リライズガーデン西新井

私は、生まれも育ちもここの近所です。
私で宜しければ、分かる事はお答えしますよ。
ちなみに、建設予定地の前に建っている団地もマンションになります。
こちらは都営で、現在団地に入っている人達が入ります。

>>23さん

早速のリクエスト、有難うございます。

まず都営住宅のマンションについてお答えします。
こちらの団地は、１〜９号棟まであります。
まず７・８・９号棟に住んでる方は、来年の２月末までに引っ越すことが決まっています。
綾瀬と江北（どちらも足立区）に新築の都営マンションがありますので、そちらに引越します。
空いた７・８・９号棟の跡地に、新たに都営マンションを２棟建てるそうです。
残りの１〜６号棟の方たちは、そちらのマンションへ入る事になります。
余剰分は、都営ですので賃貸になると思います。

三菱ウエルファーマ跡地についてですが、正しくは田辺製薬です。
そんなことはどうでもいいですね、すいません（笑）
実際こちらの跡地は、詳しい事は分かりませんが土壌の問題があるみたいです。
ず〜っと空き地になっていますので、土壌の検査や浄化を行っていると思います。

それと、足立区やこの地区を不安に思っている方たちへ
私はこの土地で生まれ育ち、今年で３７歳になります。
しかし恐い思いをした事は、記憶にございません。
私が周りにとって恐い存在だから、自分は恐くないとかそんなオチではありませんよ。
下町より都心の方が物騒ですよね。

15年間、三菱ウェルファーマ（15年前は東京田辺製薬？）とファミリーマートがはさむ道路を通勤しています。
三菱ウェルファーマ跡地の汚染土壌の改良工事は完了しているようです。
一時期は、汚染土壌の改良工事が三菱ウェルファーマと東武が同時に行われていたように思います。

眺望が抜けるのは、現状でも11〜12階以上じゃないでしょうか？
明日にでも南西に建っているマンションの階数を数えて見ます。

交通量が多くなるのは避けられませんね。
西口の分譲・賃貸マンションが2000戸。
アリオの駐車場が1100台超？
ここが700戸以上。
車の流れがどのようになるか・・・当物件前の道路が抜け道になりそうです。

それより、西新井駅の通勤ラッシュが心配だ。
今でも人があふれそうなのに。

東武マンション、団地付近に、大きな道路が通るみたいです。
それとこの付近の土地は、西新井駅と梅島駅の中間ぐらいになると思います。
西新井駅は急行が止まりますので、私は西新井駅を利用しています。

参考までに

75タイプ

85タイプ

95タイプ

ここ売れるの？
小生なら坪145万前後なら検討します。

>>31
85タイプの図面をみるとレコ・グランデと比べてワイドスパンが一目瞭然ですね。
バルコニーも広いし、線路傍などデメリットもあるけど坪150万前後なら検討ですね。
ステージオ価格なら微妙・・・多分止めますね。

相場てもんがありますからねえ、そんなに急に下がるとも思えんな。
20年前のバブル崩壊はすさまじかったので、その後マンション価格下落
しか見てない人はまた下がるのを期待するのでしょうが、今くらいの
景気では下落はあまり期待できないと思うけどな。
一度上がった価格はなかなか下がらないよ。

そうだといいねえ、どんな価格をつけてくるか。

清水建設、失敗後の施工はより慎重になって安全。
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超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

町中の１８階高層マンション建設のようですが、周囲の住民による建築反対運動は無いのでしょうか。

東武東上線川越市駅そばに東武不動産が建築中の１５階高層マンション「ヴィスタガーデン川越」は、地元自治会を上げて建築反対運動がおこっていますが。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

モデルルームの予定がないね〜

レコシティで値付けに失敗（高過ぎて売れない）しているので、
慎重になっているのでしょう。
マンションバブルが崩壊して、明らかにマンションに先安感が
出てきているので、苦労しているのでしょう。
180万円/坪あたりが適正価格だと思いますが。

先日チラシに駐車場２５００〜１００００円と書いていました。結構お安いですよね。

自走式100% 設置の場合だと、これは相場水準ではないかな。
免振 + オール電化のようですし、坪180万なら速攻買いにでますけど、
いくらなんでも200万下はないと思いますよ。

そおですか？？？
ステージオは170万円/坪ですよ。
レコは215万円/坪で大量売れ残り・・・・。
再開発地区でもない線路際の物件で、しかも（埼玉以下の評価で
ある）アダチ区物件なのだから、170万円/坪くらいが妥当では。

このマンションが竣工する頃には消費税も上がってるのかな？
物件が４千万だとして消費税５％アップなら税金で２００万も多くかかるのか。
高い買い物は早めにした方が無難かな。
マンション価格下落しても税金が上がっちゃうんじゃ待つ意味ないし。
とりあえず来年度の消費税アップはなさそうなんで、来年度中に入居できるマンション探すのも良いかも。

>>45

レコはもっと高いよ。

↑
値引きしてたら分かりませんが…。

>>46

消費税は建物分しか、取られませんよ。
土地の部分は非課税です。

ここの現場、相当近隣のクレームがうるさいらしいね。
向かいの都営住宅の連中か？
清水の監督も、市川の件もあるから相当大変な思いをするのだろう…。
まあ、所詮、18FのRC造だからなんとでもなりそうだが、地盤がな…。

ステージオも中層で角にかかっていなくても、ほぼ180万/坪だったと
記憶しているけど。

>>51さん

それってパークフロントでは？
Vタワーはもっと低かった記憶が。

パークフロントです。　
もっとも今でている中古はそんな値段では買えないので、ここいくら
なんでも200万/坪未満はありえないのでしょう。　210-220程度なら今と
なっては適正水準だと思いますけども、そこまでは値引いてはくれない
でしょうねー

ちらしだと第一期の売り出し価格は坪１９０万台程度か。

全体として平均１８０万程度じゃないですかね。

でも高いですね。本当にここは足立区なんでしょうか？

相場そのものが上がっていますから、180万なら買いじゃないですかね。
待っていても、ステージオのパークフロントと同じ値段で買えるってのは
10年あとかもしれないですし。

1期ってのがどのあたりの高さかにもよりますね。
低層階中心に選定して、割安感を出してみせるって手もありますし。
最多価格帯でみて 75㎡ 4500万程度のようですが。

第一期は坪200万切ってるんですか！

200万切ってるとすると間取りしだいでは抽選になる可能性がありますね。もう抽選外れるの嫌なので、あんまりお手頃価格も困るんですけどね。
でもレコほど高くなくてよかった。

この物件も最近鉄筋不足の施工ミスのあった
清水建設施工。
ここはこれから建てるから大丈夫！？

そして、オール電化と耐震だけが売りにならない事を願ってます。

清水建設施工の某マンションのMRを見に行ったら、
玄関、台所など古い作りでびっくりしたので。

電車の音も気になるところですが
今のところ、前向きに検討中です。

おしゃれなマンションになりますように。

23日金曜日の朝日新聞に1期の予定価格でてましたね
年収６００万世帯でも買えそうです
今日も手紙来てましたがＭＲ早く見たいです

61さん
価格はどれくらいですか。
教えてください。

62さんへ

新聞では・・・

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

本当にこの価格ですかね〜？
62さん、皆様、高いと感じますか？安いですかね？
私は高いと感じてますが・・・

高いですね。
探りの50戸販売・・・
ステージオ価格まで下げないと検討しません。

売主の東武にも不安がある。
マークゼロ○曳○の管理会社は東武グループ？
あの物件の掲示板見ると居住者の不満と苛立ちが感じられる。

坪200万程度でしょうかね。思ったより安く出てきたという
印象ですね。大師前でもやってるけど、あちらは坪180万位
らしい。レコが売れ残りそうだからね、そんなもんかな。

足立区の限界か…。

坪200万で安い印象ですか・・・
団地の目の前の立地＆西新井ですが・・・
レコが高すぎるから・・・
1期で50戸販売は様子見販売確定かな

坪200万はレコが売れる価格じゃないでしょうか。
ここは、180万以下じゃないとね。
地縁などの理由でどうしても”西新井”と言う方の購買層はステージオとレコの高額契約者でお腹一杯。
700戸以上大規模物件を売るには高過ぎる。

売主が様子見なら、購入者も残り200戸位まで様子見ですね。
最上階とか角部屋を希望する方は別ですが・・・

68さん　同感です

足立区って安いんだなー。

２３区内で坪１８０万円以下ってそうそうないよな。

>68さん

気持ちはわかる。しかし、物価は高くなっている。
いまさら2005年売り出しのステージオをもちだしても・・ね。
やっぱり坪200万円でしょうね。

ステージオ販売時は「予定」であった
商業施設もフィットネス施設も、ここの販売時には「完成」。

いままでの西新井と違ってきていますね。

日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
もっと化けるかも。
たとえば、駅前広場、都市計画道路・・

商業施設とフィットネス施設ができて
坪あたり２０万以上あがるとは・・・
購買層のメインは地元の方や草加、越谷、春日部あたりの方ですかね

マンションの値上がりには、びっくり。

千代田線綾瀬駅徒歩14分の物件が、坪200万円をこえていた！
ここが安くみえてくるのは、そういうことが起きているからでしょう。

＞日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
＞もっと化けるかも。
環七が西新井駅に隣接しているから、化けてもすぐに化けの皮が剥がれる。

もし化けるとしたら・・・
環七を一定期間遮断して西新井駅を高架にした後、高架下に環七を復活させるくらいでなければ。

しかし、今マンション購入検討中の方々には現実的ではない。
当物件に関心はあっても坪200万は出さない。
伊勢崎線のさいたまからの購入者を掘り起こすのも期待薄。

余りレコの方は値引きしないらしいね。

ttp://sakakimr2007.blog15.

不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-7.html

別に再開発の進行がなくても、東京全体での価格の上昇の流れで、
坪20万程度はたさないともう買えないと思うけどな。
何年も価格を見ている人ほど錯覚しやすいけど、もう都内駅近くが
200万下じゃ買えないんじゃないかな。　170だの180だのってのは
すでに埼玉県か、千葉県にいかないと買えない相場だよね。

76さん
口は元気だね〜けど、経済はそうでもないだよ！

足立区って23区で一番安いとこでも、駅5分圏とかでもう200万だよね。
200万未満で買える23区内のほかのマンションの例があったら教えて
ほしいな。　速攻MR見にいきますよ。

西新井の未来を考えたいですね
坪２００万の適正を・・

どうせまだ完成までだいぶあるんだから、なりゆきを見守ったらいいじゃん。
この価格でもそんなに申し込みが殺到するとも思えないけど・・・。

>>80 さん
確かに・・・
先のことはわからないですね
１期が５０戸販売なのでどうなるか見守りたい

東武不動産が販売に絡んでいるというのが、ちょっと気になります。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武鉄道と東武不動産は、違うのでしょうか？

わたしは駅近には住みたいけれど、線路近には住みたくないなぁ。
でもＭＲは拝見したいと思ってます。

これからマンションの供給は減るらしいし、実需はそこそこ続くだろうからじわじわ売れていくのではないかな。足立区はイメージが悪かっただけだからな。交通の便を考えたら意外といけるよ。

交通利便性の割には安いってところが足立区の売りだったので、
値段だけ上げると、宣伝文句がなくなってしまう。

失敗例としてレコみたいになるわけで、もともと持っていた土地だって
ことと、線路脇のデメリットを思えば、
いかに、免振＋オール電化+100%駐車場をつけても、スパンがあまりとれて
いない、平凡な間取りであることを考えれば平均で坪200オーバーだと
したらちょっとなおやりすぎかなって印象です。

オール電化の仕様とかをモデルルームでチェックしてみないと
なんともいえないところもあるけど。

売主の東武に不安です。

（№64さんに同感です。）

管理が東武グループの○○物件の
掲示板は、驚きです。


先日「賃貸」と「分譲」どっちがお得？
だんぜん分譲がお得です・・・・
なんて書いてある鉄腕アトムの
ダイレクトメールが
届きました。なんだか・・・・？？

鉄腕アトムではなく、
マンションの質で勝負してくれると
良いのですが・・・

やっぱり、オール電化ぐらいしか魅力
ないのかな・・・

冷静に考えてみるとオプションが安く済むかもしれませんね
IHとか食洗機が標準ですよね

IHでも安物だったら、ガスレンジのちょっといいのと値段は
変わらないって... エコキュートタンクコストはかかるけど、
単に割高になるだけでありがたがるほどのもんでもない。
食洗機なんて、マンションのオプションでつけたって15万ちょい
とかだし。　その程度で高い値段が納得できるようにはならないな。

販売はいつ頃からになるのでしょうか？

>>89
MRは新春から
１期は３月中旬、50戸

>86

ここの管理は、HPで見る限り
長谷工ですよね。
長谷工がいいかどうかはわからんが。

やはり鉄道に近いから騒音すごくない？

西新井は草加より価値あるのですかね

人それぞれだけど、草加よりはいいのでは？。
腐っても２３区内だからね。都内の比較では負けるけど。

>>92さん
今線路沿いに住んでるけど、それなりの高さなら賃貸の窓ガラス（T1クラス？）でもあまり気にならない。慣れると聞こえてないのと同じぐらいになる。夜静かになると微妙に気になるけど、24時間365日ひっきりなしの幹線道路に比べれば夜中は無音（たまに保線があるけど）だし、この物件は廊下側が線路なので実際にはほとんど聞こえてこないだろうね。

ただ、低層部だと目の前の団地に音が反射してウルサイかも知れないが。

確かに前の団地は気になりますね
建て替えるときに８階建てくらいに
なったりして。

本日DM来ましたがどのタイプがいいですかな
アンケートの内容みました？
希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・
価格設定の参考資料にするのかな

＞　希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・

専有面積と、予算の欄ってのはほぼすべてのアンケート葉書とかに
存在しているような気もしますけれども。

私にもＤＭが届いていました。
返信しません。

DM返信しました

来年の、春か秋にＭＲを訪れたいと思っています。
多忙なので・・・（夏は暑くて行きたくない）

南西は良さそうですね

立地悪すぎ。価格高過ぎ。第1期の価格発表が勝負。
第２のレコにならないように・・・
ターミナル駅じゃない西新井は人気なし。
西新井以北の伊勢崎線の住民にも人気なし。

ステージオ以下の価格じゃないと売れ残りは300戸以上と推測。

先日届いた間取りのプランも、
気に入った間取りはなかったです。

今時、収納率を強調してたけど、
線路沿いなのだから、せめて家の中は優雅に
広い玄関、廊下を期待してたので、残念。
ほとんどのキッチン・トイレも狭そうで、がっかり。
新築の都営住宅と変わらなかったりして・・
せめて天井ぐらいは、高いのでしょうか？

もちろん、値段に見合ってたら仕方ないとあきらめますが、
5000万近くするのだったら、考えます。

700戸も完売するのかな？早く契約して、売れ残りをみてるのも
つらいですし。

とりあえず、気になる物件なので、来年のMR見学
申し込みしました。

今日電話来ました。しつこかったです
２月の先行MR見学会
見送りました

ヴィスタグラート宮原（埼玉県さいたま市北区）は、完成から１年経って、３分の１が売れ残っている。

ヴィスタガーデン川越（埼玉県川越市）も苦戦しているので、

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武さんも必死なのでしょう。

かなり必死ですね・・・

今日メールが来てました
ＭＲ事前見学会とのこと
こないだ電話きましたが、人気ないのですかね

まだ正式価格もでていないのに、人気あるもないもないでしょう。
妥当価格以下の水準なら、瞬時に完売できますよ。　簿価は安いもともと
自分でもっていた土地ですから、そんなに無理しなくても黒字を計上
可能ですから、レコみたいな失敗はしないと思いますよ。

>>114　さんへ

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

こんなんですが、どうでしょうか？

１１５さんへ

１７０〜２００万円坪？
高いと思うけど・・・

高すぎる。
坪20万プラスでレコをお薦め。

総戸数738戸。

第1期（50戸）は、”さくら使って”でも即日完売。