分譲マンション購入で後悔したこと

東京湾岸「タワーマンション」地帯は廃墟化する可能性が高い!?


2014年10月28日 9時1分
日刊SPA!


東京湾岸「タワーマンション」地帯は廃墟化する可能性が高い!?
　五輪開催地として開発が進む東京の湾岸エリアだが、「開発したからといって、湾岸が今後盛り上がっていくかは甚だ疑問」と指摘するのは住宅ジャーナリストの榊淳司氏。

「多摩やつくばなど人工的に開発した都市は、今後、廃墟に向かうケースが多い。今の湾岸エリアはそうしたニュータウンの以前の状況によく似ています。そもそも湾岸は五輪開催地である以外にメリットがなく、アクセスも不便で、店舗も少ない。人口減少によって住宅の余剰が顕在化する数十年後、そんなエリアにわざわざ高いお金を払って住もうとする物好きはいないでしょうね」

　今後も湾岸地域には多数のマンション建設が予定されているが、これが廃墟化に拍車をかける可能性も高いという。

「デベロッパーは会社の存続のために、住む人のアテがなくても建物を造り続けなければならない。結果、誰も住まないタワーマンションがこれからも増え続け、廃墟化が進みます。人が減れば治安も悪化するし、資産価値も下がる。しかも、湾岸エリアのマンションに住んでいる人の多くはよそ者で、湾岸自体に郷土愛もない。土地柄が悪いとなれば早々に見切りをつける人も増え、廃墟化に促進してしまいます」

　ローンを組んだものの、払い終える頃には周囲が廃墟化して資産価値はガタ落ち。そんな地獄の未来が待ち受けているかもしれない。　＜取材・文／週刊SPA！編集部＞

※10/28発売の『週刊SPA！』では「［湾岸高層マンション］に住むという地獄」という特集を掲載中。

南の40階と北の2階

タワーマンションには、層階による大きな価格差があります。この《20階5,000万円の住戸》と面積が同じでも、分譲価格は…40階南向きは7,000万円、2階北向きは3,500万円になります。

３住戸は、建物の「固定資産税評価額」が同じです。固定資産税は、階層の上下や向きにかかわらず、面積のみを基準に単純評価されるのです。また、専有面積が同じなので、《敷地持分》も同じです。

つまり、この３住戸の相続税評価額は…土地も建物も全く同じなのですから、1,600万円になるわけです。しかし、販売価格は、〈7,000万円・5,000万円・3,500万円〉の大差です。


近隣は？

このマンションは、表通りに面しています。さて、通りの奥にも似たようなタワーマンションが建ち、分譲されました。表通りから一歩入ったためか、通りに面したマンションより、高額です。

しかし「路線価」は、この《新マンション》が接している道路の方が、表通りより低くなっています。そこで、分譲価格は高いのに、「路線価」…つまり相続税評価額は低くなります。


不合理！

「マンション」の価格は、《土地価格＋建物価格》ではなく、『近隣の専有面積あたりの単価』で決まります。そして、『階層』や『方角』によって変わります。しかし、「固定資産税評価額」や相続税評価額を決めるのは、『面積』だけなのです。

では、相続税対策効果が最大なのは、どの住戸でしょう……《40階南向き》です。そして、《一歩入った新マンション》の方が、効果はさらに高そうです。


贈与で節税

《40階南向き》を購入後、しばらくしてから子に贈与します。評価は1,600万円なので、『相続時精算課税制度』では贈与税ナシです。

更にしばらくしてから、子がこれを7,000万円で売却すると、代金は全て子が受け取れます。受贈物件を譲渡した場合の取得原価は、贈与者(親)から引継がれるのです。税務上、子が7,000万円で購入して7,000万円で売却したことになるので、「譲渡税」はわずかでしょう。

また、子が《40階南向き》に住んでいたら…《住宅取得資金の特例》により、3,000万円の『特別控除』も使えます。

東日本大震災から1年が経過した。これまで液状化問題など、戸建て住宅については報道されてきたが、マンションが受けた被害についてはあまり報じられていない。東北地方最大の都市である仙台市では、どのような状況だったか、ご存知だろうか？

　あるマンション管理組合の関係者は、「阪神大震災と比較すると、被害の規模は小さいものの、数は圧倒的に多い」と語っている。加えて、震災から数カ月の間、約600回に及ぶ余震があったことが阪神大震災との違いだろう。そのため被害がそれほど大きくなくても、住民の不安は計り知れないものになった。

　地震でマンションが損壊した場合、マンションを解体するか、建て替えするか、補修するかの選択を迫られる。

　まず、解体するケースであるが、これは極めて稀と言っていい。マンションの解体は民法で全員合意の賛同を得られなければならない。それぞれの家庭事情も異なる中で、所有者全員の同意を得るのはハードルが高い。

　ところが、仙台市宮城野区にあるSマンションは、震災からわずか1カ月半で解体が決定した。1976年に竣工した地上14階建ての同マンションは、L字に並ぶ2棟をつなぎ合わせるエキスパンションジョイントが破損し、2棟のうち1つの棟が傾斜した。建て替えか、補修かそれとも解体か、資金面を含め検討をした結果、管理組合の臨時総会で解体が決定した。仙台市が解体、撤去費用を助成する制度を創設したことも解体を決めた要因になったようだ。このSマンションは、78年の宮城県沖地震の時も被害を受けていたが、その後耐震補強をしていたら、解体とはならなかったかもしれない。

　ただ、もし建て替えを選択した場合でも、道のりは決して容易ではないし、建て替えたことで資産価値が上昇するかというと決してそうではない。例えば、阪神大震災では、物件の住民同士で解体か補修かをめぐり、最高裁まで争われたケースもあった。

　一方で、仙台では補修工事も思いの外進んでいない現状がある。その理由は2つあり、1つは稼ぎのいいガレキ処理の仕事に人手を取られているためだそうだが、もう1つの原因として補修に対する制度不備が挙げられるだろう。

「いろいろな保証制度を組み合わせても、個人に下りる補助金は最高で約300万円。それらは個人の銀行口座に振り込まれます。その金額では、自宅の補修をするのに精一杯で、階段などの共用部分の費用としては出資してくれないケースがほとんどです。結果的にマンションの補修にお金が回らない制度になっています」（仙台の管理組合関係者）

共有財産であるマンションは処分が非常に困難です

規約は大事です
マンションを購入する際規約を読む人は少ないと思います
新築では尚更読まないでしょう
規約は入居後の生活を拘束します
寸暇を惜しんでも読むべきです
分譲業者が触れない部分は入居者の衡平性です
事業協力者への偏向した優遇などが規約にあれば買ってはいけないマンションです

タワーマンションは高層階の眺望は大変よろしいのでしょうが
下層階は眺望は期待できません　且つ居住数の多いせいで
朝の通勤時はエレベーターを待つ時間も馬鹿に出来ません
重要な事は管理費と修繕積立金の額です
高層マンションの管理費等は高額です
建物や設備が１０階建てより余計に必要で高額と為ります
建築基準法や消防法は１０階を境にし其れ以上の建物は設備が増えます
タワーマンションの１０階以下を購入すれば高層階の居住者の眺望の為の負担を
管理費等で負担すると同義と為ります
１０階以下の部分のタワーマンションを買うより
１０階建てのマンションを買いましょう

コンクリート打ちっぱなし外壁のマンションは余程好きでなければ避けましょう
マンションの構造が壁式で充分な壁厚があればいいかも知れません
クラックは必ず発生します　其の時クリアー塗装とタイル張りではタイル張りが強いでしょう

 「今年に入り、海外から投資家がほぼ毎日のように物件の視察にやって来る。担当部門はフル稼働の状況だ」（菅原仁・大京リアルド事業統括部担当部長）
　 不動産各社が海外富裕層などの投資家の獲得に注力し始めている。
　 大京は今年1月、香港で事業を本格的に開始。同社が分譲するマンションの販売や中古物件の仲介などを行なっている。すでに昨年6月から本格営業を始めている台湾では「今年度の契約件数の目標は80件だったが、100件に達しそうだ」（同）と好調だ。

この記事に見るように外国人へのマンション売却は多い
果たして結果はどうか？
管理組合は機能するのか？
管理費や積立金はちゃんと支払うのか？
新築では解らない居住者だが　中古では解るので外国人の多いマンションは避けたほうが良いと思う

　国内にある総住宅数6063万戸のうち、空き家は約82万戸で、空き家率は過去最悪の13.5%を記録している（総務省「住宅・土地統計調査」2013年調べ）。地方にある実家を都会に住む子供が相続したのち、そのまま放置する人が多いためだというが、問題は一戸建てだけにとどまらない。千葉県内のマンションに住む元会社員・Aさん（64）がいう。

「東日本大震災でヒビが入るなどの被害が出たこともあり、マンションの大規模修繕と耐震工事をやろうと管理組合で決めたんです。しかし空き室になっている部屋の権利者やその家族と連絡がつかない。大きな地震が来たらと思うと心配です」

　東京都郊外のマンションに住む元会社員・Bさん（72）も肩を落とす。

「亡くなったり、郊外から都心に引っ越す世帯が多く、もはやマンションの管理組合が機能していない。理事のなり手がいない程度なら仕方ないが、管理費が十分に集まらないので困っている。共有部は荒れ果て、ネズミやゴキブリが大量に繁殖している」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「管理費の滞納」についてこう指摘する。

「居住していなくても、所有者は管理費や修繕積立金を管理組合に支払う義務を負う。しかし現実には滞納している所有者が多い。

　管理会社は管理組合との管理委託契約に基づいて所有者に管理費を督促しますが、電話をかけたり手紙を出したりする程度で強制力がない。管理組合は1年ごとに役員が交代するので、みんな面倒ごとを避けて管理費滞納問題を先送りしてしまう。そのため、回収できなくなってしまうのです（最高裁判例によれば、管理費の請求権は5年で時効になる）。

　滞納率が3割を超えると、一般的なマンション管理は難しくなり、清掃や機械式駐車場の修理ができなくなるなど、入居者の生活に支障が出てきます。採算が合わないと判断した管理会社が管理委託契約を更新しないケースも出てくる」

　その先に待ち受けるのは、「幽霊マンション化」という最悪のシナリオだ。『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ新書）の著者で不動産コンサルタントの長嶋修氏も、空き家の危険性を指摘する。

「高度経済成長期に建てられたマンション群は、居住者の高齢化が進み、空き家が増えている。東京の多摩ニュータウンが典型的でしょう。1棟50戸のうち5戸しか入居していないという物件もある。空き家が多いマンションでは孤独死の恐怖とも隣り合わせです」

※週刊ポスト2015年2月13日号

http://daikaku-saiban.com/common/03_kouzou.html#03_2

恐怖を感じます

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/42251
■1000万円が8万円に
千葉県郊外に住む両親が亡くなって以来、10年間にわたって「空き家」となった実家を所有してきた、佐野義之さん(67歳・仮名)が嘆く。
「新しい法律ができていたなんて、まったく知りませんでした。私は東京在住で、
千葉の実家に戻る気はありません。でも自分が生まれ育った家を壊すのは忍びないと思って、
何となくそのままにしていた。でも税制上の優遇措置がなくなるなら、もう空き家のままの実家を持っているわけにはいきませんよ」
2月末から密かに施行されようとしている、「空き家対策特別措置法」をご存知だろうか。
更地の6分の1だった固定資産税の税率が更地と同様になり、空き家を持つ人は従来の6倍の税負担を背負わされる恐れがある新法だ。
昨年7月に公表された総務省の統計では、全国に存在する空き家は820万戸を突破。その中には、いわゆる廃屋になっていて、
倒壊の恐れがあったり、ホームレスのたまり場になっていたりする住宅も少なくない。
そんな「危険な空き家」を減らすため、というのがこの特別措置法の大義名分だ。国土交通省によると、
施行後から自治体ごとに空き家を調査し、5月末を目処に廃屋同然になっている物件を「特定空き家」と認定。所有者に管理をするよう、「指導」を行っていくという。
この「指導」に従わない場合は、いままで更地の6分の1だった固定資産税の優遇措置が外されるのだ。
「何が『特定空き家』の基準なのかは未だ定まっていません。おそらく、その選定は各自治体任せになるでしょう。
つまり、毎月のように通ってきちんと管理をしている人を除き、誰もがこれまでの6倍の税金を支払わされる可能性があるんです」(住宅ジャーナリスト・榊淳司氏

いつの間にか法案が通り、気づけば施行が決まっていたこの特別措置法。だが、この存在に気づいて慌てて空き家を売りに出しても、待っているのは厳しい現実だ。
前出の佐野さんが語る。
「不動産屋を回り続け、ようやく『買ってもいい』と言ってくれる人が現れたのは、10軒目くらいだったでしょうか。
でもその買値は、何と8万円。父がいくらで千葉の家を建てたのかは知りませんが、100坪程度の間取りからいって
1000万円くらいは間違いなくしたはずです。それが8万だなんて……。しかも、その不動産屋は『家を壊して更地にしてくれなくてはダメだ』と言ってきたんです」
家屋の解体を業者に委託した場合、かかる費用は200万円程度が相場。佐野さんはつてを頼り、何とか安くしてもらえる業者を探したが、
それでも150万円程度に抑えるのがやっとだった。
「さらに、解体だけでなく、実家の荷物の整理にもカネがかかる。それも、業者に委託すると200万円近い見積額でした。
合計で350万円の費用をかけて、8万円で実家を売る。千葉郊外とはいえ、実家は一応大通りに面し、裏は公民館です。
まさかこれほどの大損になるとは、思いもよらなかったですね。
年間6万円程度の固定資産税が6倍になっても、空き家を持ち続けるのがいいのか。それとも、350万円の損を被ってでも売ったほうがいいのか。
毎日妻と話し合っていますが、結論はまだ出せていません」

■家は資産ではなく負債
少子高齢化が進む一方で、新築物件が年間約100万戸のペースで建築されているのが、現在の日本の不動産業界。
それだけに、東京・大阪といった都市部ですら、六本木や麻布といった「超」一等地を除いて、住宅が余りはじめている。
地方ならばなおさら、今後買い手がつかない空き家は増えていく。それをそのままにするべきか。それとも損を覚悟してでも売るべきか。

「もはや迷っている場合ではない」と力説するのは、不動産コンサルタントの牧野知弘氏だ。
「私の知人は、バブル期に1億4000万円で買った横浜市内の高級住宅街の家を3000万円で売りに出したが、
1年経ってもまったく買い手がつかない。物件によっては横浜ですらこんな状況なんですから、地方となれば、もう値段を気にしている場合ではない。
また、資産価値のなくなった家をそのままにしておけば、困るのは子供かもしれない。『貸せない』、『売れない』、『自分も住まない』、
三重苦の家を相続すれば、維持管理費用と税金を払い続けるだけになる可能性があるからです。
不動産が『資産』だった時代は終わり、これからは郊外の住宅を中心に多くの不動産が『負債』になっていく。空き家を持っている人は、
まずその認識を持ち、現実と向き合うことが重要です」

販社とゼネコン負担で構造欠陥マンション全面建て替えへ～大京のライオンズマンション

2011年8月29日 10:33


全面建て替えとなった「ライオンズマンション　京町」　大手デベロッパーの（株）大京（本社：東京都渋谷区千駄ヶ谷、山口　陽社長）が、1996年から販売した神奈川県川崎市の「ライオンズマンション京町」（97年3月築）が、異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明して、大京と施工会社が立て替え費用と引っ越し費用などを全額負担して異例の建て替えを行なうことが明らかになった。

　８月25日には、総戸数828 戸の湘南エリア最大級分譲マンション「ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ」Ⅰ街区が９ 月22 日（木）に竣工することを発表するなど、マンション分譲で長年トップクラスの実績を残してきた大京。販社と施工会社が全額負担して建て替える異例の措置を行なうこととなった。

　問題となっている「ライオンズマンション京町」は、97年３月に建築されたマンションで、地上７階建てで72戸のマンション。施工は東亜建設工業（株）（本社：東京都新宿区西新宿、松尾　正臣社長）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注していた。現在では、建設工事を一括して下請けに出す「丸投げ」は2006年の建設業法改正で全面禁止されている。

　問題となったマンションは、08年ごろから一部の部屋で雨漏りが起こるようになり、09年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱と梁の結合部分などに、発泡スチロールや木材などの混入と空洞が確認された。ベランダの壁のタイルをはがすと、次々とこれら異物が見つかった。また、柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかり、大京が委託した第三者機関の審査でも、強度の基準を満たさない恐れのある階があると指摘されていた。
　３月11日に発生した東日本大震災でも建物は大きく揺れ、壁面に複数のひび割れが生じている。

　管理組合は「修繕工事では補強は不可能」として建て替えを要望していた。これを受けて、大京と東亜建設工業が建て替え費用約16億6,000万円と引っ越し代、この間の家賃保証などを払うことで今年3月に合意。今後解体し、来年夏に着工して25年に完成の予定だ。
　東亜建設工業は「外注先のミスであっても、請負責任は当然ありますし、あってはいけないことだと思っています。住民の方々の不安と安全を考え、建て替えすることとなりました」とコメントしている。また、建て替えに際しての施工は同社では行なわない。
　大京は「手抜き工事と判断できるモノですし、施工ミスは明らかだと思っていますので、施工会社の責任追及は行ないます。ただ、一番迷惑しているのは、住民の方々ですので、いち早く対応するために今回の措置となりました」とコメントしている。今後、東亜建設工業に対して、責任を追及する方向で金額などもこれからの両社の話し合いになるという。

【トラブル】「一括受電」拒否で５９条競売

高圧一括受電への変更工事を拒否した区分所有者に対し、５９条競売請求―
昨年１２月、高圧一括受電への変更を決議した管理組合が、電力会社との契約切り換えにかかる解約の申込書を唯一提出しなかった区分所有者について「共同の利益に反する行為だ」などとして、区分所有法５９条に基づく競売を求め横浜地裁に提訴した。

電気料金が削減できる同工事だが施工に当たっては全戸の解約が必要で、現在工事ができない状態となっている。
１月１８日には第１回の口頭弁論が開かれた。

訴状によると、マンションは築３０年超。昨年５月の総会で電気幹線の老朽化に伴う改修工事と、電気料金８％が削減可能な高圧一括受電システムの導入工事を特別多数で決議した。
決議の前後には、管理組合は住民に向け広報誌と説明会による周知を図っている。

その後事業者は申込書を各戸に配布、９月には回収したが、１戸の区分所有者だけが提出を拒否した。
この区分所有者は説明会と総会には出席せず、委任状や議決権行使書も提出していない。

管理組合は区分所有法５９条に定める「他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利益の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」等に該当するとし、競売と工事中断等にかかる損害賠償を請求した。

管理組合側弁護士は「工事を実現するにはこの方法しかなかった」とする。
訴えが認められれば、競売にかけて落札した人に申込書を提出してもらう形となる、としている。

[マンション管理新聞　２０１０年１月２５日号より]

現在、一般のご家庭では地域電力会社と個別に受給契約を結び、低圧電力を利用しています。多くのマンションでも同様に、各ご家庭と管理組合は地域電力会社と個別に契約を結び、電力会社はマンションに引き込んだ高圧電力をマンション内電気室で低圧に変圧し、各戸の電力メーターを通じて供給しています。
当社の高圧一括受電サービスでは、長谷工アネシスが地域電力会社から高圧電力を一括購入し、マンション内に設置した変電設備で低圧に変換、共用部と専有部に供給します。多数の住戸がまとまることにより実現できるサービスで、電気料金を低減し、差額分は修繕・改修費に充当したり各ご家庭に還元するなど、さまざまな形でご活用いただけます。各世帯の電気使用量の計量と料金徴収も当社が行います。

【管理費等】前区分所有者が滞納した駐車場使用料について特定承継人は責任を負うか（2012.11）

区分所有法第8条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」とし、区分所有法第7条1項に定められた「規約若しくは集会の決議に基づき有する債権」について前区分所有者同様に、特定承継人にも請求できる旨規定されています。

管理費・修繕積立金は、当然これに該当します。
「遅延損害金」については、この債権に含まれない、と主張される方がいますが、条文（7条1項）を読む限り、そのような解釈には無理があります。

「バルコニー使用料」や「専用庭使用料」のように、専有部分に付従する部分の使用料については、これに含まれると解されています。
では「駐車場使用料・駐輪場使用料」など、別途契約をすることによって発生する費用についてはどうでしょう。これについては含まれないという見解がありますが、裁判所の判例（東京地裁平成20年11月27日判決）で特定承継人への請求が認められました。

何故住宅を購入するのでしょう
定年で収入が途絶えても家が在れば風雨を凌げます
定年に関係なく収入があれば賃借でもよろしいでしょう
収入の途は　①体力に関係のない国家資格
②起業して他の若い人に働いて頂く
③土地を購入して駐車場にする

③をお勧めしたい　マンションを購入せず都心部に近く駐車場として利用できる土地を
買いましょう

最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています
危惧するのは管理費や積立金の納付問題です
理事会は法的措置を採るためにも知識を増やす必要が高まります

今後マンションを購入する際の検討項目としても外国人所有物件の多いマンションは避けるべきと思われます

マンションで外国人の投機目的の所有物件が増えれば組合活動が出来なくなるでしょう
中国への総会案内も国内よりも早めに出す必要があり　恐らく委任状の返送も少ないでしょう
ひどくなれば総会も成立しない可能性もあります

マンションを購入する際考慮すべき事項が増えました

分譲業者は後は野となれ山となれで販売します

　マンションの管理組合では、監事が会計監査をし、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックする。

　だが、監事は組合員から交代で選ばれることが多く、会計の専門知識があるとは限らない。そうした場合に外部の公認会計士を活用する方法もある。

　東京都内のマンション（約１４０戸）の管理組合は昨年から、野口五丈いつたけ公認会計士事務所（東京）に会計監査を依頼している。築１０年以上で修繕積立金は億単位になる。組合員から選んだ監事は２人いるが、決算書のミスや、横領などの不正行為があった場合、専門知識のある公認会計士の方が見つけやすいだろうと、活用することにした。

　依頼を受けた野口さんは昨年５月、専門用語が並ぶ決算書を精査した。支出に不審な点を見つけると、架空の取引ではないかどうか請求書で入念にチェック。会計に問題はないと管理組合に報告した。監査報酬は約１６万円。理事の一人は「素人が決算書からミスや不正を見つけるのは難しい。専門家のお墨付きを得られて安心した」と話す。

　管理組合では通常、管理会社が作成した決算書を基に監事が会計監査を行い、その結果を総会で報告する。ところが監事は１、２年で交代し、会計に詳しくない組合員がなる場合が多いため、チェック機能が果たせないという指摘もある。そこで、公認会計士や監査法人に監査を依頼する例が出てきた。監査報酬額の見積もりを出してもらい、総会で承認を得て、翌年から活用することが多い。監査結果は、監事が総会に報告する。

　監査法人フィールズ（東京）は、約７０の管理組合の会計監査を引き受けている。ミスや不正は、来客用駐車場の利用料金など、現金でやりとりする収入や支出で起きやすいことから、管理会社から領収書を出させて確認するなど、専門知識や経験を生かしてチェックする。監査報酬は１００戸以下のマンションであれば、１０万円前後だ。

　同監査法人の代表社員、河野幸久さんは「専門家の目を意識して、管理会社の担当者らも緊張感を持って仕事に取り組み、ミスや不正の未然防止にもつながる。１００戸以上など規模が大きく、修繕積立金などの資産が億単位になる場合は、専門家に頼むメリットは大きい」と話す。

監事が押さえるポイント



　マンションの予算規模が小さく、公認会計士に依頼する余裕のない場合、監事が会計監査で押さえるべきポイントは何か。

　「マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本」（住宅新報社）という著書がある公認会計士の吉岡順子さんは、「不正やミスがないかをチェックするため、決算書に記された修繕積立金などの残高が、きちんと預けられているか確認することが大事」と話す。その際、残高証明書のコピーではなく、原本を管理会社から出させ、決算書に記された額と照合する。

　さらに、決算書のうち、１年間の収支を記した書類で、管理費などの項目ごとに予算額と決算額を比較する。予算を上回る支出があった場合、必要性がどの程度あったのか、管理会社の担当者らに聞く。

　吉岡さんは「疑問点は管理会社の担当者らに積極的に質問する。しっかりチェックしているという姿勢が伝われば、緊張感を持った業務を期待できる」とアドバイスする。

2015年04月13日 08時30分 Copyright © The Yomiuri Shimbun

中古住宅、販売時の診断義務化　活発な取引促す
政府・与党が法改正へ 2015/4/27 2:00 情報元 日本経済新聞　電子版 記事保存



　政府・与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明するケースを防ぐ。一方で販売情報も適切に開示し、安心して売り買いできる環境を整える。少子高齢化で空き家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。


　日本は欧米に比べ、中古住宅の取引が活発ではない。築20年を超すと、建物部分の資産価値がほぼゼロになり、足元では住宅総数の１割強が空き家となっている。自民党などは物件ごとに価値を適正に評価すべきだとみて、５月に活性化策をまとめる。来年の通常国会に宅地建物取引業法改正案を提出する。

　活性化策の柱は、欧米で広く普及する住宅診断の徹底だ。専門家が目視などで物件を点検し、劣化状況や耐久性を調べる。水回りや傾斜などから補修の必要性を判定する。政府・与党は仲介業者が買い主に住宅診断の内容を説明するよう義務付ける。具体的には法改正で、契約前に確認する重要事項説明書に住宅診断の項目を設ける。

　住宅診断の活用は買う側の安心感を高める狙いがある。政府・与党は、住宅診断を実施して売り主が説明していない欠陥が発覚した場合、買い主が補修や契約解除などを請求できるようにすることなどを検討する。居住後に発覚する欠陥を減らせれば、中古住宅の流通に弾みがつきそうだ。

　売る側にもメリットがある。販売までの手間は増えるが、事前の説明で住宅の性能を明らかにできれば、売り損ねていた中古住宅の販売拡大が見込める。また政府・与党は住宅診断の通り欠陥がなければ、買い主には補修などの請求権を放棄させる案も検討中。売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。

　現在、日本では建築士事務所などが国土交通省の指針に基づき住宅診断を手掛けている。需要拡大に伴い、検査能力が高い事業者を多く確保する必要があり、政府は研修制度の拡充も検討する。

　また物件の販売情報も透明にする。仲介業者は物件販売を依頼されると、業界ネットワークの「レインズ」に登録して情報を公開する必要がある。だが、情報を隠し、他の業者より前に買い手を見つけて仲介手数料を得る「囲い込み」が横行。政府・与党は仲介業者への監視強化も進める

外装専科 マンション・大規模修繕工事

マンション大規模修繕の工事は、大規模修繕の仕分け人の外装専科にお任せください。
東京都内から全国まで対応。

メディア掲載一覧


お知らせ


サイトマップ



フリーダイヤル：0120-520-355

見積り・調査無料

お問い合わせ


HOME


外装専科式、大規模修繕














施工実績











書籍紹介


大規模修繕Q&A


会社案内
















ホーム＞書籍紹介

書籍紹介書籍紹介




まちがいだらけの大規模修繕



マンション大規模修繕の現状や課題に多くの注目が集まる中、業界に新たな一石を投じた外装専科の取り組みを一冊まるごとクローズアップ。多くの管理組合様や関係者に愛読され、「この本を読んで関心を持ちました」という読者からの相談や引き合いが非常に多いという。自らの立場を危うくしかねない業界のタブーにあえてメスを入れ公開。有るべき考え方や対処策を懇々と伝えている必見の一冊。
著者伊藤 洋之輔 ( 株式会社外装専科 代表取締役)単行本212 ページ出版社ダイヤモンド社発売日2010/11/12定価1,680 円

まちがいだらけの大規模修繕


購入はこちら

amazon.co.jp


7&Yセブンアンドワイ


紀伊國屋書店KINOKUNIYA BookWeb


楽天ブックス



目次
第一章
大規模修繕は本当に大規模なものなのか
1.「大規模修繕」ってそもそも何？
2.「業界の常識」を鵜呑みにしない
3.こんな管理組合が狙われる
第二章
ここが違う「外装専科」の大規模修繕
1.「足場」　どんな足場にするかでコストも大違い
2.「下地補修」　一括補修のむだ使い
3.「塗装」　自信作の「ワンコートシステム」
4.「タイル貼り」　資産価値を落とす貼り替え主義
5.「シーリング」　傷みのないシーリング工事も打ち替え？
6.「防水工事」　雨漏りしていないのに防水工事
7.「別途提案工事」　マンションの資産価値を高めるポイントはここ！
第三章修繕積立金の予算内でマンションはここまで蘇る第四章
四十五年以上見続けてきた業界
1. 二十四歳で雨漏り修繕で創業
2. 出る杭は打たれ、不穏な噂が広まる
3. 起死回生。「外装専科」として再スタート
第五章
教えます！マンション大規模修繕成功のポイント
1. プロのアドバイスの真意を探ろう
2. 本当に必要な大規模修繕の工事内容
3. 信頼できる設計や施工会社の見極め方


本編から「課題提起部分」要旨抜粋

「大規模修繕」という名称はそもそもおおげさ
「大規模修繕工事」という言葉から、皆さんはどんな工事を想像されるでしょうか？おそらく、多くの方が「マンションの寿命を大きく伸ばす工事でしょう」と思われるのではないでしょうか？

しかし、一般的にいわれている「マンションの大規模修繕工事」とは本当の大規模修繕工事とは違います。本当の大規模修繕工事は、耐震補強工事や給水管補修工事を指すべきなのです。

一般的な大規模修繕工事では、下地補修、シーリング工事、外壁の塗装、外壁タイルの補修や洗浄、屋上およびバルコニーの防水工事、廊下・階段床の改修工事や化粧防水工事などを行うことであると認識してください。

このように、大多数のマンションで行われている大規模修繕工事は、人間の身体にたとえると、小さな火傷やハチに刺され腫れたところに薬を塗る程度のもので、その後建物のお化粧のために塗装しているようなものです。それをやらなかったからといって倒壊の危機に瀕するものではありません。

しかし、施工業者のなかで、このような発言をする人間は、私ぐらいのものでしょう。

現実に行われている大規模修繕は、「修繕積立金」という、業者にとってこの上ない埋蔵金を目当てに、不要不急な工事や過剰と思われる工事内容の見積りを提出し、より高額な大規模修繕工事を受注するのが目的です。

管理組合様の立場でマンションのために本当に必要な工事や、資産価値を高める工事を適正な価格でご提案し、修繕積立金を使い切らないように配慮している会社ならいいのですが、なかには大規模修繕は管理組合様のためではなく、工事を受注する業者のためにあるような現状が少なくないのです。
10年に一度は大規模修繕が必要というのは本当？
快適で資産価値の高いマンションを維持するためには、定期的に修繕をして、ほころびを小さいうちに繕い、傷みがひどくなるのを予防し、外観の美的価値を保つことが、非常に効果的です。大規模修繕工事は、マンションの維持に絶対必要ですが、だからといって10年ごとにおこなわなければならないものではないのです。モデルとして示されている長期修繕計画にしたがわなければ、維持できないわけではないのです。積立金が少ないのに無理をして過度な大規模修繕を行わなくても、建物の安全性は保てますし、美観も保てます。修繕規模は、それぞれの傷み具合や美観性を考慮して、ケースバイケースで決めるものです。「業界の常識」とは、あくまで「工事を受注しようとしている業界にとっての都合のよい常識」に過ぎないことを肝に銘じてください。

とはいえ、管理組合の方の立場になってみれば、他のマンションの大規模修繕例と異なる路線を選択する基準はわかりにくいでしょう。でも、あなたの周りの学校や公共施設、市役所や区役所をじっくりと見てみてください。10年、15年経過したからといって、これまで大規模修繕をしたでしょうか？

私の知る限り、10年ごとに大規模修繕をする学校も、公共施設もほとんどありません。理由は簡単です。マンションと異なり、修繕積立金がないのです。しかし、マンションは学校とは異なり美観も大切です。修繕積立金を大事にしつつ、適切なときに工事を行なうことが必要です。
公平を期するための「共通仕様書」が足かせに！？
「まず共通仕様書の指示通りに見積書を提出してください。見積り条件が同じでなければ、比較できませんから」。ほとんどの場合、このように依頼をいただきます。施工業者の見積りをとる場合、確かに各社がそれぞれ異なる項目で工事内訳を表示すると、パッと見ではどの業者がいいのかわかりません。そのため共通仕様書なるものがあるのですが、これに頼りすぎている傾向が多々見受けられます。

発注主である管理組合様にとって、共通仕様書はメリットもありますが、デメリットもあるのです。そして、管理組合様への大きなデメリットは、管理会社や設計事務所のメリットと表裏一体と考えてもいいと思います。

まず、管理組合様にとっての共通仕様書のメリットから先にお話ししましょう。

共通仕様書には、工事方法や工事範囲、数量や面積などの項目があらかじめ記入されています。見積りを依頼する業者は、それぞれの単価を記入して送付するだけで見積りができあがります。

この方法を使うと、工事内容と工事範囲、施工数量が各社同一で、それぞれの金額と合計金額の違いが一目瞭然となります。

「共通仕様書を使った見積りは、入札業者の選定がスムーズにできる便利なものだ」

こう感じられるかもしれません。確かに、金額だけを比較の基準にするのであれば、業者選定が簡単という大きなメリットがあります。

しかし同時に、どの会社が見積りをしても、工事費が大幅に割高になる仕組みがあるのです。

見積りを依頼した業者は、渡された共通仕様書の中にむだな工事、不要不急の工事があるかどうかを検討しないし、もし含まれていることに気づいたとしても、それを削除したり訂正のご提案をしようとはしないでしょう。

（中略）

今すぐ必要でない工事でも見積書に加え、工事の範囲を広げるほど見積り額が大きくなり、修繕積立金をより多く手にすることができるのです。改修工事にも設計事務所などが関与している場合、設計事務所に支払う費用も増えることになります。


購入はこちら

amazon.co.jp


7&Yセブンアンドワイ


紀伊國屋書店KINOKUNIYA BookWeb


楽天ブックス



お気軽にお問い合わせください フリーダイヤル：0120-520-355

お問い合わせ

書籍紹介


ページTOPへ




外装専科 お問い合わせ先

≪東京本社≫【MAP】

〒113-0021 東京都文京区本駒込4-34-10
TEL: 03-5815-2350 FAX: 03-5815-2353


≪横浜営業所≫【MAP】

〒221-0834 神奈川県横浜市神奈川区台町8-14 ベイシティ滝川302
TEL: 045-594-8846 FAX: 045-594-8847


≪名古屋営業所≫【MAP】

〒460-0007 愛知県名古屋市中区新栄2-4-5　東和パークビル西館702
TEL：052-263-3344 FAX：052-263-3343


≪大阪営業所≫【MAP】

〒532-0011 大阪府大阪市淀川区西中島1-13-21　永田ビル201
TEL: 06-6195-4985 FAX: 06-6195-4986


≪福岡営業所≫【MAP】

〒812-0006 福岡県福岡市博多区上牟田2-7-1　キアラビル2号室
TEL：092-292-7222 FAX：092-292-7221




HOME
外装専科式、大規模修繕
施工実績
書籍紹介
大規模修繕Q&A
会社案内
メディア掲載一覧
お知らせ
サイトマップ
個人情報保護方針
お問い合わせ

Copyright 2014 GAISOUSENKA. All rights reserved.

中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク


　そこで問題になっているのが、中国人のマナーの悪さです。あるタワーマンションでは、住民同士の憩いの場「パーティールーム」で、どう見ても住人ではない中国人も多数詰めかけて夜な夜な宴会が開かれ、会費を徴収するような光景が見られるといいます。

　また、住民の家族や知人が宿泊できる「ゲストルーム」の予約を中国人入居者が独占し、数万円で転貸していたという話も聞きました。マンションの規約を無視して営利目的で共用スペースを使用する中国人に対し、管理会社や管理組合は頭を悩ませているのです。

　財閥系の大手デベロッパーの中には、外国人の購入比率を全体戸数の20％以下に抑える“自主規制”を敷いた会社があるとの噂まで広まっています。業界内では暗黙の了解として「3割未満」という水準も指摘されています。

　リーマンショック後のマンション不況時には、大手でも上海やシンガポールにまで出向いて販売セミナーをやっていたぐらいですから、今はトラブルの元になる中国人を門前払いしてでも売れる自信があるのかもしれません。

　中国人の入居者が多いマンションのリスクはそれだけではありません。彼らは飛びつくのも早い代わりに“逃げ足”も速いからです。

　投資目的で日本の不動産を購入している中国人は、バブルが弾けてマンション価格が下落傾向にブレればすぐに「投げ売り」するでしょう。もともと価格の高い上層階の価格暴落が始まれば、あっという間にマンション全体の資産価値が下がっていくことになります。

　不測の事態でも同様のことが起こり得ます。東日本大震災の後に湾岸エリアのタワーマンションで外国人契約者のキャンセルが相次いだように、何かあればすぐに「売ってしまえ」となるのは目に見えています。

　その他、たとえば日中関係をさらに険悪にさせる出来事が起きた場合には、「日本政府は自分たちの財産を没収するかもしれない」と、ありもしないデマが広まって売りに転じる中国人が急増しないとも限りません。

　せっかく資産価値が高い都心部のタワーマンションを無理に購入しても、投資目的の外国人によって荒らされ、しまいには大幅に安くしなければ売りにも出せない状況に追い込まれたら最後です。

　そうならないためにも、慎重なマンション選びはもちろん、契約の商談中に隣で中国語が飛び交うような物件は気をつけたほうがいいかもしれません。

http://www.kyoei.co.jp/fks/product/klc/index.html

修繕計画作成

2015年は「老後のお金」が激変する年である。1月1日に実施された相続税増税だけではなく、年金カット、介護保険改悪などが重なり、国民の負担はますます増える。そこで週刊ポストでは増刊号『丸ごと一冊　老後のお金すべて解決』を緊急出版した。そのエッセンスを紹介しよう。

　実施された相続税の大増税では、それまで、課税対象にならない基礎控除額は、「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」だったが、今年からは、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」へと大幅に減額された。

　現預金や株券などで資産を持っているなら、不動産に換えておくことは効果的な相続税の節税術になる。税理士法人チェスター代表の福留正明氏が解説する。

「現預金はそのままの額が課税額を計算するための『相続税評価額』になりますが、不動産であれば相続時に決められた計算方法で評価額が決まる。一般的には、土地の評価額は実勢価格（購入価格）の7～8割、建物では購入価格の4～6割にまで評価が下がります」

　その減額分だけ相続税を圧縮できるというわけだが、注意点は不動産価格の下落リスクだ。肝心の不動産価格が下がってしまっては元も子もない。買うならば価値が下がりにくい大都市圏の人気エリア物件が賢い選択肢となる。

　中でも、都心のタワーマンションの高層階は節税効果が高い。たとえば同じマンションで階数が違う80平方メートル・3LDKの同じ間取りの部屋があったとする。高層階になるほど景観がいいなどの要素があるので、販売価格は1階が5000万円、40階が7000万円と大きく違うことはよくある。

　ところが、評価額は景観などの“プレミア”は関係なく、同じ物件で同じ広さなら同額になる。したがって高層階のほうが節税効果が高い。

※週刊ポスト2015年1月30日号

　中国人観光客による家電量販店やディスカウントストアにおける「爆買い」は今やよく目にするようになったが、国内の「高級マンション」すらも物色対象となっている。それに伴い、都内の高級マンションでは中国人への不満が高まっている。
　
　購入2年目という湾岸エリアのタワーマンション住人（40代男性会社員）が顔を真っ赤にして訴える。
　
「マンション最上階に居住者専用のパーティルームがあって、中国人居住者が大勢の友達を呼び、夜な夜なドンチャン騒ぎを繰り広げている。酔っ払って大声の中国語が飛び交い、日本じゃないみたい。後片付けをせず、翌日は部屋中がゴミだらけです。マナーも悪く、ゴミを分別せず手当たり次第、敷地内に捨てていく。中には組合に払う“管理費”を無視する住人もいる」
　
　大手デベロッパーはそうした中国人の実態を「隠蔽」していると指摘するのは、『やってはいけないマンション選び』（青春出版社刊）の著者で不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。
　
「中国人が好んで購入するのは、銀座、六本木、湾岸など、本国で一族や友人に自慢できる有名なエリア。派手好きなお国柄のため、タワーマンションやプール付きのセレブマンションも人気がある。
　
　中国人のマンション爆買いはかなり進んでいますが、大手デベロッパーはナーバスになり、私の取材に対して中国人居住者数を明かしませんでした。情報を明らかにすることで日本人の買い手が減り、資産価値が下落することを怖れているのではないでしょうか」

※週刊ポスト2015年7月31日号


買ってはいけないマンション

50 ：名無しさん＠１周年：2015/09/30(水) 20:13:29.24 ID:RM/wXQsg0中国人がネットで旅行客を入れて商売するのが　これからのマンションなのさ

この問題は厄介です　
サービススペースを旅行客が常時使用すれば

日本の超高層マンションって [転載禁止]©2ch.net


4 ：Ψ：2015/10/12(月) 12:03:32.75 ID:JxJbUZsg0住人の中国人と朝鮮人に聞けよ

共益費滞納しまくってるらしいから
不動産会社が負債抱えるみたいだし

5 ：Ψ：2015/10/12(月) 12:05:09.13 ID:tNQgm31H0>>4
ざまぁ
シナチョンなんかに売るからだ

☆社会規範を遵守する意識が希薄な人々へ分譲マンションを売る分譲業者
　売れるなら誰にでも売り　後は管理会社へ丸投げ
　新築マンションを購入するときは日本人以外の所有率を分譲業者へ確認しましょう　
　但し投資用で他者を宿泊させる目的の場合を除きます
　終の棲家とする場合は避けるマンションです

超高層住宅に住む危険性

超高層住宅が住む人に与える弊害が叫ばれています。（超高層ビル症候群）



　接着剤による「シックハウス症候群」では、多くの症例が現れて、初めて対策品が出てきました。
今でも多くの人がアレルギーに苦しんでいます。

　しかし、この「超高層ビル症候群」の場合は、超高層住宅に住んでいることが原因な訳ですから，そこから引っ越すしか治療法はないわけです。
　つまり、超高層住宅から次々と住民が離れていき、最後には人の住まない建物（ゴーストビル？）となってしまうわけです。
　失敗だった！！　誰もいなくなった！！と分かっても、その建物は誰が取り壊してくれるのでしょう。
　そのまま放置され、その地区の景観は取り戻されないまま！！
　近い将来、大問題として議論されることは目に見えています。

以下に「超高層ビル症候群」と言われているものをご紹介します



•子供の成長障害：ベランダからの転落増加、運動神経・寒さ厚さへの抵抗力不足（自律神経能力不足）発達・自立の遅延現象（高所平気症）
•子供の運動能力の発育阻害
•友達に噛み付く子の増加
•高層ほどダニが多く発生
•住んでいるだけで常に船酔い状態
•超高層ビル症候群：居住半年で閉塞感による心身症となる（特に女性）※１
•高層ほど主婦の飲酒度合いが増加
•気圧の低下による寝覚めの悪化や偏頭痛
•地震時の窓からの転落確率増加



※１： 　ローレルスクエア南大沢の建築予定地は高台の海抜１３０ｍの地点です。
　そこにさらに１００ｍの超高層マンションを建てるわけですから、最上階は２３０ｍですから、気圧は平地に比べ「約５５．２ヘクトパスカル」低下します。
　一般的な平地の気圧が１０１０ヘクトパスカルとすると、最上階は９５４ヘクトパスカルとなり、「毎日台風の目の中にいるのと同じ環境」で暮らしていくことになります。


　さらに火災時には、１００ｍもの高さをカバーする消防車やはしご車が無いという認識（覚悟）や、ライフライン停止時はエレベータが利用不能となることを認識する事が必要です。

　こうしてみると、超高層住宅は「子育てには適さない」「住まいにも適さない」と言うことが出来るのではないでしょうか！？（個人差はあるでしょうが...）
　今の超高層マンションブームは、一方で「超高層ビル症候群」の人々を多く作り出していると言う事実もあるのです。

　そこを住まいに選んだ人も可哀想ですが、ゴーストビルが近所に放置された地元住民にとってもとんでもない災難だと思いませんか？

横浜のマンション傾く　くい８本が強固な地盤まで届かず　建築基準法違反の疑い　三井不動産が販売



施工不良で建物が傾いていることが判明した横浜市都筑区の大型マンション＝１４日午前


　三井不動産などが販売した横浜市内の大型マンションで、建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があることが１４日、分かった。マンションが傾く事態となっており、国土交通省は販売元の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設に原因究明を指示した。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める。

　国交省によると、問題のマンションは平成１８年に販売を開始した横浜市都筑区内の４棟で最高１２階建て。大型商業施設に隣接し、計７００戸以上を擁する。４棟のうちの１棟が傾いていることに気づいた住民側の指摘を受け、三井不動産レジデンシャルと三井住友建設が調査を開始した。約５０本のくいのうち計８本のくいが強固な地盤まで届いていないことなどが判明した。建物の傾きとの関連性を調べている。

両社が施工記録を確認した結果、問題のくいを含め１０本の部分の地盤調査が行われておらず、別のデータの転用や加筆があったことが分かった。他の棟でも２８本について同様のデータが使われていることも確認された。

　国交省は今月６日、両社に原因究明を指示。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める方針だ。

　三井不動産レジデンシャルはすでに国交省と横浜市に報告、住民に説明を始めている。同社と三井住友建設は「事実関係も含め答えられない」としている。

９月首都圏マンション発売戸数３割減、価格上昇で需要鈍る 契約率70％割る

2015/10/15 13


　不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表したマンション市場動向調査によると、９月の首都圏の新規発売戸数は前年同月比27.2％減の2430戸だった。５月以来、４カ月ぶりに減少した。夏季休業などで販売が減る８月と比べても6.9％減少した。９月が８月の水準を下回ったのは統計を取り始めた1973年以来初めて。

　新規の目玉物件が少なかった。実際に売れた戸数の割合を示す月間契約率も66.0％と、前年同月から5.6ポイント低下した。好不調の目安となる70％を下回るのは15年に入って初めてで、販売低調が目立った。同研究所は９月中旬時点で3000戸台後半～4000戸を見込んでいたが、「価格上昇により需要が鈍っており、７～８月に新規発売された物件の期分け売り出しが先送りされている」という。


　１戸当たり平均価格は5393万円、１平方メートル当たりの単価は76万1000円だった。ともに４カ月連続で上がり、前年同月期で10％超上昇した。施工費の上昇が反映されている。

　10月の発売戸数は3500戸前後を見込んでいる。同研究所は11月に本格化する秋商戦で持ち直しがみられるかどうかや三井不動産グループが販売した横浜市の大型マンションが傾いている問題の影響を見極めたいとしている。


　近畿圏の９月の発売戸数は1.7％減の1798戸。月間契約率は9.0ポイント低下し、67.9％だった。10月の発売戸数は1500戸前後の見通し。


　同時に発表した2015年度上半期（４～９月）の首都圏の新築マンション発売戸数は前年同期比4.2％減の１万9109戸だった。年度上半期ベースでは、２年連続の前年割れで、09年度上期の１万7436戸以来の低水準だった。

　実際に売れた戸数の割合を示す月間契約率を４～９月で平均すると76.0％で、前年同期比0.8ポイント低下した。上半期としての低下は２年連続。

　近畿圏の15年度上半期の発売戸数は7.0％減の8889戸。４～９月平均の契約率は3.3ポイント低下し、73.9％だった。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕


☆売価坪単価２５０万円　高いね　原価坪単価１００万円

　中央部でなければ買ってはいけない

　中国と同じく投機物件と化した

旭化成、マンションなど最大３千棟調査へ　データ取得失敗で転用


１４日、施工不良で手すりにずれがあると判明した横浜市都筑区のマンションの渡り廊下（中央）


　三井不動産グループが販売した横浜市都筑区のマンションが傾いている問題で、旭化成は１５日、子会社「旭化成建材」（東京）が下請けとして基礎のくいを打ち、一部で虚偽データを使ったことを受け、同社がくい打ちを施工した全国のマンションや商業施設などについて、保管している過去のデータを調査する方針を明らかにした。対象は最大で約３千棟に上る可能性があるとしている。旭化成建材は横浜のマンションで工事の際、一部データの取得に失敗したため、他のデータを転用したという。

　旭化成建材は当面の措置として傾いた建物の補強、改修をする方針。旭化成は社内に調査委員会を設置、原因の究明と再発防止に当たることにしており、最終的な対応は調査結果を受けて判断する。補強、改修費用は全額、旭化成建材が負担する。旭化成建材は「しかるべき対応をしていく」としている。

http://biz-journal.jp/2015/10/post_11973.html


　神奈川県横浜市の大型マンションが施工不良によって傾いていることが発覚した問題で、
建築基準法違反の疑いで国土交通省や横浜市が調査に乗り出している。
　問題のマンションは三井住友建設が施工し、旭化成建材が杭の工事を請け負っているが、
建物を支える52本の杭のうち6本が強固な地盤の「支持層」に届いておらず、
ほか2本も打ち込まれた長さが不十分だったことが明らかになった。
　その結果、4棟のうち1棟で傾きが発生、「別棟への渡り廊下の手すりがずれている」という住人の訴えで調査が行われ、
建物片側の手すりが2.4センチ、床面が1.5センチ低くなっていたことがわかった。
傾いた棟の10本を含め、3棟で計38本の杭の施工記録が、別のデータを転用または加筆したものだったという。
「今回の事件に衝撃を受けた」という、榊マンション市場研究所主宰で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、以下のように解説する。
「杭は、建物をしっかりとした地盤に食い込ませて安定させる、最も重要な施工箇所のひとつです。
その部分でデータを偽装するなどということは常識では考えられず、ずさんな施工といわざるを得ません。
旭化成建材が杭工事を行ったマンションは3000棟ともいわれており、全国のマンション住人にとって、この騒動は他人事ではありません。
　また、マンションの欠陥は露見しにくいという性質があります。被害者である購入者は、自分の住まいの資産価値が損なわれる
情報を表に出したがらないからです。売主や管理会社も、いわゆるクレームに対して『あまり騒ぐと、資産価値が落ちますよ』と
いう“脅し文句”で、住人を黙らせるケースが少なくありません。

業界に蔓延する「消費者軽視」の姿勢
　また、榊氏は「今回の問題で、業界特有の体質が浮き彫りになった」と語る

「今回の問題の本当の原因がどこにあるのか、現時点ではわかりませんが、購入者に対して
最終的な責任を負わなければならないのは、売主である三井不動産レジデンシャルでしょう。
同社の対応には一部で批判がありますが、問題が発生した時に『なんとか適当にごまかそう』という姿勢は、
マンションデベロッパー業界全体に通じるものです。そして、その根底には、『購入者から欠陥などを指摘された際、
単なるクレームのように処理してしまう』という業界体質があります。
　しかし、今回のような欠陥はクレームというレベルではなく、クレーム処理の部署が対応する内容でもありません。
欠陥マンションは、購入者を何年、何十年と苦しめ、人生を奪うに等しいといっても過言ではありません。
各担当者は、ずさんな業務遂行が多くの購入者に悲劇をもたらすということを胸に刻み、
一つひとつの仕事を丁寧に行ってほしいと思います。そして、今のような消費者軽視の姿勢は、そろそろ改めるべきでしょう」（榊氏）
　旭化成建材の親会社である旭化成は、「建物の補強・改修などに要する費用は、
子会社が全額負担する」「子会社が工事を行った全国のマンションや施設について、
調査を行う」としている。今後、新たな欠陥マンションの存在が明らかになれば、この騒動はさらに拡大しそうだ。
（文＝編集部）

建物の形は　立方体が強く　直方体が続きます
変形するほど弱くなります
横浜の三井マンションが傾きましたが
上部が階段状となっています
底辺部の荷重は不均等となります
最も荷重の掛かる部分が不当沈下をしました

階段状や変形の甚だしいマンションは買ってはいけないマンションです

　マンションなどの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を特例的に認める条例が２７日、大阪府議会で可決、成立した。

　政府が指定する「国家戦略特区」の規制緩和を活用し、急増する外国人観光客の受け入れを後押しする狙いがある。条例制定は全国初で、府は来春の施行を目指す。

　旅館業法は、フロントなどを設置したホテルや旅館に限り、宿泊施設の営業を認めているが、条例によって、宿泊者名簿や外国語の案内設備の設置、部屋の床面積（２５平方メートル以上）などの条件を満たせば、事業者に営業を許可できる。

　既存のホテル、旅館への配慮から、６泊７日以上の長期滞在に限定。近隣住民の治安面の不安を考慮し、府の立ち入り調査権限なども盛り込んだ。

マンション建て替え命令求め提訴　久留米市に耐震強度不足で

　福岡県久留米市の分譲マンションの耐震強度が著しく低く倒壊の危険があるとして、住民らは５日、建築確認をした市に対し、施工主の大手ゼネコン鹿島などに１年以内の建て替えを命じるよう求める訴訟を福岡地裁に起こした。

　訴状などによると、１５階建てで、鹿島の下請け会社が施工し、１９９６年１月に完成した。しかし２～３年後、上層階の外壁タイルのはがれや、廊下のひび割れが頻発。住民側が委託した１級建築士の調査の結果、建築基準法上１００％必要な耐震強度が、最も低い２階では３５％だった。市は同法に基づき鹿島などに、建て替え命令を出すべきだと訴えている。

欠陥住宅に建替えまで住んでいた利益・耐用年数が延びた利益はない！
－ 最高裁　重大な欠陥がある建物の損害賠償に新判断 －




　最高裁第一小法廷は、平成２２年６月１７日、新築建物の安全性に重大な欠陥があり、倒壊のおそれがあるとして買主から工事施工者等になされた損害賠償請求事件について、(1)倒壊するそれがある建物に社会経済的価値はないので建替えまでに住んでいたからといってその利益を損害額から控除することはできない、(2)建替えで結果的に建物の耐用年数が延びてもそれを利益として損害額の減額はできない、との判断を示し、名古屋高裁が認めた３７００万円の損害賠償を命じた判決を支持しました。

　最高裁は平成１９年７月に欠陥マンションについて「主要構造部以外でも基本的安全性を欠く建物については不法行為が成立する」との画期的判断を下しましたが、今回も、「建替えて結果的に耐用年数が延びてもそれを（被害者の）利益とはみない」との新しい判断を下しました。

　この点、宮川光治裁判官は補足意見として「建物を建て替え耐用年数が延びることを利益と考えると賠償が遅れれば遅れるほど誠意ない売主を利することになり公平ではない。」と述べています。

福岡県西方沖地震から１０年

―　薄れる防災意識、１０年前を忘れないで！　―



　平成１７年３月２０日（日）午前１０時５３分ごろ、福岡市北西約40キロの海底を震源地とするマグニチュード（Ｍ）7.0の地震が発生。福岡県内観測史上最大の震度６弱を記録しました。死者１人、負傷者1,200人、住宅は全壊133棟、半壊244棟、一部損壊8,620棟でした。



　マンションでは、築年数が古い建物に全壊がありましたが、福岡市中央区から南区にわたって、新耐震基準のマンションを含め、半壊や一部損壊が数多く発生しました。百道浜（早良区）や愛宕浜（西区）の埋立地では、砂や泥が地中から噴き出る液状化現象も発生しました。

　近年、国内の火山活動は活発さを増しており、阪神・淡路大震災後、日本列島は火山の活動期に入ったといわれています。国交省も想定を超える降雨災害や大規模な噴火がいつ起きてもおかしくないという状況を踏まえ、「新たなステージに対応した防災・減災のあり方」を公表しました。



　しかし、マンションにおける防災意識は、西方沖地震発生時に比べると、かなり薄れてきているように見えます。福管連では、西方沖地震から１年目に『マンション地震対策マニュアル』を発行しましたが、平成２５年には、東日本大震災の教訓も取り入れて『福管連　防災マニュアル』を発行しました。参考にして、各マンションの防災体制も一層強化されることを願っています。




地震保険に加入しよう




　地震大国といわれている日本では、いつどこで地震が起きても不思議ではありません。地震による損害に備えるためには、地震保険に加入する必要があります。マンション（総合）保険では、地震による損害の補償はありません。
　地震保険の制度は、昭和４１年に国と民間の協力で創設されたもので、補償内容は保険会社が異なっても一律です。

大京ライオンズマンション「渡り廊下壁崩落」欠陥大トラブル




FRIDAYデジタル




コンクリの塊が降ってきた

「大型トラックが突っ込んできたような衝撃でした。揺れが収まってから外に出ると、なんと渡り廊下の壁がゴッソリ崩れ落ちて、1階まで落下していたんです。もし人がいたら、ひとたまりもなかったでしょう。大京の営業マンは『巨大地震が来てもタイル一枚剥(は)がれない』と豪語していたのに……、ダマされた気持ちでいっぱいです」（マンション住民）

　日本全国に約7000棟の『ライオンズマンション』を展開する不動産大手『大京』（東京・渋谷区）。その看板ブランドに、深刻な問題が持ち上がっている。

　件(くだん)のマンションは、東京・江東区に建つ、地上13階建ての『Ｌ』だ（’97年築）。目の前には大きな公園が広がり、沿線が都心直結ということもあり3000万〜5000万円台で売り出された『Ｌ』は、発売してすぐに約50戸の大半が成約した。阪神大震災の2年後に売り出されたこともあり、営業マンは「耐震性」を強調したという。しかし、’11年3月、東日本大震災で震度５強の揺れに襲われた『Ｌ』は、深刻な欠陥を露(あらわ)にしたのだ。

500㎏の壁が……

　事故直後に住民が撮影した写真は、あまりにも衝撃的だ。マンションの11階の渡り廊下の壁が真っ逆さまに剥(は)がれ落ち、12階の同じ箇所も根元から折れ、いまにも崩れ落ちそうだ――。

「崩落箇所は、人が住んでいた部屋の目の前でした。玄関のドアから2〜3歩の距離で手すり壁がすっぽり抜け落ち、1階まで見下ろせる恐ろしい状態になってしまったんです。その部屋に住んでいた方は、あまりの光景に腰を抜かさんばかりに驚いたそうです」（住民）

　約500㎏のコンクリートの塊は、マンションの壁面にぶつかりながら落下し、約30ｍ下の1階の床を直撃。ガーン！　という轟音(ごうおん)を響かせ、破片は階段の手すりや鉄製の柵をめちゃくちゃに破壊した。

　いかに東日本大震災が激しい揺れをもたらしたとはいえ、『Ｌ』の被害は天災によるものではない。事実、『Ｌ』の周辺では似たような被害はまったく報告されていないという。地元の不動産関係者が言う。

「江東区は液状化の影響で道路の舗装にヒビが入るなどしましたが、高層マンションなどの建築物には、ほとんど被害はありませんでした。ましてやコンクリ壁の崩落なんて、聞いたこともない」

　日本建築検査研究所の岩山健一氏は、『Ｌ』の欠陥を「犯罪的」と指弾する。

「現場を見て、我が目を疑いました。廊下の床と手すり壁は、Ｌ字型の鉄筋で定着されていないと強度が保てません。しかし、『Ｌ』の場合は、それぞれ別の鉄筋が入っているだけだった。鉄筋が一つながりになっていないので、震度5程度の揺れで根元から折れてしまったのです。そんな作り方をしていれば、崩落の可能性があることなど、誰でもわかることです。"未必の故意"に当たるのではないか」

　住民側がこの欠陥を問題視したのは、震災から半年が過ぎた’11年秋のことだ。周辺のマンションに同様の被害がまったくないことや、震災の直前、5600万円もの費用をかけて大京が行った大規模修繕工事がまったく役に立たなかったことなどを不審に思った住民が、一級建築士に強度の診断を依頼。すると、驚くべき崩落の原因が明らかになったのだ。

「このマンションは、Ａ棟とＢ棟がＬ字型にくっついています。このような構造のマンションでは、2棟の接続部分に、『エキスパンション』という隙間を設けて、地震のときにＡ棟とＢ棟が衝突するのを避けなければなりません。しかし、『Ｌ』の場合、エキスパンションの幅が設定された数値よりも狭く、Ａ棟とＢ棟がぶつかり合って、衝撃を"増幅"させてしまったんです。崩落した廊下の壁は、まさしくこの部分にありました。そもそも、柱と梁(はり)を守るために必要な『スリット』と呼ばれる絶縁構造もない場所もあった。明らかな欠陥マンションです」（前出・岩山氏）

「会社に聞いて！」

　鉄筋が不足していたり、鉄筋の縦と横が逆に配列されている箇所もあった。

　大京は’12年1月と3月に「住民説明会」を実施。役員待遇の建設統括部長が参加し、「ご心配をおかけしました」と謝罪したが、住民側と補償や改修工事について折り合わず、大揉(おおも)めのトラブルとなっている。大京は今年4月から10月まで耐震工事を行いたい考えだが、住民に提示しているのは、迷惑料のみだ。工事期間中に仮住まいする住民には、一律70万円。仮住まいしない住民には、20万円の迷惑料を支払う予定だという。

「当初はその仮住まいも、大京側が手配してくれるはずだったのに、交渉が進んでくると『皆さんで探してきてください』という。受験生やお年寄りがいる家庭では、簡単に引っ越せないし、困り果てている方も多いんです。それに大京は、こんなに危険なマンションを売りつけておいて、慰謝料や資産価値下落の損害賠償はまったく認めないと拒否し続けているんです。住民の命を危険に晒(さら)しておきながら、カネが惜しい思惑が透けて見えるんですよ」（マンション住民）

　3月4日、大京の代表執行役社長・山口陽(あきら)氏（57）を、調布市の自宅前で直撃した。

――フライデーです。お話を……。
「もう（会社に）行くから！」
――江東区の『Ｌ』の件です。
「会社に聞いて！」

　山口氏は記者に目を合わすこともなく、足早に迎車に乗り込んでしまった。

　同日、大京の広報室に取材を申し込むと、次のように答えた。

「（11階の崩落は）施行不良が原因です。重大な問題と認識しております。改修工事を本年４月から開始する予定です」

　大京の対応をみていると、全国７０００のライオンズマンションの安全性も疑わざるをえないが……。

取材・文／柏木貴弘（本誌記者）

©講談社　All Rights Reserved.

　分譲マンションの完成前に全戸を販売し終える「青田売り」は、
日本独自のシステムだ。消費者には間取りなど設計を変更できる
利点があるが、購入前に品質をチェックできないという問題が残る。
杭のデータ改ざんで不信感を持った消費者が青田売りを敬遠。
新築から中古への大転換が起き始めた。

　2015年11月８日、都内の新築マンションモデルルームを30代の
夫婦が訪れていた。長女との３人暮らしで、探しているのは２ＬＤＫ…
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO93864590R11C15A1000000/


中古は建物と管理内容が検証できるという新築より大きな利点があります

完成前の新築マンションを買うなど愚の骨頂である　欠陥物件が蔓延する本質的元凶


　横浜市都筑区で三井不動産レジデンシャルが分譲したマンションが傾いていることが公けになって約1カ月。問題は収束するどころか、マンション業界のみならず建設業界全体の問題に波及しつつある。問題の杭打ちを担当した旭化成建材は当初、一担当者個人の「異常な行動」とし、事態の収束を図ろうとしたフシが見受けられる。2005年に発覚した通称「姉歯事件」と呼ばれる構造計算書偽造問題を彷彿とさせる。

　しかし、この問題は一個人の「異常な行動」ではなく、どうやら業界全体に蔓延していた「よくやらかす事象」であることが明らかになりつつある。旭化成建材に続いて業界大手のジャパンパイルでもデータ偽装が発表されたのが事態の深刻さを物語っている。
　
　こうした問題が生じると、多くの場合、関係者は事態の収束を急ぐあまり、原因究明を十分に行わないまま、いい加減な理由をつけて「うやむや」にしようとしてしまう。責任の明確化を避ける動きでもある。肝心なのは問題が起こったとき、まずは被害者と真摯に向き合う姿勢である。今回の問題でも、売り主である三井不動産レジデンシャルは当初、マンションの傾きは東日本大震災によるもので補償対象とはならないとの説明を繰り返したといわれている。元請建設会社である三井住友建設は、下請け業者である旭化成建材からの報告がなかったことに多くの責任があるかのような発言を行った。原因がいまだ特定化されない中ではあるものの、互いが責任を逃れようと曖昧な姿勢を続けることは、今回の被害者のみならず社会全体に強い不信感を抱かせることになる。

　被害者の方々には「致し方ない」ではすまされないが、事象として生じてしまったことは致し方ないこととして、今最も大切なことは、こうした事態がなぜ生じてしまったのか、原因を冷静に分析し、「二度と生じさせない」方法を考えることである。

　今回の事件で再び話題となっているのが、建設業者による「手抜き工事」である。「手抜き工事」自体は今回が初めてではなく、過去にも幾多の事例がある。中には相当悪質な事例も正直あるといわざるを得ない。こうした事例の数々が今回あらためて蒸し返されているが、事例の多くが被害者からみてゼネコンやデベロッパーに対して「事象の原因」を立証することが難しく、問題の根本的な解決になかなかつながらないことである。

　手抜き工事の立証と責任の所在は、「医療事故」に関わる争いと同様、被害者側に専門知識が乏しく、圧倒的に不利な立場から争わなくてはならず、異常に長くかかる裁判の過程で被害者側が「疲れて」「折れて」しまうのが実態だ。被害者となった住民の方々が気の毒なのは、住宅の場合はそれぞれの「生活」や「人生」が時の経過とともに「変化」してしまうことだ。こうした問題がたまたま「発覚してしまった」という認識があり、裁判になっても最後は勝てるといった考えが関係者の間にあるうちは、これからもどこかで同様の過ちが繰り返されることとなってしまう。

●青田売り

　私は今回の問題の根源は、「青田売り」と「ゼネコンによる設計施工の一括受注」にあるとみている。

　「青田売り」とは建物完成前に売買契約を締結してしまう取引形態をいう。日本は戦後、圧倒的に住宅が不足する状態からの出発を余儀なくされた。戦後復興院の試算によれば国内では約420万戸もの住宅が不足する事態の中で、日本住宅公団（現UR）が中心となって住宅の「量的な充足」を最優先してきた。平成バブルまでの時代、住宅はつくれば「売れる」、「早め」に買えば「値上がり」するという環境にあり、人々は早く住宅を手当てしたいがゆえにむしろ積極的に「青田買い」で住宅を確保してきた。

　一方、住宅を供給するデベロッパーにとっては「青田売り」は誠に都合の良いものであった。つまり、契約時に顧客から手付金を収受し、中間金、竣工時残金を受け取ることで、土地取得費、建物建設費の一部に充当することができ、資金繰りや工事期間中の期間金利の負担を軽減できたのである。いわば「買手」と「売手」の利害が一致してきたのが、これまでのマンション業界だったのだ。

　しかし、現代の日本の住宅マーケットは「量的な充足」を終え、「質の充足」を求める時代になっている。にもかかわらず、マンションを購入する消費者は相変わらず、あたかもテーマパークと見まがうようなモデルルームを見学しただけで、自分で「見る」「触る」こともせずに何千万円もするような商品を買ってしまうのだ。そして、まだ更地である現地を見学して自分の住戸が存在することになるであろう空間を見つめて、建物の完成を夢見るのだ。

　こうした売買形態は欧米ではほとんど見ることはない。彼らの常識として家を「青田」で買うなどという行為は、博打でもやっていない限りはあり得ないのだ。

　では青田売りの何が悪いのだろうか。まず、建物完成前に契約をするということは、契約当初から「完成引渡し」について顧客と約束することになる。「3月末引渡し」と契約書で取り交わせば、デベロッパーにとっては3月末の引渡しは「絶対に守らなければならない期限」となる。ここで工期が動かせなくなる。いっぽう顧客とたとえば4000万円で契約書を交わすことで、「売り上げが確定」することとなる。

　したがって、当初想定した建設費の範囲で工事が行われなければ、追加コスト分をもはや顧客に転嫁することはできなくなる。ただでさえマンション事業は純利益率が5％程度の利幅の薄い事業。建設工事中での建設費の上昇は許されなくなる。売り上げが決まって、引渡し日が確定することによって、マンション事業ががんじがらめになる。設計上は問題ない工事であっても、想定外の事態は発生するものである。

　ところが事業の構造上、引き返すことができないのがこの「青田売り」である。どうにも動かせない事業構造のしわ寄せが結果的に「データの偽装」にまで至ってしまうことについては、改めなければならない。

●設計施工の一括受注

　問題のもうひとつの根源が、「ゼネコンによる設計施工の一括受注」である。建物を建設する場合、設計と施工は分離して行うのが世界の常識である。米国では設計と施工の関係を「Police（警察）」と「Robber（泥棒）」で表現する。施工が「泥棒」であるとはまたずいぶんな表現であるが、施工者は放っておくと「悪さ＝手抜き」をする可能性があるという「性悪説」に基づいている。設計は常に施工を見張り、設計通りに施工されることを常に監視する。施工側は設計に無理がないか、現場の状況も伝えることで互いに良い建物を建設していく。この良い意味での緊張関係の中で建設が行われるのが、欧米では常識である。

　ところが日本のマンション建設現場の多くが、ゼネコンによる設計及び施工業務の一括受注である。なぜ一括受注なのか。「安い」からだ。設計業務を設計会社に単独で発注をするよりも、一括でゼネコンに発注するほうが業務も効率的になり発注価格も安くなるからだ。マンションは末端の商品価格が決まっているものなので、「一括発注」によって安く効率よく建物を建設して引き渡してしまおうという発想が、ゼネコンへの一括発注につながるのだ。そしてゼネコン側では、この「良い意味」での設計と施工の緊張関係がどうしても甘くなってしまう。同じ会社なので致し方ない。こうした現場の緊張感の緩みが、工期と建設コスト厳守のプレッシャーの中でデータを偽装してまで仕事を片付けようとする体質を生み出しているのだ。

タワーマンション7つのデメリット。買う前にチェック


都心部のマンションの人気が上がっているようです。2020年までの値上がり狙いという方も出ているようです。東日本大震災以降、一時は湾岸部のマンション市場は凍りついていましたが、ここに来て再評価されています。

メリットは、立地の良さ、眺望、共用施設の充実、入り口・廊下等の豪華さなどですね。ただ、もちろんデメリットもあります。買う前にデメリットも冷静に認識しておくのが無難です。タワーマンションのデメリットについてまとめました。


１．揺れ・遮音性

タワーマンションは、軽くて粘りのある建物を作り、大地震に対しては柳のようにしなって受け流す構造となっているようです。建物は軽量化されており、床・壁の構造も普通のマンションとは異なります。遮音性は落ちる傾向にあります。

床はデッキプレートやハーフPC版を使用したもので版振動しやすいマンションも多く、戸境壁も軽量化のため、鉄筋コンクリートよりも遮音性が低い物件があるそうです。工法を工夫して遮音性を向上させているいる物件もあるので、LH値・D値をチェックですね。

上層階では揺れを感じやすく、人によってはタワーマンション独特の建物の揺れが気になる人もいるそうです。


２．上層階と下層階の不公平性

タワーマンションは上層階と下層階で価格は大きく異なりますが、専有面積あたりの管理費・修繕積立金は同一です。

しかし、上層階の方が、エレベーター・揚水の電気代を多く使用しています。また、大規模修繕に多くの費用を要しています。

下層階の住人は、割高な管理費・修繕積立金を支払うことになります。


３．大規模修繕や建替えの合意形成の難しさ

よく言われることですが、大規模タワーマンションで、低層階が～4,000万程度の物件で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なります。

大規模修繕や管理方針の変更などの際は、戸数が多くて合意形成が難しくなることも考えられます。大規模修繕の意思決定が出来ず、望ましいメンテナンスが進まないリスクがあります。

30代であれば、遠い将来ではマンションが老朽化して、建て替えに直面する可能性もあります。しかし、建替えを決議することは非情に難しくなる可能性があります。


４．朝エレベーターを待つ時間が長い

通勤ラッシュの時間帯はこのようなケースもあるそうです。50戸に1基程度のエレベーター設置が望ましいようです。適切な数のエレベーターを設置している物件が望ましいです。







５．大地震

大地震の時の被害の有無は、建物の固有周期が大きく関連。地震の振動周期と建物の固有周期が一致し、共振が発生したとすると、理論上は倒壊するそうです。

懸念されている東海地震は海溝型であり、関東平野では長周期振動が発生する懸念があり、高層ビルの固有周期と長周期振動が一致する懸念があるようです。

南海トラフで地震が起きた場合、東京都内や大阪湾周辺で、高層ビルが長周期地震動で大きく損壊する可能性があるとの試算が、防災科学技術研究所から出ています。倒壊や床の落下などはないが、フロア全体が大きく変形して、建物への立ち入り禁止の措置も必要になる可能性があるようです。

また、震災・火災時は、自力で非常階段を下りる必要があります。建物には問題ないとしても、エレベーターが使えなくなったら、階段を上り下りする必要が出てきます。湾岸部ですと液状化や津波リスクもありますね。


６．修繕積立金の値上げリスク

タワーマンションは大規模修繕の例がまだ少なく、建物劣化への対応は完全には確立されていないようです。耐震性や設備の面で最新の技術が使われており、差別化を図るために高さを生かした豪華なビューラウンジやスポーツジム、温浴施設などを売りにした物件も少なくありません。
高層のため足場も組めないので、それらの維持管理には相当の費用が必要になりますが、販売業者側が設定する月々の修繕積立金額は、客を引き寄せるためにどうしても低く設定されがちです。実際、この額では難しいと推測される物件も数多くあるそうです。修繕積立金は上がって当たり前という認識が無難かもしれません。

７．風・雨漏り

風通しはよい傾向にありますが、風が激しくなりがちで洗濯物が干しにくい物件もあるそうです。

外壁に軽量気泡コンクリート版（ALC版）が用いられる物件では、地震や強風の際にALC版の繋ぎ目が疲弊し、紫外線や気温の変化も加わり、コーキング材が劣化して雨漏りが発生するリスクが相対的に高いようです。


まとめ

以上、タワーマンションのデメリットについてよく聞く話をまとめました。

もちろん、デメリットがあるから買わない方がいいわけではありません。以上のようなデメリットは一定程度は認知されており、ある程度は価格に反映されています。

また、銀座・大手町まで短時間という圧倒的な利便性の良さ、ホテルのような 煌びやかな空間には大いなる魅力があります。

最終的にはメリット・デメリットを総合考慮して、意思決定することになりますね。



Copyright © The Goal All Rights Reserved.

2.3万棟徹底調査！「分譲マンション管理費 4つの特徴」公表

管理費単価が最も高いのはワンルームで、ファミリータイプの2倍以上


■要旨■分譲マンション管理費 ４つの特徴

１．ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
２．マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
３．総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
４．タワーマンションは管理費単価が高い

■特徴1■　ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上


＜図表：棟の平均面積帯別　平均管理費単価＞

マンションの平均面積帯別に管理費単価（平米あたりの管理費）を集計した結果、マンションの平均面積帯によって管理費単価が大幅に変わることがわかりました。平均面積10平米台の物件は436円、20平米台は361円と、平均面積80平米台までは、面積が広くなるほど管理費単価は安くなります。一方、平均面積が90平米台以上になると、面積が広くなるにつれて高くなります。管理費単価が最も高いワンルーム（436円）と、最も安い80平米台のファミリータイプ（178円）を比較すると、ワンルームの管理費単価はファミリータイプの2.5倍となることが判明しました。

■特徴2■　マンションの新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
マンションの新築時平均価格（※）別に、管理費単価を集計しました。その結果、新築時平均価格が3500万円以下の物件は管理費単価が168円であるのに対し、新築時平均価格が1億500万円超の物件では462円と、マンション価格が安い物件と高い物件で3倍近くも差がありました。
その理由は、管理サービスの違いにあります。物件価格が高いマンションは、それに応じた共用設備を備えていたり、24時間有人警備やコンシェルジュのような手厚い管理体制があったりするため、管理費もそれだけ高くなります。
※新築時平均価格とは：70平米換算した場合の平均価格

■特徴3■　総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
管理費単価は、総戸数によっても変わります。物件の総戸数別に集計すると、総戸数50戸未満では221円、200戸未満では179円、600戸以上では207円となりました。総戸数100～200戸未満の物件が最も安く、50戸未満の物件が最も単価が高くなることがわかりました。
その理由は、共用部分の違いにあります。マンション管理は、エレベーターの点検・整備、エントランス・廊下といった共用部分の清掃など、共通してかかる費用があります。共通費用は総戸数で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなりますが、逆に戸数が多いと、共用設備が多くなったり、エレベーター台数が増えたり、共用部分の費用は膨らむ傾向にあります。そのため、総戸数が多すぎても少なすぎても管理費単価は高くなり、100～200戸未満の物件の管理費単価が最も安くなります。

■特徴4■　タワーマンションは管理費単価が高い
物件の階高別に管理費単価を集計すると、「5～10階未満」は240円、「10～15階未満」は207円、「15～20階未満」は194円と、いずれも200円前後となります。しかしながら、一般的に「タワーマンション」と言われる20階以上のマンションでは、「20～30階未満」が240円、「30～40階未満」は248円、「40階以上」は更に高く281円でした。階高20階以上のマンションは、それ未満の階高のマンションに比べ管理費単価が高いことがわかります。主な理由としては、建物の階数（高さ）によって設置義務が生じる設備があり、その設備の維持管理にコストがかかるためです。

【集計対象】1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟

今回の調査では、各マンションの（1）平均面積、（2）新築時平均物件価格、（3）総戸数、（4）階高の4つの視点でマンションの管理費について調査をしましたが、いずれも背景には「管理状況の違い」があります。管理費はマンションの状況に応じて設定されているものなので、どのような共用設備があり、どのような管理サービスが受けられるのかを見たうえで、管理費の「高い」「安い」を判断する必要があります。

※調査結果の詳細は、住まいサーフィン（ https://www.sumai-surfin.com/ ）およびスタイルアクトのホームページ（　http://styleact.co.jp/news/?cat=1　）でもご覧いただけます。

【住まいサーフィンについて】
スタイルアクトが運営するマンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト。マンションの査定価格・相場情報と会員の物件評価・デベロッパー評価などの豊富なコンテンツを持つ。マンション査定193万戸、新築マンション価格表10万戸、直近2年の全新築物件の価格予想を掲載。会員数は18万人。日本経済新聞、日経ビジネスオンライン、ダイヤモンドオンライン、週刊ダイヤモンド、TBS、フジテレビ等各種メディアに多数データを提供。
サイトURL　 https://www.sumai-surfin.com/

【スタイルアクト株式会社について】
業界最大級の不動産ビッグデータカンパニーとして、年間1億件を超える不動産情報を調査・分析しています。分譲住宅市場動向や住宅着工予測、マンション価格を統計的に解析した「沖式時価」や「沖式儲かる確率」など、論理的かつ明快に、個人客や企業の不動産投資コンサルティングを実施。また、不動産投資とタックスマネジメントを組み合わせる手法では、ビッグデータを活用した最適物件の抽出・紹介から賃貸運用・売却まで、不動産に関する一貫したサービスを提供しています。

《会社概要》
■会社名：スタイルアクト株式会社
■住所：〒104－0061　東京都中央区銀座六丁目2番1号　Daiwa銀座ビル７階
■代表取締役：沖　有人（おき　ゆうじん）
■オフィシャルサイト：http://www.styleact.co.jp/
■住まいサーフィン：https://www.sumai-surfin.com/




Copyright (c) PR TIMES Inc. All Rights Reserved.

マンション価格高止まりに見る今後の市場動向


　東日本大震災以降上昇し続けてきたマンション価格に、ここのところ異変が起きている。一部で価格の高止まりが見えてきたためだ。例年8月は夏場ということもあり供給は少なくなるが、今年の9月の首都圏における新築マンションの供給戸数は2430万戸と対前年比約27％減少し、8月の供給戸数よりも下回った。

　また、売れ行きの好不調のバロメーターともいえる初月契約率が9月にあっては約66％と、好調の目安となる70％を大きく下回った。これら供給の減少は当然ながら価格の先行き不透明感を反映しているものであり、各デベロッパーが供給の様子をうかがいながら調整を行っているとも読み取れる。

　そして、ここにきての横浜における分譲マンションの杭施工不良による建物傾き問題。施工時における改ざんが発覚し、担当施工会社の一部の現場責任者の問題だけではなくなるなど、今後更なる問題発覚の恐れ、そして信用不安の拡大も懸念されており、マンションの販売動向に悪影響が出ることは避けられない。

　そもそも、これまでのマンション価格の高騰に代表される特に都市部における不動産価格の上昇には大きく4つの要因があったと考えられる。

■不動産価格上昇4つの要因

　1番目が高齢社会における都心回帰による一極集中という現象。ダウンサイジングという、広くて手間のかかる住宅を処分し、アクセスの良い都市部へ引っ越すという「広さ」→「コンパクト化」、「自然」→「利便性」といった流れだ。もちろんこれにより地方における空き家が増える問題も関わっている。

　平成25年に行われた「住宅・土地統計調査」では全国の空き家率は13.5％に上り、今後減ることはなく、2033年には空き家率が30％を超えるといった試算も出ている。（株式会社野村総合研究所調べ）「地方創生」という国の取組みとの整合性には課題もあるだろう。

　そして2番目にはアベノミクス効果による住宅購入環境の改善が挙げられる。依然続く低金利と住宅ローン減税の拡充、住宅取得資金の贈与税の非課税枠等による手厚い住宅購入支援施策の下、先行き見通しの明るさと一部賃金上昇が相まって活況を呈してきた。

　3番目には、相続増税による節税対策だ。平成27年1月1日より相続税率が最高55％へと増税されたと共に基礎控除額が縮小された。簡単にいえば昨年の6割になったのだ。

　これまでは、5000万円＋想定相続人数×1000万円だったものが、3000万円＋法廷相続人数×600万円となり、例えば夫が亡くなり妻と子2人が相続した場合には、単純に計算するとこれまでは8000万円までは対象にならなかったものが、今年からは4800万円以上で対象に成り得るということになる。

　国税庁が発表する数字では、これまで実際に相続税を払った人の割合は、全国で4.2％程度。一番率の高い東京国税局管轄内も7％ほどだった。しかし、今後はこの率が1.5倍になると予想され、また相続税を支払う必要はないとしても、そのために特例の申告などを税務署にて行う必要のある人が、首都圏では5割にもなる可能性があるという。

■相続税対策を名目とした「タワーマンション購入」も要因

　ここに目を付け様々な営業攻勢をかけられてアパートの新築や自宅の建て替え、あるいは買い替え等によって相続税対策を行う人も相当数出てきた。「相続対策」をうたったセミナーはどこも盛況で、専門家から見るととても危険な不動産投資を行う人も多いのが事実。また、相続税対策を名目に「タワーマンション購入」を勧める者もいる。

　この「タワーマンション購入」による節税だが、簡単にいえば眺望の良い上階の部屋ほど価格が高いという「タワーマンション」の特性を活かしたもので、こういう物件は当然ながら眺望・ロケーションの良い部屋ほど価格が高くイメージ的には億ションである。

　一方「タワーマンション」でありながら低層階にはそれほどの価格がつかない。しかし、これら上階の部屋と低層階の部屋も広さが同じであれば税務上の評価額も同じ。土地の持分割合はそれぞれ部屋の広さで按分され、建物も同じ鉄骨鉄筋コンクリートであれば広さ×単価として計算される。同じ70㎡の部屋であっても低層階が5000万円で取引され、上階が1億円であるというケースは良くあることだ。相続税の計算をする場合に土地は「路線価」を用いて計算し、建物は「固定資産税評価額」を用いて計算されるが、これらの評価額は売買される金額よりもずっと安くなっている（例えば「路線価」は「公示地価」の8割程度）。

　従って、購入金額が1億円であっても評価額は4000万円程度になるというもの。1億円の現金を相続すれば、そのまま1億円が相続財産としてなるものが、4000万円程度に軽減され、その後売却すればその差額分だけ得をすることになる。

　しかし、先日とうとう国税庁が全国の国税局に厳格にチェックするよう指示を出した。つまり「著しく不当」なケースは個別に評価し直すということだ。これにより、今後は短期的な転売は指摘されるなど注意が必要になってくるだろう。

　そして4番目が海外投資家による資金流入。元々、ニューヨークやロンドンに比べてまだ価格的な魅力があるといわれていた日本市場であるが、東京オリンピックの決定もあり今後しばらく不動産市場が好況となる見通しとなったことにより中期的な安定マーケットとしての投資対象と見られている。そして、さらに投資マネーを呼び込んだのが円安だ。

　2012年の1ドル80円と比較すれば、現在の120円は約1.5倍。海外の投資家から見ると3年前に比べ3割以上割安での不動産購入ができるということになるため、投資利回りが仮に低くても所有すること自体に大きな意味を持つといっても過言ではない。

■どうなるマンション市場？中古市場拡大へ

　ここまで取り上げたマンション価格の上昇原因そして、高止まりを通して今後どのように市場は変化していくのか？ピークを迎え下落に向かうのか？それとも東京オリンピックまで続くのか？一つ言えることは過剰な不動産投資による過熱とは違い、そう大きな下落局面は考えづらいということ。

　現実、一時問題となった材料費高騰もひと段落し、職人手間の上昇は少し続くかもしれないが、かつてのような深刻さではない。極度の円高となるなどの国際情勢の悪化がなければ中国経済の減退もそう大きな問題とはなっていない。消費増税までの間は、更なる上昇はないとしても大きな下落局面は考えにくい。

　しかし、横浜における分譲マンション杭施工不良による建物傾き問題によって、更に杭施工のいい加減さが露呈することが招く信用不安は大きく、実際にモデルルームを訪れる来場者のほとんどが杭に関する質問を行うという。この原因によって築後一定年数経過したことによって、地盤問題がクリアされた中古マンションを重要視する人も増えている。

　中古マンション市場については、現在自らリノベーションして快適に住むというトレンドの影響もあり、新築同様に好況。首都圏においては価格が前年比10％程度上昇し、特に東京においては3年で20％程度上昇している。そして特筆すべきは取引全体物件のうち1／4が築31年以上となっている。

　これまでの日本では、新築時が最も価格が高く、築年数の経過と共に一律価格が下落するとされていた。例えば木造住宅では築後20年程度で価値が無い判断され、売却時においては価格の査定に反映されてこなかった。しかし、果たしてそうだろうか？20年で価値を失うという考え方には諸説があるが、例えば税法上の耐用年数が22年であることも悪影響を及ぼしている。

　当然、住宅の躯体部分は何もしなければ年々劣化していく。それは木造に限ったことではない。鉄筋コンクリート造であっても同様で、屋上防水等を正しくメンテナンスしなければ雨水の浸入による鉄筋の酸性化も進む。

　例えば台風が多くシロアリの被害があることからその多くの住宅が鉄筋コンクリートやコンクリートブロックである沖縄においては、正しくメンテンナンスを行っていない住宅が従来の半分以下の建物寿命であることが問題視されている。

　現在流通している中古マンションを一つ一つ見極めていくと、実際にはかなりずさんな維持管理がされている物件も存在する。そういう点において、中古マンションを選択する際には適切な維持管理がなされているか？そして今後についての正しい維持管理の計画、そして長期修繕積立金が適正かどうか？について見極める必要があるだろう。今、国は建物を適切に維持管理していくことで全ての建物が一律減価していく評価手法を変えようとしている。

　つまり適切に維持管理された建物は正しく評価しようということになる。「マンションは管理を買え」と同時に自らの居住空間を適切に維持管理することが大切な時代に入っていくだろう。（本記事は週刊ビル経営11月16日号に掲載されたものです）

著者プロフィール：高橋正典

不動産コンサルタント。株式会社バイヤーズスタイル代表取締役。2000件以上の不動産売買に携わるなど、現場を最もよく知る不動産コンサルタント。NPO法人住宅再生推進機構専務理事、一般社団法人相続支援士協会理事。著書に「プロだけが知っている！中古住宅の選び方・買い方」朝日新聞出版、「不動産広告を読め」東洋経済新報社他

© （ZUU online）

今は絶対にマンションを買ってはいけない！異常な高額、間近に迫るバブル崩壊


　日本銀行の統計によれば、2014年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円、信用金庫は2兆1002億円を記録した。銀行が10兆円を超えたのは7年ぶりで、バブル景気真っ只中の1989年度や「ミニバブル期」といわれた07年度と同水準だ。

　また、信金が2兆円を突破したのは初の出来事であり、金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。金融庁は、融資の焦げ付きなどで金融機関の経営に悪影響がないか監視を強めているというが、不動産市場の実態はどうなのだろうか。

　榊マンション市場研究所主宰で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、以下のように語る。

「14年10月末に行われた日銀の異次元金融緩和第2弾、いわゆる『黒田バズーカ2』以来、銀行の貸し出し額は急速に膨張したはずで、今はさらに危険な水準にまで膨らんでいると推測される。

　これらの資金需要を根底で支えているのは、富裕層による相続税対策などの不動産投資である。さらに、香港や中国・上海、台湾・台北など東アジアの諸都市に比べ、ドル換算で割安感のある東京の不動産を購入しようとする動きがある。主に中国系の外国人需要だが、それらの要因が重なったことで都心の不動産価格が高騰した。

　その結果、都心エリアと周辺部、さらに神奈川県の川崎市・武蔵小杉や横浜市・みなとみらい地区などでは、新築・中古マンションの価格がバブル的に急騰した。『買うから騰がる』『騰がりそうだから買う』という状態だったわけだ。

　逆に、相続税対策や外国人投資がほとんど見られない郊外の新築マンションは、さほど値上がりしていないのに販売が不調だ。この『地域限定バブル』ともいうべき状況を支えたのが、金融機関による積極的な不動産担保融資である。不動産業界の関係者は、口をそろえて『融資審査が甘くなった』と言っている」

　税制改正によって、今年1月から相続税が増税されるかたちになったが、銀行からの借入金で不動産を購入すれば、相続税を抑えられるケースもある。そのため、榊氏が指摘したような相続税対策の不動産購入ニーズがあったというわけだ。しかし、同氏は「状況は変わりつつある」とくぎを刺す。

●危険な兆候ばかりの不動産市場

「11月に、国税庁がタワーマンションを使った相続税対策の監視を強化するという方針が伝えられた。それによって、『1億円で購入したタワーマンションの相続税評価額が2000万円』といった不自然な仕組みが徐々に正常化されるだろう。従って、今後は相続税対策の不動産需要は減少していくと思われる。

　また、中国では経済減速が鮮明になりつつあり、不動産に対する“爆買い”の勢いにも陰りがみられる。また、日本全国で賃貸用住宅の空室率は高水準で推移しており、外国人投資家が日本で不動産を運用することのリスクに気付く日も近い。さらに、都心では中古マンションの在庫が急激に増加している。これらの危険な兆候を鑑みると、不動産バブル崩壊の足音は、すぐそこまで聞こえてきているといっていいだろう」（榊氏）

　巷間伝えられる「20年の東京オリンピックまでは、不動産価格は上がり続ける」という予測は、意外と早く崩れ去るのかもしれない。
（文＝編集部）

© Business Journal 提供

三大都市圏、大きく長い揺れ＝沿岸部の超高層ビル―南海トラフ地震で推定・内閣府




MSN




　静岡沖から九州東方沖にかけての南海トラフで巨大地震が起きた場合、超高層ビルの上層階が揺れ幅の大きい「長周期地震動」でどれくらい揺れるかを内閣府の検討会が推定し、報告書を１７日公表した。大阪と名古屋、東京の三大都市圏の地盤が軟らかい沿岸部で揺れが大きく、長く続くとみられる。

　ビルが倒壊する危険性は低いが、転倒による負傷やエレベーターの閉じ込め、天井材の落下などが予想される。震源近くでは津波や木造家屋の倒壊、火災が同時発生する可能性が高い。検討会はビル管理会社や入居者に対し、救急・消防隊が来られないことを前提に対策を講じるよう求めた。

　検討会は、１７０７年の宝永地震（マグニチュード＝Ｍ８．６）から１９４６年の昭和南海地震（Ｍ８．０）まで五つの大地震が再び起きた場合と、紀伊半島沖を震源とするＭ９級の「最大クラスの地震」を想定。高さ６０メートルを超える超高層ビルが周期２～１０秒の長周期地震動によって揺れる程度を推定した。

　高さ２００～３００メートルのビルが大阪市住之江区の埋め立て地にあった場合、最大クラスの地震で発生した周期５秒の地震動による最上階の揺れ幅は、最大約６メートルに達した。名古屋市中村区にあった場合は約２メートル、東京２３区の場合は約２～３メートルと推定された。

　この高さは約２４０メートルの東京都庁舎や東京・池袋の「サンシャイン６０」、約３００メートルの大阪市阿倍野区の「あべのハルカス」や横浜市の「ランドマークタワー」に相当する。だが、ビルごとの揺れは推定しておらず、検討会は管理会社が改めて構造や設備の安全性を検証し、必要なら改修するよう求めた。

　最大クラスの地震で長周期地震動の揺れが地表で続く時間は、大阪市と神戸市の沿岸地域の一部が４００秒以上と最も長く、近畿では大阪、兵庫、奈良、滋賀、中部では愛知と三重、首都圏では千葉の各府県で３００秒以上と推定された。

　内閣府は、関東大震災のような相模トラフ沿いの巨大地震についても、来年２月までに新たな検討会を設け、３年以内をめどに長周期地震動の揺れを推定する。（了）

© 2015 Microsoft

旧建物より短いくい使うよう指示　三井住友建設、図面で判明　ほか




kiji.is




8時トップ5ニュース

1. 旧建物より短いくい使うよう指示　三井住友建設、図面で判明


　マンション建設前に解体された旧建物の解体図面を拡大したもの。矢印が示す枠内に１８メートルのくいが使われていた

　くい打ちデータ改ざん問題の発端となった横浜市の傾いたマンション建設の際、設計や施工をした三井住友建設が、マンション建設前に解体された旧建物の一部で18メートルのくいが使われたことを知りながら、14メートルのくいを使うよう旭化成建材に指示していたことが2日、共同通信が入手した解体図面などで分かった。三井住友建設が設計段階で、長いくいの必要性を想定できていた可能性が強まった。

　旭化成建材は「地中に残ったくいの残骸を支持層(固い地盤)と誤認した可能性もある」とし、三井住友建設は「くいの引き抜きや、その後の地盤改良工事についてはコメントを控えたい」としている。

モデルルームではわからない
パンフレットでわかること

給湯器の設置個所はキッチンからの距離が短いほどいいでしょう

【地震】熊本、マンションで複数の渡り廊下に亀裂 エキスパンションジョイント部分か★3 [無断転載禁止]©2ch.net




2ch.net





１４日の地震で震度５強の揺れを観測した熊本市中央区の１３階建てのマンションでは、少なくとも９つの階で２つの棟を結ぶ渡り廊下に亀裂が入るなどしているほか、
側面の壁も壊れています。
６階に住む５６歳の女性は「自分が住む階の渡り通路が割れて段差が出来ていた。
玄関前の壁も剥がれ落ちていた。電気は通っていて水も出るので、なんとか生活できる状態ですが、余震が続いているので怖いです。
子どもたちと避難するかどうか考えています」と話していました。
マンションの１２階に住む４８歳の女性は「渡り廊下の間にはおよそ５０センチの隙間が出来ていました。こんなことは初めてなので、どう直していくのかなど、不安でいっぱいです」と話していました。

ソース先に動画あり
熊本 マンションで複数の渡り廊下に亀裂　4月15日 11時21分
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160415/k10010480811000.html


■関連画像（Twitterより）
http://pbs.twimg.com/media/CgCO-BRUAAAQRX6.jpg
http://pbs.twimg.com/media/CgCmn5XUAAAcDYm.jpg
http://pbs.twimg.com/media/CgCmn5ZUYAU9pxq.jpg
http://pbs.twimg.com/media/CgCmn5YVAAA1M7s.jpg
http://pbs.twimg.com/media/CgCt1ACVIAE5syw.jpg

■関連画像2　急上昇ワード - Yahoo!検索データ
http://i.imgur.com/xjFcwQc.jpg
http://searchranking.yahoo.co.jp/rt_burst_ranking/

※前スレ 1の立った時間 2016/04/15(金) 12:45:41.26
http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1460703014/




>>1
追加ソース

＞「エキスパンションジョイントまわりが破損したと考えられる。
（２つの棟は）上層階にいくにしたがって固定されていないので、揺れ方が大きく異なってくる」（筑波大学【地震学】 八木勇治 准教授）

　この亀裂は、地震の揺れによって新たに生じたものではなく、大きな揺れや地盤沈下になどに対応するために設計された「エキスパンションジョイント」という構造で、もともとかぶせてあった金属のカバーが外れ落ちたのではないかとみられています。

　渡り廊下の部分はいまも立ち入り禁止となっていて、修復のめどはたっていないということです。

ソース先に動画あり
マンションに大きな亀裂 ２つの棟を分断(TBS系（JNN）) - Yahoo!ニュース　4月15日(金)12時37分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20160415-00000044-jnn-soc...

© 毎日新聞 地震で大きな被害が出たマンション＝熊本市内で２０１６年５月１３日、野田武撮影
© 毎日新聞 地震で大きな被害が出たマンション＝熊本市内で２０１６年５月１３日、野田武撮影


熊本地震：被災マンション 重い再建の扉 不安の管理組合




MSN




発生から１カ月　住民避難で総会も開けず…

　熊本地震発生から１４日で１カ月を迎え、被災した分譲マンションの修復が滞っている問題がクローズアップされている。共有部分のひび割れなどを補修するには、マンションの所有者で作る管理組合の総会での同意が必要だが、避難者が相次ぎ「役員不在で総会を開けない」といった事態を招き、組合の委託を受けて管理業務を担う業者の手も回っていない。この日開かれた管理組合向けの相談会の会場は、不安を抱えた参加者であふれた。【井川加菜美、田中韻、吉川雄策】

　県内の管理組合などで構成するＮＰＯ法人「熊本県マンション管理組合連合会」は１４日、弁護士や東日本大震災で被災した管理組合の役員らを招き、相談会を開催。発生から１カ月たった時期であれば余震が収まっていると見越し、住民らの不安解消に乗り出した。

　非会員の管理組合を含め、９３組合の役員ら約２００人が参加。用意された椅子では足りず、会場には立ったまま説明を聞く人たちの姿もあった。「住民の高齢化が進む中で、どれくらいの費用がかかるか不安。１カ月たつが修繕のメドが立たない」。熊本市東区のマンション管理組合の役員を務める男性（６４）は訴える。水道が復旧せず住民は避難先から戻っていないという。

　マンション管理会社で作る「マンション管理業協会」（東京都港区）によると、熊本県内の会員会社２９社が管理する５７２棟を調査したところ、回答があった２９４棟（４月２８日現在）のうち５割強の１５６棟で被害が確認された。内訳は、建て替えが必要な「大破」１棟▽大規模な補強・補修が必要な「中破」５棟▽タイル剥離、ひび割れなど補修が必要な「小破」１１３棟−−などだった。

　分譲マンションで廊下など共有部分の補修などをする場合、所有者が積み立てた修繕積立金や保険金を充てる。管理組合が総会を開き、工事の内容などに応じて所有者の一定数の同意が必要になるが、同連合会には「住民が避難して総会が開けない」「（総会を招集する立場の）理事長がどこにいるか分からない」などと約５０件の相談が寄せられている。

　熊本市中央区の分譲マンションに住む女性（５８）は、部屋の天井から壁にかけて長さ約１メートルのひびが入った他、廊下やエレベーターホールなどにもひび割れや水漏れなどの被害が出て、一時は避難所で暮らした。「地震とは無縁」と思い、１５年前に購入した際、地震保険には加入せず、自分の部屋を修復する見通しは立っていない。

　共有部分についても、管理会社に問い合わせているがなかなか連絡がつかない。区役所に相談に行っても「応急危険度判定では問題ない」と言われたといい、「余震も続き、住み続けられるのか不安なのに誰からもアドバイスをもらえない」と焦燥感をにじませる。

　熊本市東区の分譲マンションに住む５０代の女性宅は、共有部分の廊下などにひびが入り管理会社に相談したが、「所有者に一括して説明する」と言われたまま、明確な回答がない。市内で多数のマンションを管理する業者は「居住者への情報提供が最優先だが、人手が足りず、不満を抱かせているのは否めない」と話している。

© 毎日新聞

長いねん(笑)
お前ら人の話の切り売りばっかりやん！

ただの素人やな(笑)

知ったかぶりの素人は騙しやすい(笑)

モデルルームを見るとき
設備の内容をよく見ましょう
給湯器　トイレ　ガスコンロなどの器具のブランドは大事です
貴方の知らないブランドが使われていれば　見えないところでもコストカットをしている
可能性は高い
モデルルームに設置していなければ設計図を見るか　販売者に聞きましょう

しらんがなぁ。

>>75

モデルルームでは大事な部分を隠して販売する分譲業者
青田買いより建設後に建物を見て買うべきでしょう

購入者に外国人の多い物件は避けましょう
投資目的と居住目的では管理活動の阻害要因となります

青田買いの実例
モデルルームで購入を決定
建設後入居したが外壁タイルが汚れを付着する性質のものだぅた
大規模修繕での高圧洗浄も効果は無く
分譲業者との話し合いも効果は無く
売却する羽目と為る
モデルルームでは自己の想像でマンションライフを送れるような
錯誤をまねく販売手法はざらです
青田買いは避けましょう

新築は皆青田買いですけど(笑)

私は管理費を滞納せず支払ってきました。
しかし今年になり、管理会社社員より「今後、我が家の専有部の業務は一切しない。私からの連絡も受け付けない。」と言われ、今春の消防設備点検は本当に受けられませんでした。
もうすぐ１０年点検がきますが、それでも我が家は点検対象外と思っています。こんなのありですか？
何回も管理業務もされず、何故か質問しても無視対応。
管理会社支店長には、現在も管理費支払っているのに「管理費支払え」と脅しの手紙が届きます。恐ろしいです。
管理組合にも相談しましたが、無視対応。
管理会社と組合に癒着がある為です。

せっかく物件が気に入り、購入したマンションです。
管理会社と組合理事達の何年にも及ぶ嫌がらせで我が家を追い出すつもりのようですが、これは普通の事ですか？

↑
書いてること支離滅裂でわかりませんけど(笑)

ホンマに管理費積立金滞納してないなら
何も怖いことないやん(笑)
管理費払えと催促来たら払ってる
口座のコビーつけて内容証明でも
送りなさいよ。

消防設備点検や排水管清掃は専有部分への立ち入りが出来なければ行えません
何か業者とのトラブルでもありましたか？

騒音と匂いで後悔しとります

マンション管理士って名乗るのも笑えます。笑

最初から戸建買わないから
自業自得だよね

戸建てはもっと危険だらけだよ(笑)

そうね、買えない人は皆そう言うわね

戸建ての危険性は物理面
マンションの忌避性は多数決で管理会社の言いなりにムダ金を使わされる

コンシェルジュが40過ぎのおばちゃんだよ、こえーなぁ

おもてなしのプロって何だよ？って思う

マンション「民泊」差し止め、大阪地裁が初判断




マンションの部屋に旅行者を宿泊させる「民泊」の是非が争われた仮処分裁判で、大阪地裁が、マンション管理組合の主張を受け入れる形で部屋の区分所有者に差し止めを命じる決定を出したことがわかった。

民泊を禁じる司法判断が明らかになるのは初めて。

決定は今年１月２７日。管理組合の弁護士によると、理由は示されなかったが、所有者側は異議を申し立てなかったという。

同弁護士によると、大阪市内にある１００戸超の分譲マンションで、昨年３月頃から特定の２部屋に出入りする外国人が急増。部屋の区分所有者から明確な説明はなかったが、管理組合は民泊を行っている可能性が高いと判断、昨年１１月に仮処分を申し立てた。

区分所有法には、全体の利益に反する行為を禁じる規定がある。またこのマンションの管理規約には「専ら住居として利用する」との条項があった。

仮処分の審理で、管理組合側は「玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りしている」と安全上の問題を指摘。「宿泊者が廊下やエレベーターで大声を出して騒ぐこともあった」と訴え、「民泊は、区分所有者全体の共同の利益に反する」と主張した。

一方、所有者側は、民泊の実施を認めたうえで「こちらが認めた人が出入りしており、安全面に影響はない」と反論していた。

コンシェルは金持ちぶりたい居住者をくすぐり更に金を使わせる為に管理会社が考案した
第二の管理員　　第三はなんだろう

一体、どんな酷い所に住んでいるのだろう？

検討板見てたら風水的にそこの土地の氣（気）が悪いと言ってたけど完売してる。

土地の氣が悪いと病気や離婚や登校拒否児童が増えるなど家族やその身辺に異変を生じるって言うけど本当なんですよね。
建築主もその辺の配慮して欲しいと思う。
土地のお祓いは小豆と米と塩を敷地の四隅に撒くと良いらしいです。

建物については水回りが部屋の中心にない物件を選び風邪通しと掃除を小まめに行うと良いらしいです。

風水って中国の思想で昔敵が攻めて来た方角が
鬼門とされただけの話。

家相も風水から日本的にアレンジしただけ。

気が悪いって、今では24時間換気とか家が先進的に
凄く進化しているから全くあてにならんで。笑

風呂って、玄関側にあるのがいいらしい。でも、そういうの意識しないで買ってしまった。

関係ないわい。(笑)

住む人はえらべませーん！！！

なんのこっちゃあー？

隣に誰が来るかわからん。

怖いな

以前は隣が韓国人でキムチ臭が洗濯物につくので、
浴室乾燥しか出来なかった。

都心部だと中国人が隣というパターンも増えてくるよね。

国際派マンション増殖中！(笑)

インド人やネパール人は加齢臭とカレー臭！(笑)

外国人が日本の不動産を購入するための手引き



八木　チエ

不動産投資の教科書




a young businessman on white background2012年の後半から不動産価格が上昇し始め、2020年の東京オリンピック開催の決定により、更に不動産の価格上昇が期待されています。

そのため、日本国内だけではなく、海外の投資家も日本の不動産を注目し、日本の不動産を購入する外国人がかなり増えている状況です。

今回は、外国人が日本の不動産を購入する際の方法や流れについて書いていきます。

ご参考になれば幸いです。

外国人が不動産を購入する際の進め方は？

外国人が不動産を購入する際の進め方は以下の通りです。

では、具体的にみていきましょう。

１、外国人が日本不動産を購入する場合について日本人が購入する場合との違いを知っておく


外国人が日本の不動産を購入する場合、日本人との購入の違いは何でしょう。

以下のような違いが挙げられるでしょう。

２、投資用なのか居住用なのか購入目的を確認する

購入目的によって、不動産会社の探し方や物件の探し方が変わりますので、事前に投資用なのか居住用なのか購入目的を明確にする必要があります。

３、購入したい不動産を探す

住宅のイメージ国によって多少異なりますが、一般的にはインターネットにて物件を検索することができます。

例えば、中国の場合、日本の不動産会社は中国語の日本不動産検索サイトを作成している業者が多いです。Baidu（バイドゥ）で検索することでそのような不動産ページを見つけることができます。その上で日本不動産検索サイトにて物件を探すことになります。

また、現地の日本不動産の法人もありますので、現地法人に問い合わせして、購入したい物件の条件を提供し、紹介してもらうことも可能です。現地の日本不動さんについてもBaidu（バイドゥ）で検索することで見つけることができます。

４、不動産会社を探す

シオサイトのビル群上記「３、購入したい不動産を探す」にも書きましたが、外国人向けの日本不動産検索サイトから不動産会社を探すことができます。

信頼性のある会社なのかどうかを判断することは難しいですが、まず、ホームページで以下の点について確認するようにしましょう。

また、実際に日本に来られた時は、必ず直接に不動産会社に訪問し、

などのポイントについて確認するようにしましょう。

なお、日本の不動産投資会社について詳しくは「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社５０選」を参考にしてみてください。

また、弊社は海外お客様の不動産購入サポート実績多数ありますので、日本不動産購入にご興味がある方はぜひ「個人のお客様からの不動産に関するご相談受付中」より問合せしてみてください。

５、不動産の購入に必要な費用を確認する

golden yen symbol日本の不動産を購入する際に、不動産の物件価格の他に大きく以下のような諸経費が別途にかかります。以下の経費を合算すると、一般的には物件価格の8％前後と言われています。

６、日本の不動産購入時必要な書類

Files.Pile of document close up shot.外国人が日本で不動産を購入する際に、以下の書類を事前に用意しましょう。

では、順番に見ていきましょう。

（１）宣誓供述書などの公証書類

一般的には、居住国の公証人の認証による住所が間違いないであることを証する書面として宣誓供述書を使われています。

宣誓供述書の内容としては、

などの情報が載せられます。

なお、国によって在日の大使館が認証業務を行っていることもあるので、その場合は大使館で宣誓供述書を作成してもらうことも可能です。

（２）パスポートなどの身分証明書

パスポートなどの身分証明書を提出する必要があります。

不動産登記する際に、居住国の住所が登記されるため、パスポートに住所の記載が無い場合は、住居証などの書類を用意しましょう。

（３）印鑑

売買契約書などの書類に捺印する必要があるため、印鑑を用意しましょう。

外国では印鑑を使う国が少なく、どういう印鑑を用意すればいいかが分からない人も多いので、可能な場合日本で印鑑を作ってもらった方がいいでしょう。

７、購入の流れ

インフォメーションデザイン国籍によって変わるケースもありますが、日本の不動産を購入には、大きく以下のような流れになります。

８、不動産購入においての注意点

c外国人が日本の不動産を購入するにおいて、以下の点について注意しましょう。

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）売買代金の支払方法

外国人は日本に口座がないため、ほとんどの方は売買代金を支払う際に海外送金を利用しています。

決済時スムーズに手続きを進めるため、事前に送金してもらう必要がありますので、送金先としては不動産会社の預かり口座を案内される場合が多いです。従って、信頼のできる不動産会社を選ぶことが大切と言えるでしょう。

なお、海外送金する際に、支払い金額の根拠ときちんと着金したかどうかの確認をするには、以下のような書類を必ず不動産会社からもらうようにしましょう。

■ 海外送金前

　・会社の捺印をした送金依頼明細書

■ 海外送金後

　・（送金先の銀行から）外国為替計算書

（２）不動産権利書の受取

不動産の決済後大体１週間前後で不動産権利書が出来上がります。居住国に郵送してもらうか、管理会社に管理してもらうかは事前に決めておきましょう。

（３）納税管理人の設定

不動産購入後、不動産取得税や固定資産税などの税金の納付書が税務署から郵送で送られてきますので、それに従い税金を納めます。

外国人の場合、日本にいないことから、納税の手続きを代わりにやってくれる「納税管理人」の設定が必要です。

もし、日本に手続きしてくれる友人がいなければ、不動産の管理をしてくれる不動産管理会社に相談するといいでしょう。

（４）（投資の場合）確定申告をする必要がある

日本で投資として不動産を購入した場合、家賃収入を不動産所得として確定申告をする必要があります。

外国人の場合でも税理士に依頼することができますので、不動産管理会社の方に税理士を紹介してもらいましょう。

長いわ(笑)
マンション管理士て誰でも通るし(笑)

>>109
読解力が不足してるようだね　訕笑

↑
バカでも通る資格で悔しいんですね(笑)

可愛そうなマンション管理人(笑)
あつ、管理士だっけ？
同じようなもんだよね。爆

不動産業界が吹き溜まりの業界と言われて久しいが　109　111　112が如実に証明している
管理会社員は此の低度　組合自主管理が健全な運営を齎します
重要な管理費未払い問題も理事会が健全であれば解決しますが管理会社に任せていては何もせずに損金処理されます

マンション管理士と税理士ってどっちが難しいのかな？笑

マンションに関してはマンション管理士
税に関しては税理士

あたりまえ

マンション管理士と業務主任では後者の試験が超簡単だが　此の超簡単な試験に毎年チャレンジする管理会社員は多い

マンション管理士取っても年収８００万までって聞いたけど
どうなんですか？

マンション管理会社の社員給与は低いよね。
マンション管理士さんだけ高いの？

お答えいただけないみたいですね。

怒ってはるん？

怒ってはいませんよ
此の業界が吹き溜まりと書いた事を少し反省しています
人それぞれ生きていかなければなりませんから
業界全体の向上こそが必要です

あなたは良いひとですね。
きっと成功されますよ。