リライズガーデン西新井

レコシティで値付けに失敗（高過ぎて売れない）しているので、
慎重になっているのでしょう。
マンションバブルが崩壊して、明らかにマンションに先安感が
出てきているので、苦労しているのでしょう。
180万円/坪あたりが適正価格だと思いますが。

先日チラシに駐車場２５００〜１００００円と書いていました。結構お安いですよね。

自走式100% 設置の場合だと、これは相場水準ではないかな。
免振 + オール電化のようですし、坪180万なら速攻買いにでますけど、
いくらなんでも200万下はないと思いますよ。

そおですか？？？
ステージオは170万円/坪ですよ。
レコは215万円/坪で大量売れ残り・・・・。
再開発地区でもない線路際の物件で、しかも（埼玉以下の評価で
ある）アダチ区物件なのだから、170万円/坪くらいが妥当では。

このマンションが竣工する頃には消費税も上がってるのかな？
物件が４千万だとして消費税５％アップなら税金で２００万も多くかかるのか。
高い買い物は早めにした方が無難かな。
マンション価格下落しても税金が上がっちゃうんじゃ待つ意味ないし。
とりあえず来年度の消費税アップはなさそうなんで、来年度中に入居できるマンション探すのも良いかも。

>>45

レコはもっと高いよ。

↑
値引きしてたら分かりませんが…。

>>46

消費税は建物分しか、取られませんよ。
土地の部分は非課税です。

ここの現場、相当近隣のクレームがうるさいらしいね。
向かいの都営住宅の連中か？
清水の監督も、市川の件もあるから相当大変な思いをするのだろう…。
まあ、所詮、18FのRC造だからなんとでもなりそうだが、地盤がな…。

ステージオも中層で角にかかっていなくても、ほぼ180万/坪だったと
記憶しているけど。

>>51さん

それってパークフロントでは？
Vタワーはもっと低かった記憶が。

パークフロントです。　
もっとも今でている中古はそんな値段では買えないので、ここいくら
なんでも200万/坪未満はありえないのでしょう。　210-220程度なら今と
なっては適正水準だと思いますけども、そこまでは値引いてはくれない
でしょうねー

ちらしだと第一期の売り出し価格は坪１９０万台程度か。

全体として平均１８０万程度じゃないですかね。

でも高いですね。本当にここは足立区なんでしょうか？

相場そのものが上がっていますから、180万なら買いじゃないですかね。
待っていても、ステージオのパークフロントと同じ値段で買えるってのは
10年あとかもしれないですし。

1期ってのがどのあたりの高さかにもよりますね。
低層階中心に選定して、割安感を出してみせるって手もありますし。
最多価格帯でみて 75㎡ 4500万程度のようですが。

第一期は坪200万切ってるんですか！

200万切ってるとすると間取りしだいでは抽選になる可能性がありますね。もう抽選外れるの嫌なので、あんまりお手頃価格も困るんですけどね。
でもレコほど高くなくてよかった。

この物件も最近鉄筋不足の施工ミスのあった
清水建設施工。
ここはこれから建てるから大丈夫！？

そして、オール電化と耐震だけが売りにならない事を願ってます。

清水建設施工の某マンションのMRを見に行ったら、
玄関、台所など古い作りでびっくりしたので。

電車の音も気になるところですが
今のところ、前向きに検討中です。

おしゃれなマンションになりますように。

23日金曜日の朝日新聞に1期の予定価格でてましたね
年収６００万世帯でも買えそうです
今日も手紙来てましたがＭＲ早く見たいです

61さん
価格はどれくらいですか。
教えてください。

62さんへ

新聞では・・・

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

本当にこの価格ですかね〜？
62さん、皆様、高いと感じますか？安いですかね？
私は高いと感じてますが・・・

高いですね。
探りの50戸販売・・・
ステージオ価格まで下げないと検討しません。

売主の東武にも不安がある。
マークゼロ○曳○の管理会社は東武グループ？
あの物件の掲示板見ると居住者の不満と苛立ちが感じられる。

坪200万程度でしょうかね。思ったより安く出てきたという
印象ですね。大師前でもやってるけど、あちらは坪180万位
らしい。レコが売れ残りそうだからね、そんなもんかな。

足立区の限界か…。

坪200万で安い印象ですか・・・
団地の目の前の立地＆西新井ですが・・・
レコが高すぎるから・・・
1期で50戸販売は様子見販売確定かな

坪200万はレコが売れる価格じゃないでしょうか。
ここは、180万以下じゃないとね。
地縁などの理由でどうしても”西新井”と言う方の購買層はステージオとレコの高額契約者でお腹一杯。
700戸以上大規模物件を売るには高過ぎる。

売主が様子見なら、購入者も残り200戸位まで様子見ですね。
最上階とか角部屋を希望する方は別ですが・・・

68さん　同感です

足立区って安いんだなー。

２３区内で坪１８０万円以下ってそうそうないよな。

>68さん

気持ちはわかる。しかし、物価は高くなっている。
いまさら2005年売り出しのステージオをもちだしても・・ね。
やっぱり坪200万円でしょうね。

ステージオ販売時は「予定」であった
商業施設もフィットネス施設も、ここの販売時には「完成」。

いままでの西新井と違ってきていますね。

日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
もっと化けるかも。
たとえば、駅前広場、都市計画道路・・

商業施設とフィットネス施設ができて
坪あたり２０万以上あがるとは・・・
購買層のメインは地元の方や草加、越谷、春日部あたりの方ですかね

マンションの値上がりには、びっくり。

千代田線綾瀬駅徒歩14分の物件が、坪200万円をこえていた！
ここが安くみえてくるのは、そういうことが起きているからでしょう。

＞日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
＞もっと化けるかも。
環七が西新井駅に隣接しているから、化けてもすぐに化けの皮が剥がれる。

もし化けるとしたら・・・
環七を一定期間遮断して西新井駅を高架にした後、高架下に環七を復活させるくらいでなければ。

しかし、今マンション購入検討中の方々には現実的ではない。
当物件に関心はあっても坪200万は出さない。
伊勢崎線のさいたまからの購入者を掘り起こすのも期待薄。

余りレコの方は値引きしないらしいね。

ttp://sakakimr2007.blog15.

不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-7.html

別に再開発の進行がなくても、東京全体での価格の上昇の流れで、
坪20万程度はたさないともう買えないと思うけどな。
何年も価格を見ている人ほど錯覚しやすいけど、もう都内駅近くが
200万下じゃ買えないんじゃないかな。　170だの180だのってのは
すでに埼玉県か、千葉県にいかないと買えない相場だよね。

76さん
口は元気だね〜けど、経済はそうでもないだよ！

足立区って23区で一番安いとこでも、駅5分圏とかでもう200万だよね。
200万未満で買える23区内のほかのマンションの例があったら教えて
ほしいな。　速攻MR見にいきますよ。

西新井の未来を考えたいですね
坪２００万の適正を・・

どうせまだ完成までだいぶあるんだから、なりゆきを見守ったらいいじゃん。
この価格でもそんなに申し込みが殺到するとも思えないけど・・・。

>>80 さん
確かに・・・
先のことはわからないですね
１期が５０戸販売なのでどうなるか見守りたい

東武不動産が販売に絡んでいるというのが、ちょっと気になります。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武鉄道と東武不動産は、違うのでしょうか？

わたしは駅近には住みたいけれど、線路近には住みたくないなぁ。
でもＭＲは拝見したいと思ってます。

これからマンションの供給は減るらしいし、実需はそこそこ続くだろうからじわじわ売れていくのではないかな。足立区はイメージが悪かっただけだからな。交通の便を考えたら意外といけるよ。

交通利便性の割には安いってところが足立区の売りだったので、
値段だけ上げると、宣伝文句がなくなってしまう。

失敗例としてレコみたいになるわけで、もともと持っていた土地だって
ことと、線路脇のデメリットを思えば、
いかに、免振＋オール電化+100%駐車場をつけても、スパンがあまりとれて
いない、平凡な間取りであることを考えれば平均で坪200オーバーだと
したらちょっとなおやりすぎかなって印象です。

オール電化の仕様とかをモデルルームでチェックしてみないと
なんともいえないところもあるけど。

売主の東武に不安です。

（№64さんに同感です。）

管理が東武グループの○○物件の
掲示板は、驚きです。


先日「賃貸」と「分譲」どっちがお得？
だんぜん分譲がお得です・・・・
なんて書いてある鉄腕アトムの
ダイレクトメールが
届きました。なんだか・・・・？？

鉄腕アトムではなく、
マンションの質で勝負してくれると
良いのですが・・・

やっぱり、オール電化ぐらいしか魅力
ないのかな・・・

冷静に考えてみるとオプションが安く済むかもしれませんね
IHとか食洗機が標準ですよね

IHでも安物だったら、ガスレンジのちょっといいのと値段は
変わらないって... エコキュートタンクコストはかかるけど、
単に割高になるだけでありがたがるほどのもんでもない。
食洗機なんて、マンションのオプションでつけたって15万ちょい
とかだし。　その程度で高い値段が納得できるようにはならないな。

販売はいつ頃からになるのでしょうか？

>>89
MRは新春から
１期は３月中旬、50戸

>86

ここの管理は、HPで見る限り
長谷工ですよね。
長谷工がいいかどうかはわからんが。

やはり鉄道に近いから騒音すごくない？

西新井は草加より価値あるのですかね

人それぞれだけど、草加よりはいいのでは？。
腐っても２３区内だからね。都内の比較では負けるけど。

>>92さん
今線路沿いに住んでるけど、それなりの高さなら賃貸の窓ガラス（T1クラス？）でもあまり気にならない。慣れると聞こえてないのと同じぐらいになる。夜静かになると微妙に気になるけど、24時間365日ひっきりなしの幹線道路に比べれば夜中は無音（たまに保線があるけど）だし、この物件は廊下側が線路なので実際にはほとんど聞こえてこないだろうね。

ただ、低層部だと目の前の団地に音が反射してウルサイかも知れないが。

確かに前の団地は気になりますね
建て替えるときに８階建てくらいに
なったりして。

本日DM来ましたがどのタイプがいいですかな
アンケートの内容みました？
希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・
価格設定の参考資料にするのかな

＞　希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・

専有面積と、予算の欄ってのはほぼすべてのアンケート葉書とかに
存在しているような気もしますけれども。

私にもＤＭが届いていました。
返信しません。

DM返信しました

来年の、春か秋にＭＲを訪れたいと思っています。
多忙なので・・・（夏は暑くて行きたくない）

南西は良さそうですね

立地悪すぎ。価格高過ぎ。第1期の価格発表が勝負。
第２のレコにならないように・・・
ターミナル駅じゃない西新井は人気なし。
西新井以北の伊勢崎線の住民にも人気なし。

ステージオ以下の価格じゃないと売れ残りは300戸以上と推測。

先日届いた間取りのプランも、
気に入った間取りはなかったです。

今時、収納率を強調してたけど、
線路沿いなのだから、せめて家の中は優雅に
広い玄関、廊下を期待してたので、残念。
ほとんどのキッチン・トイレも狭そうで、がっかり。
新築の都営住宅と変わらなかったりして・・
せめて天井ぐらいは、高いのでしょうか？

もちろん、値段に見合ってたら仕方ないとあきらめますが、
5000万近くするのだったら、考えます。

700戸も完売するのかな？早く契約して、売れ残りをみてるのも
つらいですし。

とりあえず、気になる物件なので、来年のMR見学
申し込みしました。

今日電話来ました。しつこかったです
２月の先行MR見学会
見送りました

ヴィスタグラート宮原（埼玉県さいたま市北区）は、完成から１年経って、３分の１が売れ残っている。

ヴィスタガーデン川越（埼玉県川越市）も苦戦しているので、

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武さんも必死なのでしょう。

かなり必死ですね・・・

今日メールが来てました
ＭＲ事前見学会とのこと
こないだ電話きましたが、人気ないのですかね

まだ正式価格もでていないのに、人気あるもないもないでしょう。
妥当価格以下の水準なら、瞬時に完売できますよ。　簿価は安いもともと
自分でもっていた土地ですから、そんなに無理しなくても黒字を計上
可能ですから、レコみたいな失敗はしないと思いますよ。

>>114　さんへ

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

こんなんですが、どうでしょうか？

１１５さんへ

１７０〜２００万円坪？
高いと思うけど・・・

高すぎる。
坪20万プラスでレコをお薦め。

総戸数738戸。

第1期（50戸）は、”さくら使って”でも即日完売。

>>124さん

見過ごせないも何も、だから平米単価か坪単価で見るんですよ。＞価格
平米単価や坪単価で見れば平米の広さに関係なく価格の上下が分かるからね。
総平米数そのものはライフスタイルによって必要な広さが変わるから参考にならないし、
そこから算出される価格も相対比較できないから意味が無い。

で、坪単価平均180万強は設備の充実度や昨今の足立区の状況を考えると悪くない数字だと思う。
（とはいえ、現地主の東武は坪170万ぐらいでもウハウハだろうけど）

そもそも3年ぐらい前に発売された竹の塚駅前タワーは最上階で200万越えして完売してたし、
ステージオだって当初高い高いとさんざん叩かれてたけど結構あっさりと完売しちゃったから、
もはや昔の足立区の感覚では買えない時代になったのかもしれないね。

まあ、レコのアレは正直やりすぎだとは思うけど。
（坪単価以前に物件そのものの魅力が、ね…）

そういえば、ちょっと前まで資料送付攻勢をかけていましたけど、
MRオープン日時が決まってからは何も送ってこなくなりましたね。
寂しいと言うか他の物件に目移りしそうです。

ちなみにここは学区どこなんでしょうね？
梅島小？

西新井から２つ先に住んでいます。

伊勢崎線は日比谷線に加えて、半蔵門線乗り入れするようになって、大変便利になりました。
複々線の強みを生かして、ラッシュ時には物凄い本数の電車が走っていて大量輸送してくれます。
（しいて言えば、西新井→北千住を急行でいく場合だけ混みますが）
帰りは北千住からの下りのうち、半蔵門線からやってくる１０両編成の急行はかなりゆとりがあります。（むしろ日比谷線からくる各駅の方が混雑しているくらい）

皇居より東側が勤務先（大手町、丸の内、有楽町、新橋など）であれば、山手線の西側の繁華街を通らずに通勤できる。電車の遅れる頻度は京浜東北線に比べれは少ないと思います。

>>127さん
私は竹の塚住民ですが（お隣さんですね）、
日比谷線はあまり使える路線ではないですよ。

伊勢崎線沿線だとここしか都心直結ルートがないから便利に見えますが、
東側を遠回りして移動するから時間がかかるし接続も決して良い方ではない。
なんと言っても3線直通接続以来遅延が酷く、
通常でも5分程度はちょくちょく、、
雨とかになると10分とか平気で遅れる。
朝は毎日のように「遅れておりまして申し訳ございません」と謝ってるぐらい。
しかも終電間際になると北行は北千住止まりが多くなるし。

半蔵門線直通も本数が少なくイマイチ。
朝なんか浅草行き→北千住行き→半蔵門乗り入れと3本に1本しか出ないし、
（ゆえに激込み）
半蔵門線のルートも某計画のためにいびつなルートとなっているため、
必要以上に時間がかかるルート。
終電間際になると押上止まりしかなくなる。
しかも北千住と違って押上は乗換えが出来ないのが致命的。
（伊勢崎線は次の曳船駅なので）

正式名称が「リライズガーデン西新井」に決定しましたね。

>128

東横線の自由が丘あたりの住民が日々直の本数が少なくて
使えないというならまだしも、そもそも浅草止まりの
地価激安東武の伊勢崎線ごときが地下鉄2路線と乗り入れてる
だけでもありがたいと思ってもらいたい。
贅沢いうのもいい加減にすべし。

遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

平均速度は東横線より、伊勢崎線のほうが速いから、そっちを買うというもんでも
ないのだろうから（東横線は異常にのろいよね）、不動産をどこに買おうかという
のにとっては、割と些細な一要素にすぎない気もするけど。

この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

>>131さん
＞遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

荒らしは無視が一番ですよ。日本語として意味不明な噛み付きをするしか憂さ晴らしできないかわいそうな人なのですから。

＞この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

既にステージオが西新井坪180万上の世界で結構あっさりと完売しており（それでも当時は高い高いと批難轟々だった）、加えて周辺の価格が既に上昇している現状を見るに、線路沿いと言う悪条件と設備の充実レベルを考慮すると200万が妥当だと思う。レコが220万で売れないのは設備/立地と価格が合ってないだけなので参考にならないし（それでもあれだけ売れたってのはすごいと個人的に思う）。

今のところ足立区最後の大規模物件になりそうだし（作れそうな土地はたくさんあるけどね）、地縁のある人の需要だけで吸収しきれると思っているんじゃないかな。

ステージオで平均で180万上いっていたのは、パークフロント棟だけだと思います。
ステージオの仲介売り出し価格がのきなみ坪@200越えですから、かなり条件が劣ることを
考慮しても、新築物件ですし　200万ならなんとか完売できるかもしれませんね。

朝の伊勢崎線は、遅延が頻発しているよね。

濃霧で遅れ、積雪で遅れ、着膨れで遅れ、さらに人身事故で遅れる。
複々線でありながら、踏切があるのも良くない。

伊勢崎線と繋がってから、田園都市線のダイヤの乱れが増加して困っている。
田園都市線の場合は、濃霧なし、積雪なし、踏切事故なしだった。
そして気温が違うから、着膨れも少ない。
エレベータおよびエスカレータの設置も田園都市線が大きくリードしている。

でも、物件価格が安いのが、伊勢崎線の良いところ。
資金の少ない俺には、伊勢崎線沿線の物件しか買えないかも。
辛いところだ。

>>134

それは違いますね。

毎朝半蔵門線で通勤していますが、朝の遅れのアナウンスは
殆ど　田園都市線の混雑、車両故障などのが原因で
伊勢崎線は少ない方です。
遅れの7割が田園都市線　2割が東武伊勢崎線　残りは半蔵門線だと感じています。。

私も田園都市線の毎朝の混雑遅延で半蔵門（さらに伊勢崎線）が大迷惑していると感じており、
可能なら渋谷で折り返し運転にしてくれないかと　思っている一人です

>>134さん >>135さん
日比谷線側の遅延もそのほとんどがメトロ/東急側の問題ですよ。
濃霧遅延なんて数年に1回程度でほとんど起きないし、
伊勢崎線内では事故以外で遅延することはほとんどないです。
（そもそも踏み切りなんて事故でも起きない限りは電車遅延には関係ないし）

その証拠に、遅延が目に見え始めるのは小菅辺りからですから。
日比谷線内が遅延しているため、北千住入構が遅れるからですね。
小菅辺りまで来ると明らかに「遅れている」ことが分かりますし、
南千住から入谷に向かうトンネルの入り口は万年遅延状態です。
（大体あそこで速度を落とすか止まる、昔はそんなことありませんでしたが）

もっとも、元々日比谷線乗り入れだけの時代は遅延とはほぼ無縁だったので、
東急側が悪いのでしょうけど。

東急の10分以内の遅れは日常茶飯事で遅れに入りませんが、
今朝も東急線お客様救助とかで、半蔵門線が大幅に遅れています。