二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

さんざん言われたが、そもそも城南低湿地地帯で
ポジティブシンキングできる方が
どうかしてると思うのが普通の感覚。

>>645
>で、モデルルームに行ってみると、都市再開発法を理解していない担当者ばかりなので
>さらに驚きます。

　マンションの販売担当者は、あくまでもマンションを売る人。開発担当者とは違う。知らなくても
しょうがない、というか当たり前。

　だって仲介会社の人たちでしょ。

２－ａ街区は、Ⅲ街区のライズと明らかに利害関係（もちろん害のほう）があるので、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の正しい情報は入手できない。
したがって、２－ａ街区についてモデルルームに行けばわかるという投稿はライズ販売関係者が投稿していると考えられるが説得力がまったくない。今後一切止めてほしい。

法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
だから東急不動産はダメなんだ。
こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

>残念ながら２Ａにはマンションもオフィスも建ちません。

再開発組合の公式HPに以下のように明記されていますよ。
2−a街区（第2期事業施工地区）
用途:店舗・事務所・ホテル・駐車場
敷地面積:約28000平米
ﾀｲﾄﾙ:二子玉川東地区第一種市街地再開発事業
URL:http://www.futakotamagawa-rise.com/map.html

あなた　事務所ってハッキリ言ってオフィスのことですよ。
つまり28000平米という面積からして最近新築のビルによく見られる典型的な複合タワー（地下駐車場、低層階は商業施設、中層階にオフィス、高層階にホテル）ってことですよ。ま、組合を信用してさすがに2−a街区に住宅ができることだけはなさそうですけど。ね。

>>649こそ不毛な投稿ですね。
このソースに基づく事実が受け入れられないのでしょうか。
もしかしたらあなた脳ミソは腐っているのでは？
早いうちに病院（内科と精神科）に行くことをお勧めします(^0^)/
反論があれば、オフィスができないという確固たるソースとともにどうぞ（笑）

スルーしとよ。
相手は自衛隊駐屯地ができるって投稿してる人だぞ。

城南低湿地地帯(笑）

追記です。
2−a街区の東側にリボンストリート、西側の補助道路側にホテルとオフィスビルっぽいのが見え見えますね。地図をよく見てみな。
平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。
リボンストリートの両側には低層の店舗が並ぶという楽しい配棟計画になりそうですね。
おそらく駅からマンションへの帰り道はほぼこのストリートを通ることになるので、生活に密着したコンビニ、レンタルビデオ、書籍、カフェ、クリーニングが並ぶ魅力あるストリートとなるでしょうね。
クリニックはオフィスビルの低層に入りそう。
または可能性として独立したクリニックモールも有り得ますね。
>>649さんの予測はいかがですか？
よければお聞かせください。

結局、リボン完成予定はいつと発表されてるんですか？　　ネガじゃない方教えて下さい。

建物じゃなくて、通りだけでも。

>>659さん

>平面図だけではタワーかどうかはわかりませんが容積率と潮流の傾向から察するに総合設計制度を利用したタワーでしょうね。

　という書き込みからして、あなたが生きた情報を得ていないことがよく分かります。
もう建物の形状如何の議論は決着がついていると思いますが。
ただあなたも、自衛隊駐屯地というネガ内容を書いていた頃よりは、遥かにまともな書き込みをするようになりましたね。

常識的にリボンストリートはⅡＡ地区が完成しないと開通しないでしょう。
ⅡＡ地区の建設の邪魔になるので結局ⅡＡが計画発表がこのまま上手く行っても1年ほど、で組合の結成了解に1年
完成に２－3年上手く行っても５年はかかるでしょう。
今のご時勢で５年なんて早いほうですよ。
気長に待つことが必要です。
あの武蔵小杉パークシティの前の駅前広場でさえ三井の計画が決まってながら未だにのびのびで完成は４年後ですから、多分ライズのリボンは７－８年先に成ると思います。

>>654
>法律を知らなくても しょうがない、当たり前と考えるほうが非常識。
>販売は契約を伴うのです。知らないではすまされない。
>だから東急不動産はダメなんだ。
>こうプロ意識の無さが、一流の三井と三流以下の東急の壁なのだと正しく認識してほしい。

　販売に関連する契約は宅建業法、もちろん販売員が建築法規を知っている方が望ましい。しかし
都市再開発法まで知っている必要はない。生鮮売り場の販売員が農地法を知らないようなモノ。

　654君の主張は三井の現地販売員（三井レジとかの人）が都市再開発法を知っているという
ようにとれるけど、自信もってそう言えるの？

ここの再開発は街区単位です。建物の計画すら未定なのですから、通りだけの計画はできません。
Ⅱ－ａ街区に何を建てるかが決まらないと、リボンストリートも決まりません。
Ⅰ街区にオフィス棟を建設中ですが、そこでも入居希望が全然無い状況なのに、まだ計画段階で、かつ駅からより遠くて、さらに容積がⅠ街区オフィスの数倍あるⅡ－ａ街区にオフィスは難航するでしょう。
テナント・オフィス以外のものを作ろうとしたら、調整に４～５年は余計にかかるでしょう。
また、ここの再開発には多額の税金が投入されてきており、最終的には５００億円を超える額になると言われています。現実的な用途目的にしないと、東京都は建築許可を出せません。
冗談ではなく、１０年くらいは覚悟したほうがいいかと思います。

もう許可はでてるでしょ。。。

一例として。春までライズのモデルルームではⅡＡ地区にシネコンができると説明していた。
営業からこの説明を聞いた人も多いと思う。
都市再開発法を正しく理解していればこんな説明はありえなかった。
東京都は売主に行政指導を与えた（東急が怒られたってこと）。
なぜ私が知っているかって？私が東京都都市整備局に報告したから。
三井、三菱や住友だったら、モデルルームでの従業者教育がしっかりしているからこのようなヘマは絶対しない。

そういえば、自衛隊駐屯地の話題がでるときっていつも、ネガレスと言われてる投稿に論破されて反論できないときじゃありません？話題を変えようと必死ですね。

結論として、

契約者は、キャンセルか訴訟
検討者は、２ａ街区公式計画発表まで見送り

が正解のようですね。

> 663様は　リボンは7−８年

> 665様は　リボンは10年

という事で、IIa　の計画は決まっているという主張をされた方々、

636, 646, 647, 648, 649

などのみなさん、この点への反論、もっと早いはずだと言う根拠など無いですか？

648を投稿した者ですが、646への批判として投稿しました。
646と同じ立場と見られるのは心外です。
646とは正反対の立場です。665と同意見です。

いろいろな意味で、売主の東急はこのマンション販売には公正で、責任をもってあたってほしいです。
特に、実体もないのに、モデルルームで２Ａの発表を２ヵ月後に行なうといい続けてきている点。
（>>599 参照）

>>667
東急に対し東京都から行政指導が下ったって？
またそんな適当なこと書いてもいいの？

655と659を書いた者ですが、自衛隊駐屯地とは一体なんなのですか？
文面からして、どなたかの過去の書き込み内容のことだと思われますが、ハッキリ言いますが人違いなので結構迷惑です。
何の脈略（論拠）もなく、決めつけはいけませんね。

ま、そんなことは別によいとして
建築確認申請が提出されていないのでリボンストリートはかなり先に（私の予測では2010年3月）年度末の駆け込み需要（東京都都市計画課）のタイミングが濃厚であると思われます。民間の指定確認検査機関が適格なら、それでもこの規模の開発の済書が発行されるのは連休明けだと思いますよ。
よって概要が公に発表されるのはリボンストリート含めて来年の5月以降ということになります。
『年内に発表できますよ』などともし販売会社が公式に言っているのであれば、虚偽詐称に該当する可能性があります。

みなさん、脳内をクリアー（ブランク）にして前向きに検討しましょう。
個人差にはプロジェクト全体を通して資産価値が非常に高いマンションになるだろうと考えています。
マンションに住むというより”一つの街”に住む感覚ですね。
カユイところに手が届く・・・住みやすい街区が誕生しますよ、きっと。

674ってなんだが粘着でキモい書き込みだけど、的を得てるようなきがする・・・

あれれ？？

伏字になっちゃった・・・

粘着は　粘　着　って書きました

655
659
674

おまえいったい誰なんだよ。　開発側の立場？

お前のスタンスがよくわからんけど、ポジ派なの？？？

>リボンストリートの両側には低層の店舗が並ぶという楽しい配棟計画になりそうですね。
>おそらく駅からマンションへの帰り道はほぼこのストリートを通ることになるので、生活に密着したコンビニ、レンタルビデオ、書籍、カフェ、クリーニングが並ぶ魅力あるストリートとなるでしょうね。
>クリニックはオフィスビルの低層に入りそう。
>または可能性として独立したクリニックモールも有り得ますね。

以前、別サイトでブックファースト、ＴＢＣ、ツタヤ、PLAZAのテナント出店の名乗りを上げ調整中云々の投稿を読んだ記憶がありますが、それって案外マジなんですかね？
どっかで情報が漏れてるとか。
自分的にはマツキヨみたいな薬局が欲しいっすけど、どうっすかね。

>マンションに住むというより”一つの街”に住む感覚ですね。
>カユイところに手が届く・・・住みやすい街区が誕生しますよ、きっと。

大笑い

ⅡA街区の予測は小生にとっても興味深い話しですな。リボンストリートのことですけど、例えばですけど、”過去”-”現代”-”未来”みたいな３つのテーマで物語りみたいなストーリーを構成したり、そんな表現ができたりします？

>>680さん
＞私の担当者からは、11月か12月になればⅡ-aの全体像をお話できるとハッキリ聞きました。絶対に言っていました。間違いないです。


え？


そうなんですか？それは本当ですか？


私の担当者の営業マンからは、年明けすぐに概要の正式発表があると教えていただきましたが・・・・・。


どうやら東急の内部でもいろんな情報が飛び交っていてとっても不自然です。


私の中では、最近、東急さんに対する不審感が徐々に高まっています。


少なくともそのような大切な情報は、キッチリ情報を一本化していただきたいです。


何だかズルズルともったいぶって先延ばしにされている感が否めないのですが、


２a街区の概要発表が近いうちは無理なら無理と正直に言うべきだとは思いませんか？


皆様、どう思いますか？


こんなやりかた、ありですか？

みなさんの話がだんだん延びてるのが面白いですね。

８月が１０月になり、１１月、１２月、年明けって話まで出てきた、、、。

書き込みが嘘なのか、デベがいいかげんなのか、、、。

まぁ世間に向けた正式発表がいつになるにせよ、確かにかゆいところに手が届いた街になるなとは私も思った。まぁ同時にライズに決断して正解だったし、やはりプレミア物件になるなと感じてるよ。だから今のところ東急に不信感とかはないけどな。

>>682
それが東急クオリティ

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

当然、ご存知だと思いますけど、モデルルームにあるジオラマ模型にはすでに2a街区に予定されている建物が設置されていますよ。。

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

ジオラマの写真とっとこね。

ⅡA街区
10年後くらいまで何も出来なかったりしてね。
荒野を抜けて孤立したタワーマンション群ってか？

以前書きました東急関係者６３２ですが、開発にいたる裏話をしましょう。
本件戦略決定に当たり中核MASS理論がありました、要は二子命と言う熱狂的客がどのくらいの母集団で存在するのかと言う事です。 この中核MASSが全体の需要の２－３割を超えるのならば実態の値段の５割ー６割高くても売れると言うものです。
当初高値でもこの中核となる集団が値段を引き上げそにつられて中立冷静な一般需要母集団もその高値を容認し、そこに新しい地域ブランドが出来上がるというものです。
東急も当初慎重で坪３００万では無理だろうと考えてました。
ところが野村のプラウドが坪３００平均で２００５年売りに出した。
プラウド自体多摩川の堤の外側でしかもベランダも、玄関もろくにないような欠陥商品で、東急もさすがにこれは売れないだろうと考えてましたが、ここが予想に反し即日完売となり、二子の中核MASSは少なくとも５０％は超えると言う事になり、一挙に値段を５割り増し問題ないということになりました。
その間２００６年すぐそばの武蔵小杉パークシティが平均２７０－２８０ほどで売りに出されこれも完売しました。
従い値つけは一挙に強気になり４００－４５０と言う途方もない値段つけとなりました。
本来なら２７０－３００、でもありうるところに野村の成功を見てどーんと上乗せしたのです。
しかし問題はこの中核となるMASSがどうも２００－３００世帯ぐらいしかいないと言う事が分かってきました。
この２－３００のなかにかなりの部分が一次の購入者となり後が続かないのが実情です。
しかも実態は何も高級スペックでもなんでもないものを、二子と言う名前だけで５割ぐらい下駄はかせてるわけですから売れなくなるの夫無理ありません。
東急は一般エンドユーザーをなめすぎましたね。

そうなんですよね。このスレに常駐してる特定のネガは、ライズに対するネガというより、東急自体に対して個人的なやっかみがあります。通常のスレと違い、深刻なネガです。

そして、終いには自衛隊駐屯所ができる云々というネガ活動に発展していきます。動機、思想ともに全く理解できません。

まぁ東急側としても、おおよその目星はついてるでしょう。

リボンができる頃には竣工10（７，８，９）年後ですか、、、それまでに１回は洪水で工事が全部やり直しになっても不思議じゃないし。

いまと求められる店舗も違ってきてるでしょうね。今はツタヤとか言ってるけど、10年後には全部オンデマンドになっててDVDの店舗必要なくなってるかもね。

今まで五十年以上来ていない洪水が十年の間にスーパー堤防も乗り越えてくる予想？

街区の建物概要が見えたら見合い側の価格決定するってのは本当だったようですね。
小規模なテナントはあまり入らないって話しも本当っぽいし、待ち組もそろそろ決めた方が良いんじゃない？

>>今まで五十年以上来ていない洪水

３０年前の洪水時の水浸しになった二子玉川園は忘れられない。田都からみると泥水が園内にあふれていた。
しかし、タワマンの上階は大丈夫だ。

2a街区の発表なくして値下げなし。ま、1街区の建設が着々と進んでいるので人気は高まる一方でしょうね。来月にはマロニエコートもオープンしますし、増えるのはプラス材料ばかり。

自衛隊が出来れば、洪水のとき心強いので、ここの価値が上がりますね。ますます買いですね。

ネガってそれこそ自衛隊はそうかもしれないけど、客観的で冷静なマイナス点の検討意見をここのいわゆるスーポジが荒らしてるんだと思いますけどね。

物件の評価では、プラスとマイナスが出てくるのは当然のこと。ネガは無視して、客観的に正しい、マイナス意見を茶化すのをやめることが大事だと思いますけど。あとここでよく出てくるなんか世田谷の人の特殊な思い込みですかね。

特殊な思い？
そんなに売れ行き好調なの？

どう考えても販売状況は好調だろ。てか世田谷の人の特殊な思いと売れ行き好調なこととの文脈が、意味分からん。

駅前からマンションに着くまで全てきれいになる再開発は、
交通便利な場所ではここと、武蔵小杉くらいしかないでしょう。
すぐに、買わないと、一生、駅から自宅まできれいな街に住めませんね。

外国の方？

駅前はだいぶ街区の骨組みが建ち上がってきて迫力があります。

街区も未着手の間も空き地のままにはならないと思いますよ。
仮設でも東急が何か作るでしょうし、心配し過ぎて買い逃してしまうよりも好きな間取りがあるなら買いだと思うけどな。

値下げはまだないようですが、見合いになるあたりは既にかなり価格がおさえめですよね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

これからは明るいニュースが続きますから、なかなか値下げ要因を探すのも難しいですね。お見合い部屋だって当然それに見合った価格設定がされている訳ですから、条件は他と同じです。

ライズの目の前の店舗は保育所に決まりましたね。これはポイント高いです。

保育所がポイント高いのは子育て世代のみだって事も理解しよう。おばさんたちの集合場所にならん事を願う。

そうかな？ 生活利便性が向上する訳だから資産価値はあがると思うけど。公園や図書館だって自分が使う使わないに限らず物件にとってはプラスにりますよ。何でも否定すればいいってものでもない。

718は何がしたいのでしょう？

保育所っていうから気になって調べたら、結局無認可じゃん！
無認可だったら意味ないじゃん！
くだらん情報に翻弄された私がバ力でした。

無認可保育は庭の有効面積が東京都の規定に達していない。また、室内の有効面積と保育士が規定に満たない。
子供をあずけるなら、伸び伸びした空間で育てるべき。
マンションの一室みたいな閉ざされた空間なんていくらなんでも邪道だよね？

こりゃやっぱり駄目開発だ。

パチンコは？

>>722
住民はセレブ層だから、そんな施設は不要じゃない？
他の庶民レベルの世田谷区といっしょにしないで頂きたい。

保育所はライズのママ達が買い物の間の数時間程度預けるぐらいの施設で良いんじゃないですか？
本格的なのが出来ちゃったら自転車をリボンのあたりに止めていなくなるママさんやら迎えにくる車の路駐が続出しそうで嫌だなぁ。
逆に資産価値に悪影響かも。

リボン沿いは小さい店舗しか出来ないから限られてくると思う。
公園が出来たら一般の方も階段登ってリボンは通るんだろうし、カフェとかパン屋さん辺りが儲かりそうだな。
個人的には花屋さんも欲しい。
後はエノテカが移ってきてもいいかも。

リボンストリートって、車両禁止じゃないんですか？

保育所なんか作るなよ。イメージ狂うぜ。高い金払ってるんだから。

セレブ層じゃないだろうけど、パチンコは無用だね。
そんな趣味ならわざわざ二子玉川でなくて他のエリアを探すでしょ。
だいたいプラウドの横にあるけど、いつも客少ないんだし。

一階の道路に車停めて上がってくるでしょうね。
路駐されたら最悪だ。

自転車はスロープから上がってきちゃうんだろうね。
車椅子とかベビーカーは許せても普通の自転車乗るのは禁止してくれないとせっかくのリボンも安心出来ない。

世田谷区は庶民が住みにくい区になって欲しい。

保育所は確かに規模が大きくなりすぎると、３街区全体があたかも公園のように使われたり、立ち話する親子連れで通行しにくくなるなどの弊害も起きそう。個人的にはあの場所にはやはり無難に飲食店がいいな。昔、駅前にあったサンジェルマンとか。イートインできるようにしたり。昔はかなり繁盛してたから、今でも客足は相当多くなると思うけどな。

>>732
昔は近隣の富裕層の方々がご利用になられましたが、
今は高齢化が進んでおりますので、
懐石料理か高級蕎麦屋がよろしいと思います。

確かに高級料理店があってもいいよね。菩提樹みたいな長年愛されそうな高級店。

>>725
この住民がセ、セ、セレブ層・・・・・・・なわけない
ここは玉川は庶民地区

庶民が買える価格設定はしていません。
最低年収2千万円。
共稼ぎ不可。
常識でしょ？

確かに保育所は余分だな。おばはんがベビーカーを押す姿を見るとイヤになるぜ。

だから、玉川みたいな庶民地区にセレブマンション建てちゃうのがイタいのですが。

世田谷区の敷地１００坪以上の戸建ならともかくマンションでセレブという表現はちと苦しいのでは。
ましてこの物件ではねー。今の日本で「セレブ」という名称を冠せられるのは野村證券が定義している
スーパー富裕層（純金融資産５億円以上の個人または世帯）ですね。野村の推計では日本で６万人前後
だそうです。一億二千万人の内の６万人ですから０．０５％、二千人に一人です。もちろんこの物件を
購入された方々の中にもスーパー富裕層に属する方もいるとは思いますが果たして何人いらっしゃるん
でしょうかねー。

>>736
あなたは非常識人

意外とフツーのサラリーマンも多いと思うよ。

もっとも、その親は近くの土地持ちさん何かで、3500万円くらいは
楽に用立てられる方々でしょうけれど。

両方から3500万円貰えれれば、フツーのサラリーマンでも
楽に買えるのだから。

>>742
そういうのは普通とは言わないの（苦笑）

庶民の幅が広いんだよ。
年収二千万円くらいでは自分をセレブだなんて思ってないし、普通の庶民と思ってるよ。
棚からぼた餅で他力本願の購入者もいるだろし、庶民の中にも余裕がある人もない人もいるさ。

ライズは多少余裕がある庶民とちらほらいる富裕層が住めばいい。

そうは言っても世間から見て、やはりライズは裕福な人が多く住む結果になりそう。ライズ住民専用の地下駐車場とか、世界各国の自動車が見れるはず(笑)。玉川高島屋の駐車場が外車だらけみたいな感じで。

外車に乗ってれば金持ちって、大昔の人の考えじゃない？
今は、エコカーに乗っている人のほうが、よっぽど、優しくて人間として偉いと思います。
今は大排気量の環境に悪い車に乗ってる人は軽蔑されます。

確かに今後はエコカーが多くなりそう。ライズにあうとおもうよ。

だからーそんな豪華なもんじゃないよ。

普通に世田谷に多い中級メルセデスがゴロゴロするだけで、フェラーリやらベントレーやらがゴロゴロするわけじゃないんだから。

ヒルズではアストンが流行っていたらしいが、そういう派手な感じより保守的な車とか普通にファミリーカーが多いんじゃないかな。

まーせいぜい夏休みや正月に海外旅行行く人が多いとか、そういう小さいレベルでちょっと余裕があるってぐらいなんじゃないの？