駅には行きません。
三田線で日比谷には行けますが、銀座までは行かないし、
浅草線に乗り換えないと羽田空港にも行けませんが....。