アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

しかし、良くここまで下がってくれたと思いました。

本郷パークハウスを予算で止めたものとしては正直20％の違いは大きいです。たしかに、いろいろ御指摘ありますように、仕様、間取り、立地、地権者、店舗などには色々ありますが、ここの長所もあると思えればそれで納得すれば良い訳ですから。

1年半で金利はどのくらいあがりますかね〜。まあ日本は、政治家と官僚があんな感じだから景気が良くなるのも先だろうからそんなにあがってないと思いますけどね。

ここって坪単価平均400？？

旭化成の中級マンションで坪400万だと引いてしまう。

>>489
「買えるけど買わない」ってこと？　　　それとも「買えない」ってこと？

その質問意味ないだろ。

買えないとも、買わないとも書いて無いじゃん。

申し込む人かもしれないし、あなたの隣になる人かもしれないし。

元々、仕様などより立地重視で以前より狙っていたエリアなので少々無理して買えるなら買うつもりでしたが、
「少々」ではなく「かなり」無理しないと買えない価格に、仮価格ではなっていました。

本日本価格発表だったと思いますが、どなたかモデルルーム見に行って本価格入手された方いらっしゃいましたら、
教えてください。

多少なりとも仮より下がっているのでしょうか？

秘密

予算がある人は２０パーセント高くても、本郷ＰＨを買うような気がします。
高台と低地、再開発で地権者沢山。駅近でも茗荷谷しか利用できない。旭化成と三菱地所・・・・・

＞494
2.5億だせるひとは港区や渋谷区のほうがいいから
そこはまだ売れ残ってるのでは？

本郷PHはジェットコースターの轟音や嬌声が聞えて、
自分には無理だった。（非日常的な音は、車の音などより耳障り）
南側は将来高い建物ができる可能性が高いと指摘されていた。
売り出し当時は他区の物件と比較されて苦戦してたよ。

それと、本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で
あまり使わないと思われた。スーパーも遠かった。

駅からの通りの交通量は春日通りより多かったような…道のりは
地味というか、楽しくなかった。
壁式免震構造はすばらしくて、間取はさすが使いやすいと思ったけど
総合的に判断して、こちらのほうが自分にとっては便利だな。

意味不明ですね。

＞本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で あまり使わないと思われた。

２駅というのは、おそらく丸ノ内線と大江戸線。そこまではどちらもフラットで徒歩数分。そのうえ丸の内線に関してはここより東京に近い、同時に家でても同じ電車に乗れちゃうよ。
坂があるのは三田線、南北線、と水道橋駅。つまり5路線ね。電車の利便性に関して比較するのは恥ずかしいから止めよう。

＞スーパーも遠かった。
ここの下にサントクが入るならこれは正解。入らなければ、本郷から成城石井とここから小石川のサントクの距離は同じ。

＞交通量は春日通りより多かったよう
ここも、本郷も駅からの通りなら春日通りです。はっきり言って読んでてはずかしいから止めときな。

＞道のりは 地味というか、楽しくなかった。
道のりが派手というのは雑然としているということ、住居環境としては正しいとは言えない。

総合的に判断して、ここの特徴は地下鉄一路線のみという低レベルの利便性しかないから、一流デベの物件に勝負挑むの止めた方が良いと思うよ。

値段も違うし、購買層がちがうから、比較しても無意味です。

ここはなぜか496みたいな情報弱者が多いね。

2.5億だせるひとは港区や渋谷区のほうがいいから --->　人それぞれの好み。　苦戦、苦戦っていうのは住友の物件じゃない？
いくら文京区でも大塚じゃ～

たしかに情報に疎いというより、根拠が無い思い込みで書いてる人いますね。
今売れ残っている、最上階の部屋の話したり、春日通り沿いかどうかも分からないで書いてるなんてお話にならないし、

＞　495　売り出し当時は他区の物件と比較されて苦戦してたよ。

なんて、ここの売れ行きは未だに分からないのに、比較してここが勝ってるという妄　想ですね。

ちなみに、本郷は210戸ぐらいで1期で140ぐらいが完売してますが、ここもそれぐらい売れるってことですよね？？？

あそこがジェットコースターでうるさいかどうかは、地元の人は分かってましたから、あれは単なるネガレスですので、ここの通りと学校の話よりも酷いよね。それにもまして、なんで、本郷と大塚で、地所と旭化成で、下駄履き地権者多数と両者無しで、春日通り沿いと離れたとこで比較しても無理でしょ。それともここは、質的にも、立地的にもここはどうやっても勝てない地域No1の小石川PTがあるから、他の敵が欲しいのかな？、単なる駅ビルみたいな再開発が、、、って感じです。
なによりも、その価値は価格が物語ってるじゃない、みんな低仕様だけど安いって感じてるでしょ。

背伸びすんのは止めよう。

文京区のグッドデザイン賞受賞共同住宅

１）2002　小石川の杜　（コーポラティブハウス）
２）2005 ブリリア小日向（１丁目無しね。）東京建物の最初のブリリアブランドね。
３）2009 本郷PHプレミア

話変えさせて頂きます。

私は、アトラスタワー小石川のもと住民です、あそこも、ナカナカ低仕様な物件（一番印象的だったのは、洗面所の床がフロアマットでコーナーが剥がれてきた事）でしたが、換気が悪いのがほんとに一番問題でした。

ここの検討者の方は、内廊下で、一方向にしか窓が無い物件に住んだ事がありますか？
御家族向けのマンションの様なので、お宅で御料理をされる方も多いと思います。
換気の機能、通気ってとっても大事ですから、よく調べてお部屋を選択される事をお勧めします。

思い込みは悪かったね。
494の書き込み見て、当時PH見に行った記憶辿って書いたんで。

営業からしつこく電話掛かってきたから苦戦してたと思ったけど。
売り切るのに値引きの噂もあったし。

通常で2割、部屋によっては3割値引してました。
（その価格でどうですか？って電話かかってきました）

確かに最後の10戸ぐらいの販売時期は、サブプライムの底だった事もあってそんな感じでしたね。ここもそうならないと良いですね。
住民には嬉しい事ではないですが、ここは利便性重視物件だから賃貸目的の業者が買うので、その値段になったら捌けるか。

502さんは角部屋を申し込まれるんですか？

何か本郷ＰＨの人が高値掴みの正当化に必死なようですが・・・この物件を目の敵にしている時点で器が小さいかな、と。
ところで本郷ＰＨってすぐ周りに緑ありましたっけ？教育の森、湯立坂、播磨坂、小石川植物園と同じレベルの。
物件の仕様や新しさはどうあれ、周りの住民の認識からすれば、播磨坂の三井タワーの高層階のほうが立地も環境も各上というものではないんですかね。

三井のタワーは本当に素敵ですよね！異論ありません。

ただ、もうだいぶ古いので出来れば新築がいいのと、
駅徒歩１分は魅力的なので、こちらを申し込みます。

播磨坂には感じのいいレストランがいくつかあるので
もし住めるようになったらちょくちょく行きたいと思います。

本当に2割も下がったのですか？

どこのマンションが2割下がったんでしょうかね？ｗ

>510
竣工済みの他物件の話なので、勘違いしないように。

アトラスタワーじゃないですか？

>513
過去レスさかのぼれば分かると思いますが
竣工済みの某物件の噂です

話の流れをよく読んでくださいな

ここは真面目な検討者の書き込みは0かもね。　引き合いが多いって全部デベロッパの書き込みだったりして。一期の販売戸数で判明するだろね。

第一期は90戸くらいという噂です。

＞517
違うよ、
販売住戸はもう昨日発表されてるから（MR行けばもらえる）
噂は書かなくていいよ

518さん
2割引というのも嘘ですか？

嘘だよ。

マンションに店舗や事務所等が入るマンション初めてなのでどなたか教えてください。
この物件の店舗や事務所部分はモデルルームでもらった購入予定者向け立面図等の図面資料をみる限り管理組合（居住者）の共有資産？
共有資産の場合、この店舗に入る人は店子（賃借人）でオーナーは管理組合で賃借料（家賃）は管理組合の管理費（収入）扱い？
（居住者の駐車場と同じ様な扱いになるのでしょうか？）
店舗・事務所の入居の家賃交渉等は誰がするの？（入居までは再開発組合で、入居後は管理組合が不動産業者に委託？）
店舗・事務所の家賃は近隣相場とすると、近隣賃貸相場により管理組合収入は増減するの？
店舗・事務所との契約期間は通常どのくらい？（入居後どのくらいの期間は安定が見込めるの？）
この部分は管理組合ができるまでは再開発組合が担当するの？
駅前再開発の場合、店子が入らない（管理費収入の欠損）等の配というのはそれほどないもの？
店舗部分の修繕積立金は誰が負担するの？居住者の共有資産だから居住者？
わからない事ばかりです。
この部分はモデルルームでもらった資料にはあまり記載がなく・・・。

うるせーよ。低レベル住民は買わなくていーよ！自分もだけど…

>521

それまともに答えられる検討者いないと思いますよ。物件により条件って違うから一般論で答えられるものじゃないし。

そのまま、モデルの担当者にメールして、文書で解答もらったらどうですか？

良かったらその返事upload してください。

店舗が決まらなかったり出て行ったりして
管理費アップになったりしないでしょうか？

店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気にしない様な人が買うんです。

気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気にしないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。

デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できないなら止めときな。買う人はいるから十分です。

営業の書き込みはいらないです。

下手な営業の書き込みばかりですね。

ん？
批判意見を書いてるのが営業の書き込み？
賛美してるのが営業の書き込みだろ？

批判が他社の営業の書き込みの可能性もあるってことでしょ。

どなたか価格表upしてくださ～い。

お願いです。

モデルルームに電話してメールで送ってもらえば？

検討、買おうとしてる人は価格は知ってますよ。
価格をアップするとそれをネタに割高と騒ぎ出すのが目に見えているので
価格をアップするひとはいないでしょうね？

そうか～
批判は他社の営業の書き込みの可能性があり
賛美は販売会社の営業の書き込みってことか。

どっちにしても一般人の書き込みは少ないんだろうな。

106.3㎡で16,190万円ですか！
すごい金額で出してきましたね！

> すごい金額

高層階が坪500ですね。

ブリリア駒込染井の売れ残り　　　　　　　　　　　103平米で13150万
ザタワー小石川の売れ残り　　　　　　　　　　　　100平米で16000万
本郷パークハウスの売れ残り133平米で26000万　（100平米換算で19500万）
シテイ―ハウス文京護国寺の売れ残り　　　　　　　104平米で14500万
ブランズ文京小日向　　　　　　　　　　　　　　　107平米13000万

シティハウス南大塚の売れ残り　93平米で1億5,000万円　　よりはましでしょうか？

>>538
つーことは、プチバブル期の高値づかみマンションと
同じくらいの値段ってことですね。
中目黒ATより高いですね。（あっちは高層のみで@470）

でも平均は３８０でしょ？

修繕積立金の安さがちょいと気になるが．．．

そもそも坪380だと5％で回すにしても月坪1.6万。賃貸ではとても回らんな。
4路線使えるアトラスタワー小石川でもそんなに取れんだろ。

同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う
なにあの胡散臭いビラがはりまくってある整体みたいなの
白山通りの隣接地角はパチンコ屋だし。

４路線あるのは使う人には便利だけど
みんなが使うわけじゃないし

＞同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う

これはどういう根拠ですか？

茗荷谷の方が奇麗だと言いたいんですよね？、出来てもいないのに。それもスーパーが入るんじゃなかったでしたっけ？
ここは、なんか自分の思い込みで書き込みしてる人多いですね。

バスの停車場とか、古い薬局とかが感覚的には奇麗なんですね。美的感覚はそれぞれだと思います。

4路線すべて使う人は多くないと思いますが、
検討対象者が増える分、高めに出せるみたいですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

>普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

アトラスタワー小石川は、丸ノ内線からは少し歩きますからね。茗荷谷1分の方が便利でしょう。
後楽園～茗荷谷間は3分なので、池袋方面に向かう方であればなおさらですね。

念のため三田線の家賃相場も貼っておきます。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=587/

再掲になりますが、こちらは丸ノ内線。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

ここは丸ノ内線利用者限定物件ですか？

後楽園、池袋などでいくらでも乗り換えられるから不便じゃないですよ。
かなり便利だと思います。

確かに不便ではないと思うけど、5%でも廻らない物件はダメでしょ。

550さんは投資用なら買わないほうがいいよ。

逆に5%でも廻るような割安物件に自分では住みたくないな。

ここは投資物件とはちょっと違うんじゃない？

居住用でも、普通は利回りを計算して適正価格を出すものです。
それを収益還元法と言います。
利回りが5%以下の物件は、はっきり言って高過ぎます。
投資目的でなくても、いつ何時売る必要に迫らせるかもわかりません。
居住用だから、投資用だから、と価格査定がダブル・スタンダードに
なること自体が極めてナンセンスと言えます。

駅前のタワマンは自分と家族に良いときに一時期賃貸で住むのが最も良い利用法でしょう。

駅前で下がスーパーの再開発物件なんて自分の資産としては少し、、、。

買わないのに何で必死に書き込みしてるのかが不思議？

営業が必死に書き込みしてるのも痛々しい？

ここは営業の書き込みはないでしょ？

すみふじゃないから。

じゃあ、必死なのは何が目的かな？

収益還元法の話はなんとなくわかりましたが、
利回りが高い物件、利回りが高い地域に不動産を持つのもリスクが大きいのでは？

人気がないから高い利回りがついて、
利回りが低いということは人気があるということでは？

この地域、この物件の適正な利回りは何％なのでしょうか？

>>560さん

人気と利回りは相関はないと思いますよ。

賃貸需要と分譲価格のバランスによって決まります。

「適正な利回り」という概念もありません。

逆に利回りから逆算した「適正な価格」ならありますが。

アトラスは営業書き込み多いよね。
削除依頼も多い。

＞562
そうかなぁ？　最近削除されてたのって478~480くらいだじゃない？

抽選倍率の話も、営業に聞いたら事実無根だったし
営業ぽくみえるのは地権者かもよ。

地権者かもというのは、あなたが買わなくても買う人は十分いるからって人のこと？

地権者はここの評価が下がると資産が下がるのと同じだから、
価格とか仕様をグチると、すぐ叩いてくるのかなと思って。

中目黒のアトラスも地権者の書き込みがスゴかったよね。
番犬とかあだ名つけられちゃって、マジでキモかった。

>>525　この人の事ですね？

>店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気に>しない様な人が買うんです。

>気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気に>しないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。

>デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できない>なら止めときな。買う人はいるから十分です。

>あなたには「買え」ではなく「買うな」と言っているんだから、別にいいのでは？
>それとも買いたかったの？

いや、その人は多分よその不動産屋だと思うよ。

リビオタワー板橋も、住戸の半分弱が地権者。
リビオの評価を揺るがす書き込みは許されないし、他物件を叩くと相対的にリビオの価値が増すと考えているようです。

一番多いのは思い込みの勘違いですね。

客観的な事実は、

駅前
窪町学区
丸ノ内線のみ
下駄がある
地権者分の存在
春日通り沿い
仕様が低い
アトラスである
隣がバスの停車場
学校が周りに多い
スーパーが近いのは便利

これらの事実であり、それをどのように評価するかはそれぞれという事。

＞リビオの評価を揺るがす書き込みは許されないし、他物件を叩くと相対的にリビオの価値が増すと考えているようです。

あはは、それスミフのことじゃない？
リビオもそうなの？

↑例えば自分にとっては

駅に近くてすごく助かる
学校はもう関係ないからどうでもいい
丸の内線が便利な立場
下に色々店があるのは楽しみ　病院あるのはありがたい
ジモティーや遠方人やいろんな人が混ざっているのは楽しい
安全な道に面している
仕様は分譲なんだから好きに変える
アトラスのほうが変な黄色のオリックスとかよりいい
タワーだから停車場がはるか下にあっても別に
学校も別に。。法律上繁華街が出来ないのでいいかな
スーパーは必須！！

ごくフツーの主婦です

今日は他社営業の書き込みが多そうですね。

>>572
自分も同意見です。

>>569
リビオタワー板橋の板見たけど、地権者らしき書き込みないんじゃないかい？
つか、レス50もない過疎スレなんだけど。

変なご近所がいたら確かに困るけど、そりゃ地権者であろうとなかろうと
個人の人柄でしょう。一般的に言えば、一緒の空間を共有するなら

自分の住むところを大事に思って、けなされてむっとするほうが
投資で何％、まあ買っとくかー的な愛のない空っぽの住人より

よくない？

店舗はスーパー、医院以外になにが入るんですかね？

春日通りの反対側は静かだし高台だし緑多いし南だし駅にほぼ直結だし言う事ないよ
ただ難点はアトラスという事
財閥系だったら良かったのに

>>570

駅前は超便利！　転勤時もすぐ借り手がつきそう　
小さい子どもがいるので、窪町学区は良い
丸ノ内線のみでも今より通勤時間が20分は短縮する
スーパー便利、医院があれば気軽に予防接種とかに行けそう
地権者はよくわからない
北側には住まない。バスやタクシーを利用しやすそう
キッチンはオプション追加すれば十分、お風呂はカビにくく実用的と割り切る
アトラスが悪いとは思っていない（三井ならもっと高かったかも？）
上階の予定なので、別に。向きも多分違うし。
学校が周りにあるのは好ましい
スーパーが近いといろいろ買いだめする必要もないし、ありがたい。

教育の森など都心の割に緑が多いのもポイント。

仕事で疲れて帰ってくると、駅からの距離は少しでも短い方がいいです。
現在、駅から徒歩７分のところに住んでますが、
荷物が多い日や雨の日なんかは結構くじけそうになります。
それに、７分歩いてる間に１駅移動できちゃいますよね。
だからこのマンションのと立地はほんとに文句なしなんですよね～。
上階に住めれば、周辺の気になることも
それほどのマイナス要因ではないような感じ。
買えるものなら買いたいです。（でも無理）

>客観的な事実は、

駅前
窪町学区
丸ノ内線のみ
下駄がある
地権者分の存在
春日通り沿い
仕様が低い
アトラスである
隣がバスの停車場
学校が周りに多い
スーパーが近いのは便利

仕様が低いとか、スーパーが近いのは便利とかが客観的な事実なら、
価格が高いというのも客観的な事実ですよね。
理由は昨日の書き込みの人が説明したとおり。

駅前・・・超便利。同感。
窪町学区・・・まあ賛否両論あろうが、私は生徒の質が比較的均質なのは良いと思う。
丸ノ内線のみ・・・基幹路線だし、ハブ駅をかなり網羅しているから、まあ良し。
下駄がある・・・入居店舗によるから、現段階では何とも。
地権者分の存在・・・地権者が新住民と異質なのは事実だが、まあ、今時どこのマンションでもある。
春日通り沿い・・・他の幹線道路よりは交通量少なめだけど、決してプラスではない。
仕様が低い・・・仕様上げるのに何百万かけてリフォームするのは現実的ではない。価格に見合っていない。
アトラスである・・・３流デベ。外観の黄色が変。
隣りがバスの駐車場・・・将来何が建つかわからない。騒音はよくわかりません。
学校が周りに多い・・・別にメリットは何もない。ア ホ学生が多いのは微妙かも。
価格が高い・・・将来転勤になっても、ローンより高い値段で貸すことは不可能。将来の転売にも不安。

総じて良い物件だと思うが・・・
金持ちが高値づかみを承知で買うことは止めませんが、
サラリーマンが背伸びして買うのは心配。

１億以上の物件をサラリーマンが買うのはどうかと思いますね。
返済できずに安値で売ることになるかも？
管理費も周辺物件より高そうだし。

>>580

確かに。
ここは、仕事で疲れて帰ってくるような方々には買えないマンションなので。

ローンはそんなに組まずに買う予定。
坪1.2万で貸してもおつりがくるから、転勤時は売らずに賃貸に出す予定。背伸びしてプレミアムは買わないから大丈夫。
何百万もリフォームが必要ではないよ。オプションと家具次第でしょ。

外観黄色じゃないよ。
オリックスじゃあるまいし。

ここは地下鉄の音や振動はどうなんでしょうか？
建物の構造が悪いのでしょうが、スパ・ラクーアでサウナに入っていると電車が通るとガタガタ振動が凄いですよ。
大塚の商社系マンションを見に行きましたが１０階くらいだったと思いますが地下鉄が地下を通るとき（ここは地上ですが）かすかに振動を感じました。