プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

>>119
>その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

つい最近までの「不動産バブル」の間に買った人は明らかに悲劇では？

「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）

>>122
築12年の中古マンションと比較して、何がわかるんですか？

>>118
>>119
あなたたちにとっては喜劇でしたか？

>>123
どんな新築マンションでも何れは築古マンションになるのです。
出口を考えるのは極普通のことです。

>>122
シスナブ池袋本町（463戸）
新築時坪単価233
1996/03分譲

2008年の３月までは190前後で成約していましたが
それ以降苦戦してますね。

>>116

>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。

やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。

因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。

新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？

特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。

立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。

新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。

>>09
17階建から15階に規模縮小したのかな？

コスト削減？

15階建って階高ギリギリ仕様じゃない。

本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？

地元出身です。
すごく欲しいから安かったら嬉しいけど、あまりこの地域の評価が低いと悲しいです。

アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

地域活性のためにも素敵なファミリーに住んでもらいたいです。

ワンルームとか単身者はいらないです。

いいところだと分かってる方に住んでほしいです。

滝野川側なら高くても仕方ないけど、
こっちのほうは不便だし高くはならないよ
パチンコ、高速道…
池袋本町に惑わされて高い買い物になる人が続出するな

線路に近すぎでいてそのうえ、駅改札からのアクセスはそんなに良くないと思います。

マックも反対側だし、桜並木も滝野川方面だから
JR板橋駅のいいとこを得ることはできませんね。

近くのプラウドも安いですよ。
確か、すぐお隣のプラウドが平成17年築で２LDK、60平米で3000くらいでしたよ。

133さんの言うように、板橋駅なら滝野川方面のほうが断然いい。

ここの魅力は、埼京線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、品川まで直通、
三田線で、大手町、銀座、乗り入れで羽田に1本でいけると言う交通アクセスの良さ。
しかも、両方の駅に徒歩5分。
首都高も東池袋のジャンクションまで5～8分で、どちら方面にも行けます。

それなのに、近隣には比較的価格が安い大型スーパーが何件かあり、
クリーニング屋、八百屋が、激安な暮らしやすさでしょう。
また、のどかで、治安が良く、夜静か。歩いていても安心なのも◎
駅の向こうもこっちも、住んでいれば気になりません。関係ないですよ。

なのに、最近建つのはワンルームマンションばかりだから、ファミリー物件は貴重です。
かなりの高額でも買いたい人は近隣住民含め、大勢いると思います。

>>137
エイギョ並みのほめ方。

>>137
確かに営業ぽい。
そんなにワンルームマンションばかり建ってるようにも見えないが・・・？

でも、環境については、言ってることはあながちウソではないけどね。
ヨークマートは最強。生協もまあまあ。
クリーニングは、Yシャツ130円といったところで悪くない。
安い八百屋（？）とユニクロもある。
まあ、緑は少ないかな。大きな公園とかもないし・・・。

基本的には、アクセス重視の立地だね。
ただ、前のJRの社宅自体のように、南向きにポンポン建てていくような気がするから、古くなると、どこから見ても団地にしか見えない佇まいになりそうなのは気のせい？
まあ、発表会を楽しみにしましょう。

>>137
挙げ足取るようで恐縮ですが、
埼京線は品川区の大崎、品川シーサイドなどに行きますが、
品川駅には行きません。
三田線で日比谷には行けますが、銀座までは行かないし、
浅草線に乗り換えないと羽田空港にも行けませんが....。

小生は三田線沿いの板橋に世田谷から越したが、やはりターミナル駅が遠くてストレスあり。その点ここは池袋・新宿・渋谷までアクセスが良く非常に便利かと。。。

板橋駅、駅舎が本当に使いにくいです。
（特に西口⇒マンションに近い方）

あの急な階段の連続はお年寄りは勿論のこと、
子育て中の方にはとても辛いものになりますね。

ベビーカーを抱えながらでは、
あの階段は急すぎますよ。

参考情報

プラウドシティ上池袋（中古）が
3280万⇒2980万に値下げ。

中古の値付けは売主の勝手で、野村とは直接関係ないけれども、
周辺中古相場は新築の値付けにも大いに影響します。

野村さん、この情報を十分に参考にしてね！
タカビーな値付けだと痛い目みるよ！

高値を付けても売れないけど、安く値付けするほど悪い場所じゃない。

地域の資産価値下げるような価格はやめてほしい。

複雑な心境(T_T)

いろいろ意見見てきたけど想像してた以上に愛されてる立地に感じた。

ブランドで東京に住む人とは違うリアル東京人(別にむちゃくちゃ金持ちってわけじゃない)に注目されてる地域なのかな？

そういう場所が東京にあってもいいと思う。

私は学生時代に縁があった者だが、住むならこういう地味だがポテンシャル高い地域に住みたいかも、、、

いくらくらいなんだろ。

地域の良さは分かってる人しか興味示さないだろうから、誰か具体的な物件情報ください！

>>143
プラウドシティ上池袋が、2980万円だって？
そんな狭い部屋あるんだ・・・。

私が最近見たのは、76.96㎡で5,290万円、坪230万弱。
一時は、坪210万あたりで出ているものもあったけど、若干持ち直した感じ。
もっとも、あくまで売値なので、取引価格はもう少し下だろう。
どちらにしても、そのあたりから比較すると、坪250万あたりになるのかな～。
もう一段、景気が悪くならない限り、安くは買えないのかな？

>>146
>周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。

想定した通りの回答ですね。（皮肉）

売主に対する情報提供ではなく、
不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。

消費者に有益な情報（デベに不利益な情報）を
共有することで、不利な立場に立たされることが多い
消費者サイドの利益を少しでも向上させたいと考えています。

値下げ情報を供給者だけが知ってるのと、
消費者で共有しているのでは、全然違いますからね。

これからも値下げ情報をバンバン提供しますので、
宜しくお願いします。

>>145
>若干持ち直した感じ。

正確には、持ち直したのではなくて、
適正価格で売り出した物件が売却済になり、
高額な物件が売れ残っているだけです。

ついでながら、
>76.96㎡で5,290万円

これも5,490万円から200万値下げしました
（それでも売れ残っているようですが）

何が一番イヤって野村がこの地域に不相応な高値で売り出して
電車からも見える駅前の一等地に
いつまでもいつまでも「販売中」の垂れ幕がかかった
巨大な売れ残りマンションができてしまうこと。
他所の人に「あー、やっぱり不人気地区なんだなぁ」と思われてしまう。
某城北の高値売れ残りマンションみたいにね。
適正価格でしっかり売り切ってファミリー層が増えるのなら大歓迎ですよ。

149さん
ほんとそうですね。
金儲けにこの地域を利用されたくない。

池袋から徒歩15分とかよりこの場所の方が帰宅が早い。

ブランド重視の成金は世田谷やら港やら中央に買えばいいんだから、そうじゃない真面目なサラリーマンが愛着持って住める価格帯にすりゃ野村にとっても板橋駅周辺にとってもいい結果をもたらすと思うけど。

愛着を持ってる人達が集まって住めるマンションになればいいですね。

駅の新改札含め、楽しみです。

>>148
プラウドシティ上池袋の2,980万の物件、見つけました。
57.08㎡ですから、坪170万ちょっと。２階ですけど、安いですね～。
一瞬、欲しくなってしまいました・・。
立地がいまいちなので、私は買わないですけど、興味がある方は探してみて下さい。

もしかして、展示場は今下板橋駅前で作っているプレハブの建物ですか？
今までも頻繁に同目的で使われてきた場所ですが、今回は時間貸しの駐車場すべてを
つぶす程の規模です。（今までは半分とか三分の一の利用）

ときわ台の二の舞だけはごめんだな。

資料請求しない、MRにもいかない、って感じで皆で無関心を装えば、予定価格も下がるのでは？

どうしても欲しい人は死ぬ気でネガだ！

工事現場に水が一杯！池みたくなってます。

やっぱりこの辺、昔川だけあって、水はけが悪いのね。
きっと地盤も悪いんでしょうね。。。

長谷工の安普請のマンションを、野村の高飛車な営業で、高値で売る構図。おそろしや・・・。

本当に、池みたいでしたか。
集中豪雨が　あったら　大丈夫でしょうか？
最近　地震が多いですが、地盤は大丈夫でしょうか？
長谷工って安普請って、本当ですか？

最近マンションを　買おうと思って勉強不足ですみません。
どなたか　詳しい方　教えて下さい。

≫157

同感です。

>>158
川どころか昔は海だった場所にタワマンが建つ時代です。
敷地計画がきちんとしていれば心配無用だと思いますが。

まあ長谷工次第ということで。

野村の販売スタイルって変幻自在でナイスだぞ。

だいたい庶民が一段背伸びすれば手の届く物件が得意だ。

それをちょっぴり強気で提示して、ユルイ顧客を一網尽にするのがコンセプトだ。

でもそのスタイルでは難しいとみるや、値引きをドーンと提示して顧客を落とすのが、
得意のパターンだよね。

三井や住友ならありえない値引きでも、
売り切る為ならなんてことない。
その姿勢イイよね。

ユルイ顧客は
一網打尽だよね。
失礼しました。
>>164
先行物件良く見極めて。

立地が良く駅近なので、資産価値はそんなに落ちなさそう。都内のどこに転勤になっても通いやすいし、７５平米で５５００万円位で買えるなら、すぐに申し込みますよ。

>>166
そういう部屋間違いなくあります、
ありがとうございます、上得意顧客さま。

お願いだから、長谷工お得意の田の字プランはやめて欲しい…

心配しなくても田の字オンパレードですよ
きっと
ルーバルありの部屋はちょっと変えてあるだろうけど

７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

田の字プランってなんですか？

教えてください！

>>170
>７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

ここは大野村様のマンションだぜ。
それくらい当たり前だよ。少し安い位。

ノルマ不動産の悪口言わないでくれ。
俺たちだって、高く売りたくって売るわけじゃない。
安普請のプラウドがブランドだと勘違いしちゃう奴が悪いんだ。

田の字プランって別に悪いとは思わないけど。
将来の可変性も田の字のほうがあると思うし。
間取りはシンプルが一番かと。（注文住宅じゃあるまいし・・・）

>>170
田の字というのは四部屋が田の字のように四隅に配され、廊下が玄関から真っ直ぐ真ん中を通ってるような間取りです。

田の字って、生活するのにちょっと不便な気がしませんか？
わたしは、あまり好きな間取りではないなぁ。
駅近は、とても魅力的ですが。
でも、近すぎてうっとうしいってこともありますかね。

>>170
坪単価240万円ですか。。
天下の野村にしては確かに安い方だとは思いますけど、普通の感覚で考えたら明らかに高いと言わざるを得ませんねー。一応検討はしていますので、正価がいくらになるのか見物です。

>>175
田の時プランは、はるか昔からのマンションの間取の王道ですね。
あまりにたくさんある間取なので、消費者側にしてみれば飽きる間取ではあるのですが、あれはあれで部屋一つ一つのプライバシーが保たれて悪くはないんですよ。（だからこそ大量生産された）
一つ難があるとすれば、畳数効率が悪いです。（部屋に割かれる面積が少なくなる）

何故かと言えば、玄関から伸びる廊下が必然的に長くなってしまうからです。
特に縦長でスパンの短い住戸が多いマンションになると、専有面積の割に部屋が全然広くない、もしくは収納が全然ないということになりがちです。

ちなみに畳数効率の良いのは、サイドインといわれる角部屋に多く見られる部屋のおへそにあたる部分が玄関になっている間取ですね。

ここが３０戸位の物件なら坪単価240万円でも余裕で捌けるでしょうが、規模が規模だけにどの位の価格をつけてくるか見物ですね。

坪240万ならば、立地からしても悪くない価格帯だと思います。
多少、適当な造りでもガマンします。

ところが、坪280万とか300万あたりなんていう噂もチラホラあり、野村様ですから、何するかわかりません。

坪270ってうわさ聞きました。

それより、世帯数がすごそうですので、埼京線がさらに混雑しそうでゲンナリします。

失業率が過去最悪を更新した。

時代背景を吟味し、値付けはよく考ええないと、
坪300なんてことやってたら「第二のと○わ台」物件の出来上がりな。
個数が多いだけに余計始末に終えません。

↑そうそう、特に主な購買層である20～30代はもっと悪いしね。
Ｎ村はよくよく検討することだね。売れ残りはみっともないよ。
ときわ台がいい例だよ。なにより住民が毎日屈辱感で一杯だよ。

どんな共用施設があるんだろう。
買い物施設に保育施設はHPのコンセプトに書いてあるけど。

この規模だとあれこれ付いてそうだな。

ついにＤＭ届きましたね！まぁ、田の字がメインだとは思うけど、うちは４ＬＤＫ角部屋狙いで行ってみるつもりです。

>>186
大した内容じゃなかったよ。
私のレスに対してただ１行、「営業マンか？」的な一言があったのみ。
削除依頼が出された形跡もないし（私もしてないし）
管理人さんが削除したのかも。

撒き餌の坪単価215万じゃないかなと思うけど。

７０㎡４５００万スタートと予想しますけど、
志村坂上の物件がそんな感じだった気がするし。
板橋区役所付近タワーもそれくらいの価格帯のような。

この戸数なら、スタートダッシュとなる来客分母必要だしねえ。

購入分母は埼京線沿線からのお上りさんってことかな。
南浦和、武蔵浦和から南を狙ってる埼玉県民とかになりそうですね。
川口とも競合しそうですね。
そうなると、4500万から6000万の間で設定すれば、爆発的な来客数ありそうですね。

長谷工が気になるところですが、手堅く売っていくと思いますよ。
しかし、７００戸はすごい戸数ですね。
売れちゃうんだろうけど。

>>189
>噂になってる270はどうかと思いますけどね。

いいじゃないですか、大野村様のマンション
なんだから坪300万でも買いましょうよ、皆さん！

路線沿いの低層階だと７０㎡４５００万とかあるかもしれませんなぁ。

志村坂上でも７０平米５０００万以上だったような記憶があります。
こちらはもっと条件が良いですから、７０平米５５００万ぐらいでは？
低階層の西向きや東向きならもっと安いかもしれませんが。。。

今回送られてきたＤＭの内容には新改札（南口）には触れられていませんが作られないのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

新改札の話って、あったら嬉しいねってネット住人の期待書き込み以外に
作るって話どこにも登場してない。

だったら、ネット住人の妄想書き込みが一人歩きしてると読むべきだね。

保育所ができるって喜んでたら、「東京都認証保育所」なのね。。。
てっきり居住者専用かと思ってたよ。。。
とほほ。。。

小学校、中学校は豊島区？板橋区？
分かる方教えて下さい

＞保育所
入居者専用の保育所なんて維持するのが大変だよ。
たぶん管理費+利用者負担で維持する事になるけど子供いない入居者側からの
提案ですぐに利用者負担のみで独立採算できるくらいに利用料金上げられるだろうし
マンション内の子供が減れば維持できなくなって空き部屋になるだけ。

住民達でマンションを維持管理していく上では比較的安定した家賃収入が見込める
認証保育所でいいんじゃない。

学童保育所出来て欲しいが。

新改札できないんだ。。。
これじゃ電車の音ばかりうるさくて駅からあんまり近くない
シ○ナブみたいだな。。。

＞改札
本当ですよね・・・
いくら開発が進み、住み良い街づくりを謳っても、
主となる板橋駅があそこまで使えないとドン引きですよね。
野村さん！完売の近道は駅自体の見直しをこの機会にＪＲへ提案する事ですよ。
また、それがあなた達の使命です！
（地域住民の声）

実際、駅を見てきました。
あのつくり、、もう少しなんとかならないのしょうか・・
バギーの方はかなり大変そうでした。

まあ、そうすぐには変わらないでしょうかね。

>>201 202
それがデベの利益になるなら、デベは頑張るでしょうね。
改札を便利な場所につくることで駅徒歩表示が短くなるなら確実に単価を高くさばけます。
ただ現実的には行政まで動いてくれるパターンというのは、駅前に再開発がかかっている
場合など特別なケースのみで、この物件はというと・・・そりゃ無理でしょうねぇ。

公式HP出来てますね。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

縦長リビングは好みではないしこの立地で1Fってのがどうなのかは気になるけれど
庭付きの部屋があるのがいいですね。
ただ専用庭ってルーフバルコニーと一緒で使用料がかかるし。
月々考えると・・・微妙かな。
太陽光発電や雨水再利用システム導入予定らしいけど、
実際に入居者にとってどのくらい恩恵があるのでしょうね。
10月上旬プロジェクト発表会だそうですが、
これがつまりモデルルームオープンってことでしょうか。

>>205
なるほど出来てますね。
・どれも田の字プランとその変形
・スロップシンク無し、トランクルーム有り
・廊下からリビングまで見通す視線を防ぐ工夫はどのプランも無し
・物いれは細かく用意してるけど容量は小ぶり
・特段の動線の工夫無し
っといかにも長谷工らしいプランか。
買うなら廊下前を人がほぼ通らなくて採光問題が無い角部屋だろうな。

>太陽光発電や雨水再利用システム
そこそこ効果あるかも。
ざっくりマンション共用施設が使う電気代の年間予算を
1300万円、植栽の水やり水道代が150万円として、
その70％がこれでまかなえたら一戸当たり1000円くらい管理費が下がる。
そこから年間メンテナンス料金と10-20年くらいでそれら施設を更改する費用を引くとどうかな。

>一戸当たり1000円くらい管理費が下がる

すみません「一戸当たり1000円/月くらい」です。

ここに限った話じゃーないけど、以前は脱田の字みたいなのがあったけど、最近はそうでもないみたいね。原点回帰？それか結局田の字が売れる？

>既存改札から敷地まで徒歩２分なんじゃん。

よく分かってないようですね。

“敷地”まで２分かもしれないけれど、
住居棟まではもっとかかりますよ。

特に豊島区に該当する住居棟は
とても２分じゃ無理。

新改札ができれば、迂回せずに
最短距離で行くことが可能。だから新改札を求めるのですよ。

ひょっとしてエイギョ？（笑）

今日また痴漢が連行されてました。
まったく埼京線はいつもいつも。。。

折角野村様のマンションが建設されるのだから、
それに見合った沿線住民レベルになることが
求められますね。

駐車場設置率36％　＆　駐輪場設置率158％に
カーシェア＆レンタサイクルって
なかなか良いバランスに見える。

アルコーブに自転車放置とか少なくできそうだし、
滅多に使わない車を維持して駐車場代はらうより
カーシェアが効率的って思う人もいるだろう。
コスト構造や料金は気になるけどね。

一部住民にほとんど占有使用するような人が出てきて
他住民から苦情が出るようなことがあるかもしれない。
ルールが大事だろうな。