アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

西新宿、中目、六本木、デベとしては地味だけど
再開発や立て替えと絡めてけっこういい立地に出すね。
この御時世には価値の定まってないところで冒険するより
リスクの少なく手堅いやりかただね。
他デベも同様の商売に力入れたら都心の立て替えが一気に進むかな。

どれくらいのお値段なんでしょうか？

いきなりネガキャンかよっ

価格次第ですね。

文京区アドレスでこれだけ駅近は魅力ではありますね。
西新宿も中目も立地に対してまずまずの仕様だったので、
駅近をかさにきた価格でなければそれなりの需要はあると思います。

ただ、やはり入る店舗は気になりますね。
以前ここにどんな店舗があったかご存じの方がいたら教えてください。

まぁ、それは利便性の高い地域での立て替え、再開発がメインっていう
性質上やむなしだろうね。
そこを差し引いて尚、のメリット要素やプラスアルファの演出が
きちんとプレゼンテーションできるかどうかなぁ。

とりあえず、駅からとんでもなく遠かったり、埋立地の原野商法みたいなのを
出さないって点ではまだ良心的なほうだと思うけど。

プラウドの湯立坂はいかがでしょう？

湯立坂、茗荷谷の再開発、ブランズ（サクサスの隣）で迷ってます。

今の市況でも坪400くらいですよね？
販売時期延ばすのかな？

坪400万円なら即日完売でしょ！？

茗荷谷で坪400はさすがになくない？

茗荷谷は駅が半分地上だということなのですが、騒音等どうなのでしょうか？

教育環境と通勤(夫婦とも丸の内)とデパート(池袋)に便利なので茗荷谷は以前から気になっていた駅です。

>16
駅近を気にしての電車の音は気にならないと思う。
高台立地ならかなり遠くの電車の音も拾うから、そういうのはあると考えてよい。
騒音なら春日通のほうを気にしたほうがいいです。
南向きの部屋なら大丈夫かと思いますが。
学生の多い土地柄ですが、悪い感じの学生はいない（誰もがうらやむ学校の生徒が多いですし）ので、あまりウザクはないでしょう。
駅近なので通常の考えでは利便性良しなのですが、おとなりの後楽園が4路線というすさまじく便利な駅ですので、比較して悲しくなるというのはあります。

いつ頃から分譲するんでしょうか？
建築はまだまだ時間がかかりそうですけど。

>17さん

お返事有難うございます。

現地の土地勘があまり無いので今週末散歩に行ってみようと思ってます。
南向きなら春日通の騒音もましなのですね。

後楽園駅のほうが便利そうですが、ファミリー向けの駅近新築物件の予定が無さそうなので今のところ茗荷谷で検討してます。

地下駅が良ければ新大塚のほうが良いのでしょうか。でもこちらも物件の予定は無さそうです。
（私が疎いだけかもしれませんが）

今の相場環境だと希望の広さは無理そうなので、販売開始までにもう少し下がらないかな、と期待しています。
近くに野村の物件の予定があるようなので、そちらはハイグレード、こちらはそのワンランク下ぐらいにしてすみわけてくれないかしら、と妄想しております。
（もちろん我が家は安いほうです）

文京区は教育環境が良い（国立、私立が多いのはもちろん公立小学校も比較的荒れてない）ということで、興味があるのですが、区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？

都心3区のお金持ち度には及ばないとしても、新宿区等のほうが大手企業や商業施設も多く豊かで行政サービス等優れているのでしょうか。

港区などはやはりお金持ち区だけあって保育園料金が安かったりと、（物件や物価は高いですが）、在住してからのランニングコストでオトクな部分があるのを聞いているので、繁華街の無い文京区の行政サービスに少々不安があります。（繁華街がなく落ち着いてるのが利点ではあるのですが。）

あと、区によって、公立学校への教育予算にかなり差があるようなので、国立や私立へ行かない場合も考えて、港区や中央区等のほうが良いのか、とも思ったりします。（手が届くのは湾岸だけですが。）

>区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？
都からの交付があるので、気にしないほうがよいでしょう。
特別区で財政破綻するような場合は、東京都自体が破綻してます。
都心区等言ってる場合ではないのです。

>行政サービス等優れているのでしょうか。
どの区もたいした変わりはありません。
目に見えて図抜けて、優れているという感じはどの区もしません。
他の県からみればどの特別区もうらやむサービスでしょう。
また、財政が豊かだからといって、別にそれが目に見えた住民サービス向上に使用されるとは限りませんし。
という前提があった上で、優れているのは千代田区ですかね。
子育てなら足立区も力を入れてます。
「あだちキッズぱれっと」なんかは都が補助額を増額するかもしれません。
文京区ですが、可もなく不可もなくですが、人気にあぐらをかいてるというか、もっと文京地区にふさわしい行政をしてもよいのかのとは思ってます。

>野村の物件の予定
反対運動あったけど、本当に建つのかな？

以上、公務員からの情報です。

野村は、いよいよ建ちそうな感じがありますよね。樹木を植え替えるという件でも、反対派は徹底抗戦を諦めという雰囲気ですが・・・

>22
そうなんですか。
播磨坂はいっても、湯立坂はほとんどいかない（焼肉だけいく）ので、わかりませんでした。
情報ありがとございます。

公務員さん、お返事有難うございます。

確かに23区は都下や周辺の県に比べると制度が恵まれていますよね。
文京区は制度や区役所の対応等で不満に思ったことが過去にあって、行政に対するイメージはあまり良くないです。
それと子育て支援では、杉並区は子供一人当たり年間17万円もらえたり、とか聞くとうらやましいなぁ〜と思います。
でも、文京区は都心の割りに落ち着いた雰囲気や教育環境が良い事、都心の派手な街よりコストパフォーマンスが良いので気になってます。

今日は、新大塚、茗荷谷、後楽園の駅の周りを散歩がてら物件予定地を見てきました。
新大塚の住友の物件と後楽園の三井の物件も参考がてらモデルルームも見てきました。（板が違うのでここでは個別の物件の詳しい感想は控えます。）
後楽園の再開発予定地区も見てきました。こちらは2年後に着工、5年後に完成予定。40F建てタワーの予定だそうです。それ以外に低層の住宅もあるみたいですが、民間が開発するかどうか未定でURとかになるかも、と三井の担当者に聞きました。

やはり茗荷谷の環境がすごく気に入りました。緑も多くて窪町小学校も近くて駅前の立地はすごく便利そうです。

野村の予定地は駅から少し坂ですので若干面倒ですが、こちらのほうが静かで落ち着いてますね。

旭化成の予定地、ぐるっと周りを視察しましたが、南側に銀行の研修所があるのが気になりました。ああいうのって不景気の際売却されてマンションになりがちなので、南側が春日通の騒音もなく、日当たりも良いけど、研修所のところにタワーマンション等立ったら資産価値下がりそうな・・・。都心駅前立地にはこういう心配はつきものでしょうが。交通局のバスの車庫（？）は移転したりすることは無いんでしょうかね。けっこう広い敷地でした。

野村のほうは反対運動ありますが、南側が重要文化財ということで高い建物は今後もたたなそうで環境かわらなそうな？

それと、旭化成の予定地の、春日通挟んで向かいに、「ここは東京都の土地です」と書いた、囲いの有る敷地があったのですが、用途がどこにも張り出されていませんでした。あそこも何か建つのでしょうか。気になります。

東急ブランズの予定地を見てくるのを忘れましたのでまた今度行ってきたいと思います。

旭化成に本日問い合わせをして以下の事がわかりました。

＊春日通挟み向いの都の敷地が何であるかは知らないが販売開始するにあたってはわかる範囲で調査し客にお知らせする。
＊１Ｆから３Ｆまでが商業施設。事務所等も入る可能性。４Ｆ以上が住宅。
＊販売開始は今年秋の予定だが遅れる可能性も有り。
＊資料請求している人には春頃に第一弾の資料を送付予定。但し予定価格等の公開は秋以降。

坪400なんてでてましたが
みなさんもこの立地新築でこの坪単価は納得ですか？
ほかにご意見お聞かせください。

今の市況で出すので平均400は無いでしょう。それに安くするために低仕様になってるでしょうし。

悪い物件ではないと思いますが、

多数の地権者
下駄ばき
春日通り沿いその上駅前で閑静と言う表現とは程遠い
丸の内線のみ
各種学校に隣接
旭化成

これらの条件を考えると、いわゆる高級物件とはなりえないし、賃貸で南側に住むのが良い物件といえるでしょう。
周辺の学校環境を考慮すると売れ残りのファミリータイプを安く買って賃貸に出すのは投資的な魅力がある物件といえるかもしれませんね。

再開発絡みなので、無茶な価格は出さないと思うんですけど・・・。
旭化成はシンプルですけど、場所が場所なだけに、それなりの仕様は期待してます。
ブランド力は弱いですが、実績が気に入ってます。
あとの問題は、南にある社宅がどうなるか・・・。

護国寺にある住友の物件は竣工後ですが1/5が売れ残り、三菱の物件に至っては半分が残っている状況です。
茗荷谷は高台であるとはいえ、護国寺の状況を見れば、デベもそう高値は出しづらいのでは？と思います。

同時期に茗荷谷には東急の物件も売りに出ますし、少し後には野村も控えていますので、需給バランスを考えても・・・。

ただ、低仕様になるのは予想できますね。

再開発がらみだと安くなるってことあるんでしょうか？中目黒はものすごく高かったですが、あれは再開発とは違うんでしょうか？

再開発と一口に言っても、場所の価値や行政の関わり方によって違ってきますね。
品川がいい例じゃないでしょうか？
どこが関わってるかにも、よりますよ。

ここのマンションは、低層階が商業施設になるだけでなく、地下が公共駐輪場になるということで、
かなり高級感は薄れる気がします。

ただ、そういう公共施設が入るって事は、地代？を一部行政が負担しているのかもしれないので、
その分分譲価格が安くなるというメリットがあるかもしれません（詳しくないのであくまで想像）。

私としては、コスト削減の為躯体や仕様が安っぽくなるより、駐輪場のおかげで価格が下がるほうがずっと良いです。
これは人それぞれ好みがわかれるとは思いますが。

33さん、ご指摘ありがとうございます。

すみません、地代が安くなるというのは私の勝手な想像なので間違ってたらすみません。

33さんの記載内容を見ると、行政には賃貸スペースとして貸し出すってことなんですね？

あの敷地の一部が元々都のものだったとは知らず、私のイメージでは、民間からデベが買う際に、行政が一部使うということで、例えば、（面倒なので適当な価格で書きます）100円の敷地のうちの20円を行政が
買って駐輪場に、残りを80円でデベが買うみたいなのを想像してました。つまり100円の敷地を世帯数で割るより80円を割るほうが安くなるのでは？と。

でも、行政に賃貸で貸し出すとすれば、上記の想像は全く的はずれですね。もしそうだとすると、とりっぱぐれが無い家賃が管理組合に入るってことになるんでしょうか？そうすると、その分は管理組合の財政が潤うってことでしょうか。

でも24時間管理でコストがかさむのは嫌ですね。セキュリティは良いんでしょうけど。

再開発の仕組みをよく理解しないで上記書いてますので詳しい方ご指摘ください。

坪200万円を期待しています

本郷通りの物件って知りませんでした。詳しく教えてください。駅は本郷3丁目ですか？

本郷３丁目の交差点を本郷通りを北へ（東大へ）、50mぐらいかな。まさに東大に接する場所で3方向が道です。
北側の窓は東大の緑が借景できると思います。
本郷通りに面してますが、ここも春日通りに面してますのでそれに関しては同点ですね。ただ本郷３丁目は大江戸線もあるからね。本郷５丁目計画という野村の看板があります。私は勝手にプラウド本郷東大前と名付けてますが、、、。本郷通りと面してない東側はいい物件かもしれません。当初は四角い土地だったのですが、角を日経に売った様でそのビルが一角に（北西側）に建つ様で銭高組の工事もあります。

文京区ですので反対運動で23階が19階に変更になった様です。殆ど向かいに現職大臣の事務所があるので野村も分が悪い勝負をしたのだと思いますよ。

http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1657.html

38さん、ありがとうございます。

今度敷地を見に行ってみようかな。入居予定日はまだ先っぽいですよね。

茗荷谷の野村のもなかなか進まないし、同じような状況ですね。

東急も旭化成も今年販売開始なので、比較できないのが難点です。

>>36,38さん

スレ違いなのでレスしようかどうしようか迷ってたのですが、詳しい情報ですね。
実はこっそり野村のＨＰも見たのですが、まだ出てませんね。（昨日の時点では）
本郷のココがマンションになるのは、正直びっくりです。
昔のこの辺りを知っていたので。

この物件のスレッドが早く立ち上がるといいですね。

もちろん、茗荷谷のこの物件も気になっていますが。

ずっと前に資料請求していたのですが、今日資料が届きました。

ＨＰ記載の情報と大差ないのですが、新たな情報としては、物件の予想外観が載っていました。

イラストで見るとわりとシンプルな外観。デザイン性の高いものが好みじゃない私としては合格ラインでした。

あと、敷地はクの字型ですが、タワー部分は四角っぽい形でした。

俯瞰図のイラストを見ると、敷地内の春日通りに近いあたりは、低層部分（商業施設などが入る３Ｆ建て）や緑地になっているので、住宅棟は、春日通より少しだけ奥まった感じになっています。

あと、ＤＭはあまり高級感無い感じ。シンプルで素朴系。

ＤＭの雰囲気と物件の雰囲気ってリンクするものでしょうか。

南側の銀行研修所が今後マンションか何かになったりする可能性を考えると、東南角部屋がベストっぽいです。（そうでなくても、通常、東南角が一番高いでしょうが。）

>44
商業施設と居住部分の入口は異なりますので
セキュリティに関してはそれほど心配いらないでしょう。

それよりも価格が気になります。
平均坪単価はやはり300万円オーバーですかね・・・。

駅前だしタワーだし少なくとも護国寺の住友や三菱以下の価格では売らないでしょう。３８０万以上かな？

平均単価で300オーバーだとしたら、±で坪40-50万ってところでしょうかね。
タワー物件の低層階はかなりねらい目ですね。

ここの低層階の日照はどうなんでしょう。
今のところ、周りに高い建物はないようですが・・・。

まあ駅1分とはいえ，所詮は丸の内線。
アクセス抜群とは言えないよね。。。

丸の内線とは言え、文京区の駅前タワーマンション。希少性はあるよね。
だから安くはないよ。

どこに、アクセスするかで、抜群かどうかはそれぞれ皆さんの御意見は異なると思います。

地下鉄1路線のみというのは都心ではそんなに利便性が高いとは言えないのは事実でしょうね。

神田川がちょっと増水しただけで丸の内線が止まるのは勘弁してほしい。

仕方ない、引っ越しな、しょうがないんだよ。

丸ノ内線は便利ではないけど腐っても文京区ですからね。
デベも思いっきり強気の価格で出してくると予想。

地下鉄の中では銀座線との双璧では？

＞地下鉄の中では銀座線との双璧では？

「古さ」ですか？それとも「混雑」？

歴史でしょ。たしかに銀座線と丸の内線は本流って感じます、一等地を通して作った的な。他のは後から作った二番煎じ的な感じがしますよね。空白地を埋めるために、無理やり作った的な感じ。

なんだかんだでここ売れると思うよ。文京区って、景気悪いから収入減る様な人が住んでるとこじゃ無いからね。

基本的に再開発だからむちゃくちゃな値段付けられないし。1期で8割とかさばけちゃう様な物件だと思います。いろいろ細かい事言うと問題あるけど、概して大きな欠点が無い。

文京区の高台の地下鉄駅前で、大手町のオフィスまでもドアツードアで20分ですよ。スーパーもそこそこ近いし、鹿島はいろいろあるけどスーゼネだし、その上窪町の目の前、国立お受験家族の賃貸需要もあるし、たいした嫌悪施設も無い。

丸ノ内線が止まった時は何線を使うのが近いですか？

物件概要すら見ないなんて、検討する気ないでしょ。

＞文京区で駅徒歩1分で坪300だったら、あっというまに完売でしょ。

そりゃそうです、近くの住友のシティハウス文京護国寺なんて、平均で380万円くらい
だから売れてないとも言える

アトラス＝旭化成は、中目黒で苦戦し、向丘遊園では簡単に売り切った。
やはり値付けを欲張れば、売るのに苦労する。販売経費もあっという間に多額となる。
この辺りをどう判断するかだろう。

>>62
春日通りの都営バス。頻繁に走っている。

坪300は夢見過ぎだ。
北千住駅前の中古のアトラスが300くらいで取引されてるわけだから、腐っても文京区のここは平均350は切らないよ。

>60
地下鉄だけは歴史が浅い方がいいですよ。
千代田線を掘っていた時に不忍池の底が抜けて大量の水が流れ込んだのは有名な話。
他の古い地下鉄でも、大地震で壁や天井が割れて水が流れ込むおそれのある場所が・・・。

>62
物件概要にあるとおり、有楽町線の護国寺駅まで徒歩14分です。
ここを買えるくらいの人ならタクシーを使って他線の駅まで行く方が早いでしょうね。

>>68
北千住のアトラスの300って成約価格？
売主の希望価格だよね？
ま、ここの適正価格は330〜350くらいじゃない？
300だったらバ カ売れ、380だったら全く売れないでしょ。

まあ来年まで売り惜しんでも市況は悪くなる一方だから、
早めに売り切っちゃった方がいいよね。

茗荷谷...住みたいかあ？坪350も出して。地下鉄しか止まらないし、こちゃごちゃした
狭い住宅地の中に建つMSだよ？タワーでもたいした眺望も無いだろうし。

この物件は駅前ということがすごく利点であって、これを重視する人にとってはすごく
魅力的といえるでしょう。駅前で大規模というと、すでに出ている大崎と板橋でしょうか
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

板橋はこれからですが、場所によっては板橋の方が利便とも言えますが、価格はどのくらい
差がつくものなのでしょうか？

>73

この立地に価値を感じない人には魅力無いのはわかります。

眺望なんてどうでもよくて、東京タワーとか見飽きてて、そんなもんに魅力感じない人って居るんですよ。

人それぞれです。

皆さん350前後の予想ですね。
まぁそんなもんでしょう。

それにしても、アトラスは各エリアの良い場所に建てますね。
中目黒も残り数戸のようですし、千住の築五年のタワーは私の友人が昨年坪310で売りましたよ。
ここも駅前ですし、350なら資産価値の観点からも高くはないかなと思います。

坪単価350万円でも、抽選完売でしょうね。

ここは、お受験特需という場所。お金を出す人は出します。
私立をお受験するくらいなら、駅近、タワマン以外の＋αの価値は織り込んでくるでしょう。

一体いくらで出してくるか、楽しみ？です。

>70
ＪＲ線。実は文京区にはＪＲ線の駅が一つもない（豆知識）。

昔は転売目的で買ってる連中がいっぱいいたけど、今はそうでもないからね。
交通の便からして微妙なだけに、平均坪350万円でも苦戦しそうな予感。

>>78
総武線の御茶ノ水駅は千代田区？

坪400でも飛ぶように売れると思いますよ。

はいはい

坪400じゃ売れないよ。
坪350でソコソコじゃない？

坪３５０万円なら即完でしょう。
駅徒歩７分の新築が同じ価格でだしてるんですからねぇ。

問題は地下鉄の振動と
中身の仕様ですかね。

近隣でプラウドと東急があるので
仕様をとるなら大手デベ。

価格重視ならアトラスじゃないですかね。
坪４００でも駅前立地なら絶対欲しいな。

坪400だと86平米の部屋が１億？
ちょっと高いな〜

350でも売れ残るよ。
380とか400とか言ってるのは成りすましのデベだけ。

いずれにしろ、一般のサラリーマンには簡単に手が出ない金額ですね。
本当に平均坪400だったら何の未練もなく即撤退します。

このご時世に坪400万のマンションを買える層が
この物件くらい多くいるんでしょうかね。
まぁどこぞにお金持ちの人たちが沸いてきて
何だかんだで無くなっていくんでしょうけど、
89さんのおっしゃるように普通のサラリーマンだと
難しいでしょうね。
これからもっと景気が悪くなるんだから、今は様子見
にしておくってのも一つの手かも。
（それでも手が届かない金額なんだろうけど）

茗荷谷の駅前。これだけ至近の立地は希少。
また、某有名校など、近所の学校へのアクセスも抜群です。

販売サイドはどういった方々をターゲットとしているのかな。
お受験ファミリーや、丸の内方面のサラリーマン、あたりでしょうか。

いわゆる学生街ですから、朝のラッシュ時間帯は、独特の雰囲気があります。
検討される方は、平日の朝に足を運んでみるといいかもしれません。
その際、駅前の飲食店もチェックされると、なおいいと思います。

茗荷谷駅は地下に埋まっていないので、駅構内の移動距離（深さ）も短く、
駅前の立地と合わせて、ごく短時間で電車に乗り込めそうです。
このメリットはかなり高いでしょう。

一方で、丸の内線の1路線しかないので、方面が限られるのが難点です。
車で補うにしても、春日通りがメインで同じ方面ですので、これまた微妙。
例えば、隣の後楽園・春日は4路線で、行ける方面が大きく広がります。
このあたりは地図や路線図を見ればわかりやすいと思います。

1～3階に入る店舗・事務所はどのような感じになるんでしょうか。
飲食店が入るかどうかで、人の流れが大きく変わりそうです。
このあたりはよく見極めたいところです。

引渡し予定は23年3月ですか。
この物件が該当するかはわかりませんが、納期を優先させる傾向が強い年度末物件となるようですので、
プロの活用も含め、内覧チェックは慎重に望みたいところでしょうか。

値段については、決定する側ではありませんので、販売サイドの決断を見守りますが、
それに対する購入側の反応も含め、色々と楽しめそうです。

千代田富士見のすれを見ていると下駄ばきはコワイですね

91さん
あまり土地勘がない者です。茗荷谷ってこの界隈でいえばどんな場所か
どなたか教えて頂けませんでしょうか。
いわゆる良い住宅街に入るのか、治安はどうなのか、教育水準（良さそうですが）
はどうなのかなど。

このマンションも安くはないですから、比較的良い場所だろうとは思うのですが。
近くのお店とか公園とか交通状況なんかは、見に行けば分かるんですが、
土地勘だけは何ともならないので、教えていただけると嬉しいです。

現在、小学生の子供が2人いるのですが、特に教育についてはちょっと気を遣って
います。近くの学校のレベルが高い必要はないと思っていますが、少なくとも
ガラが悪くない程度は押さえたいと思っておりまして。。。

＞93
「少なくともガラが悪くない程度は押さえたい」だけであれば、ここは高すぎると思いますよ。

>93

控えめに表現されているのだと思います。御心配されている様な意味では問題ないと思います。むしろ、文京区が好きな人（嫌いでない人、港区に住みたい見たいな希望の無い人）には好まれる立地だと思います（防犯、教育の環境という観点で）。

さて、私はこの物件の問題点は、

＊地権者が多く、その立地からも賃貸に出る物件が多く、購入するという観点では好ましいとは思えない。
＊再開発で、いわゆる下駄履き物件であり、その敷地内に様々な人が立ち入れるため、色々な問題が起きる可能性があります。
＊春日通りは交通量が少ないとは言えません、低層の春日通り沿いは、私は選択しません。
＊学生さんなんかが、うろうろしそうですよね。週末も多いんです人の出入りが（英検、漢字検定などの会場に使われるので）。

こんな感じと思っています。

地権者が多い物件はなにかと大変ですよ。
飯田橋のプラウドタワーも、マンション掲示板で当初から危惧されたことが次々と現実問題になりつつあるし・・・

ともあれ、いろいろな意味でスレが伸びてきて、良かったです。
一時期は、閑散としていましたからね。
説明会での価格発表が楽しみです。
（実は、既に他の物件で契約を詰めつつありますが）

>93 さん

91です。

駅へのアクセスは抜群ですが、住まいの立地としては微妙だと思っています。
95さんも書かれていますが、交通量も人通り（特に学生）も多く、
くつろげる環境とは言えないでしょう。
駅から少し離れた小石川方面は、それなりに住みやすいと思いますけど。

治安や教育水準は問題ないと思います。

気になるお値段は、おそらく高めで出てくると予想していますが、
価値云々というよりも、業者の都合（事業を開始した時期が高めだったのでは？）
による面が強そうなので、あまり入れ込まず、一歩引いた目で見ています。

管理面が大変になりそうなので、実際に購入するまではなかなか至らないと思いますが、
賃貸で住む分には手軽で良さそうなので、今のところこちらが本命だったりします。

まぁ、納得できる価格が出るかどうか、次第ですね。

治安もいいし、公立の教育水準は高いですよ。
私は物件の裏手（三井の研修所側）より数分の戸建てが実家ですが、周辺は金持ち老人ばかりです。
そういった方々が終の棲家として買われるんじゃないですかね。
あとは、ここ数年でうちの近所は近くの国立小学校・数駅先の私立小学校へ入学が決まった、もしくは
入れるつもりの、いかにも金持ちファミリーがけっこう引っ越してきてますからそういった方々ですかね。

食料品・生活用品の物価高いですが、ここはそんなこと気にしない方が住む街です。
とにかく電車に乗ってしまえばドアドア３０分以内でどこへでも行けます。
そんな我が家も（私ではなく、両親ですが）実家を売払ってここへの入居を検討しているようです。

その土地には覚えている限り、小さな戸建と
金物屋、らーめん屋、病院、花屋、ドトール、京樽がありましたよ。

周辺情報、ありがたいです！
治安が良く、教育水準が高い、電車でのアクセスが抜群という点は
かなり魅力的だと思います。
アクセスが良い点はご年配の方にとっては住みやすいでしょうが、
小さな子供連れのファミリーにとっても非常に便利なんですよね。

やはり気になるのは価格帯です。
どなたか、モデルルームへ行かれた方いらっしゃいませんか？
現地の様子含め、情報お願いします。
駐車場の情報も教えていただけると嬉しいです。

103さん
モデルルームは完全予約制で、９月の連休から公開開始ですよ。

ちなみにこの物件も周辺住民の反対は結構なものでしたよ。
高い建物を造るなって何年も前からもめてました。
地元の回覧版で署名がまわってたのが６年前くらいかな？
今騒がれていないってことは金で解決済みなのでしょうか。

９月の連休あたりのモデルルームの予約は、結構いっぱいのようですよ。
うちは、少し時期をずらして行ってみたいと思っています。
かなり、人気があるようですね。
子どもがいるので、このあたりの教育環境はとても気になっていたのですが、教育水準も高く、周辺の治安も良好
とのことで、安心しました。
文京区といえば、教育に熱心な方が多いかなっていうイメージだけはあったのですが、実情が聞けてよかったです。
通勤にも便利なので、前向きに検討していきたいのですが、価格がどのくらいになるのかちょっと心配です。

公式HPのURLが記載されてないようなので貼っておきます。
http://www.atlas-club.com/bukken/myogadani.php


>文京区内で2009年2月までに発売された民間分譲マンションの中で
>「標高+建物の高さ」が最も高い物件」
とのことで、眺望も売りなのでしょうが、今後近隣に眺望を妨げるような
物件が出来たりはしないのでしょうか。
各部屋の設備などについては紹介ページが見つけられませんが、
とりあえずディスポーザーは付いているようですね。
現地レポートを見たところ、「今月は主に地下のディスポーザー槽や
立体駐車場となる部分の躯体工事が行われました。」との記載がありました。

「10月中旬、モデルルーム公開（予定）」ですか。
多くの学校に近接しているということは知っておりましたが、
周辺環境をあらためて見ると、むしろ囲まれていると言った方がいいのかも。

人気がありそうだという情報もあり、価格はどうなのか、
第一期でどれだけ売り出すのか、興味深くウォッチさせていただきます。

そうですか。
では、遅くとも今年中にはこのスレも終了でしょうか。

少し駅から離れますが、ブランズさんもそれなりに捌けるんでしょうね。
このご時世に羨ましい話ですね。

>>111
そんな値段つけて売れると思ってんの？
欲張ったらここのどっかの物件みたいに
だらだら売れ残って値引きすることになるよ。

素人の意見にそんな反応してどうすんの？

平均が350を超えるのは間違いないでしょ。

お受験組の奥様方は、みんな狙ってますよ。
「茗荷谷に引っ越したい。金はあるけど土地が売って無い。」って言ってました。
文京区の小学校に入学させたいが為に、わざわざアパート借りて住民票移してますから。

奥様方にとって、子供のために１億円の買い物なんて安いもんかもしれません。

>>115さん
一億円の支払い能力があってこそ言える言葉ですね。
個人的には、そんな人は他のマンションを探す気が・・・

あ、ちなみにここのマンションが嫌なわけじゃないですよ。
すごいいい物件だと思っていますので突っ込まないでください。
（自分は買えないだけで）

茗荷谷に１億出す人は居ないでしょう。
１億出せばもっと魅力的な町にいくらでも住めますから。

ブランズ激安ですね。これが今の市況なのかもね。ここも期待できるかもしれませんね。80平米の中層が8000万前後かもしれません。

ここは坪380で出してくるだろうと聞きました

>118さん
80平米って、86平米の部屋のことですか？
それとも76平米？

ブランズ文京小日向の方は公式サイトでも価格公表してますが、
坪300万円以下が多くてこの立地としては驚異的な安さですね。

いろいろと噂は聞いていますが、ちょっと興味が湧いてきました。

ブランズで安いのは地下1階、地下2階住戸だけですね。（3階がグランドレベル）
中層以上は坪350～400万くらいです。

やっぱりここの平均が380程度になるという話は本当なのかもね。

2年前のピークのときの本郷PHの価格ってそんなに無茶じゃなかったんですね（ほぼ完売だし）。

文京区って、やっぱり景気に左右されない職業の人が多いって本当なのかもしれませんね～
。

本郷PHは平均380どころか、もっと高かったですよ。
25坪程度の１階（角部屋だけど半地下）が１億したよね。

地下っていっても、このつくりだと日照は確保されてるから、値段が魅力なんだよなあ。

126さんが言ってるのはブランズのことですよね。
確かにアトラスであの値段はないでしょうね。

アトラスのモデルルームに行きました。だいたいの値段を聞きましたが（まだ未定らしい）、思ったより高く（５５～６０でだいたい６５００万円くらい）、迷っています。長年この地域に住んでいるので、この地域の価値をよくわかっているのですが、ちょっと思ったより高くて・・・

> ５５～６０でだいたい６５００万円

おおよそ、坪350から400ということですね。80平米で8500万ぐらいからとなるので、まさしく、ちまたの予想通りですし、ブランズともそう変わらない。

2年前のこの辺の築浅の中古の価格帯ですね。本郷PHでは低層しか買えなかった価格で、ここでは高層が買える様に時代が変わったという感じかな？

相場を知った上での検討者の方には、まさしく想定内でしょう。

ほんとに早期完売かもしれませんね。

55~60のお部屋の向きはどちら側ですか？

86平米の部屋は南向きなので、平均が380だとすると
坪400超えます。
ブランズは平均330なので、かなり違う印象です。

せっかくモデルルームに行ったのなら、もう少し詳しい価格情報を載せて欲しかったな・・・。

資料に入っていた間取り図では、60平米と63平米の２ＬＤＫはどちらも北向きでした。

北向き60平方メートルで6500万円ですか。
ありがとうございました。速やかに撤退します。

ここのタワーって、地震に対しては構造上どうなんでしょうか。
最近のタワマンって免震が多いように思いますが、全部が全部じゃないですよね。

場所がそんなに地盤の良いところでもなさそうに思うのですが（湾岸エリアよりマシですけど）
どなたかご存じでしたら教えてください。

ここは制震。
鹿島はタワー型では免震は作らないそうな。
地盤はあまり良くないです。（地盤の地図で調べました）

＞北向き60平方メートルで6500万円ですか。

説明が不足ですみません。
北向き９～１３階のいずれかで6400万円くらいらしいです。（まだ未定のようです）

南向きは７～９階のいずれかで55.5平方メートルで6400万円くらいのようです。
（東南の角や南西の角はもう少し高そうです。）

駅から近いし、スーパーは下に入るようでとても便利だし、さらに、この地域は大好きなので購入したく、ずっと注目していましたが、自分の身の丈に合わない物件かな～と迷っています。

地下がさがっているようなので、正式な価格が決定する頃には、もう少し安くなっていることを期待しています。（恐らく、リッチな人がたくさんいるので、思ったよりさらに高くなりそうな気もしますが・・）

みんな、モデルルームに行ったら
予算控えめに伝えようよ。
客がみな「高い…」と引いてみせれば、正式価格は多少下がるでしょ。

業者は坪360~380で考えてて、最初は380で出してくるって
話だったし。

でも人気が出ると、最初から金持ちってわかってる人に当選させてくれちゃうのよね～。

お金持ちこそ相場に敏感でしょ。

タワマンいくつも持ってる知人（文京区で会社やってて土地勘ある）は
茗荷谷駅徒歩１分のタワーなら、坪370万迄、って言ってたよ。

文京区の中ではお金持ちが買う物件ではないでしょ、ここは。一昨年本郷PH買ってるよ。金持ちが下駄履き買うか？

文京区のマンションを検討している普通の人が買う物件ですよ、この価格帯は。

そうですよね。茗荷谷より高台の本郷ＰＨの方がいいですよね。

>139

予算が低いと相手にしてくれずに門前払いってデベもあるよ。ここはどうかな？
確かに事前説明会は、購入者の反応見るのが目的なんだけどね。ネットのやりとりぐらいでデベを動かすくらいの連携は無理なんじゃない。

>142

お金持ちでも、下駄履きを買う人は、この地域なら多いと思います。

モデルルームの問い合わせも、かなり多いようです。

茗荷谷でこれだけの大規模は最後の物件と言われています。


>南向きは７～９階のいずれかで55.5平方メートルで6400万円くらいのようです

25階建ての上の方は本当のお金持ちの方々が集まると思います。

北向き以外の3LDKで7000～8000万円くらいなら、と思っていたけど、
さすがにそんなに甘くはなさそうですね。さようなら。

駅徒歩１分ってすごいですよね。
しかし立地が良いだけあって価格が・・・！！
坪380万かー。
茗荷谷という土地を考えると、相場よりかなり高めですよね。

10月にモデルルームに出かけようと思っていたんですが、
380万ならがんばっても到底無理そうだから止めておこうかな。
文京区は高収入な職業の方が多いし、教育熱心な家庭が多い
ですよね。
はじめから、そういった家庭を対象にした物件なのかしら。

> 茗荷谷でこれだけの大規模は最後の物件と言われています。

そういいながら、何年か経ちゃーまた建つんですよね。
不思議なことに。で、また最後だ！！なんて。

＞148
そうそう。
某地区では、営業さんが「最初で最後」と言ってた物件の近くに
もっと高いタワマンがポンポン建ってしまったよ・・・。

＞文京区は高収入な職業の方が多いし、教育熱心な家庭が多いですよね。はじめから、そういった家庭を対象にした物件なのかしら。


高収入の人が多いし、共働きも多そうなので、駅1分は高くても完売しそう・・。願わくは売れ残って、それを安く買いたいけれど・・。そんなことは起きないようなきがする。

茗荷谷は駅徒歩1分の利便性をアピールする場所じゃないと思うけどねぇ

駅から離れても環境のいい場所のほうが魅力的だよあそこは

地方在住で幼稚園の子供がいますが、転居予定です。東京では窪町小学校や誠之小学校がいいということでこのマンションを検討しています。
でもこれらの小学校は本当にいいんでしょうか。知人の教育関係者に相談すると東京で本当に教育熱心な家庭なら、私学の小学校にいれる。それが叶わなかったか、無関心組しか公立に通わせない、文京区の小学校は学力テストの結果は全国の中の上ぐらいだし、秋田や京都の公立小学校を思い描いていたら、がっかりすると言われました。それが本当なら、わざわざ高いマンション購入せずに郊外に住んで、私学にいれるようがんばろうと思います.

個人的に思うのは、明らかに悪くない環境なんだったら、公立だろうが私立だろうが似たようなものだと思います。結局は子供次第というか。

私学だから優秀な人が多い、公立だったらダメだというのは実感値としてはあまりありませんし、（そんなことないですか？）
私学に入学させるのをありきで考えるのではなく、まずは直接足を運ばれてみてはどうかとも思ってしまいますが・・・？

私の偏見かも知れませんが、「この人すごいな」って思う人に限って、子供のころ公立の学校で塾にもいかず
普通の学校出なんだけど優秀な大学を出て仕事もすごいって人が多い気がします。
話それちゃってすいません。

>>151
播磨坂とかでしょうか？いいと思いますが古いマンションしかないので困ります。

>>152さんみたいな
変に思い込みの強い人も集まるんだよな文京区は・・・
まあ文京区に引っ越したというだけで
「お受験？」って聞かれるし・・

ていうか私立小学校のキャパなんて
運が大きいとかも実感ないんだろうなぁ

＞　わざわざ高いマンション購入せずに郊外に住んで、私学にいれるようがんばろうと思います.

なんか、失礼ですが、支離滅裂だと思いました。

１）文京区のマンションに住むと私学に入れにくくなるという情報、根拠はありません。さらには、郊外にすむと私学に入れやすいという話もありませんね。塾の費用がかかるから郊外に住む必要があるという程度の資金なのでしたらそれは、そちらを勧めます。もし文京区にいると私学に入りやすいとしても塾の費用を支払う必要があるのは同じだからです。

２）マンションが高くても安くても私学に入れられないという話はありません。ただ、東大の学生の親は相対的に金持ちが多いというデータはあります。

３）155さんの様な方がいらっしゃるのは、学芸大附属、筑波付属、お茶の水などの学区のある国立が近いこと、とそれを目指した残党がいることを示しているとおもいます、さらに医者、学者が異常に多いので教育熱心な親がこの辺は多い、などのことから、例の音羽の事件はありましたが、子供にとって安全な街です。このマンションも購入されたら小学生の親がたくさんいると思いますので、朝、ラウンジで集まってマンションを出る。そしてマンションを出るとすぐにスクールガードがいるような状態になると思いますよ（信じられなければ、朝８時から８時１５分にこの辺を歩いてみてください）。これは東京の様な小さい学区の町だからできること、そしてここは小学校に近いので安全であることは間違いありません。

＞＞わざわざ高いマンション購入せずに郊外に住んで、私学にいれるようがんばろうと思います.

＞なんか、失礼ですが、支離滅裂だと思いました。塾の費用がかかるから郊外に住む必要があるという程度の資金なのでしたらそれは、そちらを勧めます。もし文京区にいると私学に入りやすいとしても塾の費用を支払う必要があるのは同じだからです。


152さんの書き込みは別に支離滅裂だと思いません。単なる「マンション購入」に関する自由な意見の書き込みなのに、このように痛烈な批判があるとショックです。

>158

152さんじゃなくて自分でしょ？

それよりも152の書き込みによる批判（このマンションに限らず、文京区のマンションの購入検討者と文京区に住む小学生の親すべてを敵に回す様な書き込み）の意図はなんでしょうか？
文京区の公立小学校の親は教育に無関心か、受験敗者であるような書き込みはなぜされたでしょう？
秋田と京都の小学校の現状とは？、そんなもんこのマンションの検討者がなぜわかるでしょう？

是非、大宮、千葉あたりへどうぞ、教育環境がよく、親の姿勢のすばらしいところが見つかると良いですね。変なクレーマーみたいな人が購入を断念して頂いてある意味でうれしいです。確認ですが東大の学生の親が金持ち（1000万以上が約半数）が多いというのデータは事実ですよ。

http://allabout.co.jp/contents/aam_sp_c/collegegradcareer/CU20060501A/...

思い込みの激しい親の書き込み
それにまた感情的に反論する書き込み
それを諌めるつもりが更に油を注ぐ書き込み


文京区の負の部分が凝縮されてますなぁ・・・
実際ここの近所の区民プールでも引くような親が多いんだよね
もうちょっと楽しく泳ごうよ

教育の森のプールですよね。何があったんですか？

私も月に１回は小学生の子どもと一緒に行きますが、不愉快な思いをしたことってありませんけど。

しかし茗荷谷に1億以上をはたけるセンスが分からないな。
家族居て、数十平米のウサギ小屋でも住めるならともかく。

＞茗荷谷に1億以上

この物件では１億の部屋がどのくらいの広さなのか知りませんが、家族向けの広めの部屋が多い物件ではありますね。

湾岸の埋め立て地に8000万とか出す人がいる事の方が私は不思議です。

>>161
不愉快と言うほどではないよ
ただよく言えばスパルタなママが多いんだよ
笑顔がねーのよw

4人で80平米は、文京区だからまあよし！・・・としなければいけないところ？

一般的な意見じゃないですか？

私は以前にマンション購入したときに担当の方から一人20平米が最低の面積と一般に言われていると教えてもらった事がありますよ。

152です。連休中に東京を歩き回って、転居先を検討していましたのでレスポンスが遅くなりました。
書き込んだ内容が一部の方に不快な思いをさせたことに対してお詫びします。
私は本当に文京の公立小学校は教育環境がよいのかを聞きたかったのです。
私の今の住居の小学校は、地域ぐるみで子供達の教育を考え、先生もとても熱心で創意工夫するので
全国テストでトップとなり、全国の政治家や教育関係者が視察に訪れます。学校に関わる活動は、すばらしいものです。
教育による町おこしのような現象がおこりマンションが不況下においても高騰しています。
このマンション周辺も教育環境も一因となり不動産価格が高騰していると聞きます。
その高騰に見合うような子供を育てる環境が整っているかを知りたかったのです。

学力テストの結果が大事なら他の地域を探した方が後悔しないと思いますよ。

そんなもん、目標とか、価値基準にしてる人、この辺では聞いた事ありません。
それなりの私学に入る子って、公立の小学校での成績って、良いのが普通じゃない。公立の小学校での成績争ってる様じゃ勝負にならんでしょ。

あの幼稚園から学大付属とか筑波付属に何人入ったとか、開成とか桜陰に何人入ったとかいうのは小学校で話題になりますけど。

>>169みたいな現象を
東京で期待しちゃいかんよ
個人主義の町なんだから
足立区あたりならかえって可能性もあるかもしれんけどね
ある意味文京区にはもっとも馴染めないかも知れない

このマンションって丸の内線の線路の横の敷地に建つんですか？車内から見えますが・・・
結構電車の音や振動が影響するのではないですか？

同じ教育熱心さでも秋田と文京区じゃ
目指しているものもスタンスも全然違うんだよ

カルチャーショック必至

しかし資産家なんだろうね
あの斜陽の街から来てここを検討できるとは

文京区の公立は小中学校があまりあれていなく、荒れる可能性がすくないのが一般的な人気の秘密です。
また、半分程度が中学受験するので、そういうものを望んでいる親にも人気があります。
地域ぐるみで子供の勉強を考えているかといえばそうではないのですが、朝は信号ごとに交通整理のおじさん、おばさんがいて、親御さんは安心して通学を見守る環境はできてます。
文京は古くからのコミュニティーも守られているので、そこらへんは強いですね。
ただ、教育に関して地域としてそこまで熱心かといえばそうでもなく、171さんのいうとおりかと思います。
また、あおりではなく足立区とかのほうが熱心に考えており、着実に成功している小学校もあります。
足立キッズぱれっとなんかよく考えられていて、都としてもお金をだして応援しようという動きがあるくらいです。
まとめると、文京区は地域として子供を見守るコミュニティーはあるが、教育までは関与しないって感じですかね。
教育まで関与しているところは、23区だと足立や荒川（ここは結構成績よい区ですよ）ってとこですかね。

このマンションに住んだ場合、周辺の国立の付属小学校のみならず、私立（例えば白百合とか暁星も九段下で近いし）に通うのもとても便利です。

九段下は距離は近いが
通いやすくはない
バスと言う手もあるが
本数も多くないし坂もキツい

>九段下は距離は近いが通いやすくはない


確かにそうですね。
しかし、白百合とかに通わせている家庭の多くは車で送り迎えしていると思います。

白百合は基本禁止だ
幼稚園もね

目白周辺も近いと思いますが、その辺の事はみんな分かってるからあえて書き込みしなくても良いでしょう。

MR見てきました。内装や廊下の部材がかなり低仕様で金額に見合った物件にはとても思えませんでした。ちょっとがかりです。。。

確かに、建具とか水周りは高級感なかったです。

ただ、収納関係は使いやすそうで（オプション組み合わせ次第だけど）
実生活がイメージしやすかった。
モリモトとか（倒産しちゃったけど）お洒落でも
超〜使いづらい仕様よりはいいんじゃない。

近くで100平米超のマンションを10500万円で売ってましたね。
見ませんでしたけど。

かなり対照的な物件ですが、プラウド本郷弓町ってどうですかね。

下駄無し、地権者無し、周辺は静かで、小規模、とここといろんな条件が対照的です。
場所は本郷PHプレミアのすぐそばです。

周辺のプラウドが二つ（壱岐坂、真砂坂）ありますが、どちらも比較的狭いですが、高級感があって良い物件と思います。

ブリリア小日向の事ですか？
あちらは低層だし、コンセプトが全く違いますね。
個人的にはとってもステキなマンションだと思います。

http://www.proud-web.jp/hongo-yumicho/

これですね。

すこし小規模に過ぎる感じがしますが、この一帯のマンションって文京区の物件では珍しく、幹線通りに面してなくて静かなのが利点ですよね。ラクーアがうるさいって人いるかも知れませんが、気にならないって人ばかりですよ、住民に聞くと。

本郷PHの目の前の駐車場跡かな

壱岐坂・真砂坂はすでに完成済みのマンションです。１８６・１８７さんの指摘しているマンションはこれから販売のマンションですね。でも高層階でないとどの部屋も日当たりが悪そうですね。

私も、内装や廊下の部材が低仕様という感想をもちました。確か上層階は、ハイクラスな素材を使用していると聞きましたが、そのクラスを買うだけの予算はないので・・・。それから、中住戸は窓のスペースが少ないと思いました。場所がいいので、買いたいけれど迷っています。。

確かに！せっかくの立地なんだから多少値段上げてももっと高級感出したほうが良いかな？
例えばドアの表と裏の色があんなに極端に違うってデザイン的にどうかと思います。対応していただいた営業さんもこの対応なら自分の方がいい営業できるな～と思いました。僕は同じ値段出すなら他買います。バイバイ！！

中層階の坪単価はいかほどですか？

そんなにひどいかね？
茗荷谷という立地＆ターゲット層なりの仕様設定では。
そりゃ中目黒や六本木のほうが遥かに良い仕様だけど。

>茗荷谷という立地＆ターゲット層なりの仕様設定
であれば、価格が茗荷谷という立地＆ターゲット層に見合ってないということかもしれません。

モデルルームになっている、１３階の住戸は、８３００万円と聞きました。
７６平米なので、坪３６０くらいでしょうか。
１００平米の上層階は、かるく１億を超えるとのこと・・・
そうですよね、この立地ですもんね。
駅には近いし、マンションには商業施設もあり、買い物にも便利、周りの環境もいいし。
我が家では、手も足も出ないかんじでした。
ここのマンションにポンとお金を出せる人がうらやましいかぎりです。

茗荷谷のマンションに1億以上をポンと出すのはどんな方かな。

市況は違いますが、、、

本郷　PHは、平均坪400を超えていて1期で140戸（全体の7割）が完売してるんですよ。

ここは、地権者、春日通り沿い、下駄ばき、駅前、旭化成など、本郷PHとは対照的な部分がありますが、明らかに2年の間にかなり安くなっています。

私は、結構早期に売れちゃう（全戸は無理でも100戸程度）と思いますよ。

その本郷PHは第二期以降で手付け放棄も含めて何戸、キャンセルになったかご存知ですか？
坪４００は当初価格。

よって本郷の値下げ後の価格と同レベルでは、茗荷谷ではかなりきついと思います。

＞１９５
そう思うでしょ？
いるんですよ。そんな人。案外。

まあここに一億出すのか、他に出すのかは別として。
しかも後から後から出てくる。

自分もこういう商売してるんで、お客さんの情報いろいろ見るけど
そういう人に限って、キャッシュでポンと買ったりするんだよね。

不思議で仕方ない。

本郷PHも値下げしてたんだ。
文京区じゃないエリアで、1億超の地所のマンションが
3割引きで案内がきてたんだけど
本郷なら買ったのにな！残念

残念ですが撤退しようと思い始めました。もともと高いとこが望みじゃないのもあるんですが、低層なら予算範囲内でした。でもね～、いい物件だと思うんですけどね、やっぱり敷地内を学生とかがうろうろしたり、そこらじゅうに自転車止められたりしそうな気がして、駅前の再開発だからそんなもんだろうけど、、、。

小石川のアトラスも周りがきれいとは言えませんもんね～、チャンスがあれば、賃貸で一時期住みたいと思います。ここはマンション投資をされる方にはいい物件だと思いますよ、利便性高いし、御受験ママにも選ばれるだろうし。しかし、買って住むとなるといろいろね～。

間取りもリビングが三角じゃないし、まあ、良いんですけどね～。いわゆるPP分離が出来る手頃な広さの間取りがないのも残念でした。