アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

ここの25~26坪が１億って、
やっぱり今の市況からして高くない？

三井のリアルプランニュース（夏号）では
未入居のセンター東京（TTT）22階83平米が8400万！（築２年）
未入居の目白プレイスタワー最上階ペントハウス96平米9800万（築３年）
芝浦のケープタワーとか湾岸物件だと94平米6800万（築３年）。

この辺り、中古は坪300万が相場らしいんで
１億の物件が7500万になる…
値づけはもう少し勉強してほしいのが正直なところ。

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>221
だったらTTTや目白プレイスタワーを買えばいいんじゃない？

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>222
家族がこの立地を気に入ってるから。
自分は都心希望、相方は公園や緑が多い子育て環境重視で
妥協点が文京区。

上記物件は、三井の高級物件情報に掲載されている中で
ここより坪単価が高いか同等のエリアで
築浅タワマンをピックアップしたまで。
今の相場ってこんなんだよ。

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ここって間取があんまりよくないのが難点だよ。
小さい部屋ばっかりで、窓も小さいでしょ。
主審室もあと１０〜２０センチ幅がないと、
ベッドを横に置いたらスムーズに歩けない広さだし。
（主寝室の内側は平均で幅240。子ども部屋は幅200程度）
家具のレイアウトが難しいったらない。

正式価格は今よりちょっと下がるんじゃないかな。

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＞２２３
築浅タワマンと言っても所詮売れ残り物件。新築駅前タワーを同等に比べるのってどうかな？

文京区では
パークハウス本郷　２階　７８．０６㎡　　８６８０万（坪３６７万）
ライオンズ上野の森　３階　８５．４２㎡　９２８０万（坪３６０万）
などがあるよ。低層階だけどこの価格。

上記２件より条件の良いここが、坪３５０万以下で売るわけない。
そちらこそもう少し勉強したら？夢見るのは勝手だが。

新築物件は自分で間取りや階数、内装を自由に選べることが最大の利点。中古の相場より２割は高くて当然だと思うが。

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>225
パークハウス本郷も、高かったからずいぶん苦戦してたじゃん。
２年前だったかな、営業からよく電話掛かってきてたし
未だに売れ残り部屋のDM届くよ（２億とか買える訳もないのに）。

別に夢をみてるわけじゃないんだが。
225はまだここのMR見てないよね？それともここの社員？
MR見れば、パッとしない仕様で割高と分かると思うよ。
風呂なんかも小さくてイマイチだしね。

デベは、購入額より値上がりするような物件だっていうけど
市況をみてるとそんなに甘くない気がしてる。

それと、自分はここが坪350が希望なんて書いてないよ。
坪400は高いと言っている。坪370~380が妥当じゃないの。

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>自分で間取りや階数、内装を自由に選べることが最大の利点。

そうなんだけど、ここの間取ってあんまりよくないんだよ。
やっぱり225って検討者じゃなくて関係者だよね？
メニュープランに期待するからよろしくね。

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>225
>そちらこそもう少し勉強したら？

こっちの「値づけを勉強してほしい」の「勉強」は
「マケてほしい」って意味なんだけど。

あと2〜300万下がるといいなってことで

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確かにここ２年で中古物件は大幅に値下がりしました。３割ぐらいかな。

でもね、中古と新築を比較するのは最初から素人だよ。日本人は多くの人が新築好きなのは皆さんご存知のとおり。中古で良いのなら、販売中物件に指値してみれば良い。

住友と野村がデータを出してるけど、中古物件の相場が底打ちしたんですよ、都心では。一番賢い人はこの夏に築浅の中古をたたいて買った人。

文京区の物件では本郷PHは高かったけど、結局売り切っているし、このHPでも住民版も荒れてなくて、早々に住民用のクローズのスレにいなくなってしまった。それなりの住民層を選ぼうとしたら、文京区でそれなりのお金を出すというのは良い選択だとおもうけどね。

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>229
中古がいいって話じゃないよ。
ただ、高値掴みにならないか心配してるんだよ。
株価は３月に底値で反転したから、夏頃で不動産も
いったん底打ちしたけど
民主党が勝って、また日経アヤしくなってきて
（亀井発言で銀行株も下がってる）
ローン審査も厳しくなりそうだし
不動産市況は先行き不透明じゃない？

なるべく値崩れしない物件を買いたいわけで。
ここは、渋谷区や目黒区ほど若いひとに人気のエリアじゃないから
心配なんだよ。自分は気に入ってるけどね。

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いろいろ文句いいながらも、きっと申し込むと思うけど
どの部屋にするかが決まらないよ！

多少予算を上げて、少しでも方位と間取のよい部屋にするか
あえて安い部屋にして（方角とか間取とか階が不満でも）
オプションや家具にお金かけるようにするか・・・

文京区民優先枠って、各部屋１戸ずつなのかな。。。

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ここって眺望がいいのは北側、西側でしょうか？
東や南は殺風景ですか？

MRはバタバタしていて、眺望の話は
聞きそびれてしまいましたorz

何階くらいがベターとか、ご存じの方いましたら
教えてください

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坪単価は高い、管理費もまだわからないけど、販売数が少ないから強気の売りですね

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232さんへ

眺望がいいのは、南側の高層階です。

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>235さん
232です。教えてくださり、ありがとうございます。

公園の緑が見えるのは西か北かなぁと思っていたのですが
南側も景色がいいのですね。

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文京区の目玉物件ですな

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60平米台のお部屋が6000万円台で買えるということでモデルルームに行きました。
やっぱり私も思っていたより意外と高いイメージでした。
建物も使用は高級でしたけれど6畳の部屋にベットを置いてあったのをみて狭さを感じました。
共用施設もあまりないみたいで管理費も結構高かったです。
ですが茗荷谷を見てきて思ったことはとても便利な場所だからでしょうか。
こちらのモデルルームに来る方たちはほとんどお医者様や弁護士が多いいと聞きました。
なんか私が行って軽くあしらわれたような気分になりました。
普通の人が買えるようなマンションじゃないということですかね。

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坪３８０ですか・・・
丸ノ内線徒歩１分は、どー考えても魅力的だったんですけど。
周辺環境、教育関係、交通アクセス、何もかも、いいんですけどね、価格が。
うちも、モデルルームにいっても、軽くあしらわれるんだろうな。
３ＬＤＫ、南向き、対面キッチンの間取りが希望なんだけど、ここの間取り、微妙なのであきらめをつけようかと。。
ほんとは、高くて手が出ないだけですけど。
１度、モデルルームには、行ってみたい気もしますが。

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住まいのサーフィン　４３点。コメントを見るとよくわかるような気がする。

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>>240
その評価は、事前内覧会よりも前、HP上の間取だけでの採点だから
全然アテにならないよ。

購入希望者で、わざと競争率下げるために書いたか
何か理由があって、物件を貶めたいひとかなーと思いました。

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>住まいのサーフィン　４３点。
住まいサーフィン・・・
そんなサイトあったね。
もうあまり名前聞かなくなったなぁ。


>モデルルームに来る方たちはほとんどお医者様や弁護士が多い
ないない。イメージを上げるためのポジショントークだよ。

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住まいサーフィン。
昔は、専門家が物件評価をしていて
すごく参考になったけど
最近は一般人だけの評価しかのってなくて
掲示板も盛り上がってなくて、つまらなくなった。

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共用施設がほとんどないのに管理費が高いのは、
駅から近い、高層マンション、駐車場、あたりでしょうか？
エレベーターの保守・点検もあるかな？
何故駅から近いと管理費が高くなるかは、データの数値では出ているものの
理由がわからないそうです。

アトラスタワーは周囲の学校を見ても、どのような層狙いか
一目瞭然と言うか…。
うちのような世帯が入っても、周りから浮いてしまいそうです。
うちは身の丈にあった庶民レベルのマンションを探そうと思います。

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ここって管理費、そんなに高かったっけ？
タワマンってこんなもんじゃない？
あと、防災センターがあるからかな？

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>244
会員は13万人もいるみたいですよ
12万9000人くらい死んでそうですけどｗ

>245
そういうのって管理費の明細の案を見せてくれる販売会社もあるようですから
販売の人に聞いてみたらどうですか
内訳が分かればはっきりするでしょう

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地所もいいタイミングで広告うつよね！！！

小石川パークハウスの発表です。

小石川パークタワーの坂の上、エーザイのそばですね。

あ〜、もうここ申し込めなくなりました。

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>248
うちにも昨日案内（DMメール）がきた〜
住所が小石川になるし、播磨坂って感じいいし
（物件は少し中だけど）
ちょっと気になるよね。駅徒歩9分だけど。

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この小石川のパークハウスの土地は高値でエーザイから購入し、どうしようもなくねかせてたけど、
ようやくマンションになるのですね。
マンション価格が回復傾向の中、いくらの価格で出てくるか楽しみです。
仕様が落ちるのは間違いねいでしょうね。立地からすると断然アトラス。
でもブランドはパークハウスの方が良いんですけどね。

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＞　立地からすると断然アトラス

皆さんそれぞれですね。私は、この情報をみて完全にパークハウスに傾いてます。

アトラスは、パークハウスと比較すると

地権者あり、下駄あり、春日通り沿いの騒音、春日通り沿いの排ガス、学生がうろうろなどのマイナスが多すぎます。
駅に近いというのは、アトラスの場合は近すぎるという意味で利点ではありません（歩けないお年寄りには別だと思いますが）。

住宅地の形容詞してしての閑静ということばと駅前とは対照的なものですよね？

利便性第一優先の方にはアトラスでしょうけど、住宅地としての立地ではパークハウスの方が数段上でしょう。そのうえ三徳が近いときてる。駅から少し離れて、通りに面してない静かなところという意味で本郷PHと似てますよね、さすがに地所が買った立地だと思います。こういう立地（静かなところ）の一流デべのマンションって文京区でも少ないですよ。値段にもよるでしょうけど、戸数が少ないので早期に完売するでしょうね。

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本郷真砂の三井のハイレベル物件であるパークコートも春日通りから入っていて静かなところでしたね。

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閑静ってことではブランズ文京小日向も良さそうですが、皆さん、どう思います？

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いっそ小石川パークタワーの中古はどうでしょうか？

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ﾌﾞﾗﾝｽﾞ小日向はほぼ春日通り沿いでしょ？　　　小石川パークタワーは仕様が古くてダメ。スラブが薄いし天上が低い。　購入検討前に賃貸暮らしをお試しあれ。

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ブランズ小日向は、丸ノ内線の電車の音も聞えそうだし
閑静とは違いますよね。
ブランズよりはパークハウスがいいな。

ただ、パークハウスは一番広い部屋で90平米、しかも4LDK。
本当のお金持ちは100平米以上じゃないと満足しないのでは。

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パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。
駅からの徒歩も結構ありますしね。
そこが幸いして戸数の関係もあり、早期完売は十分狙えるポテンシャルを持ってます。
パークハウスのように、播磨坂でなく百円ショップや郵便局いくのによく使うしょぼい（失礼）吹上坂のほうは、戸数の少ないけれど、ちょっと良質そうなマンションが多数あるので、外見とか期待しちゃいます。
アトラスとは正反対の性質のマンションでしょうから、どちらがよい悪いではなく、好みの問題で住み分けができていくでしょう。
もう少しいいますと、近隣の小規模マンション（クリスティーとか）は結構な管理費、修繕費になってます。
そこがクリアできれば結構引く手は多い物件ではないでしょうか？

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オリックスのKoishikawa Towerも少し残ってますよね？ あちらは閑静ではないけど、交通利便性の高さはかなりのもんだと思うんですが、検討された方いたすか？ただ、管理費の高さが問題ですよね。。
どこも一長一短で悩みます。。

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オリックスのタワーは、古いクリーニング店が入り口前に
立ち退かずに残っているのが嫌で、検討するのをやめました。
今はクリーニング店はなくなりましたか？
機械式駐車場の使い勝手が悪いのもマイナス。

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静かどうかという点では

アトラスタワー茗荷谷…駅前は多少がやがやしていますが、南側の部屋は春日通りと反対側なので
　　　　　　　　　　　春日通りの影響はあまりないと思います。
　　　　　　　　　　　北側の部屋は、道路から多少は後退してますが、騒音・排ガスの影響はあるでしょうね。
　　　　　　　　　　　階によって程度は変わってくるのでしょうが。
　　　　　　　　　　　
ブランズ文京小日向…春日通りよりだいぶ奥まってますし、バルコニーは春日通りと反対側なので、
　　　　　　　　　　春日通りの影響はあまりなさそうです。　　
　　　　　　　　　　バルコニーが丸ノ内線側なので、電車の音は結構するでしょう。
　　　　　　　　　　ただ、こちらはもう上の方の階しか残っていないようです。
　　　　　　　　　　
小石川パークタワー…播磨坂沿いで、最高の場所ですね。
　　　　　　　　　　播磨坂は車の通りも少ないですし、入口も奥まっているので静かでしょう。
　　　　　　　　　　ここはバブルの頃の竣工でしょうか、分譲時の最低価格が２億７千万となっているのを
　　　　　　　　　　見て（確かな情報かどうかわかりませんが）、驚いたことがあります。

パークハウス小石川…播磨坂沿いではありませんが、閑静な住宅街で良い環境だと思います。
　　　　　　　　　　エーザイが向かいにありますが、この場所は元共同印刷の寮かと思っていました。
　　　　　　　　　　窪町小学校の学区にぎりぎり入ってそうなので、入っていたら
　　　　　　　　　　窪町人気も加わって、徒歩９分と言えどもアトラスに続き人気物件になりそうですね。

The Tower Koishikawaは、この間通りがかったときは、１階にコンビニ（ローソン？）が
入っていた気がします。クリーニング店もあったような気が・・・
この辺は複数路線が使えて交通利便性が高く、買い物も便利ですよね。

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２６０です。

パークハウス小石川の場所は、「閑静な住宅街」と言ったら言い過ぎかもしれません。
低層住居専用地域でもありませんし、向かいはエーザイのビル。
ただ、住宅地としては良い環境だと思います。

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少し前に本郷PHプレミアフォートの中古、分譲時以上の価格で出ていました。
文京区は価格が下がりにくいのでしょうか。

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出す値段は自由だから。
空気の読めない転売業者が高値で出して、
結局損切りか塩漬けだよ。成約価格をみなきゃ。
ちなみに資産価値は、文京区は千代田港渋谷には劣る。
個人的には新宿よりも下。目黒世田谷と同等かと。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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＞ 257 パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。 駅からの徒歩も結構ありますしね。

おそらく、これはないですね。全く逆で、駅から遠くて、静かで良いとこだし、小規模だから、高値を付けられると思います。
でも早期に完売すると思いますけどね。

坪400程度を出せる方以外は、アトラスを選択する事になると思いますよ。

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>260さん　262さん
詳しい情報ありがとうございます。

こちら、土地勘も相場勘もなく、手探りで物件検討中なのですが、
茗荷谷の物件は、今、「買い」でしょうか？
今日の日経ベリタスにも、不動産価格の底入れ意見は少数派だとありましたが。。。

茗荷谷の不動産価格の推移はどんな感じだか、ご存知の方、よろしくお願いします。

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日経ヴェリタスって、某巨大掲示板の落書きにすら具体的に間違いを指摘され、嘲笑されちゃう雑誌のこと？

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>>263
千代田区にも渋谷区にも文京区にも色々な土地があるから、一概に「区」単位で比較できないのが「実務」かと。

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ここ、優良物件なんだから「アトラス」以外のブランド名を作ってでも使えないのかな？
「アトラス」って響きがプリクラかウルトラマンだよ、まるで。

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>264さん
私もパークハウスブランドなので、かなり高値でくると思います。
90平米の部屋は1.2億はしますよね。。。

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地盤はしっかりしてそうな感じ。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

地歴もしっかり。江戸時代の地図を見るとアトラス敷地には武家屋敷がずらずらと。
この周辺は水戸家（徳川御三家）の支流の屋敷が多い（松平讃岐守、松平播磨守、松平大学頭等。小石川後楽園は水戸家敷地）。
茗荷谷駅向かいの土地は成瀬周防守屋敷。近所の筑波大付属の敷地は松平大学頭屋敷（陸奥国守山藩松平家）、跡見学園敷地は安藤長門守、播磨坂の松平播磨守（常陸国府中藩松平家）、、などなど武家屋敷が並ぶ。

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