晴海テラス（コスモスイニシア）

晴海地区、４０平米台を賃貸に出した場合の競争率ってどうでしょうか？
周辺にもいくつかタワーが建つ予定みたいだし、賃料で稼ぐには向いてない地域なのかも。
（駅歩１０分の時点でアウトか）
かといってキャピタルゲインを狙うにしても、オリンピック頼みというところもあるし・・・
私的整理のイニシアということもあり、買っていいのか迷います。

それと、この広さなら半分以上は確実に賃貸に回されますよね。
居住用に買う人にとっては管理の点でやや不安かも。
検討中の皆さん、いかがですか？

レジデンスと比較してどうでしたか？

個人的に気になったこと。

１　収納が全然少ない。大容量の収納は無いに等しい。
　　その割には、最小の40平米にSICがあったりする。
　　

２　清掃工場
　　眺望・イメージ云々よりも、清掃車が大量に集まることが心配。
　　清掃車は「バックします」とか「左へ曲がります」とか言うし
　　清掃員も「オーライ」など叫びます（実家の近くにもあるので）。
　　毎朝あれに起こされるのは、ちと困る。
　　

検討しているのですが、実際どうなんでしょう？
収納とローン減税などを考えたら60平米しかないのかな・・・

安かろう、悪かろう。。。
TTTは安くて良かったんだけどね。

賃貸マンションでしょ。
単身者で身軽な人にはいいかも。

>>25
北西側（キャナル側）にすれば清掃車の音は気にならないのでは？

にしても、もう少し安くならないかね・・・
売れ残りを待つ作戦に出るのも悪くないかも？

うーん、まじで収納が少なすぎる。
荷物ない単身者向け＝賃貸。
駅から１０分（女性ならもっとかかるし、夜道は危険）男性向けかなぁ。
いくらなら借りる？
そこから適正価格が割り出せるのだが。
自分なら８万でも考えちゃうなぁ。この立地なら。
８万×１２＝９６万　一番安い部屋で２３００万　単純利回りで年４．２％かぁ。実際は３％台だから、割りに合わないなぁ。
ここ１０万で借りる人いる？

中央区で家賃8万で借りることができるマンションとなると、
築30年以上の30㎡程度ですね。築10年以下だと20㎡程度になって
しまいます。

賃料相場から見る限りでは、駅10分の40㎡で家賃10万ならば
十分に安いと言えるのでは？
この条件であれば、12～13万の家賃でもおかしくないようですが。

あと、過去の書き込みにありますが、一番安い部屋は2198万の予定
のようです。

前におしゃれな青山のマンションに１３万３３平米築浅で住んでいました。
見た目がいいのと利便性で借りました。
次に赤坂に９万、２７平米に住んでました、古いけど大きいマンションなので、そんなに陳腐ではなかった。

普通賃貸するには、何かが必要。
安い、職場に近い、かっこいい、共用施設など。
ここが１２～１３万なら選ぶ必要性を感じないな。
眺望なし、共有施設なし、利便性？今いちだと思うけど。晴レジなら借りてもいいけど。（眺望と共有施設）

職場が銀座や築地、勝どきの人には需要があるのかな？
一人なんで４０平米もいらないし。
二人には狭いし。荷物が入らない。

一人でも40㎡程度は必要です。
手持ちの荷物等が多かったので、一人暮らしの頃はそれに近い広さを選んでいました。

ただし、家賃で12万ほど出すのであれば、他にも選択肢があります。そうなると、ここ
を選ぶ可能性はかなり低いので、賃貸の需要は少ないようにも思えます。

人によっては、過度な共用施設は維持費（管理や修繕に必要なコスト）が嵩むだけで
メリットは少ない場合もあるので、最低限必要十分な仕様でそこそこの価格で中央区
にマンションを取得して住みたいという実需ならばありなのでしょうか？
2500万で部屋を取得したと考えると、ローン＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税月割
相当額の合計で、月あたり10万弱になるようなのですが、はたして高いか安いか？

皆さんの書き込み読んでると、ここ賃貸の需要が低そうだなあ・・
買うのやめようかなあ・・
（だったらレジデンスも似たような条件なのでは。物件のグレードを除けば）

月10万で借りれるなら買わずに即賃貸しますよ。
ちなみにコスイニさんは２～３階でも月１４万円前後で賃料価格をはじき出してます。

はぁあ～？１４万で借りる人いるの？
だったら１５万でBMA借りるよ。楽しそうだもん。ちょっとの間。
自分が１４万円でここを借りたいかどうか、考えてみてちょ！

中央区のメリットって、駅近で地下鉄複数を利用できるアクセスじゃないかな。
それを考えると、大江戸線駅徒歩１０分は弱い。

投資にしたってここは４０㎡が大半だし
そもそも同じマンション内に賃貸の競合がたくさん出そう。
周辺は、他にもマンションできるみたいだし、利回り以外にも懸念はあるなぁ。


居住目的なら、環境、管理面、地盤、収納がない、低グレード、デベ消滅などなど
メリットは築年数と眺望に中央区アドレスくらい。
価格があと、１割でも安ければいいのに。

あ、ただしずっと賃貸で住むことを考えると、買うと最後に手元にマンションが残るけどね。
３１さんの１０万の計算は何年ローンの話？

利回りはよいが、駅１０分では投資としてきつい。もう少し駅に近ければ。。

では、ここは永住ですね。結婚する気のない人、結婚できそうにない人、バツ１で終の棲家を探している人向け。
結婚して売るにもキャピタルゲインは得られそうにないし、賃貸も難しい。
だったら自分で一生住むしかないよ。
４０年住むとして、２５００万だったら５．２万　管理費足して７万位？

２５年過ぎた頃からだんだんゴーストマンション化していくだろうけど、７万で一生住めると思えばいいかも？

ここより人形町のほうがいいと思ってみてみたら、完売だって。
ここも安いから、安けりゃいいって人に売れると思う。
自分は興味ないので、サヨウナラ！

建物の「質」自体は人形町よりここのほうがいいと思う。
問題はやはり駅徒歩１０分か。

一生住むにはきつい間取りと立地。
売却か賃貸前提で考えても割に合わなさそうだな・・
物件自体は割と気に入ってるのだけど。

本当にあの距離を徒歩１０分で歩けるのかしら？？それが凄く気になってます。

実際は１５分近くかかると予想。
ハルレジがなぜあれだけ盛り上がっているかといえば、一つに駐車場代が破格だから。
それだけ車を持ってる層が多いということ＝電車通勤は期待していない派が多い

ウォーターフロントでのんびりしたい派の自分にとっては嫌いじゃない場所なんだけど。
この物件のすごい言われように本気でひるむ今日この頃。
賃貸するにしても高そうなエリアだしな～・・・全額キャッシュで買えるなら別だろうケド。

自分でゆっくりしたいだけなら買っちゃえば？
ここをひるむ人は投資目的だったり、計算高い人だけ。
実際どうなるかなんて、後にならなきゃわからない。
ここは損するにしたって、もともと安いんだから最大１千万くらいなもんでしょ。
他のように何千万円も損することはないって。

「損するにしたって最大1千万」と言えるあなたが凄い。
私からしたら「1千万も」ですよ。
実需+投資で考えてるから投資家さんの感覚は大切だと思う。
もちろん、自分がもう60過ぎててそこに住み倒すぐらいの勢いなら買っちゃいますけどね。

もう少し待って中古で安く出たら買おう・・・と思ってるうちに
インフレが来てＴＴＴみたいにいつのまにか手が届かない存在になってたら嫌だなあ。
（ま、あの物件は別物だろうけど。ＴＴＴと比べるなというブーイングが聞こえてきそう・・（笑

ＴＴＴ買いたかったなぁ。
２００５年、、、転勤がなければ。。。
見送った物件　ＴＴＴ，エアライズタワー、本当に安かった。
まぁ抽選に当たったかわからないけど。本当に安かったですね。
５０平米２６００万円からあった。
ここより安かったんだよ。
でもー、もう一回マンションの底値はある気がする。
今年はやっと下がり始めたばかり。
来年～再来年あたりが買い時じゃないかな？（値引き物件は別ね）

５０平米２６００万！
確かにあそこの共用設備は凄いからねぇ・・ため息つくのもわかる。
ＴＴＴは底値が来ても下げないんじゃないかな、売れ残り高層階は別にして。
住人があのマンションの価値をよくわかってるからね（笑）

レジもテラスもＴＴＴを見上げる形で建ってるわけだが・・・
自分も一生ＴＴＴを見上げることになりそう（笑）

レジもテラスもＴＴＴの公開スペースと朝潮小橋でつながってるのにあのジムを使えないのが悔しい…

あなた達にはほっとぷらざ晴海があるし、維持管理にお金が取られないのでいいんじゃない？
TTTだって一度外に出ないといけないので、一緒だよ。
ほっとぷらざはプールが今一だけど、岩盤浴もあるし、楽しそうだよ。

TTTは住宅棟から雨に濡れずにアネックスに行けるルートもあるよ。

というか、勝どきはプラザタワーが14万、TTTが16万から借りられるのに、
晴海テラスを14万で借りる情弱がどれだけいるんだろう。

庶民の味方ほっとプラザはるみ！！私たちにはほっとプラザがある！！
でもねえ、ここ（テラス）って一番安くても管理費9500円～なのよ。ちょっと高いよね。

>というか、勝どきはプラザタワーが14万、TTTが16万から借りられるのに、
ここ買うのやめて別物件に賃貸でしばらく住もうかマジで検討中…
14～5万出すなら買っちゃえ！って話もあるんだけども。
その後不良資産化しちゃったら単なるお荷物だしなあ…

>>45

TTT住民乙です＾＾；

４９さん、だったらもっと安いところ借りて、お金ためて、もっといいマンション買えば？って思うんだけど。
不良資産にまずなりそうにない物件をさ。

賃貸に１５万出すのはもったいないよ。家賃補助がでたり、経費になるなら別だけど。

51さん、たしかに賃貸に１５万はもったいないですよね。
全部じゃないけど家賃は経費になります。

お金ためて買える頃・・・何年後？って話なのですが、
友人知人にも同じこと言われます。
「買わずに賃貸続けてお金貯めたら？」って。
そっちのほうが無難かなあ・・・こんなんじゃいつまで経っても買えないや（笑）

まー、これから勝どきは駅前UR賃貸のタワーが出来るから、ここの賃貸１４万はキツイんじゃないかな。
４０平米で１１万～１３万が限度。新築で。
その後はどうなるか、社会情勢しだい。インフレになるか、デフレになるか。

２０００万円位ならインフレになれば万々歳だし、デフレになったら自分でずっと住めばいいんじゃないの？
子供が生まれなければ、なんとか慎ましく夫婦二人で工夫して住めるよ。
荷物はほとんど捨てて、シンプルライフっていうのはどう？
ここトランクルームあったっけ？

検索したところ既に着工している
駅歩2分の勝どきGROWTH TOWNは、
子育て世帯という制限はありますが
55平米13万円の家賃設定ですから、
賃貸ではこちらが大本命の人気物件でしょうね。

コンパクトマンションの需要も、
都心は通勤等の利便性の価値と引き換えに
高いお金を出して住む場所なので、
駅直結、駅近ならいいですが、
駅歩10分は論外になると思うのですがいかがでしょう。

よっぽどのステータスのある地域や
ユニークな（見栄えが優れている）物件でなければ、
日々の往復や雨天を考えると、
10分遠い駅の駅歩2分等の物件を探しませんか？

例えば吉祥寺の駅歩10分なら駅近物件も少なく、
十分な需要があると思いますが、
勝どきは駅から離れる程物件の数は減り、
近年の物件で駅歩10分はここだけ？

再開発の動向次第という留意事項はありますが、
誰が好んで住もうと思うのかと疑問がわきます。

こんな場所で、銀座と中央区を連呼するだけで、
2500万円クラスの部屋が350戸以上も売れる
世の中とは思えないのですが。

そうだね、絶対に売れ残る。
絶対的資金が不足している人が、見た目の値段の安さにつられて１００戸くらい売れるんじゃない？
残りの２００戸以上は値引きするだろうね。
２千万円切ったら、視野に入れてみる。秋にはそうなりそう。

TTTもケープも安い部屋は５０万/平米だったし、そこよりぜんぜんスケールと仕様が悪い。
４５万/平米でいいくらい。だとすると１８００万円（４０㎡）２２５０万円（５０㎡）が妥当。
ケープは山手線田町駅１１分、ここは大江戸線勝どきから川越えて１０分、、、
むこうがお買い得だったとしても、やっぱ高いや、ここ。
Wコンなんて３０万/平米からあった。
そう考えると、まだ未開発のここはその当時の東雲と同じ値段でいいよ。
１２００万～１６００万でもいいくらい。

それに賃貸はかなり難しそう。勝どきに賃貸MSくさるほど出来るし、住友のURタワーもある。
あっちのがぜんぜんステータスがあるし、駅から近い。
ここ借りる人本当にいるの？？？

だから、自分で住むしか…
ん？でも住みたいか、ここに本当に？

コンセプトが中途半端なんだお。

賃貸で借りるアピールポイントがない。駅から遠い、普通のマンション。値段を安くしないと集客できない。

自分で住みたいと思える魅力がない。強いて言えば１８階以上のお台場の景色？

それより晴海の住友URタワー、住んでみたいな。URだから値段安そう。共有施設も期待できる？

同感。

晴海レジデンスは「住んでから買った事を後悔する物件」だと
判断したけど、晴海テラスも同じだろう。
サラリーマンにも買える絶対額の安さは売る側にとって重要。
でも、そのために住宅に不向きな立地にマンション建てて
無料の美辞麗句をまとい売り逃げする姿勢はいかんよ。

徒歩１０分も、不動産表記に文句言うつもりはないけど、
信号を４つも渡り、高低差のある橋を２つも渡り、
間ではＴＴＴの公開空地を通る前代未聞の経路での数字だから、
実際１５分は余裕でかかるだろうし。

周囲に何もない湾岸の果てで、
ゴミ処理場と幹線道路と淀んだ運河に囲まれた狭い箱の中で、
日照がなく薄暗い北西の部屋で、
気持ちまで薄暗くなって過ごす人生に、
どんな価値があるとコスイニは提案したいのかね？

住めば都。ホームレスよりはいい。

何を書いても自由だが、せめて価格は坪当たりで書いてくれんか？
ワンルーム業者じゃないんだから。

わたしは素人なのでむしろ坪単価で書いてくれなくてよい。
こんなところで通ぶってどうするのって（笑）

「周囲に何もない湾岸の果て」とか書かれちゃうとマジで考えちゃうな…
自分はずっと都心暮らしだったから、むしろ目の前が海で夜景が綺麗で空が広くて、って
ロケーションがいいなと思ったんだけど。
でも3日で飽きそうだね。売るにも貸すにも厳しそうだし。

ここと晴海レジデンスは条件一緒なのに、レジ板では何も言われずこの板でのみ
（物件以外のことも含めて）ネガキャンが多いのはなぜだろう。
レジのほうが仕様がいいにしても、立地は同じなのに。

それはこちらのほうが安いからですよ。
ここの価格くらいしか買えない人が書き込んでるんじゃないかな。
あとURの賃貸っていうほど安くないですよ。

>そうだね、絶対に売れ残る。
でもね、営業さんは値引きナシで売る予定なんですよね。
値引いてくれる気配さえない。
私も絶対売れ残ると思うので、秋頃まで待ったほうがいいでしょうか。

＞ここと晴海レジデンスは条件一緒なのに、レジ板では何も言われずこの板でのみ（物件以外のことも含めて）
＞ネガキャンが多いのはなぜだろう。レジのほうが仕様がいいにしても、立地は同じなのに。

自分の価値観ではーーー、晴レジは箱自体は悪くないと思うけど、立地その他を勘案すると、検討するに値しない。
あの値段を出すのなら、もう少しお金をたして、もう少しいい立地に買う。
あと５００万出せば、もっと魅力的な物件、まともな立地に買えるから。はなから検討外。だからネガレスも少ない。
ここはあと５００万安ければ、十分投資に値する。今の値段だと、自分は止める。
そのリスクの値段は、人それぞれ違うでしょう。

＞私も絶対売れ残ると思うので、秋頃まで待ったほうがいいでしょうか。

自分は待つ。なぜなら今の価格では魅力を感じないから。
みんなが買ってくれて、売れ残りの最後の数戸になったら、１５００万で買うよ。最大で１８００万だね。それ以上はパス！
全部売れちゃったらって？
別にここが駄目でも他があるよ。そんなにのどから手が出るほど欲しい物件じゃない。
安くて投資に値すれば買う。値しなければ買わない。それだけ。
そのリスクの価格は、個人個人違うでしょう。

価格が１８００なら買いたいんだけど、、２２００は安く感じるけど、冷静に考えると高いだよね。

晴海・レジデンス（仕様GOOD）より仕様・設備が劣るのに、坪単価が同じなんて。
もう少しやすければ、気持ちで差別化できたのに。残念です。

プチバブルがはじけたばかりだから以前と比べて安く感じるけど、CT品川で建物は利益を乗っけても２３００万円７０㎡で建つとわかってしまった。
するとここは多く見積もっても１３００万円（実際はCT品川はタワーだし、かっこいいし、入り口外観も立派だから、それ以下の値段で建てられたのは明らか）

２５００万が標準価格だとすると、１２００万が立地の値段。
もっと都心で駅近３分の立地で１千万だったよ、４５㎡マンション（２００７年）の土地代。
だから、ここは利益けっこう取っていると思う。

だけど、２００７～２００８年のプチバブル価格がみんなの判断を迷わせる。
それに財閥系は多少値引いていても、未だにプチバブル価格で分譲しているしね。

たしか、ここの土地ってほとんどタダ同然で仕入れたんじゃなかった？
都と天王洲の土地を交換したんだよね？
それにここはイニシア単独だから、庇護担保もあてに出来ないよ。

でも、あまり詳しくない人が買っちゃうんだろうな。
残り物を狙っているので、そのほうが好都合だけど。

ここは元々、完全に賃貸目的で建てられたという事情が有り（イニシアの経営難で分譲に変更）
設備が賃貸そのものなので賃貸から移ってくる人はあまり意味が無いような。

投資目的以外には使いづらい感じが否めない。

内実知ってしまうと冷めるな。
イニシアさん、どんだけ利益もってく気ですかって。
値引きで1800万ってことは低層階（2000万円前半）レベルを狙ってるわけだよね？
でもモデルルーム行った感じでは、低層階は意外に早くはけそうな感じだよ。
その頃には低層・高層ともに残ってないと思う。
となると残るは中層だけど、中層で1000万円台は・・・そこまで値引かないでしょう。

晴レジの一期はかなり売れたらしい。ということはここも売れそうだね。
今の世の中、ユニクロやニトリ、しまむらが売れるように、品質（MSでいえば立地）より値段だね。
確かにインフレになったら目も当てられない。
今後長谷工は安い箱の物件を作るらしいし、政府は定借を推進するから、安い物件は今後も供給されるとは思うけど、みなさん悔いのない買い物を！

今買わないといけない人は買ってもいいかもしれないが、
待てる人は来年再来年の物件を待ったほうがいい。
大型格安物件が出てきたら、後悔するよ。
まだ不動産全体がぜんぜん下がってないじゃない。
ここはコスイニだから、多少周りより下がってるけど、これが標準になるよ。
ここと同じ価格で、よりいいMSが買えるような気がするよ。
２０１０、２０１１年不動産革命の年！