アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

マンションに店舗や事務所等が入るマンション初めてなのでどなたか教えてください。
この物件の店舗や事務所部分はモデルルームでもらった購入予定者向け立面図等の図面資料をみる限り管理組合（居住者）の共有資産？
共有資産の場合、この店舗に入る人は店子（賃借人）でオーナーは管理組合で賃借料（家賃）は管理組合の管理費（収入）扱い？
（居住者の駐車場と同じ様な扱いになるのでしょうか？）
店舗・事務所の入居の家賃交渉等は誰がするの？（入居までは再開発組合で、入居後は管理組合が不動産業者に委託？）
店舗・事務所の家賃は近隣相場とすると、近隣賃貸相場により管理組合収入は増減するの？
店舗・事務所との契約期間は通常どのくらい？（入居後どのくらいの期間は安定が見込めるの？）
この部分は管理組合ができるまでは再開発組合が担当するの？
駅前再開発の場合、店子が入らない（管理費収入の欠損）等の配というのはそれほどないもの？
店舗部分の修繕積立金は誰が負担するの？居住者の共有資産だから居住者？
わからない事ばかりです。
この部分はモデルルームでもらった資料にはあまり記載がなく・・・。

うるせーよ。低レベル住民は買わなくていーよ！自分もだけど…

>521

それまともに答えられる検討者いないと思いますよ。物件により条件って違うから一般論で答えられるものじゃないし。

そのまま、モデルの担当者にメールして、文書で解答もらったらどうですか？

良かったらその返事upload してください。

店舗が決まらなかったり出て行ったりして
管理費アップになったりしないでしょうか？

店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気にしない様な人が買うんです。

気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気にしないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。

デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できないなら止めときな。買う人はいるから十分です。

営業の書き込みはいらないです。

下手な営業の書き込みばかりですね。

ん？
批判意見を書いてるのが営業の書き込み？
賛美してるのが営業の書き込みだろ？

批判が他社の営業の書き込みの可能性もあるってことでしょ。

どなたか価格表upしてくださ～い。

お願いです。

モデルルームに電話してメールで送ってもらえば？

検討、買おうとしてる人は価格は知ってますよ。
価格をアップするとそれをネタに割高と騒ぎ出すのが目に見えているので
価格をアップするひとはいないでしょうね？

そうか～
批判は他社の営業の書き込みの可能性があり
賛美は販売会社の営業の書き込みってことか。

どっちにしても一般人の書き込みは少ないんだろうな。

106.3㎡で16,190万円ですか！
すごい金額で出してきましたね！

> すごい金額

高層階が坪500ですね。

ブリリア駒込染井の売れ残り　　　　　　　　　　　103平米で13150万
ザタワー小石川の売れ残り　　　　　　　　　　　　100平米で16000万
本郷パークハウスの売れ残り133平米で26000万　（100平米換算で19500万）
シテイ―ハウス文京護国寺の売れ残り　　　　　　　104平米で14500万
ブランズ文京小日向　　　　　　　　　　　　　　　107平米13000万

シティハウス南大塚の売れ残り　93平米で1億5,000万円　　よりはましでしょうか？

>>538
つーことは、プチバブル期の高値づかみマンションと
同じくらいの値段ってことですね。
中目黒ATより高いですね。（あっちは高層のみで@470）

でも平均は３８０でしょ？

修繕積立金の安さがちょいと気になるが．．．

そもそも坪380だと5％で回すにしても月坪1.6万。賃貸ではとても回らんな。
4路線使えるアトラスタワー小石川でもそんなに取れんだろ。

同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う
なにあの胡散臭いビラがはりまくってある整体みたいなの
白山通りの隣接地角はパチンコ屋だし。

４路線あるのは使う人には便利だけど
みんなが使うわけじゃないし

＞同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う

これはどういう根拠ですか？

茗荷谷の方が奇麗だと言いたいんですよね？、出来てもいないのに。それもスーパーが入るんじゃなかったでしたっけ？
ここは、なんか自分の思い込みで書き込みしてる人多いですね。

バスの停車場とか、古い薬局とかが感覚的には奇麗なんですね。美的感覚はそれぞれだと思います。

4路線すべて使う人は多くないと思いますが、
検討対象者が増える分、高めに出せるみたいですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

>普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

アトラスタワー小石川は、丸ノ内線からは少し歩きますからね。茗荷谷1分の方が便利でしょう。
後楽園～茗荷谷間は3分なので、池袋方面に向かう方であればなおさらですね。

念のため三田線の家賃相場も貼っておきます。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=587/

再掲になりますが、こちらは丸ノ内線。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

ここは丸ノ内線利用者限定物件ですか？

後楽園、池袋などでいくらでも乗り換えられるから不便じゃないですよ。
かなり便利だと思います。

確かに不便ではないと思うけど、5%でも廻らない物件はダメでしょ。

550さんは投資用なら買わないほうがいいよ。

逆に5%でも廻るような割安物件に自分では住みたくないな。

ここは投資物件とはちょっと違うんじゃない？

居住用でも、普通は利回りを計算して適正価格を出すものです。
それを収益還元法と言います。
利回りが5%以下の物件は、はっきり言って高過ぎます。
投資目的でなくても、いつ何時売る必要に迫らせるかもわかりません。
居住用だから、投資用だから、と価格査定がダブル・スタンダードに
なること自体が極めてナンセンスと言えます。

駅前のタワマンは自分と家族に良いときに一時期賃貸で住むのが最も良い利用法でしょう。

駅前で下がスーパーの再開発物件なんて自分の資産としては少し、、、。

買わないのに何で必死に書き込みしてるのかが不思議？

営業が必死に書き込みしてるのも痛々しい？

ここは営業の書き込みはないでしょ？

すみふじゃないから。

じゃあ、必死なのは何が目的かな？

収益還元法の話はなんとなくわかりましたが、
利回りが高い物件、利回りが高い地域に不動産を持つのもリスクが大きいのでは？

人気がないから高い利回りがついて、
利回りが低いということは人気があるということでは？

この地域、この物件の適正な利回りは何％なのでしょうか？

>>560さん

人気と利回りは相関はないと思いますよ。

賃貸需要と分譲価格のバランスによって決まります。

「適正な利回り」という概念もありません。

逆に利回りから逆算した「適正な価格」ならありますが。

アトラスは営業書き込み多いよね。
削除依頼も多い。

＞562
そうかなぁ？　最近削除されてたのって478~480くらいだじゃない？

抽選倍率の話も、営業に聞いたら事実無根だったし
営業ぽくみえるのは地権者かもよ。

地権者かもというのは、あなたが買わなくても買う人は十分いるからって人のこと？

地権者はここの評価が下がると資産が下がるのと同じだから、
価格とか仕様をグチると、すぐ叩いてくるのかなと思って。

中目黒のアトラスも地権者の書き込みがスゴかったよね。
番犬とかあだ名つけられちゃって、マジでキモかった。

>>525　この人の事ですね？

>店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気に>しない様な人が買うんです。

>気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気に>しないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。

>デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できない>なら止めときな。買う人はいるから十分です。

>あなたには「買え」ではなく「買うな」と言っているんだから、別にいいのでは？
>それとも買いたかったの？

いや、その人は多分よその不動産屋だと思うよ。

リビオタワー板橋も、住戸の半分弱が地権者。
リビオの評価を揺るがす書き込みは許されないし、他物件を叩くと相対的にリビオの価値が増すと考えているようです。

一番多いのは思い込みの勘違いですね。

客観的な事実は、

駅前
窪町学区
丸ノ内線のみ
下駄がある
地権者分の存在
春日通り沿い
仕様が低い
アトラスである
隣がバスの停車場
学校が周りに多い
スーパーが近いのは便利

これらの事実であり、それをどのように評価するかはそれぞれという事。