アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

２６０です。

パークハウス小石川の場所は、「閑静な住宅街」と言ったら言い過ぎかもしれません。
低層住居専用地域でもありませんし、向かいはエーザイのビル。
ただ、住宅地としては良い環境だと思います。

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少し前に本郷PHプレミアフォートの中古、分譲時以上の価格で出ていました。
文京区は価格が下がりにくいのでしょうか。

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出す値段は自由だから。
空気の読めない転売業者が高値で出して、
結局損切りか塩漬けだよ。成約価格をみなきゃ。
ちなみに資産価値は、文京区は千代田港渋谷には劣る。
個人的には新宿よりも下。目黒世田谷と同等かと。

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＞ 257 パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。 駅からの徒歩も結構ありますしね。

おそらく、これはないですね。全く逆で、駅から遠くて、静かで良いとこだし、小規模だから、高値を付けられると思います。
でも早期に完売すると思いますけどね。

坪400程度を出せる方以外は、アトラスを選択する事になると思いますよ。

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>260さん　262さん
詳しい情報ありがとうございます。

こちら、土地勘も相場勘もなく、手探りで物件検討中なのですが、
茗荷谷の物件は、今、「買い」でしょうか？
今日の日経ベリタスにも、不動産価格の底入れ意見は少数派だとありましたが。。。

茗荷谷の不動産価格の推移はどんな感じだか、ご存知の方、よろしくお願いします。

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日経ヴェリタスって、某巨大掲示板の落書きにすら具体的に間違いを指摘され、嘲笑されちゃう雑誌のこと？

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>>263
千代田区にも渋谷区にも文京区にも色々な土地があるから、一概に「区」単位で比較できないのが「実務」かと。

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ここ、優良物件なんだから「アトラス」以外のブランド名を作ってでも使えないのかな？
「アトラス」って響きがプリクラかウルトラマンだよ、まるで。

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>264さん
私もパークハウスブランドなので、かなり高値でくると思います。
90平米の部屋は1.2億はしますよね。。。

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地盤はしっかりしてそうな感じ。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

地歴もしっかり。江戸時代の地図を見るとアトラス敷地には武家屋敷がずらずらと。
この周辺は水戸家（徳川御三家）の支流の屋敷が多い（松平讃岐守、松平播磨守、松平大学頭等。小石川後楽園は水戸家敷地）。
茗荷谷駅向かいの土地は成瀬周防守屋敷。近所の筑波大付属の敷地は松平大学頭屋敷（陸奥国守山藩松平家）、跡見学園敷地は安藤長門守、播磨坂の松平播磨守（常陸国府中藩松平家）、、などなど武家屋敷が並ぶ。

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>>267
では、ここの場所は文京区内で地位が上のほうですか？

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そりゃ松涛とかと比較しちゃったら、、、(って普通の地域は松涛と比較しないし)。

文京区内でも上ではないだろうけど、ダメじゃないでしょ？
少なくとも駅から徒歩1分だし(巣鴨徒歩1分とはまた違う意味でね)。

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あ、松涛の例を出したのは>>263の意見も考慮し、って意味です。

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パークハウスそんなに高いかなあ？
播磨坂沿いとか小石川五丁目なら坪400～でもわかるけど。
エーザイとかのところは行けばわかるが、周りの雰囲気そんなでもないぞ。

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＞270さん
私はもっと細かい地盤の地図でみましたが、
アトラス敷地はちょうど頑丈な地盤から外れていて
昔、近くに川か何かあったのかな？と思いましたよ。
そのぶん、地中深くに杭を打った頑丈な造りで
制震構造なので、心配はしていませんが。

良好な土地ではなかったから、かつてゴチャゴチャした町並みで
再開発の計画が生まれたのだと思っています。

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>274
パークハウス、世田谷あたりの物件でも
小規模の値づけはかなり高いのです。

そのマンションで一番広い部屋は、最上階角部屋でプレミアが
のっかってくるので、パークハウスブランドなら
坪400は余裕で超えてくるかと思って。

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一般的に坪単価と言ったら平均ですよ。
最上階が高いのは当然です。

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>277
デベはそうでも、客は自分がほしい部屋の坪単価で検討しませんか？
私は最低25坪希望なので、90平米（一番広い部屋）の
坪単価を予想しました（269）。
播磨坂は多分買えないから、こちらが有力です。

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>>275
そうなのかー。ふーむ

>>278
そりゃそうだよね。
まずは自分の希望部屋単価からだよね。
マンションの平均言われても「あ、そう。それでこの部屋は？」となるよね。
90平米で1.2億かぁ。
あるでしょうねぇ。

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もともと土地の仕込み自体が高い時のだからね。

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まぁ、でも文京区駅近のまとまった土地がでる可能性は今後もきわめて低いからなぁ。

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後楽園のとこの再開発のタワーってどこがやるかご存知な方いらっしゃいますか？

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後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？あそこは不便だし、空気も悪いし・・・・・
オフィスビルしか建たないのでは？

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ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。

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> 後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？

すいません、分かりにくかったですね。アトラスタワー小石川と文京区役所の間の再開発です。

http://www.harusan.jp/index.html

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＞　ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。

ネガキャンと決めつけるのは止めませんか？

駅前、春日通り沿いである事が誰もが認める長所ではない事は、みなさんの書き込みで御理解頂けると思います。単なる比較検討です。

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パークハウス小石川と比べようと思っていたのに、
パークハウス小石川のスレッドがないのはなぜ？公式サイトもあるのに。

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アトラスタワー茗荷谷の正式価格が決定される時期をご存じの方はいらっしゃいますか？

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このテの人気物件は公開情報以外の「生情報」「本音」は誰も掲示板では教えてくれないよなぁ。
お互いライバルみたいなもんだし。

本気であきらめた人は教えてくれるかも知れない。

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>289
そっか…　今までかーなーり本音を書きまくってきたけど
迂闊だったかも…。

>282
三井って書いてるひとがいた物件のことかな？
でも４〜５年先の竣工ですよね？

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アトラスのマンションってみんなこんなデザインなんですかね？MR行かれた方あの玄関のドアの内側どう思いますか？同じコストでももう少し何とかしようがあると思い期待を込めて書いてません。

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＞２９１さん

私もあのドアはひどいな・・・と思ってしまいました。
内側と外側が全然違っています。
ドアひとつでそんなに大きなコストダウンになるものなのでしょうか。

その時の販売の方に、このドア、見にきた方たちはなにかおっしゃいませんか？って伺ったら、
それほどドアに関してはコメントはありませんよ。とのことでした・・・。

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玄関のドアは全然憶えてない。
そんなにヘンでした？

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ドアに予算を割けなかったのかも。
立地が素晴らしいし。

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利益を確保して、削れるところは削って売値を下げようということでしょ。今の物件はそうやって安くしてるんだもん、土地は高かったわけだから。

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そう。ドア買うわけじゃないし。立地が一番の資産価値。(勿論ここは立地だけじゃないけどね)

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＞　ドア買うわけじゃないし。

なんか深いような浅いような。玄関ドアは共有部分ですよね。

浴室の床と壁も石のタイルじゃなくてパネルでしょうね。

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それなりに資産価値はあるとは思いますが、
売りに出そうとしている価格を正当化できるほどかというと、
かなり疑問に感じます。

価格が割高＆仕様が低く感じるのは、
デベの仕入れ値が資産価値以上に高かったため、
ということになってしまうんでしょうね。

残念ながら、自分の予算では手が出ず、足が出てしまいます。

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>>297
買わないの？

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297は文面から、まだMRに行ってないのでしょう。

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ブリリアウェリスとかパークハウスに
乗り換える方いますか？

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この物件で気になるのがスラブが中空なのに250と薄い事です
場所的に買う気満々なのにスラブが薄いと騒音問題が出てくる為です

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250は薄いんですか？

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250は薄いんですか？

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中空の250は7掛けぐらいで計算するので、スラブ200と考えるべきでしょうね。ここは賃貸も多いだろうし。

まあ、いろいろ、仕様が低いのは値段を下げるためのことであることは、いろいろあるわけで、、、。

でもタワマンとしては普通だと思いますよ。

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非分譲（って地権者住戸ってことですよね？）が総戸数の1/5ほどあったり
1Kなど最初から賃貸目的で買われそうな部屋があったりする点は気になりつつも、
ここの利便性は捨てがたい。
過去レスを見ていたら北向き9〜13階あたりで6400万円くらい、
南向き7〜9階あたりの55.5平米で6400万円くらいとの情報がありましたが、
坪380万程度で今も変わりなしでしょうか？

ところでここは違いますが、ブリリアウェリス文京千駄木とかブランズ文京小日向とか文京区物件はマンション名に文京とつけるのが流行りなんですかね（笑

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ここは、子供が小学生のころぐらいまで賃貸で住むのには向いてますよね。

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地権者が先におさえてる部屋は低層は1Kなどコンパクトな部屋が中心で、こちらはきっと賃貸。
中層は角部屋だから、きっと転売用。
高層は南の広い部屋で、きっと自己居住用。

家族で住む部屋は、あまり賃貸に出ないんじゃないかあ。

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部屋からの眺めは、15階くらいで十分でしょうか。
もともと眺望が売りではない場所とは思うのですが。
22階相当の眺望写真だけじゃ、階を決めるのが難しいですね。

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> 301

私は価格次第ですがＰＨに乗り換えます。

元々、若くて歩けるので、駅前という喧騒に居住地としての魅力を感じていませんでしたので。

現実的には大塚と小石川の価格差を覚悟してますけど。

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＞310さん
そうですか。
播磨坂は雰囲気いいし、パークハウスだし
やっぱり気になりますよね。
アトラスは年内に申し込みだから、パークハウスの内覧を
待てないのが残念。
90平米が坪380くらいならいいんだけど。

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＞　90平米が坪380くらいなら

たしかに、90平米１億円という希望の予算の人って多いかもしれませんね。

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こんなに不況なのに、何で1億の部屋を
買える人がそんなにたくさんいるのか
不思議で仕方がない
お金はあるところにはあるもんですね

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>90平米が坪380くらいならいいんだけど。
パークハウスはそんなものでしょう。
周辺環境がいまいちですので、安いものは330万から、プレミアムな部屋がぎりぎり400万。
平均して350万というところでしょうか？
播磨坂沿いや竹早公園のほうなら380万からという感じもしますが。
知り合いみても、裕福って感じなのは小石川五丁目か春日あたりのほうな気がします。
4丁目は私も含めて一般人が多いです。

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でも、セオリーの土地のグランプリをみると、小石川４丁目が本駒込６丁目（大和郷）に次いで文京区内２位だね。次いで小日向２、そして、小石川５。小石川４丁目はどんな人が底上げしているのだろう。

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↑　は高額納税者数のランキングです。スミマセン

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>315
三井タワー住人とレクサスの社長一族じゃない？

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私も、アトラスタワー茗荷谷にすごく興味がありますが、ウチには価格が高すぎます。しかし、この利便性は本当に捨てがたいものだと、強く感じています。もっと安くならないのでしょうか。それから、以前、この辺は、医者と弁護士が多いという書き込みを見ましたが、弁護士は知りませんが、医師は確かに多いです。でも、開業医というより、大学病院などの勤務医の先生が多いと聞いたことがあります。従って、職業的なステイタスはとても高いですが、お金が山のようにある層というより、堅実な方が多いと思いますが。

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ここ確かエレベーター3基ですよ。

アトラスタワー小石川に以前賃貸で住んでましたが、ここより戸数が多くて3基で問題なかったです。

個人的には60戸に1基が基準と聞いた事がありまして、あと1基あっても良いと思いますけどね。まあ、その辺は利便性と管理費の兼ね合いになるので。

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もう要望書出された方いますか？
どの間取りが人気なのかな。
角部屋、それとも中住戸でも南向き？

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高過ぎて、人気ないの？

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担当の方に希望を伝えたところ、希望のタイプ８件中５件はもう予約が入ってます。といわれました。
しかも上層階から埋まっていったということでした。
他のタイプではもう空いていない所もあるようです。

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>>319

この場所で誰にでも買える価格で売る理由がないわけで。。。

エリアＮｏ１物件を相場並みで買おうなんて虫が良すぎます。そういう物件は欲しい人がたくさんいるのだから。

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>323さん
コメントありがとうございます。
もしかしたら、希望のお部屋は同じかもしれません。

一期でどれくらい売り出すんでしょうね。

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ここって、近隣のお年寄りが持家、またはマンションを転売して終の棲家にするパターンも多そうですよね。

駅に近くて、下にスーパーがあるという年寄りが一番喜ぶパターンだし、学校、道路などの騒音も聴力が低下した年寄りには関係ないですもんね。高層階になぜか２LDKの広い部屋が多いこととか、和のイメージもそういう客層を読んでのことかも知れませんね。

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和室のある間取ってありましたっけ？

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デザインのことでしょうね。JAPAN beauty というコンセプトだと説明受けませんでしたか？

それより、あのお風呂、陳腐ですよね～。

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＞329さん
お風呂は残念ですよね。
今の住まいのほうが、大きなタイル張りで雰囲気あるんで（泣

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そういえば、サッシの防音性について
MRで聞いてなかったのですが
ご存知の方いらっしゃいますか？

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ここは全熱交換式の換気なんですね。
これは内装なんかと違いあとで変えられない部分なんでポイント高いと思います。
ある程度グレードの高い物件でしかみたことがないです。

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設備ものは年々性能が良くなりますから。

全熱交換式も、熱交換効率が上がったり、
サイズや消費電力等は小さくなったり、どんどん進歩するんでしょう。
今後は当たり前のように標準装備されるようになるかと。

あとは、自分で簡単に交換できるようになってくれれば嬉しいです。

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コストの問題でしょうか、現状では都心の高級物件でしか採用されない設備ですね。

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このマンションはペット可なんですね。
現在住んでいるところはペット不可なのですが、
子供が大きくなって手がかからなくなり、
ちょっと寂しいな～と思っていたので、
ペットが飼えるのは嬉しいです。

ところで、「ペット専用のグルーミングルーム」
っていうのがちょっと謎です。
足を洗うだけのお部屋なんでしょうか？
いちいち地下２階に行って足を洗ってから帰るなんて、
面倒だなぁなんて思ってしまいます。
小型犬とかなら必要ないかも。

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ここはまだはっきりと価格が決まっていませんが、はっきりと決まるのは11月中旬みたいです。
今日は野村プラウドが後楽園駅から4分のところの価格を聞きましたところたとえば62平米で5500万円からということでした。意外と安いのにはびっくりしました。ここもそれくらい安かったらいいんですけどね。

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それくらい安かったら、欲しいですけどね。
高かったら、私は要りません。

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もう値段はあまり変わらないのでは？
条件の悪い部屋はわかりませんが。

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ウラヤマシス

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>>337
老婆心ながら。
足立区にたくさん物件ありますよ。

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西向きだと高層は富士山が見えたりしますか？

ちょうど何かの陰になって見えないかな〜

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「富士山見えた〜嬉しい〜」とか、そういう志の建物じゃないでしょ

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＞342
西向きはいやなんだけど、富士山が見えるなら
考えてもいいかな？　って感じです。
ダメ？

抽選に外れた場合を想定して、西が残ってたら
西でもいいか悩み中・・・

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正式価格決定をずいぶんひっぱりますね。。
できるだけ高く売りたい気持ちは分かりますが・・・。

南向きは、富士山が見えます。

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344さん
南西角部屋の事ですか？

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来場者の反響を見て強気価格で販売するのでしょうか？旭化成ﾌﾞﾗﾝﾄﾞでも、駅前物件ですし、、

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旭化成はあんまり関係ないでしょ。
確実に強気だよ。

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>344

富士山が南向きに見えるわけなかろう。
西だ、西。

あとついでに言うと、景色は見飽きるぞ。
富士山が見えるから買うというのは高い代償になるからやめとけ。

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そもそも富士山は激晴れの日しか見えませんよ。晴れている日でも、富士山がくっきり見える日はほとんどなくて、形がぼんやり見える程度です。

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駅1〜2分は千石、駒込とかにもあったけど間違いなくここは好条件。
ズバリ「強気」でしょ。

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でもね～下駄履きマンションなんだよね。
悩みます。

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ここはヘタに交渉に出て
「安くなりませんか。じゃあ他の物件に行っちゃいますがいいんですね？」
なんて言おうもんなら、アッサリと
「行ってらっしゃいませ！さよなら！」
とかフラれちゃいそうだね。

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この辺に詳しい人なら、いくらくらいで貸せそうか、借りれそうか、わかるでしょうから、
どんなに駅近だとしても、ちょっと計算すれば売値が適正かどうかの判断はできそうですが。

スレが立った当初の、いかにも売り主目線の「人気」書き込みが、
どの程度信憑性があるのか、とても興味深いです。

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>>354
で、先生のお見立てはいかほどでございますか？

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この周辺の賃貸相場からすると、ちょっと割高ですよね。
ただ、駅徒歩１分の物件って他にないから、よくわからない。

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賃貸目線が物件の価値を評価する基準であるという考えは無理があるでしょ。

そういう意味なら、むしろ賃貸視点からは高すぎるぐらいの方が物件としては良いですよね。すくなくとも、自分が住もうと思っている人には多数が賃貸に回る事は喜ばしい事ではありません、既に多数の地権者住戸があって、一部が賃貸に回る事が予想されるし、ここは駅前物件ですからね。

まあ、私は自分が買って長く住もうと思っている人には向かない物件だと感じてますので、354さんみたいな方が多いのは現実だと思いますけど。

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終の棲家にしようという年配の方でなければ、
いずれは売るか貸すかすることを想定してて当たり前だと思うし、
一度でも住んでしまえば中古だから、利回りで価値を見られても仕方ない面はあると思うよ。

駅近、下駄履き、お子様が多そう、ペット可、地権者住戸もそれなりの割合であれば、
手放す（逃げ出す）時のある程度の保障が欲しい。
必要もないのに持っていると、どんどん高くなる管理費＆修繕費は負担だしね。

売主が買い取り保障してくれるのならいいが、
現実はそうではないから、利回りにある程度頼らざるを得ない。

もし本当に資産価値がある自信があるなら、10年後に最低7割とか、買取保障付けてほしいな。
って、まだ正式に値段も決まっていないのに、先走ってもしかたないか。

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買取保証とかww
自分で判断しなよw
どこまで図々…

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>>358
買取保障の件、大真面目な顔してＭＲで要求してみて。
結果教えて。

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