タイトル通りなのですが、分譲マンションを購入して、後悔したことってありますか？
今まで分譲マンションを購入した経験がなく、
親と同居又は、賃貸アパートにしか住んだことがありません。
分譲マンション購入となると、高額ですし、
知らずに購入して後から後悔したというのだけは、避けたいと思います。
後悔するよりは、先に知っておいて納得したうえで購入した方が、
ずっとよいのだろうと思い、相談させていただきました。
どんなことで後悔しましたか？
[スレ作成日時]2014-04-17 11:51:05
鹿島建設・耐震偽装マンション問題、第三次耐震診断の結果は？（４）
――鹿島建設が、下請業者である栗木工務店を訴えた裁判においては、具体的に、どのような施工ミスを指摘していたのですか。
仲盛 鉄筋のかぶり厚さの不足に関して、鹿島建設は次のように、栗木工務店の施工ミスを追及しています。
「鉄筋のかぶり厚さが極端に不足しており、かぶり厚さがゼロ（鉄筋が露出）という箇所も数多くある」「（鉄筋の）かぶり厚の著しい不足（建築基準法施行令79条の著しい違反）・・・請負業者として当然に要求される注意を払えば容易に防げたはずの瑕疵であり、これが被告の重過失に基づくことは明らかである」（鹿島栗木訴訟 鹿島建設 第４準備書面２頁）。
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仲盛 また、鹿島栗木訴訟、鹿島建設第９準備書面３頁では、鹿島建設建築工事部統括部長であった木村洋介氏の2006（平成18）年１月26日の発言として、「写真を見てもわかるように非常に品質が悪く、設計図どおりの工事が行われていない」と記述しています。
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仲盛 鹿島と栗木の裁判における鹿島建設の主張の通り、本件マンションにおける、鉄筋のかぶり厚不足は「著しい」ものであり、「請負業者として当然に要求される注意を払えば容易に防げたはずの瑕疵」であり、「重過失」であり、「非常に品質が悪く、設計図どおりの工事が行われていない」と、鹿島建設自らが断定していることです。
nakamori2 本件においては、鹿島建設が、図面に明記されている、外部階段と建物本体を接続する重要な梁を30カ所も施工していないことも判明しています。
鹿島建設は、「図面通りに施工しているので、問題があるのは設計だけである」という主旨の主張を繰り返していますが、鹿島建設が下請業者の栗木工務店の施工ミスをいくつも挙げているように、これは、そのまま、栗木工務店の元請けである鹿島建設自らに対して、その責任と瑕疵があることを認め、述べていることに他ならないのです。
下請けの栗木工務店を相手取った裁判において、鹿島建設の統括部長が、「図面どおりの工事が行われていない」と発言した旨、準備書面に明確に記述されているのです。また、同裁判において鹿島建設は、「非常に品質が悪く、設計図どおりに工事されていない」と主張し、一方、自らが被告となった本件裁判において、鹿島建設は、「図面通りに施工をした」と主張しています。
この主張の矛盾は、自己に不利となる事実は覆い隠し、責任を回避しようという、不誠実極まりないものであると言わざるを得ません。
日本建設業連合会（日建連）の会長を務めている鹿島建設の中村満義会長は、横浜のマンションにおける杭打ち工事データ改ざん問題等に関して、日建連会長の立場で以下のようにコメントしました。（05（平成27）年10月22日および11月20日 記者会見）
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鹿島建設の中村会長は、このように、「元請ゼネコンに全責任があり、当事者意識を持って積極的に対応すべき」であるとコメントしていますが、本件マンションに関しては、中村会長のコメントとは正反対の対応となっています。この対応の違いはどこから来るものなのでしょうか？横浜のマンション住民と久留米の住民の命の価値に差があるというのであれば言語道断です。
鹿島建設・耐震偽装マンション問題、第三次耐震診断の結果は？（５）
――「鉄筋のかぶり厚さ不足」、「コンクリートの中性化」は、建物にどういう影響を与えるのですか。
仲盛 火災による熱や、経年によるコンクリートの劣化などから鉄筋を保護するため、建築基準法施行令により、鉄筋のかぶり厚さが定められています。この規定が守られていなければ「違法状態」なのです。鉄筋のかぶり厚さが不足していると、鉄筋の腐食が早期に始まりますし、このマンションにおいては、かぶり厚さがゼロの箇所も多数判明しており、実際に、相当な腐食が確認されています。
コンクリートは、アルカリ性である状態が保たれることによって、内部の鉄筋の腐食（酸化）を防止できるのです。しかし、かぶり厚さの不足やひび割れがあると雨水の浸入などにより、コンクリートがアルカリ性から酸性に向かいます。これをコンクリートの中性化といい、中性化が進むと、鉄筋の腐食が早期に進行します。
このマンションの調査では、最大で64mmも中性化が進んでいます。これは、鉄筋の基準かぶり厚さ30mmをはるかに超える深さであり、こういう状態に置かれた鉄筋は、早晩、腐食してボロボロとなり、本来、鉄筋が受け持つべき「引張り」に対する抵抗力が消滅して、危険な状態となってしまいます。
――「コンクリート内部の異物混入」というと、台湾で倒壊したマンションが頭に浮かびますが、同じことなのですか。
仲盛 台湾のマンションの倒壊は、鉄筋コンクリートの柱の内部に一斗缶が混入している映像が流され、多くの方が衝撃を受けたと思います。鹿島建設が施工をした本件マンションでも、木片などの混入が確認されています。そして、鹿島建設は、この異物混入も、平成19年の裁判において、下請業者へ損害賠償を求める理由としていました。
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鹿島建設は施工の当事者でありながら、上記のような事を平然と記述しています。本件訴訟において鹿島建設は、「図面通りに施工したのであり、構造上の問題は設計だけ」と主張していますが、９年前に、自らの「施工に問題があり、極めてずさん」である事を認めていたのです。
コンクリート内部の木片混入（平成19年６月撮影）
コンクリート内部の木片混入（平成19年６月撮影）
下の写真は、梁のコンクリートが剝落した驚愕の写真です。
鹿島建設および管理組合の定例会議事録より（平成18年12月25日）
鹿島建設および管理組合の定例会議事録より（平成18年12月25日）
これほどのコンクリート片が剝落すれば、その部分をモルタルで補修しても表面上の補修に留まり、構造体としては、断面を大きく欠損した状態であり、設計通りの耐力が毀損しており、非常に危険な状態です。
――このマンションでは、地盤調査（ボーリング調査）が行われておらず、鹿島建設も、施工の際に、支持地盤の深さを確認していないと聞きましたが、事実でしょうか。
仲盛 そもそも、本件マンションの設計図面には、ボーリングデータが添付されておらず、杭先端の深さとして、「GL-42m」と記載されているだけです。恐らく、近隣のボーリングデータを参照にしたものと思われます。このような場合、現場で、杭工事の前に、支持地盤の深さを確認しなければ、杭長を決定することができません。しかし、鹿島建設が、支持地盤の深さを確認した形跡がなく、本件裁判においても、支持地盤の深さを確認した資料は、ついに提出されることはありませんでした。
近隣のボーリングデータと建設地の支持地盤の深さが全く同じという確率は非常に低く、あくまでも参考に留めるべきです。建設地で地盤調査を実行しなければ、支持地盤の深さを決定できないことは、建設業者であれば誰にでも理解できることです。鹿島建設は、この基本的で重要な作業を怠ったため、杭が支持地盤に到達しているかどうかは全く不明であり、杭が支持地盤に届いていない可能性もあるのです。
鹿島建設・耐震偽装マンション問題、第三次耐震診断の結果は？（６）
――このマンションが倒壊した場合、近隣の建物などに影響は出ないのでしょうか。
仲盛 昭二 氏
仲盛 昭二 氏
仲盛 本件マンションの高さは、塔屋まで含めると50ｍを超えます。地震により倒壊した建物の一部は、間違いなく敷地外にまでおよび、近隣の建物や人々に被害を与えます。また、マンションの前面道路や、緊急道路に指定されている西側の国道209号線にまでおよぶ可能性があります。このような事態になった場合、本件マンションの区分所有者は「加害者」という立場になってしまいます。「耐震強度が基準を満たしていないマンションを、建替えることなく放置した」ということで、近隣住民から、責任を追及される可能性もあり得ます。このようなことにならないためにも、建替えを求める裁判を行っているのです。
――鹿島建設は東京の南青山のマンションでも施工ミスをしていました。東京では、迅速に建替えを決定しました、この久留米市のマンションと何が違うのでしょうか。
仲盛 東京の南青山のマンションにおける鹿島建設の施工ミスの事例は、居住者の入居前に発覚したということもありますが、一番の違いは「マンションの価格」ではないでしょうか。南青山のマンションは、いわゆる億ションです。これに対して久留米の本件マンションは一般的な価格帯のマンションです。
一方では迅速に建替えを決定し、一方では下請業者を訴えながら、自らの施工ミスは認めないという鹿島建設の姿勢について、本件の原告の一人は「鹿島建設はマンションの価格によって対応が違う。所詮、金持ち優先なのか」と、怒りをあらわにしています。この鹿島建設の一貫性のない企業姿勢は、とうてい納得しがたいものです。
――設計事務所の木村建築研究所は、設計の偽装について認めているのですか。
仲盛 このマンションの設計と工事監理を担当した木村建築研究所は、自ら希望して、証人尋問を行いました。建築確認申請書には木村建築の記名押印があり、建築主と鹿島建設の工事請負契約書にも立会人として木村建築の記名押印（実印）があります。
しかし、書面や尋問の場での木村建築の主張は、「設計はしていない」、「建築確認申請書には、誰かが勝手に記名押印している」、「工事請負契約の立会人として実印が推してあるが、社員が勝手に持ち出した」などと主張し、証人尋問の場でも失笑が漏れていました。
また、「勝手に名前を使われた」と主張する一方、「15階建ての９階より上の階の配筋検査に社員が行って、鉄筋のかぶりを是正させた」とも答弁しています。主張に一貫性が無いのですが、「是正しなければならないほどの鉄筋のかぶり厚さ不足があった」事実を証言したということです。木村建築の配筋検査が十分であったかどうかは別としても、８階より下の階は、鉄筋のかぶり厚さが不足したまま施工された可能性が高いといえます。木村建築の責任逃れの証言は、図らずも、「鉄筋のかぶり厚さが不足している」鹿島建設の施工の実態を証明する結果となりました。
――鉄筋のかぶり厚さが不足することは、一般的に多いことなのですか。
仲盛 鉄筋を組み立てる際には、スペーサーという部品を使って、かぶり厚さを確保します。建築現場を見ると、型枠の中に鉄筋が並べられていて、鉄筋にリング状のプラスチック製の部品が通されているのを見ることができます。このプラチック製の部品が型枠と鉄筋の距離を強制的に確保するので、通常は鉄筋のかぶり厚さが不足することはあり得ません。本件マンションにおける鹿島建設の施工で、鉄筋のかぶり厚さ不足が相当な数、判明しているということは、よほどずさんな施工が行われていたということの証です。
鹿島建設・耐震偽装マンション問題、第三次耐震診断の結果は？（７）
――偽装された設計に基づく建築確認申請に対して審査を行い、確認済証を交付したのは久留米市です。なぜ、審査の段階で偽装に気付かなかったのでしょうか。
siryou_img 仲盛 このマンションの構造計算の偽装は、建物に水平に作用する力である地震力を決定する地盤種別の偽装という単純な偽装であり、構造計算書を見れば簡単に発見できる内容です。
また、図面では柱や梁の配置が構造的に成立しない形式となっていますが、構造計算書では強引に成立するようなモデルに偽装されています。さらに、もっと単純に不審に気付く点は、構造計算書の「入力データリスト」の部分が、そっくり欠落しているのです。入力データリストがなければ計算結果との照合ができないので、審査をする場合、最初に確認する箇所です。入力データリストの欠落を久留米市が見落としたことは、もちろんあってはならないことですが、設計者が入力データリストを省いた理由は「入力データリストがあっては都合が悪い」と考えた以外にありません。
そのように、何らかの意図を持ってなされた単純な偽装が見逃された理由は、「久留米市の審査能力が著しく欠如していた」と考える以外にないと思います。
――「偽構造計算による検証でも、耐震診断でも、倒壊する危険性が高い」と判断されるほど耐震強度が不足しているマンションについて、久留米市は市民の安全を守る立場から何らかの対応をしているのでしょうか。
仲盛 この裁判を起こす前、マンションの管理組合は、久留米市に対して構造検証結果に基づき「マンションや近隣の住民のため、行政として早く対策を講じて欲しい」と懇願し続けていました。しかし、久留米市は管理組合側が提出した検証結果の内容を再検証しようともせず、「地盤種別を変えて検証しろ」、「設計当時の構造計算プログラムで検証し直せ」と原告に大変な作業を伴うことばかり次々に要求し、その度に管理組合は翻弄され続けました。
管理組合が、久留米市の要求通りの条件による構造検証結果を提出すると、今度は「検証に使った建築確認通知書（副本）の図面や構造計算書は本物かどうかわからない。誰かが中身をすり替えた可能性がある」などと、建築の構造安全性を審査する立場である特定行政庁として、あきれるようなことを主張し始める始末です。他の地域の行政機関と比べても、建物に対する安全性の受け止め方の姿勢の違い、無責任さには言葉を失うばかりです。
建築確認通知書（副本）は、工事期間中は現場事務所に備え置かれ、竣工後に分譲会社を通じて管理組合に引き渡され、管理組合が保管しているものです。管理組合の役員であっても勝手に持ち出せるものではありません。久留米市の突飛な発言は責任逃れのための詭弁であり、そこには、市民の安全を最優先にすべきである行政としての責任感や使命感は微塵も感じられません。
当マンション居住者に対する今日までの久留米市の対応は、市民のための行政の姿からは程遠いもので、建物の危険性の訴えには耳を閉ざし、その一方で資産価値を失ったマンションの固定資産税を容赦なく徴収している有様です。マンションの資産価値を失わせた多大なる原因の１つが久留米市によるずさんな建築確認審査であるにもかかわらず、自らの責任については省みようともしない。平然と固定資産税を徴収し続ける久留米市及び担当職員は、市民のための行政を司る役目と認識が大いに欠落しており、私にはまさに、「税金泥棒」「給料泥棒」そのものの姿に映ります。
☆合いの手は知的な感じでお願いします といっても無理なようですが
鹿島建設・耐震偽装マンション問題、第三次耐震診断の結果は？（８）
――久留米市の建築確認がずさんだったため、設計の偽装を見逃したということですが、久留米市は現在も建築確認業務を行っています。久留米市内には無数の建物が建設されていますが、安全性に問題はないのですか。
仲盛 私が、最も危惧しているのが、そのことです。ごく単純な設計の偽装が見逃されているのは、本件マンションに限ったことではないはずです。久留米市が確認申請を交付した建物の多くが、構造上の安全性に問題を抱えている可能性があります。
本件マンションと同じぐらいの耐震強度の建物が、規模を問わず、数多く存在している可能性があると考えれば、大地震が発生した場合、どれほど多くの人々が生命の危機に瀕する被害に見舞われるのか、想像しただけでも恐ろしいことです。
――同じような、ずさんな建築確認は、久留米市以外でも行われていた可能性もあるのですか。
sora 仲盛 久留米市と同じような建築確認を行っていた行政庁はあるかもしれません。姉歯事件をきっかけに、平成19（2007）年に建築基準関係法規が改正になり、建築確認制度も、大きく改められました。この法改正後は、構造計算書の一貫性などが厳しく求められるようになり、本件マンションのように、入力データリストが欠落していたり、地盤種別が偽装されていたりするような構造計算書は門前払いとなります。
逆に言えば、平成19年の法改正以前は、建築確認が厳格ではなかったとも言えます。行政庁や建築主事、担当の職員の技術レベルや意識によって差はあったと思いますが、当然のことながら、久留米市のように、技術レベルも意識も低い行政庁が存在していたことは事実です。
鉄筋コンクリート造の構造設計においては、柱と梁の接合部の検討をしなければならないことが、「鉄筋コンクリート構造計算規準」に規定されています。しかし、平成19年以前の設計の建物においては、この接合部の検討が行われていない物件がほとんどであり、行政も、建築確認の際それを指摘していませんでした。この件については、別の裁判の中で、国土交通省に対して質問を投げかけていますが、いまだに回答を得ていません。しかし、これは重大な問題なので、やがて、公になることは時間の問題でありましょう。
――設計の問題と同じことを施工に関して言えば、鹿島建設のような、ずさんな施工をされた建物も無数にあるということでしょうか。
仲盛 建設業者の技術レベルや意識・モラルなどの差は、行政庁の間の差と比較できないほど大きな差があると思います。ずさんな施工は限りなくあり得ます。
我が国のトップクラスのゼネコンである鹿島建設ですら、信じられないような施工ミスを、いくつも犯しているのです。過去の工事だけではなく、ごく最近の東京の南青山のマンションでも、建て替えなければならないほどの施工ミスを犯しているのです。全国の大小のゼネコン全ての技術レベルや意識・モラルが、高いことを願いたいものです。
――全国に、危険な建物が無数に存在しているということでしょうか。
仲盛 もちろん、誠実に設計業務を行う設計事務所、使命感を持って建築確認業務を行う行政庁、誠実に施工を行う建設業者がほとんどであると信じています。ただ、我が国を代表するゼネコンである鹿島建設ですら、建物によってはこの程度の技術レベルや意識、モラルで施工されることがあるというのが現実です。
この久留米の耐震強度不足マンションの事件は、行政を含めた、全国の建築関係者に警鐘を鳴らしていると思います。
☆鹿島というゼネコン ゼネコンを過信する向きも多いが 実際の工事を行うのは下請けであり 其の下請けが元受となり誠実に造るマンションを選ぶのは大事なこと
公共工事では役人の手抜きのためゼネコンにしか入札資格のないことが多い これは大間違いで役人がまともに仕事をして 今までの下請けも入札できる制度を造ることが大事なこと
しかし 下請けが落札した場合 ゼネコンの嫌がらせで他の仕事が入らなくなる恐れは大きい これが日本の建設業界を腐らせている大きな原因
消費者はゼネコンへの過信を捨てて選択を慎重にマンションを購入すべき
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がっかりしますね このレベル これが管理会社員の実態です
地場の建設会社員はこれより遥かにましです
管理業務主任の資格受験の勉強が如何に虚しいものかがよく解ります
自主管理が最善の方策です
まず管理会社と付き合う必要がなくなります
経費は大幅カット
大事な修繕も 信頼の置ける建築士とくみ 適正価格で行えます
マンション管理組合の資金需要に対応できない長崎の某地銀耳より情報
nagasaki 老朽化マンションの増加とともに、大規模な修繕工事のニーズが高まるなか、国家資格であるマンション管理士への相談件数は増加傾向にある。長崎県マンション管理士会によると、相談内容のなかでとくに苦労するのが、修繕工事費用の工面。「古いマンションには、管理組合が機能していないところが多く、修繕積立金が不足しているところも珍しくない。一時金の徴収は合意形成が難しく、金融機関からの融資を勧めている」という。
金融機関に融資を頼むのも簡単にはいかない。「経験上、管理組合への融資が焦げ付くケースは稀なのだが、長崎の地銀は、担保や保証人がないと応じない。共有部分の担保設定や交代制の管理組合理事長を保証人にすることは無理難題に近い。結局は、利息は少々高くてもクレジット会社や住宅支援機構のローンに頼ることが多い」とのこと。地銀再編が進み、長崎では第一地銀の十八銀行と親和銀行が、ふくおかFG傘下で合併する予定。地域に身近な金融機関として、社会ニーズに対応できる存在になり得るかどうか、地元では期待と不安が交錯している。
【山下 康太】
☆管理会社へ丸投げの組合の末路
マンション電波塔の契約について
あおぞら
2016年12月25日 9:51
読みづらいかも知れませんが、よろしくお願いします。
今年で築30年のマンションです。平成20年に電波塔がマンション屋上に建てられた。目の前には総合病院があるが、マンション理事会には説明があったものの、マンション住人や近所には何の説明もなく、マンション管理会社誘導のもと、ほとんどが委任状の総会で10年間の契約が可決された。電波塔が建てられている事に気付いた反対派は人数的に少なく、どうする事も出来なかった。平成26年に増設する為、総会で一部変更の説明がされ、今回も管理会社誘導のもと可決された。契約者名は理事長です。
電波塔を建て、５年ぐらい経つと、雨漏りの原因となるクラックが出来、場所の特定出来ない雨漏りが多くなると言われているが、当マンションも３年くらい前から、急に雨漏りが多くなっている。
契約は30年までだが、最近、電波塔反対派の住人が一部変更の時、日にちまで変更され、契約はさらに10年延長されている事に気付いた。増設の為の一部変更で、契約書の日にちまで変更するのは再契約した事にならないのか、との疑問がでた。26年に一部変更というだけで、勝手に延長された契約は無効にはならないのでしょうか？また法的には問題ないのでしょうか？
法律に詳しい人がいないので、よろしくお願いします。
☆ 屋上への工作物設置は禁止
体感出来ない微振動は常に建物に掛かる
工作物も常に振動し設置基礎部分に必ず亀裂が生じる
僅かな収入では屋上の維持管理費は賄えない
白紙委任状という諸悪の根源から生じた最悪の結果
ぼうふら管理社員の皆さんが唯一威張れる相手が管理員のようですね 気の毒な管理員さんです 恐らく腹の中では笑っていることでしょう
早く出世して 蚊 になりましょう 其の後は 蚊長になりましょう
サッシ
アルミサッシ , ペアガラス , ㋐３㎜～ (注２）
玄関ドア
断熱アルミ製 k4仕様
天 井
プラスターボード㋐9.5㎜ クロス貼
壁
プラスターボード㋐12.5㎜ クロス貼
バルコニー
歩行用ウレタン防水仕上げ
玄関ポーチ
300角タイル
住宅設備機器
ユニットバス：35坪以下 1616サイズ , 35坪以上 1620サイズ , 換気乾燥機付
システムキッチン：Ｉ型Ｗ2550 IHコンロ仕様
トイレ：［1F］ウォシュレット付タンクレスタイプ＋カウンター手洗器 ,
［2F］ウォシュレット付タンクタイプ
洗面化粧台：W900 ３面鏡シャワー水栓タイプ
給湯：エコキュート 370L
電気設備
コンセント 居室２ヶ所 , ＴＶ 居室各１ヶ所 , エアコン 居室各１ヶ所 ,
専用コンセント レンジ・IH , カラーモニターインターホン
居室以外の基本照明
換 気
24時間換気
☆戸建て住宅の設備ですがマンションのモデルルームを見るときの参考になります
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
