プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

工事現場に水が一杯！池みたくなってます。

やっぱりこの辺、昔川だけあって、水はけが悪いのね。
きっと地盤も悪いんでしょうね。。。

長谷工の安普請のマンションを、野村の高飛車な営業で、高値で売る構図。おそろしや・・・。

本当に、池みたいでしたか。
集中豪雨が　あったら　大丈夫でしょうか？
最近　地震が多いですが、地盤は大丈夫でしょうか？
長谷工って安普請って、本当ですか？

最近マンションを　買おうと思って勉強不足ですみません。
どなたか　詳しい方　教えて下さい。

≫157

同感です。

>>158
川どころか昔は海だった場所にタワマンが建つ時代です。
敷地計画がきちんとしていれば心配無用だと思いますが。

まあ長谷工次第ということで。

野村の販売スタイルって変幻自在でナイスだぞ。

だいたい庶民が一段背伸びすれば手の届く物件が得意だ。

それをちょっぴり強気で提示して、ユルイ顧客を一網尽にするのがコンセプトだ。

でもそのスタイルでは難しいとみるや、値引きをドーンと提示して顧客を落とすのが、
得意のパターンだよね。

三井や住友ならありえない値引きでも、
売り切る為ならなんてことない。
その姿勢イイよね。

ユルイ顧客は
一網打尽だよね。
失礼しました。
>>164
先行物件良く見極めて。

立地が良く駅近なので、資産価値はそんなに落ちなさそう。都内のどこに転勤になっても通いやすいし、７５平米で５５００万円位で買えるなら、すぐに申し込みますよ。

>>166
そういう部屋間違いなくあります、
ありがとうございます、上得意顧客さま。

お願いだから、長谷工お得意の田の字プランはやめて欲しい…

心配しなくても田の字オンパレードですよ
きっと
ルーバルありの部屋はちょっと変えてあるだろうけど

７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

田の字プランってなんですか？

教えてください！

>>170
>７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

ここは大野村様のマンションだぜ。
それくらい当たり前だよ。少し安い位。

ノルマ不動産の悪口言わないでくれ。
俺たちだって、高く売りたくって売るわけじゃない。
安普請のプラウドがブランドだと勘違いしちゃう奴が悪いんだ。

田の字プランって別に悪いとは思わないけど。
将来の可変性も田の字のほうがあると思うし。
間取りはシンプルが一番かと。（注文住宅じゃあるまいし・・・）

>>170
田の字というのは四部屋が田の字のように四隅に配され、廊下が玄関から真っ直ぐ真ん中を通ってるような間取りです。

田の字って、生活するのにちょっと不便な気がしませんか？
わたしは、あまり好きな間取りではないなぁ。
駅近は、とても魅力的ですが。
でも、近すぎてうっとうしいってこともありますかね。

>>170
坪単価240万円ですか。。
天下の野村にしては確かに安い方だとは思いますけど、普通の感覚で考えたら明らかに高いと言わざるを得ませんねー。一応検討はしていますので、正価がいくらになるのか見物です。

>>175
田の時プランは、はるか昔からのマンションの間取の王道ですね。
あまりにたくさんある間取なので、消費者側にしてみれば飽きる間取ではあるのですが、あれはあれで部屋一つ一つのプライバシーが保たれて悪くはないんですよ。（だからこそ大量生産された）
一つ難があるとすれば、畳数効率が悪いです。（部屋に割かれる面積が少なくなる）

何故かと言えば、玄関から伸びる廊下が必然的に長くなってしまうからです。
特に縦長でスパンの短い住戸が多いマンションになると、専有面積の割に部屋が全然広くない、もしくは収納が全然ないということになりがちです。

ちなみに畳数効率の良いのは、サイドインといわれる角部屋に多く見られる部屋のおへそにあたる部分が玄関になっている間取ですね。

ここが３０戸位の物件なら坪単価240万円でも余裕で捌けるでしょうが、規模が規模だけにどの位の価格をつけてくるか見物ですね。

坪240万ならば、立地からしても悪くない価格帯だと思います。
多少、適当な造りでもガマンします。

ところが、坪280万とか300万あたりなんていう噂もチラホラあり、野村様ですから、何するかわかりません。

坪270ってうわさ聞きました。

それより、世帯数がすごそうですので、埼京線がさらに混雑しそうでゲンナリします。

失業率が過去最悪を更新した。

時代背景を吟味し、値付けはよく考ええないと、
坪300なんてことやってたら「第二のと○わ台」物件の出来上がりな。
個数が多いだけに余計始末に終えません。

↑そうそう、特に主な購買層である20～30代はもっと悪いしね。
Ｎ村はよくよく検討することだね。売れ残りはみっともないよ。
ときわ台がいい例だよ。なにより住民が毎日屈辱感で一杯だよ。

どんな共用施設があるんだろう。
買い物施設に保育施設はHPのコンセプトに書いてあるけど。

この規模だとあれこれ付いてそうだな。

ついにＤＭ届きましたね！まぁ、田の字がメインだとは思うけど、うちは４ＬＤＫ角部屋狙いで行ってみるつもりです。

>>186
大した内容じゃなかったよ。
私のレスに対してただ１行、「営業マンか？」的な一言があったのみ。
削除依頼が出された形跡もないし（私もしてないし）
管理人さんが削除したのかも。

撒き餌の坪単価215万じゃないかなと思うけど。

７０㎡４５００万スタートと予想しますけど、
志村坂上の物件がそんな感じだった気がするし。
板橋区役所付近タワーもそれくらいの価格帯のような。

この戸数なら、スタートダッシュとなる来客分母必要だしねえ。

購入分母は埼京線沿線からのお上りさんってことかな。
南浦和、武蔵浦和から南を狙ってる埼玉県民とかになりそうですね。
川口とも競合しそうですね。
そうなると、4500万から6000万の間で設定すれば、爆発的な来客数ありそうですね。

長谷工が気になるところですが、手堅く売っていくと思いますよ。
しかし、７００戸はすごい戸数ですね。
売れちゃうんだろうけど。

>>189
>噂になってる270はどうかと思いますけどね。

いいじゃないですか、大野村様のマンション
なんだから坪300万でも買いましょうよ、皆さん！

路線沿いの低層階だと７０㎡４５００万とかあるかもしれませんなぁ。

志村坂上でも７０平米５０００万以上だったような記憶があります。
こちらはもっと条件が良いですから、７０平米５５００万ぐらいでは？
低階層の西向きや東向きならもっと安いかもしれませんが。。。

今回送られてきたＤＭの内容には新改札（南口）には触れられていませんが作られないのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

新改札の話って、あったら嬉しいねってネット住人の期待書き込み以外に
作るって話どこにも登場してない。

だったら、ネット住人の妄想書き込みが一人歩きしてると読むべきだね。

保育所ができるって喜んでたら、「東京都認証保育所」なのね。。。
てっきり居住者専用かと思ってたよ。。。
とほほ。。。

小学校、中学校は豊島区？板橋区？
分かる方教えて下さい

＞保育所
入居者専用の保育所なんて維持するのが大変だよ。
たぶん管理費+利用者負担で維持する事になるけど子供いない入居者側からの
提案ですぐに利用者負担のみで独立採算できるくらいに利用料金上げられるだろうし
マンション内の子供が減れば維持できなくなって空き部屋になるだけ。

住民達でマンションを維持管理していく上では比較的安定した家賃収入が見込める
認証保育所でいいんじゃない。

学童保育所出来て欲しいが。

新改札できないんだ。。。
これじゃ電車の音ばかりうるさくて駅からあんまり近くない
シ○ナブみたいだな。。。

＞改札
本当ですよね・・・
いくら開発が進み、住み良い街づくりを謳っても、
主となる板橋駅があそこまで使えないとドン引きですよね。
野村さん！完売の近道は駅自体の見直しをこの機会にＪＲへ提案する事ですよ。
また、それがあなた達の使命です！
（地域住民の声）

実際、駅を見てきました。
あのつくり、、もう少しなんとかならないのしょうか・・
バギーの方はかなり大変そうでした。

まあ、そうすぐには変わらないでしょうかね。

>>201 202
それがデベの利益になるなら、デベは頑張るでしょうね。
改札を便利な場所につくることで駅徒歩表示が短くなるなら確実に単価を高くさばけます。
ただ現実的には行政まで動いてくれるパターンというのは、駅前に再開発がかかっている
場合など特別なケースのみで、この物件はというと・・・そりゃ無理でしょうねぇ。

公式HP出来てますね。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

縦長リビングは好みではないしこの立地で1Fってのがどうなのかは気になるけれど
庭付きの部屋があるのがいいですね。
ただ専用庭ってルーフバルコニーと一緒で使用料がかかるし。
月々考えると・・・微妙かな。
太陽光発電や雨水再利用システム導入予定らしいけど、
実際に入居者にとってどのくらい恩恵があるのでしょうね。
10月上旬プロジェクト発表会だそうですが、
これがつまりモデルルームオープンってことでしょうか。

>>205
なるほど出来てますね。
・どれも田の字プランとその変形
・スロップシンク無し、トランクルーム有り
・廊下からリビングまで見通す視線を防ぐ工夫はどのプランも無し
・物いれは細かく用意してるけど容量は小ぶり
・特段の動線の工夫無し
っといかにも長谷工らしいプランか。
買うなら廊下前を人がほぼ通らなくて採光問題が無い角部屋だろうな。

>太陽光発電や雨水再利用システム
そこそこ効果あるかも。
ざっくりマンション共用施設が使う電気代の年間予算を
1300万円、植栽の水やり水道代が150万円として、
その70％がこれでまかなえたら一戸当たり1000円くらい管理費が下がる。
そこから年間メンテナンス料金と10-20年くらいでそれら施設を更改する費用を引くとどうかな。

>一戸当たり1000円くらい管理費が下がる

すみません「一戸当たり1000円/月くらい」です。

ここに限った話じゃーないけど、以前は脱田の字みたいなのがあったけど、最近はそうでもないみたいね。原点回帰？それか結局田の字が売れる？

>既存改札から敷地まで徒歩２分なんじゃん。

よく分かってないようですね。

“敷地”まで２分かもしれないけれど、
住居棟まではもっとかかりますよ。

特に豊島区に該当する住居棟は
とても２分じゃ無理。

新改札ができれば、迂回せずに
最短距離で行くことが可能。だから新改札を求めるのですよ。

ひょっとしてエイギョ？（笑）

今日また痴漢が連行されてました。
まったく埼京線はいつもいつも。。。

折角野村様のマンションが建設されるのだから、
それに見合った沿線住民レベルになることが
求められますね。

駐車場設置率36％　＆　駐輪場設置率158％に
カーシェア＆レンタサイクルって
なかなか良いバランスに見える。

アルコーブに自転車放置とか少なくできそうだし、
滅多に使わない車を維持して駐車場代はらうより
カーシェアが効率的って思う人もいるだろう。
コスト構造や料金は気になるけどね。

一部住民にほとんど占有使用するような人が出てきて
他住民から苦情が出るようなことがあるかもしれない。
ルールが大事だろうな。

>>209-211
板橋駅｢新改札｣に頼らなくても、
敷地南に５００歩歩けば東上線北池袋の改札口だ。
地下道も跨線橋もないバリアフリーの駅で、
各駅停車はいつも空いている。
池袋で地下鉄乗り換えにも便利だ。

痴漢電車｢埼京線｣に乗らずに済むよ・・・

>埼京線はチカンが多いって本当によく聞くけど、
>ほんとなんですね。

残念ながら本当ですね。
まぁ、あれだけの混雑からすると、仕方が無い面もあるかも。

こんなうそぶく連中がいた、
”朝は痴漢、夜は晩酌”・・・

会社でのパワハラのはけ口を自分の娘かも知れない対象に向けるなんて・・・

痴漢が気になるなら埼京線沿線の物件に興味持たなきゃいいのでは、、
痴漢より女子高生の方が強く見えるけど(笑)

>痴漢より女子高生の方が強く見えるけど(笑)

冤罪で人生台無しなんて笑えない。
早く「男性車両」を！

痴漢が多い＝冤罪も多い
なんだろうな。

■値下げ情報です

シスナブ池袋本町（本物件の隣りのマンション）
\4580万円
⇒
\4380万円（200万円の値下げ）

17F、70平米

■コメント

少し景気が回復したといっても、冬のボーナスは大幅減が決定的ですし、
雇用の悪化も回復の兆しが見えません。
マンションの主要顧客が一般消費者であることから、
デベにおかれましては、よく考えた値付けが求められます。

<<注記>>

築年数、物件価値等は異なりますが、
中古物件の価格は新築物件の値付けに大いに
関係します。
エンドユーザーの皆様に「適正価格」を判断する材料をお伝えするため、
より多くの方にお伝えするため、情報を共有させて頂きます。

先日、埼京線に乗る機会があり、電車の中から現地を見てみました。
エントランスゲートになるあたりだと思うのですが、広々とした敷地がすぐ近くに見えました。
難しいのかもしれませんが、確かに新改札ができたらさらに便利そうですね。

ところで板橋駅から徒歩２分というのは、エントランスゲートまで、ということなのでしょうか。
敷地の奥の方になると、下板橋駅までの距離と変わらなくなるんじゃないかな、と思ったりしました。
一度、周辺を歩いてみなくては・・・。

イタチごっこやまず。。。
「都市伝説」の真意や如何に！？

懲りずに書き込む方も悪いけど、間髪置かず全て削除する意図は何？
なにか組織だったものを感じます。怖いなぁ。。。

>232
どういう意味ですか？
ざっとレスを見ましたけど意味が分かりませんでした。

>>233
>ざっとレスを見ましたけど意味が分かりませんでした。

分かるわけありませんよね。

書き込みされる度、（誰かにより）片っ端から削除されているのだから。
最近では、NO.227～228が関連書き込みでした。

最初は面白半分の書き込みのようで、レスもたわいないものでしたが、
ある日それらのやり取り一切がゴソっと削除されてしまいました。

それからというものここ一週間くらい、少しでも「都市伝説」の
文字が躍る書き込みは全て削除されています。

No.232さんや、私の書き込みもやがて削除されてしまうのでしょう。
一体誰が何の目的で削除しているのでしょうか？
232さんの言う通り、私も組織だったものを感じます。

ちょっとコワイ。

土地勘がないので、「池袋本町」という名称に
てっきり池袋が最寄り駅だと思っていましたが、
最寄りは板橋なんですね～。
ところで、物件概要を見ると、
所在地が豊島区と板橋区にまたがっているのですが、
こういう場合、購入物件によって
区が違ってくるのでしょうか？
もし違うなら、豊島区と板橋区の行政サービスも
気になってきます。
あと埼京線の混雑も池袋までの１駅３分だと思えば、
なんとか我慢できるかな～なんて思うのですが
甘いですかね。。。

埼京線の混雑なんて慣れれば別に問題ないと思いますよ。
時間的にも大宮とか武蔵浦和の奥地から乗ってくる人に比べればぜんぜん楽でしょ。
問題は坪単価いくらで出してくるかということと、
南にあるシスナブ池袋本町が邪魔かなということでしょうか。

電車が混んでるくらいなら我慢できますが、快速は乗れません。ホームの前方に行かないと。

>>236
今２つの区にまたがってる物件に住んでますが、うちは両方の区に固定資産税払ってます。

固定資産税を両方に払ってるので両方の区のサービスを受けられます(図書館のweb予約とか)。


こちらの物件はどうなるかわかりませんが、
敷地全体の土地の持ち分を区分所有者で分けるはずなのでこの部屋は豊島区、こっちの部屋は板橋区という風にはならないと思いますよ。

多分住居表示は比率の高い方の区に統一されるでしょうね。

あ、もし区独自の手当てとかできたらどうなるのかしら？

そこまではわかりません。

あれ？確か、正面ゲートの設置場所で決まると聞いた気がします。
ここは、板橋区になるんじゃないですか？

>埼京線の混雑なんて慣れれば別に問題ないと思いますよ。

もう既に5年くらい乗ってるけど、あの混雑には全然慣れない。。。
痴漢も多いし。ここに住む資格なし？

痴漢は放っとけばいいけど、
間違われて冤罪になるのが怖い路線。

あれ？俺が決めれることになってなかったっけ？

この物件規模にして、ここまでレスが少ない（まして物件に関する具体的な内容のものに至っては…）のは、あまり人気がないと言う事でしょうか？購入検討者としては、その点ふまえた価格設定になることを期待します。

10月下旬のプロジェクト発表会、11月中旬の事前内覧会までは、情報が少ないのであまり盛り上がりませんね。
今月下旬に送付される会報誌第2弾で、多少は盛り上がるかもしれませんが。