シティタワー有明その3

>180さん
いいにおいの布団乾燥機ってどこから発売されてるんですか？

布団乾燥機は家電の中では非常に優れたものだよね。
自分も、独身のアパート時代から、かれこれ10年以上使ってる。
ベッドにも重宝してるよ。

「いい匂いの布団乾燥機」って、多分、香りのパックかなんかを
装着させて使うものでしょうね。

においは妥協するから、強力なおすすめの布団乾燥機教えてください。

高くてもいいです。

>高くてもいいです。

ごめん。偉そうなこと書いたけど、家庭用でお願いします。

俺は三菱の使ってるけど、結構強力だよ。
すごくフカフカになるので幸せに眠れる。ダニパンチも効いてると思う。
あと、掃除機の布団掃除用ヘッドってのを売ってるから、合わせて買ったほうがいいよ。
掃除機でホコリを吸うのは超重要。

ところで、ガレリアグランデって売り物件が多いようなのですが、どうやら管理費や修繕管理費で難点を持った物件のようですね。プールや池があったり、管理費で株式の売買して損したり等。。。。
あの物件が５年後に酷い状況になった場合、近くのシティタワー有明も悪い影響を受けてしまうんじゃないでしょうか。。。逆に良さが際立つかな？どっちなんでしょう。

＞185さん
ガレの管理費修繕費の問題でCTAも悪くなる事は考えにくいでしょう。
相対的な比較感では印象は良くなるんじゃないですか。
それにしても管理費で株の売買って普通するもんなんですかね。しかも一部情報を見るとプロパの株式にも手を出していたとかいないとか・・。
管理組合に優秀な証券会社のファンドマネージャーでもいれば運用をお願いしたい所ですが。笑

ところでリクルート刊「都心に住む」10月号、特集は豊洲・有明・晴海-現在進行形の街　東京は湾岸へ。ですね。
今日発売なので早速買いに行きます。

隣のガレリアの80平米超えの角部屋が4500万で売りに出てましたけどお見合い部屋かなぁ・・

おそらく、そうでしょうね。。
それだけ安いなら、何か疑ってしまいますね。
ガレもいいんだけどなぁ。

187さん＞

事業協力者の部屋そんなに多かったですか？？

50-100戸って、倍違うのだが・・。なんていい加減な数字だよ。
釣りだろ、これ。お隣さんかな？

CTAがゴリ押しでこんなデザインで建てちゃったから、ガレ住民は安値で泣く泣く売らざるを得なくなった。
ガレのお見合い側、マジで丸見えで可哀想だよ＞エレベーターホールから観ただけであれじゃ、部屋なんてね・・・。
近隣住民の迷惑考えずにゴリ押しするってさすが住友、関西系って言われてた。

ガレリアで広めの部屋って一番ヤバいんじゃない？
管理費や修繕積立金って平米数に応じて増えるんでしょ。

この物件の方が将来安心だと思うけどね。

交渉のプロだなぁ。いやらしいデベロッパーだね。

共用図面集に２５戸分事業協力者住戸と記載してあります。

北側中高層５０A　６０A　が３部屋づつ。
南側７０Bは４戸、４０Aは８戸、６０Gが７戸だと思います。

１９５さんのお話では、その他にもある、との話に見えますが、
それって、記載の誤りでは済まされない事になってくるので、
２５戸以上は無いと思います。

それか、主張するに足りる何か確証的な理由があるのでしょうか。

私のが、あたらずも遠からずの数字な気がします。

それと、事業協力者は１法人というような話も前に聞いた事があり、
全て賃貸の予定、とは聞いた事があります。

全て売却するのなら、
最初から土地の持分を売却しますよね。

先週くらいまで、シティタワー麻布十番などは５５㎡を５６００万円くらいで
事業協力者が売りに出していましたが、
住友の分譲価格より坪１００万円以上安かったです。

竣工後、早期に売却されるより、賃貸が長いほうがありがたいです。

私も、197さんの書かれている通りに聞いています。
事業協力者が１法人というのは、いいですよね。組合の運営上とかで。
大崎ウエストシティタワーズは、事業協力者住戸が236戸もあって、
げんなりした記憶があります。

195=196=199 ってところの自作自演だろう。
"なにかおかしい"で誰を説得出来るのだろうか？
一通り読みましたが、197さんの言うとおりでしょう。25戸分事業協力者住戸と記載されています。
あたなの言う、50戸分の記載の図面を是非写真で掲載してみてください。

199の言う覚悟とは、あなたにとってはローン負担が大きいから？

私はデベロッパーではありません。

単に、中古も新築も色々と検討して、
シティタワー有明に決めました。

１９９さん、２０１さんは、同一人物ですか？？
名前が違うので、違う方ですか？

私は価値が下がるのは構わないです。
それは仕方が無い事です。

価格は将来売りたい時に、残債以上であればいいな、
とは思っていますけれども。

ただ、今、買える不動産の中で、
価格だけで言えば、総額を低く抑えられるので、
ここに決めました。

２０１さんの言う、募集前の完売という言い方を聞いて思ったのは、
おそらく、営業の人は要望書が提出されているという意味合いで、
２０１さんに、他の部屋を紹介したのではないでしょうか？？

要望書は一つの部屋に一組しか提出できませんので。。。

というか、販売方法をよく理解されてないのかな。

そして、

従って、賃貸または、中古販売にしても値崩れがし易く、高級感といった佇まいにはならない。 ＞
ということです。＞

の「従って」の意味がわからないです。

仮に、２０１さんのいうとおりに販売していたとしても、
値引きせずに売っていたら、中古の売り出し価格が値崩れする、って事にはならないのでは？？

残債よりよっぽど安く手放す人なんて、滅多にいませんし。

あと、佇まいは、賃貸価格や中古市場じゃないとも思います。
が、感性なので、そこはどうっちでもいいです。

中古で買うにも賃貸で借りるにも、
ある程度年収は必要なのですから、
郊外や東京近郊のマンションよりは、
ましな気がします。

>>201
その2割引きでの価格が正価との根拠はなんですか？
誰もが買えてしまえる価格で出せる物件こそ、資産価値はたかが知れますね。

ちなみに住友は基本割引はしません。
どうしても売れ残った低層やイマイチな間取りは、もしかしたらあり得るかもしれませんが。
値引きを待っているなら、他をあたったほうが早いと思いますよ。
榊って方の言葉を鵜呑みにしているクチですか、ひょっとして。

ちなみに名前をコロコロと変えるのは何故？？？？

>>201さん

いまいち、言わんとするところが理解出来かねるのですが、

>>ここのフロアは募集前ですが、すべて完売しています。
に関しては、202さんも書かれているように、
「要望書」が既に入っているのだと思います。
完売、と説明したのは営業さんのミスですが。

>>どの場所も、抽選なしで販売しているということです。
これも、誤りですね。抽選は実際に、1期にもありましたし。
営業さんは、避けようとはしますが、「要望書」が出ている住戸に
申し込むことは可能ですよ。「要望書」を出された方が、
抽選の倍率を優遇はされますが。

事業協力者住戸に関しては、25戸だと記載されています。
それもご納得されていないようですが、
記載事項も、そもそも信じられないとなると、
もう、何もかも疑ってしまいますよね…。何が信用できるのでしょう？

>>後、２割安い価格なら購入、投資には適当かと思います。
仮にも住友の物件です、あと2割安くなんてならないでしょう。今は。
そもそも、そんな安い物件、投資にも向かないのではないでしょうか。

ちなみに、私は今の有明、価格に納得をして自分たちが住むために買いました。
資産価値が上がるとか、有明が発展するとか、オリンピックが、とかは
別に期待していません。

しかし、この有明で２５戸もの「事業協力者住戸」があるとは、ちょっと驚きだな。
一部が社宅となっている分譲マンション・・・。
さすが有明のシティタワーレベル。

お隣のガレより、よっぽどマシかと思いますが。。。。

ここも完成前なのに値引きしてるみたいですね。
１割ぐらいですか？

もう滅茶苦茶なこと皆さん書きますね。

ここは口コミ掲示板ですが、
せめて、何かを伝えようとする時は、
どういう状況に遭遇したかを伝え、
それを自分はどう分析し、
結論はこうなった。

せめて、これくらいは書いて欲しいですよ。

じゃないと情報として受け止めかねます。

２０７さんの発言は、
少し会話の次元を疑います。

値下げがあったかもしれないですが、
もう少し、詳しく教えてください。

じゃないと、これから値下げを期待して、掲示板を見てる人にも伝わらないし、
値下げ販売をしない、と信じて止まない購入希望者、契約者にも、
信じてもらえません。

掲示板をご覧になってる方々で、
書き込みに参加されていない方も多数いらっしゃいます。

みなさんがどう判断するか。
書き込みをしてる身としては、
それを知りたいです。

ちなみにですが、
私は一期で契約しました。
最初にモデルルームで提示された価格より、
同じ部屋で、１００万円単位の値上げ販売でした。

それでも、仕方ないな、と思いました。
総額が安いですから。

208の冒頭の、

皆さん、という言葉は不適切ですね。

ココに書き込みされてる一部の方、
という言葉に訂正させて下さい。

失礼いたしました。

210さんへ
僕が1期で契約した住戸（タイプ）は、CTAのオフィシャルホームページにも、リクルート発行のマンションズなどの紙面、折込広告などにも、最初から最後（今日現在）まで記載されていなかったです。人気があるからなのか、無いからなのか、それはどちらでも構いませんが。もちろん、MRに行けばちゃんと紹介してくれました。僕が訪問した際にはまだ要望書も入ってませんでしたから。ですので210さんが、訪問されたのが最近なのでしたら、すでに一期で契約済みもしくは要望書がだされた後であり、紹介すらしてくれない住戸があることも、ありえますよね。いかがでしょうか？ただ、本当に欲しい住戸なのであれば、重複してお申し込みになればよいのでは？抽選になりますよ。値段に関しては、僕が契約したタイプは予定価格として事前に聞いた価格と変更ありませんでした。逆に、100万円単位で値上げしたタイプがある事も知っています。値下げがあったかどうかは、僕は知りませんが、値上げがあれば値下げもあるのかもしれません。ただ、値下げを待っていられる自信もありませんでしたので、僕はさっさと契約しました。もう少し待てば値下げされた可能性がゼロではないのかもしれません。ただ、値下げを待っている間に、誰かに買われてしまっては、無意味ですから。それだけです。負け惜しみとか、言われそうですが。。。

>よって、人気のないこの物件の価値は最低１割ダウン。そして、２割ダウンが適正な価格だと思えることを意見として述べたということです
これは、超個人的主観に基づく値段設定ですね。
自分にとって、安ければ安いほどリスクが少ないから、値段が安いほうが良い。とはまるで市場価値など無視していますね。
となれば、別に2割じゃなくても、5割、8割、いっそのこと無料が適正と同じですね。
そう思っていらっしゃるなら、買わないでいいんじゃないでしょうか。

ちなみに要望書は出せますよ。
抽選にもなります。
売却済みではなく、あなたより先に行動を起こした方が仮押さえしているのですよ。
人より遅く行動しておいて、文句は言ってはダメですよ。
少なくとも、その住戸は人気があったっということです。

>>210
そのダウンしている物件が、すぐ近くにありますよ。
そちらを買えばいいではないですか。
値段も下がってるし、これ以上資産価値が落ちるリスクも低いですよね。

どうしてもCTAが欲しいのかい？

２１０さん＞


シティタワー有明の横にも、
ブリリアマーレ有明の大きい看板ありませんでしたか？？
東雲方面に張ってあった気がします。

人気がある、無いより、
デベロッパーとしては、
高く売るために、多くの手段をとるのであって、
看板持ちは、ごく普通の行為の範囲内ですよ。

住友としても、完売できる値段設定にするより、
高く多く売りたいと思うので、
費用のかからない広告であれば、
いくらでもしますよ。

ブリリアマーレの広告は
ネットでもよく見かけますからね。

ブリリアマーレを見に来て、
シティタワー有明を必ず知ってもらえるなら、
ブリリアマーレに広告してもらってるのと
同じですから。

あと、抽選は登録開始にならないとできなかったはずですよ。
契約済みであれば、抽選の後に契約になったのかもしれませんよね。

人気が無いなら、部屋も残っていたと考えるのが普通で、
人気が無いけど、部屋が売れていたのは、販売できない事業協力者の部屋だったのでは、
と考えるのは間違いだと思います。

わたしも、２１１さんと同じように、
ネットに載っていないタイプの部屋を買いました。

値下げされても、それは希望の部屋では無い可能性も高いので、
構いませんし、待っていたら、金利の優遇幅や、住宅ローン控除の期間、
ローン返済期間、諸々と、不利になると考えて、
購入しました。

最初に要望書（４月頭頃）を提出し、
値上げの話を聞き（５月？）
抽選形式の登録を行い、
結局は私だけの登録になりましたので、
無抽選でした。
その後、契約開始となり、抽選会終了後、
数日して契約しました。

一期の話です。

営業さんも部屋が重ならないように案内するので、
要望書が入っている部屋、契約済みの部屋、
要望書が入っていないけれど、検討中の人がいる部屋、
おそらく重ならないように案内します。

なので、契約済みです、と案内したかもしれません。

住友不動産は値下げしません、は真偽の程はありますが、
他社に比べて、値下げしないという強気姿勢で知られています。

値下げしたとしても、竣工後半年、一年以降の事じゃないかな、
とは思っています。

おそらく低層階だと思います。

営業さんも、最上階の部屋が竣工しても全然売れなかったら、
多少値下げするかもしれませんね、とは言ってた事があります。

２割下がるって、５０００万円の部屋が４０００万円ですよね。

２割下がったら、確かに人気物件になるでしょうね。

でも人気にならなくても、
その部屋を１人の人に買ってもらえればいいので、
想定以上に人気になれば、
また価格を上げるのでしょう。

値段を下げても下げても売れない物件であれば、
人気無いんでしょうけれども。

>>210
残念だが、出遅れたって事だね。
何をもって「人気」と表現してるのかは知らないが、
住友としては、表示している価格で、1住戸を1世帯が契約してくれれば良い訳だ。
ある部屋を3世帯が欲すれば、極端な話、
その中の最も経済状態がよい世帯に合わせて値段をあげるだろ。

>>210
210さんの言う、
＞「ここの住居はパンフレットには掲載していませんが、売却済みです」
とは、要するに価格表で値段が書かれておらず既に売却済み、といった様な住戸でしょうか。
それがなぜ、
＞要望書を提出し、抽選という形態は明らかに取っていません。
となるのか。(私も要望書を提出し、抽選を経て契約しました)
またそれがなぜ、
＞理由は、人気がないからだと思っています。
となるのか。
２回ほど論理飛躍して検討もつかない所に飛んで行かれてますよ。
それがこれだけ反論を受ける結果になったのだと思います。

従って、
＞よって、人気のないこの物件の価値は最低１割ダウン。そして、２割ダウンが適正な価格だと思えることを意見として述べたということです。
に関しても、前提条件の認識が誤っている事から、よってで結ぶのはおかしい文章になっています。
私の場合、DCF法でもこの物件価格は適正と認識しましたが。

想定賃料20万/月*12ヶ月分÷期待収益率5％＝4800万＞物件価格4600万

差し支えなければ、２割ダウンが適正な価格との裏付けを示して頂けますか。
裏付けなしにただ高い高い、安ければ買うと言っても、そんな顧客にデベも取り合ってくれるとは思いませんよ。

久しぶりですね、サラリーマンさん。
全くその通りだと思います。

あと、面白かったのが
＞経済性の原則に徹しているのがデベロッパーです。
が、まさにその通りなのであって、だからこそ色々な試算方法や顧客の反応を見つつ、グーテンベルクで言う所の最大値原則を達成する価格を設定するのがデベロッパーなのです。
＞文書で提出することをやってみて下さい。
は、色々と負わなくても良いリスクを負いたがらないデベに求めるのは厳しいと思いますが、すみふに関しては文書化させなくても値下げはしないと思いますよ。笑
まぁ待てるのであれば結果を待ってみてから検証されてはいかがでしょうか。
その頃には効用最大化出来る様な間取り、階数、方角の良い部屋は全て買われた後でしょうが。

結局はそうゆう事です。

>>218さん
ちなみに私はサラリーマンではなく士業です。
まぁサラリーマンの様な士業ですが。笑

会計士さんですね。

さて210さん、理解は深まりましたか？

217さん
キャップレート5%はまあ妥当かと思いますが、ということは20年間20万円の賃料が維持されるという前提を置くことと同義ですね。
さて、これを妥当と考えるかどうか。

>>224,226さん
217=219=220です。
未経験な幼稚な意見はどちらかと言う問題もありますが、それはさて置き、

＞単純に文書の揚足を取っている御仁にしても、月に２０万円で賃貸できるという妄想が面白いです。
1割落ちで１８万円、２割落ちで１６万円ですね。相場を考えてみてはどうでしょうか。

とのご意見がありましたのでそちらの回答からさせて頂きます。
単純にすみふの営業から提示された見込み家賃収入表で毎月20万円とあったのでそれを用いたのですが、出所がすみふでは証拠力に乏しいと思いましたので、リクルートが運営する賃貸情報サイト「フォレント」より、有明テニスの森駅周辺の賃貸成約事例を基にした家賃相場表を調べました。
リンク↓↓
http://www.forrent.jp/3s_000075.html

上記によりますと、有明テニスの森駅周辺の2LDKの相場は23.2万円とあります。
念の為、国際展示場駅だと22.93万円、東雲駅だと21.11万円となっています。
その結果、私はすみふが提示した2LDKで20万円/月、の査定は概ね正しく信ぴょう性があると判断しました。

あなたがおっしゃる18万円、16万円の家賃感覚が私から見ると妄想と言うか、飛んだお宝物件かと思うのですが、いかがでしょうか。
それでも私の意見を妄想だとおっしゃるならそのエビデンスをお示し頂けませんか。まさか脳内だけで物事語ってはいませんよね。エビデンスも無しに妄想と決め付けられてしまうとあなたと議論する気が失せてしまいます。

そして私はデベの営業じゃないです。こぉゆう証拠収集が仕事の士業です。笑

20年間維持できないといいたいだけなんじゃないかな？
貧しい人の借金を食い物にしたあぶく銭ならパーっと使っても惜しく無いでしょ？