憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？
□所在地 東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数 ２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り １Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積 30.26平米〜113.76平米
□完成予定 平成２３年３月末日
□構造・規模 鉄筋コンクリート 地上２５階建・地下２階
□売主 旭化成ホームズ
□施工 鹿島建設
【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】
[スレ作成日時]2009-01-10 14:06:00
本番近づいて荒れてきましたかね。
この価格で120戸ぐらい1期で売れてくれると良いですよね。文京区の物件価値の底割れ防止に寄与してくれそうで嬉しいです。
地権者の存在、下駄履きである事、駅前、学校、春日通りの喧噪とか、とか皆さんそんなに気にしないんですね。
マンションの査定ではマイナスポイントにしかならないものなのに。
スーパーが入った駅ビルに住んでるみたいで、電車の線路のそばとか、なんでこんなとこに住んでるんだろみたいな私の感覚はふるいんでしょうな〜。
この時期のネガって
価格の引き下げか倍率の引き下げ狙いにしか感じない
>地権者の存在、下駄履きである事、駅前、学校、春日通りの喧噪とか、とか皆さんそんなに気にしないんですね。
地権者、下駄履き、大通り沿いは文京区のマンションじゃ普通にあること。
駅前はマイナスというより、マンションではプラスにとる人のほうが多いでしょう。
学校はプロの物件の査定ではマイナスだが、他の掲示板をみるとプラスまではいかないが、マイナスとはみなさない人も多そうです。
特に茗荷谷駅近くの学校は良質ですからねえ。
よって、このマンションは人気あるでしょう。
価格で手が出ない人が多いと思うけど。
学校と駅前は高層の南で解決可能
むしろ店舗かな。不特定多数が来る。有人の路駐と自転車、私有地だから喫煙。職員の喫煙も十分あり得ます。商品の生ゴミなんかもね〜。
立地より下駄とそれによる弊害の方が大きいんじゃない？
駅となりだし店舗があるから春日通り側敷地内は人のたまり場になるかもね？
近所のコンビニで路上喫煙してる人も多いから、喫煙と迷惑駐輪は確実でしょうね。
マンションの入り口は春日通り側じゃないし、
あんまり気にならないと思う。
>417さん
なるほど、そうですか〜。
でも411書いたのは自分なんで、会社じゃないです。
このマンションはかなり真剣に検討しているんで
掲示板は携帯にブックマークしているくらい。
露骨なネガとか、納得できないコメントには
つい反論しちゃいます…。
ちなみに自分は、いいところも悪いところも両方書いてますよ。
まだ購入者もいない物件なのに・・・
やはりこの掲示板にも情報操作の波が押し寄せてきているようだ。
周辺物件板まで荒らさないでほしいね。
ここの場合、ネガカキコはどうしても、妬み・ヒガミっぽい印象受ける。
坪単価どのくらいですか？
＞妬み・ヒガミっぽい印象受ける。
それは、あなたには高いからでしょ？
ここが売れるんじゃないかとみんな思っているのは、比較的安いからですよ、最近の市況が入ってね。この辺の人って、景気に左右されない商売の人が多くてね、ここより１割高かった本郷PHがほぼ売り切った様に、ここそんなに高いと感じているまじめな購入検討者はいないのよ。
ただ、お風呂の事に代表される様に、低仕様なのは頂けないよね。私は小石川のアトラスタワーに住んでた事ありますが、あそこもかなり低仕様だったな〜、床とか、壁、玄関の質、水回り、全てにおいてね。旭化成のクオリティーって言うんですかね。
茗荷谷は拓殖大が一番でかいよ。
小学校とかの比じゃないと思うけど。
あと木造家屋が圧倒的に多い。
ちなみにキャリア官僚の卵もここら辺の大学が試験会場になったりして、
夏前にここらを通ります。
学芸大出身の東大法の人も多くがキャリア試験受けます。
試験は簡単やけど。
↑
この脈絡の無さはなんですか？
そう言えば、私もピッキング全盛だった、あの時代に小石川のアトラスタワーで玄関の鍵が１か所しかないのに驚きました。
西新宿、中目黒、六本木と最近のタワーは仕様はいずれも悪くなかったと思います。
中目黒とここの洗面台は同じ物だったと思います。
シンプルが好きな方にはいいのかも。
茗荷谷は、同じ丸の内線でもお隣の新大塚・後楽園とは違う雰囲気です。
緑が多く このマンションの前の湯立て坂は、とても都心とは思えない雰囲気で気に入っています。
この坂の途中にも 建設中の野村不動産のマンションがあります。
立地的には こちらの方が気に入っていますが、緑に囲まれていますので低層階だと
日当たりは？ 虫が多いかな？・・と気になっています。
どちらにしても 茗荷谷はいいところですね。
このマンションが出来ることで 商業施設が増えて 益々魅力ある町になると思います。
野村さんは、４、５分だと思います。
かなり反対されていますし、テレビにも報道されましたし・・・
販売は、派手にはしないかもしれませんね。
場所は、駅距離からしたら静かで良い場所です。
野村さんの方が高いかもしれませんね、、、
播磨坂にある三井さんのパークタワーは、いつになってもいいマンションだあと思っています。
湯立て坂は、自然がいいなぁと思っているので、この雰囲気に溶け込んだステキな建物を建てて
ほしいなあ～と思います。買えないにしても・・・
>436さん
435です。コメントありがとうございます。
駅から４〜5分だったら、良いですよね。
緑が隣接しているのでしたら、環境もいいですし
駅前より高いかもしれませんね。
それでも人気が出るような気がします。
（プラウドは最近、評価が高いので）
茗荷谷の駅は、地下鉄が浅いためか改札からホームがすぐなので
駅からの時間＝ホームまでの時間に近いです。
なので、駅前はもちろん便利だと思いますが、数分歩いても苦では
ないかな・・・という気がします。
電車も学生が降りるので、ラッシュ時でも乗りやすいです。
この湯立坂沿いの公園や教育の森公園は、ちょっとお散歩するのにいいですし
駅前にこんな緑があるなんて素敵だと思います。
それと文京スポーツセンターも区の施設ですがいいですよ。
テニスが好きな方は、竹早公園にテニスコートはありますし、打ちっぱなしも
できますよ。
私にとっては、このエリアはとても気になるところです。
>>434
>茗荷谷は、同じ丸の内線でもお隣の新大塚・後楽園とは違う雰囲気です。
>緑が多く このマンションの前の湯立て坂は、とても都心とは思えない雰囲気で気に入っています。
茗荷谷より後楽園の方が緑が多くありませんか？
新大塚も駅近くに大塚公園がありますよ。
護国寺も近所ですし。
本当に新大塚や後楽園のことを知って書いてますか？
>低層の日当たりの悪いお見合い部屋で坪３４０万円から
むー、条件の悪い部屋ですら我が家には厳しいお値段で。
利便性なんかを考えたら仕方がない値付け、なのかな？
モデルルームに行っていろいろ確かめたいと思いつつ価格的に
手が出なさそうなだからどうも気後れして・・・
ちなみにここ、1/5くらい地権者住戸があるようだけど
そのうちどのくらいが賃貸に回されるんだろう。
立地考えたら投資用に購入しちゃうような人もいるのかな。
1DKなんかもけっこう地権者のものになってますね。
地権者がおさえている部屋をじーと見てると
これは賃貸、これは自己居住、これは転売用？と想像できます。
地権者だらけのフロアは、身内で固まってるのかな、とか。
物件価格が高いので、賃貸に回しても利回りは良くないでしょうね。
ローン審査会に行ってきました。
やはり南東のタイプは人気のようでした。
１部屋につき２，３件の申し込みがある部屋もあるようでしたが、私が申し込んだタイプの階の部屋は今のところ抽選にはならなそうですが、同じタイプの上下とも全部希望が入っているといわれました。
今月中には抽選、来月には頭金を入金となります。
>444さん
ローン審査は先月やりました。南東、南側は人気みたいですね。
価格発表は今週末だけど、早々に販売・抽選になりそうですね。
そろそろ頭金を銀行口座に用意したほうがいいかな。
へぇ～、やっぱり人気なんですね。 抽選になりそうですか。
坪単価が高そうなのでどうなんだろう？って思っていましたが、そうですよね、人気あるんですね。
駅に近い、文京区アドレス、環境よしって、結構好条件が揃ってますものねぇ。
申し込まれた方々がうらやましいです。
我が家では、手に届かないマンションですもの。
モデルルームだけでも、拝見したいなぁと思っていますが、営業さんに嫌がられるだろうな・・・
>>446さん
営業さんは押し売りするようなタイプの方ではなかったです。
高額なので買えないと思うけどと最初に伝えましたが、丁寧に応対してくれましたよ。
モデルルームには気軽に足を運んで良いんじゃないですか？
今年No.１物件なら即日完売でしょうか？
一期で全部売り出しはしないような感触でしたが…
20倍って、条件が悪くて坪単価がいちばん安い部屋ですか？
それとも角部屋の下のほうですか？
ここはどこも、高くなると考えるよ…と言うのも、ここの学区は、東京No.１否日本一だから、日本中の金持ち教育熱心な両親や祖父母がこぞって購入に走るね(笑)
東京大学に金持ち子息が大量に入る時代に、ここが売れない筈がない。御茶ノ水幼稚園児両親に住まわせたいよってね(笑)祖父母は金持ちだから!!
一番広いのは拓殖大
そうそう。
それに「日本中の金持ち教育熱心な両親や祖父母」なら公立に入れないでしょ（笑）
番町の学校ってそんなにイイんですか〜。
でもあの辺りって敷居が高いというか。
普通のファミリーが住んでなくて、友だちも作りにくそう…。
自分は、文京区くらいが気負わず暮らせそうな気がします。
東大があっても便利なのって学生と教員だけだし
そもそも文京区に住めば行きやすくなるってモンではまったくないし
町自体にほかにいい所色々あるんだけど・・・
都心に住んでる人はむしろ一大学にそんな目の色変えないよ
どちらかっつーと田舎もん勘違い権威マニアの発想だよね
購入層だってそんな変な空回りじゃない人が多いと思う
学校を考えてココ買う人は少ないと思うけど。
お受験の子供かかえた家庭が買える金額じゃないでしょ？普通。
バス・トイレコール付いてるくらいだから購入者の年齢層は高めだと思う。
モデルルームに２回行ったけど、見た感じ40代、50代が多かったよ。
あ、そうそう、申し込みはかなり入ってるって販売さんが言ってたよ。
ローン審査パスしないと申し込みできないみたいだから、審査しといてキャンセルは少ないと思う。
けっこう人気があるみたいだね。
モデルルーム数回行ったけど、一般公開前は赤ちゃんや
小さい子ども連れを見かけた。
スポンサー連れっぽいファミリーもいた。
ここって都心？
都心で金持ちというほどの値段じゃないじゃん。
都心に限ったら坪400ぐらいで初めて高級って言ってもらえるんじゃない？
駅前のアトラスの再開発じゃね、、、
高級かどうかは価格だけでは比較できない。
都心3区とは地価が全然違うからね。
この板の人が買える程度のマンション。金持ち気取りの、プチ富豪が 高級と信じて買うならいいじゃないか。
茗荷谷の中の蛙、東京を知らず。本当に高級なマンションは『〜塚』がつくような墓場には建てないよ。再開発できるほど駅前が売れないんだから。
麻布再開発とか、青山再開発、聞いたことある？
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b
ほんとにカエルだね。
麻布十番のタワマン群（あと二つ建つよ）
大崎駅前
この辺だと文京区役所の北側（小石川アトラスの南側ね）
飯田橋の駅前も警察病院の跡地まで再開発の途中（三井がやります）
赤坂のパークコート
虎ノ門
などなど、マンションが建つ再開発なんて都心に山の様にありまっせ。
地下鉄１路線ってここだけだと思うけど。
まー、確かに都心部で駅前なら、デベも最初から分譲なんかせずにオール賃貸のレジデンスにするのが普通です。
それでも分譲にしてしまうってことは、よっぽど立地の評価が低いからとしか考えられないですね。
大崎は綺麗なビルもあるが裏に行くと一転の下町情緒もあってなかなか良く隣の開発は今工事中でSONYだから綺麗になると思うし先が見えている
飯田橋は景気次第で今凍結しちゃってるからまだ目処が立っていない 場所は申し分ないけどいつになる事やら？
文京区役所前再開発は現地に詳しい私だが現実は多分無理じゃないかな？
さて本題のアトラスは上の様な複合再開発ではないがまさしく駅直結と言って良い場所だと思う しかし大規模開発ではない でも確実に茗荷谷は文京区の中でも環境も良く最も住宅需要の高い場所で古いマンションでも高値で売買は成約している
まあ旭化成だろうと確実に売れるでしょう
三菱地所辺りが手がけたらとんでもなく高くなったろうね
しかし、良くここまで下がってくれたと思いました。
本郷パークハウスを予算で止めたものとしては正直20％の違いは大きいです。たしかに、いろいろ御指摘ありますように、仕様、間取り、立地、地権者、店舗などには色々ありますが、ここの長所もあると思えればそれで納得すれば良い訳ですから。
1年半で金利はどのくらいあがりますかね〜。まあ日本は、政治家と官僚があんな感じだから景気が良くなるのも先だろうからそんなにあがってないと思いますけどね。
ここって坪単価平均400？？
その質問意味ないだろ。
買えないとも、買わないとも書いて無いじゃん。
申し込む人かもしれないし、あなたの隣になる人かもしれないし。
元々、仕様などより立地重視で以前より狙っていたエリアなので少々無理して買えるなら買うつもりでしたが、
「少々」ではなく「かなり」無理しないと買えない価格に、仮価格ではなっていました。
本日本価格発表だったと思いますが、どなたかモデルルーム見に行って本価格入手された方いらっしゃいましたら、
教えてください。
多少なりとも仮より下がっているのでしょうか？
それと、本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で
あまり使わないと思われた。スーパーも遠かった。
駅からの通りの交通量は春日通りより多かったような…道のりは
地味というか、楽しくなかった。
壁式免震構造はすばらしくて、間取はさすが使いやすいと思ったけど
総合的に判断して、こちらのほうが自分にとっては便利だな。
意味不明ですね。
＞本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で あまり使わないと思われた。
２駅というのは、おそらく丸ノ内線と大江戸線。そこまではどちらもフラットで徒歩数分。そのうえ丸の内線に関してはここより東京に近い、同時に家でても同じ電車に乗れちゃうよ。
坂があるのは三田線、南北線、と水道橋駅。つまり5路線ね。電車の利便性に関して比較するのは恥ずかしいから止めよう。
＞スーパーも遠かった。
ここの下にサントクが入るならこれは正解。入らなければ、本郷から成城石井とここから小石川のサントクの距離は同じ。
＞交通量は春日通りより多かったよう
ここも、本郷も駅からの通りなら春日通りです。はっきり言って読んでてはずかしいから止めときな。
＞道のりは 地味というか、楽しくなかった。
道のりが派手というのは雑然としているということ、住居環境としては正しいとは言えない。
総合的に判断して、ここの特徴は地下鉄一路線のみという低レベルの利便性しかないから、一流デベの物件に勝負挑むの止めた方が良いと思うよ。
値段も違うし、購買層がちがうから、比較しても無意味です。
ここはなぜか496みたいな情報弱者が多いね。
たしかに情報に疎いというより、根拠が無い思い込みで書いてる人いますね。
今売れ残っている、最上階の部屋の話したり、春日通り沿いかどうかも分からないで書いてるなんてお話にならないし、
＞ 495 売り出し当時は他区の物件と比較されて苦戦してたよ。
なんて、ここの売れ行きは未だに分からないのに、比較してここが勝ってるという妄 想ですね。
ちなみに、本郷は210戸ぐらいで1期で140ぐらいが完売してますが、ここもそれぐらい売れるってことですよね？？？
あそこがジェットコースターでうるさいかどうかは、地元の人は分かってましたから、あれは単なるネガレスですので、ここの通りと学校の話よりも酷いよね。それにもまして、なんで、本郷と大塚で、地所と旭化成で、下駄履き地権者多数と両者無しで、春日通り沿いと離れたとこで比較しても無理でしょ。それともここは、質的にも、立地的にもここはどうやっても勝てない地域No1の小石川PTがあるから、他の敵が欲しいのかな？、単なる駅ビルみたいな再開発が、、、って感じです。
なによりも、その価値は価格が物語ってるじゃない、みんな低仕様だけど安いって感じてるでしょ。
話変えさせて頂きます。
私は、アトラスタワー小石川のもと住民です、あそこも、ナカナカ低仕様な物件（一番印象的だったのは、洗面所の床がフロアマットでコーナーが剥がれてきた事）でしたが、換気が悪いのがほんとに一番問題でした。
ここの検討者の方は、内廊下で、一方向にしか窓が無い物件に住んだ事がありますか？
御家族向けのマンションの様なので、お宅で御料理をされる方も多いと思います。
換気の機能、通気ってとっても大事ですから、よく調べてお部屋を選択される事をお勧めします。
思い込みは悪かったね。
494の書き込み見て、当時PH見に行った記憶辿って書いたんで。
営業からしつこく電話掛かってきたから苦戦してたと思ったけど。
売り切るのに値引きの噂もあったし。
通常で2割、部屋によっては3割値引してました。
（その価格でどうですか？って電話かかってきました）
確かに最後の10戸ぐらいの販売時期は、サブプライムの底だった事もあってそんな感じでしたね。ここもそうならないと良いですね。
住民には嬉しい事ではないですが、ここは利便性重視物件だから賃貸目的の業者が買うので、その値段になったら捌けるか。
ただのしつこいネガでしょ。
何か本郷ＰＨの人が高値掴みの正当化に必死なようですが・・・この物件を目の敵にしている時点で器が小さいかな、と。
ところで本郷ＰＨってすぐ周りに緑ありましたっけ？教育の森、湯立坂、播磨坂、小石川植物園と同じレベルの。
物件の仕様や新しさはどうあれ、周りの住民の認識からすれば、播磨坂の三井タワーの高層階のほうが立地も環境も各上というものではないんですかね。
三井のタワーは本当に素敵ですよね！異論ありません。
ただ、もうだいぶ古いので出来れば新築がいいのと、
駅徒歩１分は魅力的なので、こちらを申し込みます。
播磨坂には感じのいいレストランがいくつかあるので
もし住めるようになったらちょくちょく行きたいと思います。
本当に2割も下がったのですか？
どこのマンションが2割下がったんでしょうかね？ｗ
アトラスタワーじゃないですか？
話の流れをよく読んでくださいな
第一期は90戸くらいという噂です。
518さん
2割引というのも嘘ですか？
嘘だよ。
マンションに店舗や事務所等が入るマンション初めてなのでどなたか教えてください。
この物件の店舗や事務所部分はモデルルームでもらった購入予定者向け立面図等の図面資料をみる限り管理組合（居住者）の共有資産？
共有資産の場合、この店舗に入る人は店子（賃借人）でオーナーは管理組合で賃借料（家賃）は管理組合の管理費（収入）扱い？
（居住者の駐車場と同じ様な扱いになるのでしょうか？）
店舗・事務所の入居の家賃交渉等は誰がするの？（入居までは再開発組合で、入居後は管理組合が不動産業者に委託？）
店舗・事務所の家賃は近隣相場とすると、近隣賃貸相場により管理組合収入は増減するの？
店舗・事務所との契約期間は通常どのくらい？（入居後どのくらいの期間は安定が見込めるの？）
この部分は管理組合ができるまでは再開発組合が担当するの？
駅前再開発の場合、店子が入らない（管理費収入の欠損）等の配というのはそれほどないもの？
店舗部分の修繕積立金は誰が負担するの？居住者の共有資産だから居住者？
わからない事ばかりです。
この部分はモデルルームでもらった資料にはあまり記載がなく・・・。
うるせーよ。低レベル住民は買わなくていーよ！自分もだけど…
>521
それまともに答えられる検討者いないと思いますよ。物件により条件って違うから一般論で答えられるものじゃないし。
そのまま、モデルの担当者にメールして、文書で解答もらったらどうですか？
良かったらその返事upload してください。
店舗が決まらなかったり出て行ったりして
管理費アップになったりしないでしょうか？
店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気にしない様な人が買うんです。
気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気にしないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。
デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できないなら止めときな。買う人はいるから十分です。
営業の書き込みはいらないです。
あなたには「買え」ではなく「買うな」と言っているんだから、別にいいのでは？
それとも買いたかったの？
相変わらず営業書き込みだらけで辟易しますね。
「買えない人は」とか「ここの抽選にもれたら」とか、馬鹿の一つ覚えみたいに繰り返さないで、営業ならもう少し営業文句を考えなよ（失笑）
下手な営業の書き込みばかりですね。
ん？
批判意見を書いてるのが営業の書き込み？
賛美してるのが営業の書き込みだろ？
批判が他社の営業の書き込みの可能性もあるってことでしょ。
どなたか価格表upしてくださ～い。
お願いです。
モデルルームに電話してメールで送ってもらえば？
検討、買おうとしてる人は価格は知ってますよ。
価格をアップするとそれをネタに割高と騒ぎ出すのが目に見えているので
価格をアップするひとはいないでしょうね？
そうか～
批判は他社の営業の書き込みの可能性があり
賛美は販売会社の営業の書き込みってことか。
どっちにしても一般人の書き込みは少ないんだろうな。
記録しときます。
まあこの程度売り出せれば好調といえるでしょう。7割売れても苦戦してるという表現を使う人もいるみたいですけどね。
■間取り ／ 1K～3LDK【DEN（書斎）、N（収納納戸）、WIC、SIC付き住戸あり】
■専有面積 ／ 30.95㎡～106.3㎡
■バルコニー面積 ／ 4.08㎡～18.37㎡
■分譲価格（税込） ／ 3,540万円～16,190万円
■販売戸数／ 92戸
■管理費（月額） ： 11,440円～38,490円
■修繕積立金（月額） ： 2,780円～9,340円
■インターネット使用料（任意・月額） ： 1,470円
■町内会費（月額） ： 300円
106.3㎡で16,190万円ですか！
すごい金額で出してきましたね！
> すごい金額
高層階が坪500ですね。
ブリリア駒込染井の売れ残り 103平米で13150万
ザタワー小石川の売れ残り 100平米で16000万
本郷パークハウスの売れ残り133平米で26000万 （100平米換算で19500万）
シテイ―ハウス文京護国寺の売れ残り 104平米で14500万
ブランズ文京小日向 107平米13000万
シティハウス南大塚の売れ残り 93平米で1億5,000万円 よりはましでしょうか？
でも平均は３８０でしょ？
修繕積立金の安さがちょいと気になるが．．．
そもそも坪380だと5％で回すにしても月坪1.6万。賃貸ではとても回らんな。
4路線使えるアトラスタワー小石川でもそんなに取れんだろ。
同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う
なにあの胡散臭いビラがはりまくってある整体みたいなの
白山通りの隣接地角はパチンコ屋だし。
４路線あるのは使う人には便利だけど
みんなが使うわけじゃないし
＞同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う
これはどういう根拠ですか？
茗荷谷の方が奇麗だと言いたいんですよね？、出来てもいないのに。それもスーパーが入るんじゃなかったでしたっけ？
ここは、なんか自分の思い込みで書き込みしてる人多いですね。
バスの停車場とか、古い薬局とかが感覚的には奇麗なんですね。美的感覚はそれぞれだと思います。
4路線すべて使う人は多くないと思いますが、
検討対象者が増える分、高めに出せるみたいですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/
>普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？
アトラスタワー小石川は、丸ノ内線からは少し歩きますからね。茗荷谷1分の方が便利でしょう。
後楽園～茗荷谷間は3分なので、池袋方面に向かう方であればなおさらですね。
念のため三田線の家賃相場も貼っておきます。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=587/
再掲になりますが、こちらは丸ノ内線。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/
後楽園、池袋などでいくらでも乗り換えられるから不便じゃないですよ。
かなり便利だと思います。
確かに不便ではないと思うけど、5%でも廻らない物件はダメでしょ。
逆に5%でも廻るような割安物件に自分では住みたくないな。
ここは投資物件とはちょっと違うんじゃない？
居住用でも、普通は利回りを計算して適正価格を出すものです。
それを収益還元法と言います。
利回りが5%以下の物件は、はっきり言って高過ぎます。
投資目的でなくても、いつ何時売る必要に迫らせるかもわかりません。
居住用だから、投資用だから、と価格査定がダブル・スタンダードに
なること自体が極めてナンセンスと言えます。
買わないのに何で必死に書き込みしてるのかが不思議？
営業が必死に書き込みしてるのも痛々しい？
じゃあ、必死なのは何が目的かな？
収益還元法の話はなんとなくわかりましたが、
利回りが高い物件、利回りが高い地域に不動産を持つのもリスクが大きいのでは？
人気がないから高い利回りがついて、
利回りが低いということは人気があるということでは？
この地域、この物件の適正な利回りは何％なのでしょうか？
>>560さん
人気と利回りは相関はないと思いますよ。
賃貸需要と分譲価格のバランスによって決まります。
「適正な利回り」という概念もありません。
逆に利回りから逆算した「適正な価格」ならありますが。
地権者かもというのは、あなたが買わなくても買う人は十分いるからって人のこと？
地権者はここの評価が下がると資産が下がるのと同じだから、
価格とか仕様をグチると、すぐ叩いてくるのかなと思って。
中目黒のアトラスも地権者の書き込みがスゴかったよね。
番犬とかあだ名つけられちゃって、マジでキモかった。
>>525 この人の事ですね？
>店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気に>しない様な人が買うんです。
>気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気に>しないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。
>デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できない>なら止めときな。買う人はいるから十分です。
>あなたには「買え」ではなく「買うな」と言っているんだから、別にいいのでは？
>それとも買いたかったの？
いや、その人は多分よその不動産屋だと思うよ。
一番多いのは思い込みの勘違いですね。
客観的な事実は、
駅前
窪町学区
丸ノ内線のみ
下駄がある
地権者分の存在
春日通り沿い
仕様が低い
アトラスである
隣がバスの停車場
学校が周りに多い
スーパーが近いのは便利
これらの事実であり、それをどのように評価するかはそれぞれという事。
↑例えば自分にとっては
駅に近くてすごく助かる
学校はもう関係ないからどうでもいい
丸の内線が便利な立場
下に色々店があるのは楽しみ 病院あるのはありがたい
ジモティーや遠方人やいろんな人が混ざっているのは楽しい
安全な道に面している
仕様は分譲なんだから好きに変える
アトラスのほうが変な黄色のオリックスとかよりいい
タワーだから停車場がはるか下にあっても別に
学校も別に。。法律上繁華街が出来ないのでいいかな
スーパーは必須！！
ごくフツーの主婦です
今日は他社営業の書き込みが多そうですね。
変なご近所がいたら確かに困るけど、そりゃ地権者であろうとなかろうと
個人の人柄でしょう。一般的に言えば、一緒の空間を共有するなら
自分の住むところを大事に思って、けなされてむっとするほうが
投資で何％、まあ買っとくかー的な愛のない空っぽの住人より
よくない？
店舗はスーパー、医院以外になにが入るんですかね？
春日通りの反対側は静かだし高台だし緑多いし南だし駅にほぼ直結だし言う事ないよ
ただ難点はアトラスという事
財閥系だったら良かったのに
>>570
駅前は超便利！ 転勤時もすぐ借り手がつきそう
小さい子どもがいるので、窪町学区は良い
丸ノ内線のみでも今より通勤時間が20分は短縮する
スーパー便利、医院があれば気軽に予防接種とかに行けそう
地権者はよくわからない
北側には住まない。バスやタクシーを利用しやすそう
キッチンはオプション追加すれば十分、お風呂はカビにくく実用的と割り切る
アトラスが悪いとは思っていない（三井ならもっと高かったかも？）
上階の予定なので、別に。向きも多分違うし。
学校が周りにあるのは好ましい
スーパーが近いといろいろ買いだめする必要もないし、ありがたい。
教育の森など都心の割に緑が多いのもポイント。
仕事で疲れて帰ってくると、駅からの距離は少しでも短い方がいいです。
現在、駅から徒歩７分のところに住んでますが、
荷物が多い日や雨の日なんかは結構くじけそうになります。
それに、７分歩いてる間に１駅移動できちゃいますよね。
だからこのマンションのと立地はほんとに文句なしなんですよね～。
上階に住めれば、周辺の気になることも
それほどのマイナス要因ではないような感じ。
買えるものなら買いたいです。（でも無理）
>客観的な事実は、
駅前
窪町学区
丸ノ内線のみ
下駄がある
地権者分の存在
春日通り沿い
仕様が低い
アトラスである
隣がバスの停車場
学校が周りに多い
スーパーが近いのは便利
仕様が低いとか、スーパーが近いのは便利とかが客観的な事実なら、
価格が高いというのも客観的な事実ですよね。
理由は昨日の書き込みの人が説明したとおり。
駅前・・・超便利。同感。
窪町学区・・・まあ賛否両論あろうが、私は生徒の質が比較的均質なのは良いと思う。
丸ノ内線のみ・・・基幹路線だし、ハブ駅をかなり網羅しているから、まあ良し。
下駄がある・・・入居店舗によるから、現段階では何とも。
地権者分の存在・・・地権者が新住民と異質なのは事実だが、まあ、今時どこのマンションでもある。
春日通り沿い・・・他の幹線道路よりは交通量少なめだけど、決してプラスではない。
仕様が低い・・・仕様上げるのに何百万かけてリフォームするのは現実的ではない。価格に見合っていない。
アトラスである・・・３流デベ。外観の黄色が変。
隣りがバスの駐車場・・・将来何が建つかわからない。騒音はよくわかりません。
学校が周りに多い・・・別にメリットは何もない。ア ホ学生が多いのは微妙かも。
価格が高い・・・将来転勤になっても、ローンより高い値段で貸すことは不可能。将来の転売にも不安。
総じて良い物件だと思うが・・・
金持ちが高値づかみを承知で買うことは止めませんが、
サラリーマンが背伸びして買うのは心配。
１億以上の物件をサラリーマンが買うのはどうかと思いますね。
返済できずに安値で売ることになるかも？
管理費も周辺物件より高そうだし。
ローンはそんなに組まずに買う予定。
坪1.2万で貸してもおつりがくるから、転勤時は売らずに賃貸に出す予定。背伸びしてプレミアムは買わないから大丈夫。
何百万もリフォームが必要ではないよ。オプションと家具次第でしょ。
ここは地下鉄の音や振動はどうなんでしょうか？
建物の構造が悪いのでしょうが、スパ・ラクーアでサウナに入っていると電車が通るとガタガタ振動が凄いですよ。
大塚の商社系マンションを見に行きましたが１０階くらいだったと思いますが地下鉄が地下を通るとき（ここは地上ですが）かすかに振動を感じました。
＞スパ・ラクーアでサウナに入っていると電車が通るとガタガタ振動が凄いですよ。
電車ではなく、ジェットコースターが通るからだよ。
実際に行ってみたら？
どんなにネガレスしても虚しいだけだよね。。。。
地下鉄の振動・・・・・
ネガレスのここまでくると滑稽ですね。。。
所詮掲示板の住人でしかない人がほとんどで、実際にマンション買える人は少数ですから、ネガは無視しましょうよ。
相手するだけムダなんですから。
＞スパ・ラクーアでサウナに入っていると電車が通るとガタガタ振動が凄いですよ。
なぜその振動が地下鉄の振動だと思ったのか知りたい。
それとも、中国にある偽ラクーアの話をしてるの？
現在、東京都内でマンションを購入検討をしているのですが、
立地、図面なで検討しただけでは納得いきませんので
3Dで立体化してみました。現実とはかけ離れてたモデルルームを
みてもピンときません、、、、
参照までに見ていただけたら幸いです。
http://www.geocities.jp/makeroom2009/index.html
※個人作成です。
今時はど素人がフリーやもしくは安く売ってるソフトでも
これぐらいの見取り図→立体は簡単に出来るよ。
面白いからやってみたら？
プロの仕事でこれではやばいって。
なぜかここは有意義な検討がなされていない珍しい物件ですね。
駅に近い事と再開発物件であるため価格が割安である事以外に特徴が無いからでしょうか？
物件の長所、短所に関して様々な検討を行うのがこのHPの目的なのに、それが行われないのは、検討者が大人だからかもしれませんね。（だとすると検討者がまともだとこのHPの存在意義が無い事になりますが、、、）再開発物件であるため、行政の介入があるため、割安な価格設定となり引き合いが多い事が物件の価値だとの御理解をされている方も多い様ですが、、、。
おそらく、他社とかネガ扱いだと思いますが、こういうのを否定し続けている事もこの様になって行く原因だったのかもしれませんね。みなさん、御自分で色々調査されてください。
もう少し分かりやすくお願いします。
何が言いたいのかよくわかりません。
どうせ地下鉄の振動にこだわってる人でしょ。
まともに相手をする気が起こりません。
とりあえず匿名掲示板で有意義じゃないことをぐちぐち投稿する人だということはわかった
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
