パークタワーグランスカイ　Part.2

イマジカの敷地は特区のエリア内なので１０００％以上可能です。
なので超高層が建築可能です。

>>138
京浜運河が綺麗になってきているレポートとは対照的ですね。やっぱり、海近くの運河の方が
水の循環があって綺麗になってきているのでしょうね。目黒川は、相当きちんと対策しないと
夏の悪臭は相当だと思います。

141番さん、あなたの言う超高層が何階建ての建物のことを言うのかは知りませんが、嘘はやめましょう！
購入時に三井に確認しましたが、イマジカの土地に新しく建物が建ったとしても、せいぜい15・6階までだと聞いています。

じゃあ南側は２０階以上でない限り、イマジカのために比較的低価格になっている６階以下のほうがいっそ良いかもしれませんね。
西側のメリット・デメリットはなんでしょう？部屋まではさすがに目黒川もにおわないですよね？

143さんへ


品川区にヒヤリングしてください。
超高層＝グランスカイと同等の高さまで理論的に可能です。
三井不はイマジカとの一体開発を既に交渉していますよ。

三井より品川区にヒヤリングです。
特区に意味をわかりますか？

私も三井から南は超高層が可能なので気になるなら東か西が良いと責任者から言われました。

高い買い物だから、自分でしっかり調べなきゃね。

いずれにしても、確定はしていないし、まだ時間はありますから、営業担当に再度確認させてはどうでしょうか。南側は真中を通る道路をなくして、一体開発すれば、実はｸﾞﾗｽｶの前方は抜ける可能性もあるように思います。計画次第です。

見合いや周囲の建物心配するんだったら五反田なんかやめれば？湾岸に行けば開放感のある眺望が
保証されてる築浅中古物件があるよ。

築浅中古の宣伝？しょせん、築浅でも中古は中古。

ここの北側に興味のある方っていますか？

>>150
中古リフォームすりゃいいじゃん。全面的にインフィル作り直してもいい。眺望重視ならね。
五反田なんて、周りがどうなるか分からない。

まー、でもここは平和だね。ジョイント逝って、アデニウムの板は大変だよ。

東側は日野学園があるので東洋製缶の本社建設予定地ぐらい距離があれば見合っても遠くまで眺望が抜けなく
なっても個人的には気にしないけど、南はイマジカの距離で見合ったら最悪。中低層は眺望どころか日照すら
確保できなくじゃないか！

三井が一体開発を協議中って全貌が分かる数年先まで申込保留もできないし。（契約済みの方が「せいぜい15階ぐらいしかたたない」っていわれたと書き込まれていたけど、本当に協議が事実なら重要事項として契約時に説明しないといけないのでは？

>>149＝>>152

どこにでも現れるWCT住民

イマジカについてはパート１でも多少の書込がありましたね。
そのときは特殊な機材が多く移転費用がかかるから当分動かないだろうという話だったと思います。
この話が本当ならここの開発は当分ないように思います。

ここからは営業から聞いた話ですが、現況の敷地の形では高いものは建てられないと私も聞きました。
隣地を含めた開発をした場合はその限りではないとも言っていましたが、その場合は地形的に
グランスカイ前面の三角の部分まで建物を配置する可能性は少ないのでは無いでしょうか。

>>142さん

同感です。流域周辺住民、企業の自助努力だけでは改善スピードに限界あると
思います。

2009年度の水質改善事業予算は目黒、品川区あわせ3354万円じゃ少なすぎ。

また世田谷区も加え流域全体で水質改善のための対策を協議し、予算をつける
必要があると思います。

同じ品川区、目黒区を流れる立会川の例ですが、総武線の地下トンネルの湧水を
利用し排水導管を整備して立会川に流し水質改善した、という事例もあるそうです。

まあ規模や個別事情はそれぞれでしょうが、いずれにしても再開発できれいになる
この地域にあって旧態依然のどぶ川状態がこのまま続くとは思えないし、許容され
ないと思うので今後に期待しています。

>>152
眺望重視で湾岸行っても埋立は液状化などでどうなるかわからない。

148さん、156さん良いアドバイスと思います。また、三井さんが協議中なら、重要事項で説明しないのは業法違反ですし、いずれにせよ各自できちんと営業に確認することが、第一歩と思います。

>>156さん、

世界ではこんな物件もあります。日本でも汐留の電通ビルなんか
も薄い高層ビル。

http://homepage2.nifty.com/usutate/world/ny01.html

あくまで可能性ということで、常識的にはご指摘の通り確かにくさびの
頂点部分は眺望が抜ける可能性は高いかもしれませんね。

それにしても、今日の川の汚れは凄かったですね。灰色というか薄い緑というか、なんとも言えない色でした。黒い何かの塊みたいなのも大量に流れてたし。ただし、臭いは全然ありませんでした。

雨が続くとどうしても上流の汚れが流れてきてしまうんですね。本当に、品川区・目黒区だけでなく、もっと上流から水質改善に取り組んでもらいたいものです。

そんな状況の中でも、鴨や鵜が水面を泳いでいたり、小魚の群れもあちこちにいたりしてました。なんとも不思議な川ですね。

このスレでたまに「目黒川の自然を満喫」みたいな書き込みがあるけど、
あんなドブ川なんか満喫したらゲロっちゃいますよｗ

>>158
埋め立てでどうなるか分からないなら、埋め立てたばかりの六甲アイランドもポートアイランドも
阪神大震災で海に沈んでいただろうね。これらは、内陸より、むしろ被害がなかったけどね。

>>158
http://www.mansion-hyoka.com/

＜芝浦アイランド＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の低い地域です。　評価点4.3/5.0
＜ワールドシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は低い地域です。 評価店4.3/5.0＜プラウドタワー東五反田＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は平均的です。 評価店3.0/5.0
＜大崎ウエストシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■地震の危険度のやや多い地域ではありますが、制震構造の建物となっています。 評価点2.7/5.0

>>158
http://www.mansion-hyoka.com/

＜芝浦アイランド＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の低い地域です。　評価点4.3/5.0
＜ワールドシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は低い地域です。 評価店4.3/5.0


＜プラウドタワー東五反田＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は平均的です。 評価店3.0/5.0
＜大崎ウエストシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■地震の危険度のやや多い地域ではありますが、制震構造の建物となっています。 評価点2.7/5.0

明らかに自然災害危険度は大崎・五反田の方が高い。そりゃそうだ。これだけ高層と低層がごちゃ混ぜに密集してたら。

昨日、中目黒まで散歩に行きましたが、雨が降っていたのに目黒川の水が透き通ってきれいでしたよ。
歩いていて途中、川に流れてくる壁の配管から濁っている水がドンドン流れているのを見ました。

中目黒の方に比べると、大崎付近の川は濁っていましたね。
しかし、水質に関しては、目黒区も品川区も水質改善の努力をしていくニュースも出ているので、この先は徐々に水質は改善されていくと思っています。

３年前に最初建設中のマンションを見に来た時は、においが若干気になりましたが、最近はどぶ臭い臭いは感じませんよ。

電線も地中化されていたり、ドンドンいろんな面が、速いスピードで改善されていくように感じています。

自然災害危険度は大崎や五反田の方が高いんですね。
グランスカイは約１４ｍからＮ値６０でパイルを使う必要が無く直接基礎と聞いていたので
地盤が硬く安全なのかと思っていました。

私も営業さんから、グランスカイは地盤が硬いので、災害時の心配はほとんどないと聞いて安心していましたが、
プラウドがこの数字だとちょっと不安になりますね。
倒壊はなくても、近くの低層の火災が多いとかなのでしょうか？この地区の液状化はないですよね。

ここは災害って水害でしょ？

都庁と同じ直接基礎（ベタ基礎）ですよ。

不安を煽るのではなく、公のきちんとしたデータを使いましょう。東京都が全都区部の丁目別の建物倒壊危険度、総合危険度を順位付けしています。言うまでもなく、この地域は全く問題ありません。それにゼネコンはあの鹿島です。

きちんとしたデータと言いながら「あの鹿島です」って…

>>167
地盤だけで全て決まるわけではなく、大事なのは周辺で火災が起きた場合に安全に非難できるか？とか、
周囲に火災や倒壊の危険度の高い建物が多いか少ないか？とか、周囲の道路が広かったり、海に面して
いたりして、支援物資が届きやすいかどうかとかのほうが重視される。これも、阪神大震災でどういう
地域に被害が多かったかということから決められたこと。周りに低層の住宅や木造建築、建築基準法強
化前のビルも多い、五反田・大崎は必然的に評価が低くなる。ちなみに、目黒川は高い護岸があって
氾濫する可能性は低いので関係ない。

倒壊や火災の危険の少ない高層建築ばかりで周囲が広い道路に囲まれ、支援物資の主要な輸送手段とな
る海上輸送、航空輸送の拠点から近い湾岸エリアは、災害の危険が少ない場所ということ。

また、地盤についても、阪神大震災で全壊したビルは、建築基準法強化前に建てられた内陸。神戸市内
中心部の三ノ宮駅周辺の被害が特にひどかった。埋立地の六甲アイランドやポートアイランドは、全壊
判定されて取り壊されたビルやマンションは一つもなかった。

いまの基準で建てられた超高層マンションで、阪神クラスの大地震で全壊、建て直しになる建物は、
埋立地に立っていようといなかろうと一つもないよ。

もいっこ、追記すると、グランスカイのあたりの地盤が良いのは確か。マンション自体が全壊判定される
可能性は、まずない。もしそんなことがあれば、大崎・五反田周辺は、全体が第二次世界大戦直後のような
廃墟になるよ。

ただし、周囲の古いビルや家屋が倒壊したり、横倒しになったりして、狭い道路が塞がれて通行不能になる
ことは十分に考えられる。で、近くで大規模火災が起こる可能性も湾岸に比べれば高いね。まあでも、
非難脱出不能になることは考えづらいけどね。

実際なってみなけりゃ分からない大災害。
予想はできても安全とは断言できませんね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/table.htm

これを参照。全て、「ランク１」で総合判定ＡＡＡが最も災害危険度の低い地区。

引き渡し前に大きな災害があって、何かしらの被害を受けた場合のキャンセルもありえますよね。
近隣の火災や倒壊だけでなく、住み替えでローンを組んでるのに、現住居が売れなかったりして...と考えると今　契約するのに勇気がいります。

参考になるかどうか解りませんが、近隣で参照できるＰＭＬが無いか調べてみました。

日本プライムリアリティ投資法人で区分保有ですがオーバルコート大崎マークウエストは
直近の有報によると１．６％となっております。
同投資法人の品川キャナルビル（港南）は６．８％、ＭＳ芝浦ビルは４．０％です。

もう一つは１棟物で調査会社も異なるので単純に比較できませんが、プレミア投資法人の
芝浦アイランドエアタワーで１１．２％でした。

グランスカイに近いオーバルコートの方が地震による損失率は低いと見ているようです。

先に書込のあるように自分のところの被害が少なくても近隣が古くて倒壊などあれば影響しますね。
そういう意味でももっと再開発が進んでくれればより安全な街になるのでしょう。

私もネガティブ情報があったほうがよいとおもう。

＊＊＊＊な意見だけの掲示板のほうが気持ち悪いし、こうした
大きな買い物の判断はポジティブとネガティブ両面からするべきと思うので。
すでに買ってしまった方はしょうがないが。


購入予定の地元民の情報として、一応シェアしておこうとおもう。


ちなみにソニー通りから曲がって入る某紳士服チェーン店の裏にある
某和食屋では、時々夜、黒塗りの高級車が集結していることがある。
複数台で運転手が待っている。表か裏かわからないが、場所が場所だけに
ちょっと異常な感じ。

目黒川は個人差があるが期待しないほうがよいと思う。

プラウドの横にある西五反田に行く小さな公園には
浮浪者がいた（少なくとも先月くらいには寝ていました）
ので、その某公園にも現れる可能性はあるよ。

179さん
根拠ある正確なネガ情報は歓迎ですが、周辺住民の購入予定者というバレバレの嘘までついてカキコミして
る時点でネガ情報？の信憑性を失ってますよ！自分のカキコミを読み返してみて！

179さんの情報は、嘘じゃないですよ。
浮浪者はその公園だけじゃなく、グランスカイと学校の間を夜中通ると、
そこのベンチでよく寝ています。

ついでに嘘ではない正確な情報をもう少々。

五反田駅からソニー通りを通ってグランスカイに帰る場合、
夜10時頃以降は、リハウスの前あたりに毎日立っている
客引きの外国人女性に、男性ならみんな声を掛けられます。
ちなみに道路の反対側(歓楽街側)へは、
テリトリーの関係で彼女たちは行ってはいけないようで、
こちらが信号を渡ってしまえば付いてきませんし、
歓楽街側の客引きは合法店がメインなので、
あまり気にしなくて良いかも。

あと、このエリア一帯、高層マンションが建ち始めて、
電車の通過音がひどくなってきた気がします。
マンション同士で反響し合っている感じ。
ガラスが二重なら大丈夫でしょうが、シングルだとキツイかも。

目黒川については、脇の道を散歩するのは気持ちいいですが、
年に何回か(夏の雨の日とか)に臭うのも事実。
ちなみに数年前には水鳥（鴨？）が目黒川で泳いでいたこともあるのですが、
最近はあまり見かけません。

冷静にみて目黒川の存在はあってうれしいものじゃなくて、今はせいぜい「あっても支障ない」
どまりです。将来的に眺望が確保できるという面ぐらいしか今はメリットはないのでは。

プラウドの隣の公園はあの雰囲気が浮浪者を呼ぶ。親水公園と一体になるような整備も
十分可能だと思いますがなぜ雰囲気がわるくて子供もあそばせられないような公園
を放置しておくのか疑問。

イマジカの建て替え可能性は迷います。ギャンブルは苦手です。
最新情報もっている方のアドバイスをお願いします。

都市生活の影の部分、ネガな要素を根絶するのは無理と思います。
利便性と引き換えに、自分がどれだけのものを許容できるかですね。
よどんだ川、浮浪者、電車音、風俗街、全部ゆるせない人はこの物件は対象外です。

仕事から帰ってからジョギングをしているのですが、良いジョギングコースってありますか？
目黒川沿いの道は夜でも外灯で明るいのかしら？

>>183
まとめると、
・目黒川は水質は結構悪いので、あってうれしいものじゃないが、まれに悪臭がある程度で迷惑になるほどでもない。
・周囲にいかがわしい店やあやしい影もあるけど、気にしなきゃそれほどたいしたことはない。
・目黒川沿いの公園はホームレスも居着いていて、子供を遊ばせるにはあまり好ましくない。
・周囲の古いビルの建て替えにより、眺望が変わる可能性もあるけど、これはやむを得ない。
・建物自体は強固な地盤に建っていて構造にも問題ないが、周囲は建物が密集していて防災上最高の立地とまでは言えない。

なんか総合すると、ここより安いし、風俗店もないし、公園や運河もあるうえに、繁華街から離れているからホームレスもいないし、防災上も安全性が高いという湾岸エリアのほうが住環境としては良いような気がしてきた。

湾岸のほうが価格も現実的だし、いいんじゃないかな　ここは高いよ

186さん、でも、そんな五反田だからこそ、
住んでて楽しいのです。
近くに高級住宅地があったり、夜の風俗街は昼間通ると、
意外にも歩きやすくて便利だったり、
昼の西五反田は完全なビジネス街だし、
飲み屋もスポーツクラブもレストランも
みんなそろっていて、
とにかく住んでいて飽きません。
湾岸だと、こんな楽しみ、ないと思いますよ。

ネガも楽しめる心の余裕があれば、
浮浪者の方が身近にいるのも、
なんだか自然な気がします。

ただ、大人の街であることだけは確かでしょう。

俺湾岸だけど、まじつまらん。
何もない。飲む場所もないし、風強いし。
駅からマンションまでに帰る間に余りに人がいなさ過ぎて、なんか寂しい。
一人で歩いている女性を見ると、その勇気に拍手を送りたくなる。
そもそも駅までいくのが面倒。
挙句の果てに、埋め立てだからかドアとか開かなくなるし。

今、港南に住んでるけど、橋の上に普通に浮浪者がいる。
ってか、住んでる。橋に。