リライズガーデン西新井

来年の、春か秋にＭＲを訪れたいと思っています。
多忙なので・・・（夏は暑くて行きたくない）

南西は良さそうですね

立地悪すぎ。価格高過ぎ。第1期の価格発表が勝負。
第２のレコにならないように・・・
ターミナル駅じゃない西新井は人気なし。
西新井以北の伊勢崎線の住民にも人気なし。

ステージオ以下の価格じゃないと売れ残りは300戸以上と推測。

先日届いた間取りのプランも、
気に入った間取りはなかったです。

今時、収納率を強調してたけど、
線路沿いなのだから、せめて家の中は優雅に
広い玄関、廊下を期待してたので、残念。
ほとんどのキッチン・トイレも狭そうで、がっかり。
新築の都営住宅と変わらなかったりして・・
せめて天井ぐらいは、高いのでしょうか？

もちろん、値段に見合ってたら仕方ないとあきらめますが、
5000万近くするのだったら、考えます。

700戸も完売するのかな？早く契約して、売れ残りをみてるのも
つらいですし。

とりあえず、気になる物件なので、来年のMR見学
申し込みしました。

今日電話来ました。しつこかったです
２月の先行MR見学会
見送りました

ヴィスタグラート宮原（埼玉県さいたま市北区）は、完成から１年経って、３分の１が売れ残っている。

ヴィスタガーデン川越（埼玉県川越市）も苦戦しているので、

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武さんも必死なのでしょう。

かなり必死ですね・・・

今日メールが来てました
ＭＲ事前見学会とのこと
こないだ電話きましたが、人気ないのですかね

まだ正式価格もでていないのに、人気あるもないもないでしょう。
妥当価格以下の水準なら、瞬時に完売できますよ。　簿価は安いもともと
自分でもっていた土地ですから、そんなに無理しなくても黒字を計上
可能ですから、レコみたいな失敗はしないと思いますよ。

>>114　さんへ

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

こんなんですが、どうでしょうか？

１１５さんへ

１７０〜２００万円坪？
高いと思うけど・・・

高すぎる。
坪20万プラスでレコをお薦め。

総戸数738戸。

第1期（50戸）は、”さくら使って”でも即日完売。

>>124さん

見過ごせないも何も、だから平米単価か坪単価で見るんですよ。＞価格
平米単価や坪単価で見れば平米の広さに関係なく価格の上下が分かるからね。
総平米数そのものはライフスタイルによって必要な広さが変わるから参考にならないし、
そこから算出される価格も相対比較できないから意味が無い。

で、坪単価平均180万強は設備の充実度や昨今の足立区の状況を考えると悪くない数字だと思う。
（とはいえ、現地主の東武は坪170万ぐらいでもウハウハだろうけど）

そもそも3年ぐらい前に発売された竹の塚駅前タワーは最上階で200万越えして完売してたし、
ステージオだって当初高い高いとさんざん叩かれてたけど結構あっさりと完売しちゃったから、
もはや昔の足立区の感覚では買えない時代になったのかもしれないね。

まあ、レコのアレは正直やりすぎだとは思うけど。
（坪単価以前に物件そのものの魅力が、ね…）

そういえば、ちょっと前まで資料送付攻勢をかけていましたけど、
MRオープン日時が決まってからは何も送ってこなくなりましたね。
寂しいと言うか他の物件に目移りしそうです。

ちなみにここは学区どこなんでしょうね？
梅島小？

西新井から２つ先に住んでいます。

伊勢崎線は日比谷線に加えて、半蔵門線乗り入れするようになって、大変便利になりました。
複々線の強みを生かして、ラッシュ時には物凄い本数の電車が走っていて大量輸送してくれます。
（しいて言えば、西新井→北千住を急行でいく場合だけ混みますが）
帰りは北千住からの下りのうち、半蔵門線からやってくる１０両編成の急行はかなりゆとりがあります。（むしろ日比谷線からくる各駅の方が混雑しているくらい）

皇居より東側が勤務先（大手町、丸の内、有楽町、新橋など）であれば、山手線の西側の繁華街を通らずに通勤できる。電車の遅れる頻度は京浜東北線に比べれは少ないと思います。

>>127さん
私は竹の塚住民ですが（お隣さんですね）、
日比谷線はあまり使える路線ではないですよ。

伊勢崎線沿線だとここしか都心直結ルートがないから便利に見えますが、
東側を遠回りして移動するから時間がかかるし接続も決して良い方ではない。
なんと言っても3線直通接続以来遅延が酷く、
通常でも5分程度はちょくちょく、、
雨とかになると10分とか平気で遅れる。
朝は毎日のように「遅れておりまして申し訳ございません」と謝ってるぐらい。
しかも終電間際になると北行は北千住止まりが多くなるし。

半蔵門線直通も本数が少なくイマイチ。
朝なんか浅草行き→北千住行き→半蔵門乗り入れと3本に1本しか出ないし、
（ゆえに激込み）
半蔵門線のルートも某計画のためにいびつなルートとなっているため、
必要以上に時間がかかるルート。
終電間際になると押上止まりしかなくなる。
しかも北千住と違って押上は乗換えが出来ないのが致命的。
（伊勢崎線は次の曳船駅なので）

正式名称が「リライズガーデン西新井」に決定しましたね。

>128

東横線の自由が丘あたりの住民が日々直の本数が少なくて
使えないというならまだしも、そもそも浅草止まりの
地価激安東武の伊勢崎線ごときが地下鉄2路線と乗り入れてる
だけでもありがたいと思ってもらいたい。
贅沢いうのもいい加減にすべし。

遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

平均速度は東横線より、伊勢崎線のほうが速いから、そっちを買うというもんでも
ないのだろうから（東横線は異常にのろいよね）、不動産をどこに買おうかという
のにとっては、割と些細な一要素にすぎない気もするけど。

この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

>>131さん
＞遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

荒らしは無視が一番ですよ。日本語として意味不明な噛み付きをするしか憂さ晴らしできないかわいそうな人なのですから。

＞この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

既にステージオが西新井坪180万上の世界で結構あっさりと完売しており（それでも当時は高い高いと批難轟々だった）、加えて周辺の価格が既に上昇している現状を見るに、線路沿いと言う悪条件と設備の充実レベルを考慮すると200万が妥当だと思う。レコが220万で売れないのは設備/立地と価格が合ってないだけなので参考にならないし（それでもあれだけ売れたってのはすごいと個人的に思う）。

今のところ足立区最後の大規模物件になりそうだし（作れそうな土地はたくさんあるけどね）、地縁のある人の需要だけで吸収しきれると思っているんじゃないかな。

ステージオで平均で180万上いっていたのは、パークフロント棟だけだと思います。
ステージオの仲介売り出し価格がのきなみ坪@200越えですから、かなり条件が劣ることを
考慮しても、新築物件ですし　200万ならなんとか完売できるかもしれませんね。

朝の伊勢崎線は、遅延が頻発しているよね。

濃霧で遅れ、積雪で遅れ、着膨れで遅れ、さらに人身事故で遅れる。
複々線でありながら、踏切があるのも良くない。

伊勢崎線と繋がってから、田園都市線のダイヤの乱れが増加して困っている。
田園都市線の場合は、濃霧なし、積雪なし、踏切事故なしだった。
そして気温が違うから、着膨れも少ない。
エレベータおよびエスカレータの設置も田園都市線が大きくリードしている。

でも、物件価格が安いのが、伊勢崎線の良いところ。
資金の少ない俺には、伊勢崎線沿線の物件しか買えないかも。
辛いところだ。

>>134

それは違いますね。

毎朝半蔵門線で通勤していますが、朝の遅れのアナウンスは
殆ど　田園都市線の混雑、車両故障などのが原因で
伊勢崎線は少ない方です。
遅れの7割が田園都市線　2割が東武伊勢崎線　残りは半蔵門線だと感じています。。

私も田園都市線の毎朝の混雑遅延で半蔵門（さらに伊勢崎線）が大迷惑していると感じており、
可能なら渋谷で折り返し運転にしてくれないかと　思っている一人です

>>134さん >>135さん
日比谷線側の遅延もそのほとんどがメトロ/東急側の問題ですよ。
濃霧遅延なんて数年に1回程度でほとんど起きないし、
伊勢崎線内では事故以外で遅延することはほとんどないです。
（そもそも踏み切りなんて事故でも起きない限りは電車遅延には関係ないし）

その証拠に、遅延が目に見え始めるのは小菅辺りからですから。
日比谷線内が遅延しているため、北千住入構が遅れるからですね。
小菅辺りまで来ると明らかに「遅れている」ことが分かりますし、
南千住から入谷に向かうトンネルの入り口は万年遅延状態です。
（大体あそこで速度を落とすか止まる、昔はそんなことありませんでしたが）

もっとも、元々日比谷線乗り入れだけの時代は遅延とはほぼ無縁だったので、
東急側が悪いのでしょうけど。

東急の10分以内の遅れは日常茶飯事で遅れに入りませんが、
今朝も東急線お客様救助とかで、半蔵門線が大幅に遅れています。

たとえどんなに定時運転に優れていても
伊勢崎線沿線には住みたくないし
半蔵門線の九段下より東側にも住みたくない。

＞伊勢崎線沿線には住みたくないし
＞半蔵門線の九段下より東側にも住みたくない

にもかかわらず、？？？？

このマンションは伊勢崎線沿いなんだよ。
物件の比較にならないんだよぉ〜

都営住宅建て替えが決定してますが、日照に関してはどうなるのでしょうか？

都営住宅は基本的に建て替える前と同じ規模のものを建てるのが通例のようです。
北千住東口の都営住宅建て替えがそうでしたし、
竹の塚西口の都営住宅建て替えも同規模の新築になるようですね。

↑
同じ西新井の駅反対側の都営はずっとでかいのに建て替わった記憶がありますけれども
これ言いきっちゃって大丈夫？？　　
　もとのが容積率の余らせていれば当然床面積は大きくなるし、ゆったりと駐車場だの、
植栽スペースだの確保できるから、斜線規制の範囲内で目いっぱいに高層化してくるのも
しごく当然だと思うから、これ言いきっちゃうと後で低層階買った人に文句いわれそうな
気がするもので。

>>146さん
多分栗原1丁目の都営住宅のことだと思いますが、
あれはギャラクシティを含めた西新井再開発事業として成り立っているので、
容積率緩和を受けない単なる建て替えであればあれと同じことはできないと思いますよ。

＞、これ言いきっちゃうと後で低層階買った人に文句いわれそうな気がするもので。

言い切るも何も、
私が書いたのはあくまでもある1つの事実から想定される仮定の話に過ぎず、
都が出している確定情報でも何でもないですから、
信じるか信じないかは自己責任ですよね。

というか、掲示板なんてそういうレベルのものですけど。

高さだけは目一杯くるんじゃないですかね。

容積率はここも200% ですけど、ルーバル好きにはこたえられないくらい
目一杯斜線がきいていながら高さはしっかりありますし、一定の面積の
ある土地なら、かなりの高層化は可能で、わざわざ低層に建て替えるかなぁ

>>148さん
今地図を見て理解したのですが、
各棟が小さな道で１棟ずつ区切られているため、
集積度を上げることは難しそうですね。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.793226&spn=0.000942,0.001808&t=h&z=19&iwloc=addr&om=1
（一見私道に見えますが、都が管理する公道のはずです）

いずれにせよMRで聞けば何がしかの情報は得られると思いますよ。

団地よりこの空き地が気になります…。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.795382&spn=0.001885,0.003616&t=h&z=18&iwloc=addr&om=1