憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？
□所在地 東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数 ２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り １Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積 30.26平米〜113.76平米
□完成予定 平成２３年３月末日
□構造・規模 鉄筋コンクリート 地上２５階建・地下２階
□売主 旭化成ホームズ
□施工 鹿島建設
【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】
[スレ作成日時]2009-01-10 14:06:00
ここの25~26坪が１億って、
やっぱり今の市況からして高くない？
三井のリアルプランニュース（夏号）では
未入居のセンター東京（TTT）22階83平米が8400万！（築２年）
未入居の目白プレイスタワー最上階ペントハウス96平米9800万（築３年）
芝浦のケープタワーとか湾岸物件だと94平米6800万（築３年）。
この辺り、中古は坪300万が相場らしいんで
１億の物件が7500万になる…
値づけはもう少し勉強してほしいのが正直なところ。
ここって間取があんまりよくないのが難点だよ。
小さい部屋ばっかりで、窓も小さいでしょ。
主審室もあと１０〜２０センチ幅がないと、
ベッドを横に置いたらスムーズに歩けない広さだし。
（主寝室の内側は平均で幅240。子ども部屋は幅200程度）
家具のレイアウトが難しいったらない。
正式価格は今よりちょっと下がるんじゃないかな。
>225
パークハウス本郷も、高かったからずいぶん苦戦してたじゃん。
２年前だったかな、営業からよく電話掛かってきてたし
未だに売れ残り部屋のDM届くよ（２億とか買える訳もないのに）。
別に夢をみてるわけじゃないんだが。
225はまだここのMR見てないよね？それともここの社員？
MR見れば、パッとしない仕様で割高と分かると思うよ。
風呂なんかも小さくてイマイチだしね。
デベは、購入額より値上がりするような物件だっていうけど
市況をみてるとそんなに甘くない気がしてる。
それと、自分はここが坪350が希望なんて書いてないよ。
坪400は高いと言っている。坪370~380が妥当じゃないの。
>自分で間取りや階数、内装を自由に選べることが最大の利点。
そうなんだけど、ここの間取ってあんまりよくないんだよ。
やっぱり225って検討者じゃなくて関係者だよね？
メニュープランに期待するからよろしくね。
確かにここ２年で中古物件は大幅に値下がりしました。３割ぐらいかな。
でもね、中古と新築を比較するのは最初から素人だよ。日本人は多くの人が新築好きなのは皆さんご存知のとおり。中古で良いのなら、販売中物件に指値してみれば良い。
住友と野村がデータを出してるけど、中古物件の相場が底打ちしたんですよ、都心では。一番賢い人はこの夏に築浅の中古をたたいて買った人。
文京区の物件では本郷PHは高かったけど、結局売り切っているし、このHPでも住民版も荒れてなくて、早々に住民用のクローズのスレにいなくなってしまった。それなりの住民層を選ぼうとしたら、文京区でそれなりのお金を出すというのは良い選択だとおもうけどね。
いろいろ文句いいながらも、きっと申し込むと思うけど
どの部屋にするかが決まらないよ！
多少予算を上げて、少しでも方位と間取のよい部屋にするか
あえて安い部屋にして（方角とか間取とか階が不満でも）
オプションや家具にお金かけるようにするか・・・
文京区民優先枠って、各部屋１戸ずつなのかな。。。
ここって眺望がいいのは北側、西側でしょうか？
東や南は殺風景ですか？
MRはバタバタしていて、眺望の話は
聞きそびれてしまいましたorz
何階くらいがベターとか、ご存じの方いましたら
教えてください
ここ＠380なんでしょ。
う〜む、＠330予算じゃ手がでない(^^ゞ失礼！
坪単価は高い、管理費もまだわからないけど、販売数が少ないから強気の売りですね
232さんへ
眺望がいいのは、南側の高層階です。
60平米台のお部屋が6000万円台で買えるということでモデルルームに行きました。
やっぱり私も思っていたより意外と高いイメージでした。
建物も使用は高級でしたけれど6畳の部屋にベットを置いてあったのをみて狭さを感じました。
共用施設もあまりないみたいで管理費も結構高かったです。
ですが茗荷谷を見てきて思ったことはとても便利な場所だからでしょうか。
こちらのモデルルームに来る方たちはほとんどお医者様や弁護士が多いいと聞きました。
なんか私が行って軽くあしらわれたような気分になりました。
普通の人が買えるようなマンションじゃないということですかね。
坪３８０ですか・・・
丸ノ内線徒歩１分は、どー考えても魅力的だったんですけど。
周辺環境、教育関係、交通アクセス、何もかも、いいんですけどね、価格が。
うちも、モデルルームにいっても、軽くあしらわれるんだろうな。
３ＬＤＫ、南向き、対面キッチンの間取りが希望なんだけど、ここの間取り、微妙なのであきらめをつけようかと。。
ほんとは、高くて手が出ないだけですけど。
１度、モデルルームには、行ってみたい気もしますが。
住まいのサーフィン ４３点。コメントを見るとよくわかるような気がする。
>>240
その評価は、事前内覧会よりも前、HP上の間取だけでの採点だから
全然アテにならないよ。
購入希望者で、わざと競争率下げるために書いたか
何か理由があって、物件を貶めたいひとかなーと思いました。
>住まいのサーフィン ４３点。
住まいサーフィン・・・
そんなサイトあったね。
もうあまり名前聞かなくなったなぁ。
>モデルルームに来る方たちはほとんどお医者様や弁護士が多い
ないない。イメージを上げるためのポジショントークだよ。
住まいサーフィン。
昔は、専門家が物件評価をしていて
すごく参考になったけど
最近は一般人だけの評価しかのってなくて
掲示板も盛り上がってなくて、つまらなくなった。
共用施設がほとんどないのに管理費が高いのは、
駅から近い、高層マンション、駐車場、あたりでしょうか？
エレベーターの保守・点検もあるかな？
何故駅から近いと管理費が高くなるかは、データの数値では出ているものの
理由がわからないそうです。
アトラスタワーは周囲の学校を見ても、どのような層狙いか
一目瞭然と言うか…。
うちのような世帯が入っても、周りから浮いてしまいそうです。
うちは身の丈にあった庶民レベルのマンションを探そうと思います。
地所もいいタイミングで広告うつよね！！！
小石川パークハウスの発表です。
小石川パークタワーの坂の上、エーザイのそばですね。
あ〜、もうここ申し込めなくなりました。
この小石川のパークハウスの土地は高値でエーザイから購入し、どうしようもなくねかせてたけど、
ようやくマンションになるのですね。
マンション価格が回復傾向の中、いくらの価格で出てくるか楽しみです。
仕様が落ちるのは間違いねいでしょうね。立地からすると断然アトラス。
でもブランドはパークハウスの方が良いんですけどね。
＞ 立地からすると断然アトラス
皆さんそれぞれですね。私は、この情報をみて完全にパークハウスに傾いてます。
アトラスは、パークハウスと比較すると
地権者あり、下駄あり、春日通り沿いの騒音、春日通り沿いの排ガス、学生がうろうろなどのマイナスが多すぎます。
駅に近いというのは、アトラスの場合は近すぎるという意味で利点ではありません（歩けないお年寄りには別だと思いますが）。
住宅地の形容詞してしての閑静ということばと駅前とは対照的なものですよね？
利便性第一優先の方にはアトラスでしょうけど、住宅地としての立地ではパークハウスの方が数段上でしょう。そのうえ三徳が近いときてる。駅から少し離れて、通りに面してない静かなところという意味で本郷PHと似てますよね、さすがに地所が買った立地だと思います。こういう立地（静かなところ）の一流デべのマンションって文京区でも少ないですよ。値段にもよるでしょうけど、戸数が少ないので早期に完売するでしょうね。
本郷真砂の三井のハイレベル物件であるパークコートも春日通りから入っていて静かなところでしたね。
閑静ってことではブランズ文京小日向も良さそうですが、皆さん、どう思います？
いっそ小石川パークタワーの中古はどうでしょうか？
ﾌﾞﾗﾝｽﾞ小日向はほぼ春日通り沿いでしょ？ 小石川パークタワーは仕様が古くてダメ。スラブが薄いし天上が低い。 購入検討前に賃貸暮らしをお試しあれ。
ブランズ小日向は、丸ノ内線の電車の音も聞えそうだし
閑静とは違いますよね。
ブランズよりはパークハウスがいいな。
ただ、パークハウスは一番広い部屋で90平米、しかも4LDK。
本当のお金持ちは100平米以上じゃないと満足しないのでは。
パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。
駅からの徒歩も結構ありますしね。
そこが幸いして戸数の関係もあり、早期完売は十分狙えるポテンシャルを持ってます。
パークハウスのように、播磨坂でなく百円ショップや郵便局いくのによく使うしょぼい（失礼）吹上坂のほうは、戸数の少ないけれど、ちょっと良質そうなマンションが多数あるので、外見とか期待しちゃいます。
アトラスとは正反対の性質のマンションでしょうから、どちらがよい悪いではなく、好みの問題で住み分けができていくでしょう。
もう少しいいますと、近隣の小規模マンション（クリスティーとか）は結構な管理費、修繕費になってます。
そこがクリアできれば結構引く手は多い物件ではないでしょうか？
オリックスのKoishikawa Towerも少し残ってますよね？ あちらは閑静ではないけど、交通利便性の高さはかなりのもんだと思うんですが、検討された方いたすか？ただ、管理費の高さが問題ですよね。。
どこも一長一短で悩みます。。
オリックスのタワーは、古いクリーニング店が入り口前に
立ち退かずに残っているのが嫌で、検討するのをやめました。
今はクリーニング店はなくなりましたか？
機械式駐車場の使い勝手が悪いのもマイナス。
静かどうかという点では
アトラスタワー茗荷谷…駅前は多少がやがやしていますが、南側の部屋は春日通りと反対側なので
春日通りの影響はあまりないと思います。
北側の部屋は、道路から多少は後退してますが、騒音・排ガスの影響はあるでしょうね。
階によって程度は変わってくるのでしょうが。
ブランズ文京小日向…春日通りよりだいぶ奥まってますし、バルコニーは春日通りと反対側なので、
春日通りの影響はあまりなさそうです。
バルコニーが丸ノ内線側なので、電車の音は結構するでしょう。
ただ、こちらはもう上の方の階しか残っていないようです。
小石川パークタワー…播磨坂沿いで、最高の場所ですね。
播磨坂は車の通りも少ないですし、入口も奥まっているので静かでしょう。
ここはバブルの頃の竣工でしょうか、分譲時の最低価格が２億７千万となっているのを
見て（確かな情報かどうかわかりませんが）、驚いたことがあります。
パークハウス小石川…播磨坂沿いではありませんが、閑静な住宅街で良い環境だと思います。
エーザイが向かいにありますが、この場所は元共同印刷の寮かと思っていました。
窪町小学校の学区にぎりぎり入ってそうなので、入っていたら
窪町人気も加わって、徒歩９分と言えどもアトラスに続き人気物件になりそうですね。
The Tower Koishikawaは、この間通りがかったときは、１階にコンビニ（ローソン？）が
入っていた気がします。クリーニング店もあったような気が・・・
この辺は複数路線が使えて交通利便性が高く、買い物も便利ですよね。
２６０です。
パークハウス小石川の場所は、「閑静な住宅街」と言ったら言い過ぎかもしれません。
低層住居専用地域でもありませんし、向かいはエーザイのビル。
ただ、住宅地としては良い環境だと思います。
出す値段は自由だから。
空気の読めない転売業者が高値で出して、
結局損切りか塩漬けだよ。成約価格をみなきゃ。
ちなみに資産価値は、文京区は千代田港渋谷には劣る。
個人的には新宿よりも下。目黒世田谷と同等かと。
＞ 257 パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。 駅からの徒歩も結構ありますしね。
おそらく、これはないですね。全く逆で、駅から遠くて、静かで良いとこだし、小規模だから、高値を付けられると思います。
でも早期に完売すると思いますけどね。
坪400程度を出せる方以外は、アトラスを選択する事になると思いますよ。
>260さん 262さん
詳しい情報ありがとうございます。
こちら、土地勘も相場勘もなく、手探りで物件検討中なのですが、
茗荷谷の物件は、今、「買い」でしょうか？
今日の日経ベリタスにも、不動産価格の底入れ意見は少数派だとありましたが。。。
茗荷谷の不動産価格の推移はどんな感じだか、ご存知の方、よろしくお願いします。
日経ヴェリタスって、某巨大掲示板の落書きにすら具体的に間違いを指摘され、嘲笑されちゃう雑誌のこと？
ここ、優良物件なんだから「アトラス」以外のブランド名を作ってでも使えないのかな？
「アトラス」って響きがプリクラかウルトラマンだよ、まるで。
地盤はしっかりしてそうな感じ。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...
地歴もしっかり。江戸時代の地図を見るとアトラス敷地には武家屋敷がずらずらと。
この周辺は水戸家（徳川御三家）の支流の屋敷が多い（松平讃岐守、松平播磨守、松平大学頭等。小石川後楽園は水戸家敷地）。
茗荷谷駅向かいの土地は成瀬周防守屋敷。近所の筑波大付属の敷地は松平大学頭屋敷（陸奥国守山藩松平家）、跡見学園敷地は安藤長門守、播磨坂の松平播磨守（常陸国府中藩松平家）、、などなど武家屋敷が並ぶ。
そりゃ松涛とかと比較しちゃったら、、、(って普通の地域は松涛と比較しないし)。
文京区内でも上ではないだろうけど、ダメじゃないでしょ？
少なくとも駅から徒歩1分だし(巣鴨徒歩1分とはまた違う意味でね)。
パークハウスそんなに高いかなあ？
播磨坂沿いとか小石川五丁目なら坪400～でもわかるけど。
エーザイとかのところは行けばわかるが、周りの雰囲気そんなでもないぞ。
＞270さん
私はもっと細かい地盤の地図でみましたが、
アトラス敷地はちょうど頑丈な地盤から外れていて
昔、近くに川か何かあったのかな？と思いましたよ。
そのぶん、地中深くに杭を打った頑丈な造りで
制震構造なので、心配はしていませんが。
良好な土地ではなかったから、かつてゴチャゴチャした町並みで
再開発の計画が生まれたのだと思っています。
>274
パークハウス、世田谷あたりの物件でも
小規模の値づけはかなり高いのです。
そのマンションで一番広い部屋は、最上階角部屋でプレミアが
のっかってくるので、パークハウスブランドなら
坪400は余裕で超えてくるかと思って。
一般的に坪単価と言ったら平均ですよ。
最上階が高いのは当然です。
>277
デベはそうでも、客は自分がほしい部屋の坪単価で検討しませんか？
私は最低25坪希望なので、90平米（一番広い部屋）の
坪単価を予想しました（269）。
播磨坂は多分買えないから、こちらが有力です。
もともと土地の仕込み自体が高い時のだからね。
後楽園のとこの再開発のタワーってどこがやるかご存知な方いらっしゃいますか？
後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？あそこは不便だし、空気も悪いし・・・・・
オフィスビルしか建たないのでは？
ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。
> 後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？
すいません、分かりにくかったですね。アトラスタワー小石川と文京区役所の間の再開発です。
http://www.harusan.jp/index.html
＞ ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。
ネガキャンと決めつけるのは止めませんか？
駅前、春日通り沿いである事が誰もが認める長所ではない事は、みなさんの書き込みで御理解頂けると思います。単なる比較検討です。
パークハウス小石川と比べようと思っていたのに、
パークハウス小石川のスレッドがないのはなぜ？公式サイトもあるのに。
アトラスタワー茗荷谷の正式価格が決定される時期をご存じの方はいらっしゃいますか？
このテの人気物件は公開情報以外の「生情報」「本音」は誰も掲示板では教えてくれないよなぁ。
お互いライバルみたいなもんだし。
本気であきらめた人は教えてくれるかも知れない。
アトラスのマンションってみんなこんなデザインなんですかね？MR行かれた方あの玄関のドアの内側どう思いますか？同じコストでももう少し何とかしようがあると思い期待を込めて書いてません。
＞２９１さん
私もあのドアはひどいな・・・と思ってしまいました。
内側と外側が全然違っています。
ドアひとつでそんなに大きなコストダウンになるものなのでしょうか。
その時の販売の方に、このドア、見にきた方たちはなにかおっしゃいませんか？って伺ったら、
それほどドアに関してはコメントはありませんよ。とのことでした・・・。
玄関のドアは全然憶えてない。
そんなにヘンでした？
ドアに予算を割けなかったのかも。
立地が素晴らしいし。
利益を確保して、削れるところは削って売値を下げようということでしょ。今の物件はそうやって安くしてるんだもん、土地は高かったわけだから。
そう。ドア買うわけじゃないし。立地が一番の資産価値。(勿論ここは立地だけじゃないけどね)
＞ ドア買うわけじゃないし。
なんか深いような浅いような。玄関ドアは共有部分ですよね。
浴室の床と壁も石のタイルじゃなくてパネルでしょうね。
それなりに資産価値はあるとは思いますが、
売りに出そうとしている価格を正当化できるほどかというと、
かなり疑問に感じます。
価格が割高＆仕様が低く感じるのは、
デベの仕入れ値が資産価値以上に高かったため、
ということになってしまうんでしょうね。
残念ながら、自分の予算では手が出ず、足が出てしまいます。
297は文面から、まだMRに行ってないのでしょう。
ブリリアウェリスとかパークハウスに
乗り換える方いますか？
この物件で気になるのがスラブが中空なのに250と薄い事です
場所的に買う気満々なのにスラブが薄いと騒音問題が出てくる為です
250は薄いんですか？
250は薄いんですか？
中空の250は7掛けぐらいで計算するので、スラブ200と考えるべきでしょうね。ここは賃貸も多いだろうし。
まあ、いろいろ、仕様が低いのは値段を下げるためのことであることは、いろいろあるわけで、、、。
でもタワマンとしては普通だと思いますよ。
非分譲（って地権者住戸ってことですよね？）が総戸数の1/5ほどあったり
1Kなど最初から賃貸目的で買われそうな部屋があったりする点は気になりつつも、
ここの利便性は捨てがたい。
過去レスを見ていたら北向き9〜13階あたりで6400万円くらい、
南向き7〜9階あたりの55.5平米で6400万円くらいとの情報がありましたが、
坪380万程度で今も変わりなしでしょうか？
ところでここは違いますが、ブリリアウェリス文京千駄木とかブランズ文京小日向とか文京区物件はマンション名に文京とつけるのが流行りなんですかね（笑
ここは、子供が小学生のころぐらいまで賃貸で住むのには向いてますよね。
地権者が先におさえてる部屋は低層は1Kなどコンパクトな部屋が中心で、こちらはきっと賃貸。
中層は角部屋だから、きっと転売用。
高層は南の広い部屋で、きっと自己居住用。
家族で住む部屋は、あまり賃貸に出ないんじゃないかあ。
部屋からの眺めは、15階くらいで十分でしょうか。
もともと眺望が売りではない場所とは思うのですが。
22階相当の眺望写真だけじゃ、階を決めるのが難しいですね。
> 301
私は価格次第ですがＰＨに乗り換えます。
元々、若くて歩けるので、駅前という喧騒に居住地としての魅力を感じていませんでしたので。
現実的には大塚と小石川の価格差を覚悟してますけど。
＞310さん
そうですか。
播磨坂は雰囲気いいし、パークハウスだし
やっぱり気になりますよね。
アトラスは年内に申し込みだから、パークハウスの内覧を
待てないのが残念。
90平米が坪380くらいならいいんだけど。
＞ 90平米が坪380くらいなら
たしかに、90平米１億円という希望の予算の人って多いかもしれませんね。
こんなに不況なのに、何で1億の部屋を
買える人がそんなにたくさんいるのか
不思議で仕方がない
お金はあるところにはあるもんですね
>90平米が坪380くらいならいいんだけど。
パークハウスはそんなものでしょう。
周辺環境がいまいちですので、安いものは330万から、プレミアムな部屋がぎりぎり400万。
平均して350万というところでしょうか？
播磨坂沿いや竹早公園のほうなら380万からという感じもしますが。
知り合いみても、裕福って感じなのは小石川五丁目か春日あたりのほうな気がします。
4丁目は私も含めて一般人が多いです。
でも、セオリーの土地のグランプリをみると、小石川４丁目が本駒込６丁目（大和郷）に次いで文京区内２位だね。次いで小日向２、そして、小石川５。小石川４丁目はどんな人が底上げしているのだろう。
↑ は高額納税者数のランキングです。スミマセン
茗荷谷の落ち着いた雰囲気が好きなので、いいな～と思ってましたが、
ウチにはとてもとても手の出ないマンションです（涙）
・・・とはいいつつ、公式サイトは時々眺めてます。
「設備・仕様」や「セキュリティ」についてのページは
まだ見ることができないんですね。
共用施設ページの図を見ていて思ったのですが、
このマンションはエレベーターが１基なんでしょうか？
２５階建て２４４戸なら２基あってもいいような気もします。
私も、アトラスタワー茗荷谷にすごく興味がありますが、ウチには価格が高すぎます。しかし、この利便性は本当に捨てがたいものだと、強く感じています。もっと安くならないのでしょうか。それから、以前、この辺は、医者と弁護士が多いという書き込みを見ましたが、弁護士は知りませんが、医師は確かに多いです。でも、開業医というより、大学病院などの勤務医の先生が多いと聞いたことがあります。従って、職業的なステイタスはとても高いですが、お金が山のようにある層というより、堅実な方が多いと思いますが。
ここ確かエレベーター3基ですよ。
アトラスタワー小石川に以前賃貸で住んでましたが、ここより戸数が多くて3基で問題なかったです。
個人的には60戸に1基が基準と聞いた事がありまして、あと1基あっても良いと思いますけどね。まあ、その辺は利便性と管理費の兼ね合いになるので。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
