アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

西新宿、中目、六本木、デベとしては地味だけど
再開発や立て替えと絡めてけっこういい立地に出すね。
この御時世には価値の定まってないところで冒険するより
リスクの少なく手堅いやりかただね。
他デベも同様の商売に力入れたら都心の立て替えが一気に進むかな。

どれくらいのお値段なんでしょうか？

いきなりネガキャンかよっ

価格次第ですね。

文京区アドレスでこれだけ駅近は魅力ではありますね。
西新宿も中目も立地に対してまずまずの仕様だったので、
駅近をかさにきた価格でなければそれなりの需要はあると思います。

ただ、やはり入る店舗は気になりますね。
以前ここにどんな店舗があったかご存じの方がいたら教えてください。

まぁ、それは利便性の高い地域での立て替え、再開発がメインっていう
性質上やむなしだろうね。
そこを差し引いて尚、のメリット要素やプラスアルファの演出が
きちんとプレゼンテーションできるかどうかなぁ。

とりあえず、駅からとんでもなく遠かったり、埋立地の原野商法みたいなのを
出さないって点ではまだ良心的なほうだと思うけど。

プラウドの湯立坂はいかがでしょう？

湯立坂、茗荷谷の再開発、ブランズ（サクサスの隣）で迷ってます。

今の市況でも坪400くらいですよね？
販売時期延ばすのかな？

坪400万円なら即日完売でしょ！？

茗荷谷で坪400はさすがになくない？

茗荷谷は駅が半分地上だということなのですが、騒音等どうなのでしょうか？

教育環境と通勤(夫婦とも丸の内)とデパート(池袋)に便利なので茗荷谷は以前から気になっていた駅です。

>16
駅近を気にしての電車の音は気にならないと思う。
高台立地ならかなり遠くの電車の音も拾うから、そういうのはあると考えてよい。
騒音なら春日通のほうを気にしたほうがいいです。
南向きの部屋なら大丈夫かと思いますが。
学生の多い土地柄ですが、悪い感じの学生はいない（誰もがうらやむ学校の生徒が多いですし）ので、あまりウザクはないでしょう。
駅近なので通常の考えでは利便性良しなのですが、おとなりの後楽園が4路線というすさまじく便利な駅ですので、比較して悲しくなるというのはあります。

いつ頃から分譲するんでしょうか？
建築はまだまだ時間がかかりそうですけど。

>17さん

お返事有難うございます。

現地の土地勘があまり無いので今週末散歩に行ってみようと思ってます。
南向きなら春日通の騒音もましなのですね。

後楽園駅のほうが便利そうですが、ファミリー向けの駅近新築物件の予定が無さそうなので今のところ茗荷谷で検討してます。

地下駅が良ければ新大塚のほうが良いのでしょうか。でもこちらも物件の予定は無さそうです。
（私が疎いだけかもしれませんが）

今の相場環境だと希望の広さは無理そうなので、販売開始までにもう少し下がらないかな、と期待しています。
近くに野村の物件の予定があるようなので、そちらはハイグレード、こちらはそのワンランク下ぐらいにしてすみわけてくれないかしら、と妄想しております。
（もちろん我が家は安いほうです）

文京区は教育環境が良い（国立、私立が多いのはもちろん公立小学校も比較的荒れてない）ということで、興味があるのですが、区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？

都心3区のお金持ち度には及ばないとしても、新宿区等のほうが大手企業や商業施設も多く豊かで行政サービス等優れているのでしょうか。

港区などはやはりお金持ち区だけあって保育園料金が安かったりと、（物件や物価は高いですが）、在住してからのランニングコストでオトクな部分があるのを聞いているので、繁華街の無い文京区の行政サービスに少々不安があります。（繁華街がなく落ち着いてるのが利点ではあるのですが。）

あと、区によって、公立学校への教育予算にかなり差があるようなので、国立や私立へ行かない場合も考えて、港区や中央区等のほうが良いのか、とも思ったりします。（手が届くのは湾岸だけですが。）

>区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？
都からの交付があるので、気にしないほうがよいでしょう。
特別区で財政破綻するような場合は、東京都自体が破綻してます。
都心区等言ってる場合ではないのです。

>行政サービス等優れているのでしょうか。
どの区もたいした変わりはありません。
目に見えて図抜けて、優れているという感じはどの区もしません。
他の県からみればどの特別区もうらやむサービスでしょう。
また、財政が豊かだからといって、別にそれが目に見えた住民サービス向上に使用されるとは限りませんし。
という前提があった上で、優れているのは千代田区ですかね。
子育てなら足立区も力を入れてます。
「あだちキッズぱれっと」なんかは都が補助額を増額するかもしれません。
文京区ですが、可もなく不可もなくですが、人気にあぐらをかいてるというか、もっと文京地区にふさわしい行政をしてもよいのかのとは思ってます。

>野村の物件の予定
反対運動あったけど、本当に建つのかな？

以上、公務員からの情報です。

野村は、いよいよ建ちそうな感じがありますよね。樹木を植え替えるという件でも、反対派は徹底抗戦を諦めという雰囲気ですが・・・

>22
そうなんですか。
播磨坂はいっても、湯立坂はほとんどいかない（焼肉だけいく）ので、わかりませんでした。
情報ありがとございます。

公務員さん、お返事有難うございます。

確かに23区は都下や周辺の県に比べると制度が恵まれていますよね。
文京区は制度や区役所の対応等で不満に思ったことが過去にあって、行政に対するイメージはあまり良くないです。
それと子育て支援では、杉並区は子供一人当たり年間17万円もらえたり、とか聞くとうらやましいなぁ〜と思います。
でも、文京区は都心の割りに落ち着いた雰囲気や教育環境が良い事、都心の派手な街よりコストパフォーマンスが良いので気になってます。

今日は、新大塚、茗荷谷、後楽園の駅の周りを散歩がてら物件予定地を見てきました。
新大塚の住友の物件と後楽園の三井の物件も参考がてらモデルルームも見てきました。（板が違うのでここでは個別の物件の詳しい感想は控えます。）
後楽園の再開発予定地区も見てきました。こちらは2年後に着工、5年後に完成予定。40F建てタワーの予定だそうです。それ以外に低層の住宅もあるみたいですが、民間が開発するかどうか未定でURとかになるかも、と三井の担当者に聞きました。

やはり茗荷谷の環境がすごく気に入りました。緑も多くて窪町小学校も近くて駅前の立地はすごく便利そうです。

野村の予定地は駅から少し坂ですので若干面倒ですが、こちらのほうが静かで落ち着いてますね。

旭化成の予定地、ぐるっと周りを視察しましたが、南側に銀行の研修所があるのが気になりました。ああいうのって不景気の際売却されてマンションになりがちなので、南側が春日通の騒音もなく、日当たりも良いけど、研修所のところにタワーマンション等立ったら資産価値下がりそうな・・・。都心駅前立地にはこういう心配はつきものでしょうが。交通局のバスの車庫（？）は移転したりすることは無いんでしょうかね。けっこう広い敷地でした。

野村のほうは反対運動ありますが、南側が重要文化財ということで高い建物は今後もたたなそうで環境かわらなそうな？

それと、旭化成の予定地の、春日通挟んで向かいに、「ここは東京都の土地です」と書いた、囲いの有る敷地があったのですが、用途がどこにも張り出されていませんでした。あそこも何か建つのでしょうか。気になります。

東急ブランズの予定地を見てくるのを忘れましたのでまた今度行ってきたいと思います。

旭化成に本日問い合わせをして以下の事がわかりました。

＊春日通挟み向いの都の敷地が何であるかは知らないが販売開始するにあたってはわかる範囲で調査し客にお知らせする。
＊１Ｆから３Ｆまでが商業施設。事務所等も入る可能性。４Ｆ以上が住宅。
＊販売開始は今年秋の予定だが遅れる可能性も有り。
＊資料請求している人には春頃に第一弾の資料を送付予定。但し予定価格等の公開は秋以降。

坪400なんてでてましたが
みなさんもこの立地新築でこの坪単価は納得ですか？
ほかにご意見お聞かせください。

今の市況で出すので平均400は無いでしょう。それに安くするために低仕様になってるでしょうし。

悪い物件ではないと思いますが、

多数の地権者
下駄ばき
春日通り沿いその上駅前で閑静と言う表現とは程遠い
丸の内線のみ
各種学校に隣接
旭化成

これらの条件を考えると、いわゆる高級物件とはなりえないし、賃貸で南側に住むのが良い物件といえるでしょう。
周辺の学校環境を考慮すると売れ残りのファミリータイプを安く買って賃貸に出すのは投資的な魅力がある物件といえるかもしれませんね。

再開発絡みなので、無茶な価格は出さないと思うんですけど・・・。
旭化成はシンプルですけど、場所が場所なだけに、それなりの仕様は期待してます。
ブランド力は弱いですが、実績が気に入ってます。
あとの問題は、南にある社宅がどうなるか・・・。

護国寺にある住友の物件は竣工後ですが1/5が売れ残り、三菱の物件に至っては半分が残っている状況です。
茗荷谷は高台であるとはいえ、護国寺の状況を見れば、デベもそう高値は出しづらいのでは？と思います。

同時期に茗荷谷には東急の物件も売りに出ますし、少し後には野村も控えていますので、需給バランスを考えても・・・。

ただ、低仕様になるのは予想できますね。

再開発がらみだと安くなるってことあるんでしょうか？中目黒はものすごく高かったですが、あれは再開発とは違うんでしょうか？

再開発と一口に言っても、場所の価値や行政の関わり方によって違ってきますね。
品川がいい例じゃないでしょうか？
どこが関わってるかにも、よりますよ。

ここのマンションは、低層階が商業施設になるだけでなく、地下が公共駐輪場になるということで、
かなり高級感は薄れる気がします。

ただ、そういう公共施設が入るって事は、地代？を一部行政が負担しているのかもしれないので、
その分分譲価格が安くなるというメリットがあるかもしれません（詳しくないのであくまで想像）。

私としては、コスト削減の為躯体や仕様が安っぽくなるより、駐輪場のおかげで価格が下がるほうがずっと良いです。
これは人それぞれ好みがわかれるとは思いますが。

33さん、ご指摘ありがとうございます。

すみません、地代が安くなるというのは私の勝手な想像なので間違ってたらすみません。

33さんの記載内容を見ると、行政には賃貸スペースとして貸し出すってことなんですね？

あの敷地の一部が元々都のものだったとは知らず、私のイメージでは、民間からデベが買う際に、行政が一部使うということで、例えば、（面倒なので適当な価格で書きます）100円の敷地のうちの20円を行政が
買って駐輪場に、残りを80円でデベが買うみたいなのを想像してました。つまり100円の敷地を世帯数で割るより80円を割るほうが安くなるのでは？と。

でも、行政に賃貸で貸し出すとすれば、上記の想像は全く的はずれですね。もしそうだとすると、とりっぱぐれが無い家賃が管理組合に入るってことになるんでしょうか？そうすると、その分は管理組合の財政が潤うってことでしょうか。

でも24時間管理でコストがかさむのは嫌ですね。セキュリティは良いんでしょうけど。

再開発の仕組みをよく理解しないで上記書いてますので詳しい方ご指摘ください。

坪200万円を期待しています

本郷通りの物件って知りませんでした。詳しく教えてください。駅は本郷3丁目ですか？

本郷３丁目の交差点を本郷通りを北へ（東大へ）、50mぐらいかな。まさに東大に接する場所で3方向が道です。
北側の窓は東大の緑が借景できると思います。
本郷通りに面してますが、ここも春日通りに面してますのでそれに関しては同点ですね。ただ本郷３丁目は大江戸線もあるからね。本郷５丁目計画という野村の看板があります。私は勝手にプラウド本郷東大前と名付けてますが、、、。本郷通りと面してない東側はいい物件かもしれません。当初は四角い土地だったのですが、角を日経に売った様でそのビルが一角に（北西側）に建つ様で銭高組の工事もあります。

文京区ですので反対運動で23階が19階に変更になった様です。殆ど向かいに現職大臣の事務所があるので野村も分が悪い勝負をしたのだと思いますよ。

http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1657.html

38さん、ありがとうございます。

今度敷地を見に行ってみようかな。入居予定日はまだ先っぽいですよね。

茗荷谷の野村のもなかなか進まないし、同じような状況ですね。

東急も旭化成も今年販売開始なので、比較できないのが難点です。

>>36,38さん

スレ違いなのでレスしようかどうしようか迷ってたのですが、詳しい情報ですね。
実はこっそり野村のＨＰも見たのですが、まだ出てませんね。（昨日の時点では）
本郷のココがマンションになるのは、正直びっくりです。
昔のこの辺りを知っていたので。

この物件のスレッドが早く立ち上がるといいですね。

もちろん、茗荷谷のこの物件も気になっていますが。

ずっと前に資料請求していたのですが、今日資料が届きました。

ＨＰ記載の情報と大差ないのですが、新たな情報としては、物件の予想外観が載っていました。

イラストで見るとわりとシンプルな外観。デザイン性の高いものが好みじゃない私としては合格ラインでした。

あと、敷地はクの字型ですが、タワー部分は四角っぽい形でした。

俯瞰図のイラストを見ると、敷地内の春日通りに近いあたりは、低層部分（商業施設などが入る３Ｆ建て）や緑地になっているので、住宅棟は、春日通より少しだけ奥まった感じになっています。

あと、ＤＭはあまり高級感無い感じ。シンプルで素朴系。

ＤＭの雰囲気と物件の雰囲気ってリンクするものでしょうか。

南側の銀行研修所が今後マンションか何かになったりする可能性を考えると、東南角部屋がベストっぽいです。（そうでなくても、通常、東南角が一番高いでしょうが。）

>44
商業施設と居住部分の入口は異なりますので
セキュリティに関してはそれほど心配いらないでしょう。

それよりも価格が気になります。
平均坪単価はやはり300万円オーバーですかね・・・。

駅前だしタワーだし少なくとも護国寺の住友や三菱以下の価格では売らないでしょう。３８０万以上かな？

平均単価で300オーバーだとしたら、±で坪40-50万ってところでしょうかね。
タワー物件の低層階はかなりねらい目ですね。

ここの低層階の日照はどうなんでしょう。
今のところ、周りに高い建物はないようですが・・・。

まあ駅1分とはいえ，所詮は丸の内線。
アクセス抜群とは言えないよね。。。

丸の内線とは言え、文京区の駅前タワーマンション。希少性はあるよね。
だから安くはないよ。

どこに、アクセスするかで、抜群かどうかはそれぞれ皆さんの御意見は異なると思います。

地下鉄1路線のみというのは都心ではそんなに利便性が高いとは言えないのは事実でしょうね。

神田川がちょっと増水しただけで丸の内線が止まるのは勘弁してほしい。

仕方ない、引っ越しな、しょうがないんだよ。

丸ノ内線は便利ではないけど腐っても文京区ですからね。
デベも思いっきり強気の価格で出してくると予想。

地下鉄の中では銀座線との双璧では？

＞地下鉄の中では銀座線との双璧では？

「古さ」ですか？それとも「混雑」？

歴史でしょ。たしかに銀座線と丸の内線は本流って感じます、一等地を通して作った的な。他のは後から作った二番煎じ的な感じがしますよね。空白地を埋めるために、無理やり作った的な感じ。

なんだかんだでここ売れると思うよ。文京区って、景気悪いから収入減る様な人が住んでるとこじゃ無いからね。

基本的に再開発だからむちゃくちゃな値段付けられないし。1期で8割とかさばけちゃう様な物件だと思います。いろいろ細かい事言うと問題あるけど、概して大きな欠点が無い。

文京区の高台の地下鉄駅前で、大手町のオフィスまでもドアツードアで20分ですよ。スーパーもそこそこ近いし、鹿島はいろいろあるけどスーゼネだし、その上窪町の目の前、国立お受験家族の賃貸需要もあるし、たいした嫌悪施設も無い。

丸ノ内線が止まった時は何線を使うのが近いですか？

物件概要すら見ないなんて、検討する気ないでしょ。

＞文京区で駅徒歩1分で坪300だったら、あっというまに完売でしょ。

そりゃそうです、近くの住友のシティハウス文京護国寺なんて、平均で380万円くらい
だから売れてないとも言える

アトラス＝旭化成は、中目黒で苦戦し、向丘遊園では簡単に売り切った。
やはり値付けを欲張れば、売るのに苦労する。販売経費もあっという間に多額となる。
この辺りをどう判断するかだろう。

>>62
春日通りの都営バス。頻繁に走っている。

坪300は夢見過ぎだ。
北千住駅前の中古のアトラスが300くらいで取引されてるわけだから、腐っても文京区のここは平均350は切らないよ。

>60
地下鉄だけは歴史が浅い方がいいですよ。
千代田線を掘っていた時に不忍池の底が抜けて大量の水が流れ込んだのは有名な話。
他の古い地下鉄でも、大地震で壁や天井が割れて水が流れ込むおそれのある場所が・・・。

>62
物件概要にあるとおり、有楽町線の護国寺駅まで徒歩14分です。
ここを買えるくらいの人ならタクシーを使って他線の駅まで行く方が早いでしょうね。

>>68
北千住のアトラスの300って成約価格？
売主の希望価格だよね？
ま、ここの適正価格は330〜350くらいじゃない？
300だったらバ カ売れ、380だったら全く売れないでしょ。

まあ来年まで売り惜しんでも市況は悪くなる一方だから、
早めに売り切っちゃった方がいいよね。

茗荷谷...住みたいかあ？坪350も出して。地下鉄しか止まらないし、こちゃごちゃした
狭い住宅地の中に建つMSだよ？タワーでもたいした眺望も無いだろうし。

この物件は駅前ということがすごく利点であって、これを重視する人にとってはすごく
魅力的といえるでしょう。駅前で大規模というと、すでに出ている大崎と板橋でしょうか
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

板橋はこれからですが、場所によっては板橋の方が利便とも言えますが、価格はどのくらい
差がつくものなのでしょうか？

>73

この立地に価値を感じない人には魅力無いのはわかります。

眺望なんてどうでもよくて、東京タワーとか見飽きてて、そんなもんに魅力感じない人って居るんですよ。

人それぞれです。

皆さん350前後の予想ですね。
まぁそんなもんでしょう。

それにしても、アトラスは各エリアの良い場所に建てますね。
中目黒も残り数戸のようですし、千住の築五年のタワーは私の友人が昨年坪310で売りましたよ。
ここも駅前ですし、350なら資産価値の観点からも高くはないかなと思います。

坪単価350万円でも、抽選完売でしょうね。

ここは、お受験特需という場所。お金を出す人は出します。
私立をお受験するくらいなら、駅近、タワマン以外の＋αの価値は織り込んでくるでしょう。

一体いくらで出してくるか、楽しみ？です。

>70
ＪＲ線。実は文京区にはＪＲ線の駅が一つもない（豆知識）。

昔は転売目的で買ってる連中がいっぱいいたけど、今はそうでもないからね。
交通の便からして微妙なだけに、平均坪350万円でも苦戦しそうな予感。

>>78
総武線の御茶ノ水駅は千代田区？

坪400でも飛ぶように売れると思いますよ。

はいはい

坪400じゃ売れないよ。
坪350でソコソコじゃない？

坪３５０万円なら即完でしょう。
駅徒歩７分の新築が同じ価格でだしてるんですからねぇ。

問題は地下鉄の振動と
中身の仕様ですかね。

近隣でプラウドと東急があるので
仕様をとるなら大手デベ。

価格重視ならアトラスじゃないですかね。
坪４００でも駅前立地なら絶対欲しいな。

坪400だと86平米の部屋が１億？
ちょっと高いな〜

350でも売れ残るよ。
380とか400とか言ってるのは成りすましのデベだけ。

いずれにしろ、一般のサラリーマンには簡単に手が出ない金額ですね。
本当に平均坪400だったら何の未練もなく即撤退します。

このご時世に坪400万のマンションを買える層が
この物件くらい多くいるんでしょうかね。
まぁどこぞにお金持ちの人たちが沸いてきて
何だかんだで無くなっていくんでしょうけど、
89さんのおっしゃるように普通のサラリーマンだと
難しいでしょうね。
これからもっと景気が悪くなるんだから、今は様子見
にしておくってのも一つの手かも。
（それでも手が届かない金額なんだろうけど）

茗荷谷の駅前。これだけ至近の立地は希少。
また、某有名校など、近所の学校へのアクセスも抜群です。

販売サイドはどういった方々をターゲットとしているのかな。
お受験ファミリーや、丸の内方面のサラリーマン、あたりでしょうか。

いわゆる学生街ですから、朝のラッシュ時間帯は、独特の雰囲気があります。
検討される方は、平日の朝に足を運んでみるといいかもしれません。
その際、駅前の飲食店もチェックされると、なおいいと思います。

茗荷谷駅は地下に埋まっていないので、駅構内の移動距離（深さ）も短く、
駅前の立地と合わせて、ごく短時間で電車に乗り込めそうです。
このメリットはかなり高いでしょう。

一方で、丸の内線の1路線しかないので、方面が限られるのが難点です。
車で補うにしても、春日通りがメインで同じ方面ですので、これまた微妙。
例えば、隣の後楽園・春日は4路線で、行ける方面が大きく広がります。
このあたりは地図や路線図を見ればわかりやすいと思います。

1～3階に入る店舗・事務所はどのような感じになるんでしょうか。
飲食店が入るかどうかで、人の流れが大きく変わりそうです。
このあたりはよく見極めたいところです。

引渡し予定は23年3月ですか。
この物件が該当するかはわかりませんが、納期を優先させる傾向が強い年度末物件となるようですので、
プロの活用も含め、内覧チェックは慎重に望みたいところでしょうか。

値段については、決定する側ではありませんので、販売サイドの決断を見守りますが、
それに対する購入側の反応も含め、色々と楽しめそうです。

千代田富士見のすれを見ていると下駄ばきはコワイですね

91さん
あまり土地勘がない者です。茗荷谷ってこの界隈でいえばどんな場所か
どなたか教えて頂けませんでしょうか。
いわゆる良い住宅街に入るのか、治安はどうなのか、教育水準（良さそうですが）
はどうなのかなど。

このマンションも安くはないですから、比較的良い場所だろうとは思うのですが。
近くのお店とか公園とか交通状況なんかは、見に行けば分かるんですが、
土地勘だけは何ともならないので、教えていただけると嬉しいです。

現在、小学生の子供が2人いるのですが、特に教育についてはちょっと気を遣って
います。近くの学校のレベルが高い必要はないと思っていますが、少なくとも
ガラが悪くない程度は押さえたいと思っておりまして。。。

＞93
「少なくともガラが悪くない程度は押さえたい」だけであれば、ここは高すぎると思いますよ。

>93

控えめに表現されているのだと思います。御心配されている様な意味では問題ないと思います。むしろ、文京区が好きな人（嫌いでない人、港区に住みたい見たいな希望の無い人）には好まれる立地だと思います（防犯、教育の環境という観点で）。

さて、私はこの物件の問題点は、

＊地権者が多く、その立地からも賃貸に出る物件が多く、購入するという観点では好ましいとは思えない。
＊再開発で、いわゆる下駄履き物件であり、その敷地内に様々な人が立ち入れるため、色々な問題が起きる可能性があります。
＊春日通りは交通量が少ないとは言えません、低層の春日通り沿いは、私は選択しません。
＊学生さんなんかが、うろうろしそうですよね。週末も多いんです人の出入りが（英検、漢字検定などの会場に使われるので）。

こんな感じと思っています。

地権者が多い物件はなにかと大変ですよ。
飯田橋のプラウドタワーも、マンション掲示板で当初から危惧されたことが次々と現実問題になりつつあるし・・・

ともあれ、いろいろな意味でスレが伸びてきて、良かったです。
一時期は、閑散としていましたからね。
説明会での価格発表が楽しみです。
（実は、既に他の物件で契約を詰めつつありますが）

>93 さん

91です。

駅へのアクセスは抜群ですが、住まいの立地としては微妙だと思っています。
95さんも書かれていますが、交通量も人通り（特に学生）も多く、
くつろげる環境とは言えないでしょう。
駅から少し離れた小石川方面は、それなりに住みやすいと思いますけど。

治安や教育水準は問題ないと思います。

気になるお値段は、おそらく高めで出てくると予想していますが、
価値云々というよりも、業者の都合（事業を開始した時期が高めだったのでは？）
による面が強そうなので、あまり入れ込まず、一歩引いた目で見ています。

管理面が大変になりそうなので、実際に購入するまではなかなか至らないと思いますが、
賃貸で住む分には手軽で良さそうなので、今のところこちらが本命だったりします。

まぁ、納得できる価格が出るかどうか、次第ですね。