BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳]　Part13

79さん
誰もそんな事言ってないと思うので、
何事も無かった事にして、デベに聞いてください。

81の方へ質問です。
もし入居済みでいらっしゃいましたら是非「住み心地や、利便性、景色など、実際に住んでわかる生活関連」の感想を教えていただけませんか？豊洲と東雲の中古含む物件で検討してるので、生の声が聞きたいです。よろしくお願いします。

81ではないけれど、東雲地区に以前住んでいたものです。もしもお子様がいるのでしたら、こちらの地区はお勧めしません。私立幼稚園はとても遠いし、バスが回ってくるところは限られています。また、小学校は新しい住人が増えてそれなりに・・なのですが、中学校が人気がなく、部活もままならない状況です。新しい住人の方は受験を考えるのですが、今度は塾不足です。なんとかならないかなーって思っていたけど、何ともなりそうもありません。

明快な回答、ありがとうございます。もちろんそうですよね～。自分が気に入れば住めば都、何を基準に判断するかは人それぞれの尺度で考えるべきですね。私も個人的に運河や風通しの良い場所は好きなのですが、いかんせん、計画都市に住んだことがないのでちょっと不安もあります（苦笑。

「眺望セレブになる住まい」というコピーでこの物件のセンスに・・・

運河や橋が清々しく落ち着いた雰囲気のここに惹かれて決めました。オール電化にも魅力に感じ、イオンが近かったのもここにした要因だと思います。
以前はもっと駅に近いところがいいと思ってましたが、住んでみると駅から自分のマンションを見上げながら運河沿いを歩くのは癒やされるしなかなかいいものですよ。
今のところ不満もなく快適に過ごしてます。

88さん
それは、「修繕積立基金」、つまり普通、マンション購入時にかかる、最初の一時金です。

それ以外に「修繕積立金」を毎月支払いますが、
それを勘違いされて、変な解釈になってませんか？

>>85さん
私も当初は豊洲と悩みましたが、結果として東雲で良かったと思っています。
理由は、生活しやすく、海・運河や、緑が豊富で開放感に溢れていること。
私は南東ですが、東京湾や房総半島など、こんなに開放的な景色は
都心にそれなりに近い中では、他には無いと思います。

利便性では、豊洲のほうが若干良いかもしれませんが、
東雲も生活は便利ですし、後悔するほどの不便さはありません。

街並みもキレイですし、三井のマンションのＣＭに、
「一番好きな道は帰り道」というフレーズがありましたが、
佃に劣らず、辰巳からの帰り道は、まさに！といった感じです。

困る点は、徒歩で行ける飲食店が少ないこと。
特に居酒屋的なお店は無いので、豊洲まで歩くことになります。
結果、自宅での食事が増えて、節約＆健康的になります。^^;

皆様、いろいろとアドバイスありがとうございます。多少駅から遠いとかの不便はあるものの、それほど苦になるまではないようですね～。安心しました。基本的に物件そのものは気に入っているのですが、はやりこれだけの高額なものを買う事が一番精神的な負担になっているのかもしれません。賃貸料金と比べて、、、とか理屈上は理解できるのですが、なかなか踏ん切りつかないものですね～（苦笑。　他のマンションでも結構なので、入居者みなさんの最後の一押し（購入までの）的なエピソードをお聞かせ下さい。

83さんの意見は無視ですか。
生活するうえで致命的なんですが

子供はもう就職してがかからなくなってたもので。。レス失念しておりました。ごめんなさい、

外周道路沿いの茶色く枯れ果てた植え込み、生い茂る雑草。
あの状態で放置なのが残念。なんで手入れをしないのかな。

うちは、5月に低層階を購入しました。
新築では、有明、勝どき、豊洲、品川シーサイドと検討し、中古では芝浦、品川、豊洲、有明、東雲あたりも検討してきました。
どこもなかなか踏ん切りつかずに迷っていましたが、結局ビーコンにしました。
眺望にはあまり拘りがなく、でも部屋が広くて最新の設備が整ったマンションを探していたので、ここに行き着きました。
（タワマンに拘っていた訳でもありません）
購入ポイントは、
・有楽町線はかなり便利とは言いがたいけど、不便でもなく、通勤には無難。
・駅からマンションの距離も近くはないが我慢できないほど遠くもない。最寄駅（辰巳）から10分以内。また都心からの距離も近い。
・無駄な共用施設がなく、将来に渡り管理費、修繕積立金なども急激な上がりはない
・マンションの価格も安価とは言いがたいが、都内で80㎡以上のマンションが5000万円台〜6000万円台で買えて、うちの予算としては現実的。
・ららぽは休日しか行かないが、イオンは生活に密着して日常生活で使うので便利
・オール電化、ディスポーザー付で部屋の廊下もタイル張りで安っぽくない。（うちにとって期待していた設備がある）
・批判もあるでしょうか、キャナルコートに合同宿舎や警視庁が来るので、治安的にも多少の期待はできる。
・豊洲と違い、住居専用地区として開発されているのでガヤガヤしてない。

営業さんからは、東雲唯一の免震構造（ホントですか？）だの、高速エレベーターだのと説明がありましたが興味ないので決定的な購入ポイントには入りませんでした。

色々見て購入したので当然ですが今のところ不満はありません。
あくまでも個人の主観ですので、ネガレスはご勘弁願います。

>>93
致命的って表現があまりに極端なので思わず投稿してしまいました。
93さんは、どんな状態の人？ 検討中なのか、購入済みなのか、単に買えないネガなのか？
検討中の人なら、買わなければ良いだけでしょ？
生活する上で致命的にならない人は数多くいると思いますよ。

家は北東向きを購入しましたが、思っていた以上に、日差しが眩しいです。

朝は日の出から10時くらいまで日差しがありますし、夜までは反射光で明るいです。

日中の日差しがないお陰で気温は28～30度くらいをキープしています。

廊下側の窓は開けると、涼しい空気が抜けて気持ちいいですよ。

内廊下ではないですが、蒸し暑いこともありません。やはり空気の循環が良いようです。

イオンは便利過ぎて毎日行ってしまうので危険です。

そう言えば裏の子供園の工事が始まりますね。

Ｗコン、アップル、キャナルファースト、ビーコンができるまでの間６年くらいしか
経っていないので、この辺に多く住んでいる新婚さんに子供をできたとしてもまだ
小学校に入学しているかどうかなのに　それを中学高の人数がすくなくて致命的だと
指摘する人になにを言っても無駄だから相手にしないほうがいいよ

皆様、いろいろ有益なコメントありがとうございます。
タワーマンションって内側が吹き抜けになっているので風通しが今一つなのかなって思ってましたが、意外と風通しは良いみたいですね（空気循環）。あと明るさも反射光とかタワーならではのメリットですね。逆に南とか西向きは結構日差しがきついのでしょうか。

97番さん、明瞭かつ的確なコメントありがとうございます。実に決定に至るまでの過程がわかりやすかったです。

南西高層に住んでます。確かに北側に比べれば暑いとは思いますが、夏は日が高いし、ベランダもありますので、ほとんど日が部屋まで差し込まないです。暑さは覚悟してましたが窓を開けると涼しい風が吹き抜けていきますので、以前住んでた南向き低層マンションより暑くなかったです。

102番さん、ありがとうございます。南西向きなのですね。夏は日が高くて余り直射日光が入らないという事は、逆に冬は結構あたたかそうですね（笑。情報ありがとうございます。　ところでベランダだけ空けておいても結構風は抜けるものですか？　タワーマンションって内側の部屋は通路向き（吹き抜け部分が風を妨げる？）なので風通しのイメージがわきにくいですね。

83です。地元の中学校情報ですが、致命的というほどではないけれど、やはり学区の中学は昔から評判があまり良くないためか、敬遠される方が多いようです。人数が揃わないと活動できない野球部等はないとの事。新しい有明中を狙っている方もいるようですが、やはりあちらの地区もマンションラッシュの為、指定地域以外からはなかなか難しいようです。辰巳に塾がないのはもちろんなのですが、バスで行く豊洲の塾さえ、希望人数に対して狭いとのことで、どうしても入りたい方は低学年から塾の席を確保するという話もあります。ただ、東京メトロに乗れば便利なのでもっと都心の塾にも行きやすいし、もともと私立志向の方にはいいのかも知れません。同じく幼稚園も今はなかなか行きやすいところがないけれど、子供園が出来たりするとまた違うのかもしれないですね。保育園もキャナルコート内は物凄い倍率ですが、新しい街は初めは色々整うのが難しいということでしょうね。

いずれにしても、隣の晴海で大量供給されたら、このエリアの中古は値段がつきにくくなるね。

中古というだけで1割減。　中央区でないということで、2割減。　合計約3割減

実際晴海が、坪２５０なら、ここは坪１７０で、今のWコンフォートの３２階角部屋の成約事例109㎡5800万円の価格とほぼ同一となります。

最近の他の取引事例でWコン23階の角部屋は112㎡5500万円の坪150万円もあるくらいです。

真南抑えていて駅に一番近いWコンでこの価格ですが、Bコンを中古に出しても同じ値段になればよいほうだと思いますよ。

ビーコンの良さはシンプルでありながら工夫が手がけられているところにあって、
購入決定の分かれ目はそこがツボにはまるか否かだと思います。
以下、概ねプラス評価の意見ですが、検討中の方の参考になればと思い、
なるべく中立に一歩引いた目線でコメントします。

■マンションの価格について
何はともあれまず価格だと思いますが、結論から言いますと可もなく不可なく。と判断しました。
当然ながら、同一価格なら都心の物件より広い空間が手に入ります。一方で、タワーマンションが
林立してる地域であり、海抜低い江東区の埋立地という土地柄にはプレミアム価値は何も乗らない
ので、転売を念頭に置かざるを得ない人にはお勧めできません。
ただ、そもそも売却が視野にある方は居住用として新築マンションを購入しない方がいいと思いますが。。

■マンションの共有部・占有部の構造・品質について
内覧やその後の生活の中で施工時のミスが散見されたこともあります。ただし、対応は
確実に丁寧に実施してくれたので、建物の根幹部分に大きな問題があるような低いレベルでは
ないだろうと素人なりに感じています。

■マンション内の共有設備の満足度について
ハードとしての共有設備として強い売り文句になるような派手なものがないですが、
各階のエレベータホールからの眺望と、照明を抑え目にしたエレベータホールそのものの
雰囲気はとても気に入っています。毎日かならず2回は通るエレベータホールの完成度が
高いということは、たまにしか使わない設備よりもありがたいことだと思います。
その意味では、エントランスアプローチもシンプルながらスタイリッシュで悪くないです。

ゲストルーム3部屋に家族が泊まりましたが、とくにレジデンシャルスイートは好評でした。

ソフト面ではコンシェルジュさん、管理人さん（手前味噌になりますが管理組合）も、
ひとつひとつ迅速かつ丁寧な対応をしてくれて満足しています。


■生活利便性について
駅近ではないです。ただし、遠くもないです。高層階のドアから辰巳駅ホームまで、
急がない場合で実質15分程度です。
一方で皆さん書かれていますが、イオンが近く、24H営業の大規模店舗であることがじわじわと
ありがたく感じられます。
また、うちは小さな子供がいるので、キャナルコートに小児科などの医院が一通りあることも
良いポイントです。
さらに言うと、早朝の時間帯からタクシーがすぐにつかまえられるのには何度も助けられています。
反対に、商店やレストランは全体的に不足感があります。これが、唯一感じる地域の不満かな。

■デザイン街区について
感性の違いによって判断が分かれますが、私はとくに夕方から夜の間のキャナルコートの
洗練されていながら温かみが感じられる街並みが気に入ってます。

105では有りませんが、これから大量に中央区の物件が売りに出る→二割引って論法かと。
有明は二割引出るみたいだし、こちらも二割引しないかな。野村がどの位置に、何階の物件を建てるのか知りたい。
野村の情報、早く出して欲しいよね。

知っても買えないでしょ

>>108
1.5〜2割引って、投稿があるものの具体性はないですな。
ホントに2割引きで売ってるの？？
また、今後ココを中古に出してどうなるかってのも、分からんでしょ？
そりゃ、購入しすぐに売却すれば下がるかもしれんど、居住目的で購入している人は、結構な理由がなければすぐには売らんでしょ？
永住目的か、少なくとも5年〜10年は住むのでは？
需給のバランスで、需要が多ければ上がるし、少なければ下がる。
供給は、今このタイミングでもキャナルコート内の中古物件の供給が他地区と比較して多いとも思えない。
一時、品川のどっかの地区が下落率高かったと思うけど、そんなもん誰も予測できなかったのでは？
ということで、どの地区、どのマンション、ど部屋もリセールって意味ではリスクを抱えているのではないかな？

105ではないですが、105のようになればいいなと思います。
ネガでは無く検討者としてです。
一方で106の言うこともよくわかります。
どちらもこの物件の実力でしょう。

105さんみたいなネガはさぞかし素敵なマンションにお住まいなんでしょう。どんな検討された結果そちらに決めたのか。まさかまだ購入したことない妄想族ではないでしょうから参考お聞かせいただきたい。

掴んでしまった現実を突きつけられれば誰でも怒るし、認めたくないよ。反論も結構。


晴海で大量供給される頃には、豊洲の中古も今はPC豊洲単体だが、複数タワーで売り競争となり、
今の東雲と豊洲の価格差みたいな事が、豊洲と晴海の間で十分起こる。
ビーコンに限らず、豊洲界隈も大分お安くなりますよ。

Wコンの２３階角部屋の110平米5500万円で成約した背景は、当初7900万円で中古に出ていた部屋が、売り逃げ競争の中でこの値段まで値下げされた。
（当初７９００万円で中古に出ていた価格の根拠は、日本セルカという転売業者が６９００万円で買取っており、利益を見込めると考えていた為である。しかし、もくろみは外れて大赤字）

豊洲よりも一歩先に開発が先行した東雲は、キャナル、アップル、Wコンと約２千戸もあれば、中古も出て、早く売りたい人が複数出て、売り逃げ競争となった。

その実例が、Wコンフォート２３階１１０平米５５００万円。

さて、ブリリア有明のように、２割程度割り引かないと売れないマンションを買った人がローンの支払いが滞ると、
任意売却してもローンの残高に届かない為、競売となりさらに割引となる事が予想される。


その実例が、今月のガレリアグランデ。結局、中古で売りに出しても任意売却で買い手が付かずに、競売となってしまった。

今後は、さらに競売物件が増える事が予想されている。

＞105さんみたいなネガはさぞかし素敵なマンションにお住まいなんでしょう。
＞どんな検討された結果そちらに決めたのか。まさかまだ購入したことない妄想族ではないでしょうから参考お聞かせいただきたい。

余り言う事では無いのですが、申し上げますとタワーマンションは幾つか所有しております
昨年は品川駅徒歩１０分のCT品川の８０平米も買い増しいたしました。
坪１３０万円ってどんだけーと思っておりましたが、基準階のエレベーターホールは木目調＋ダウンライト設置でWコンより悪くないくらいです。
残念なのはアップルやキャナルやビーコンと同じ田の字構造なくらいですが、これは仕方ないですね。

借地物件といわれますが、借地権が７０年と土地所有権付きマンションの一般寿命より長い上に、
土地分の固定資産税が掛からないので、地代が固定資産税で相殺されて大変お徳なのですｗ

実際、豊洲の中古物件は、価格を保っていたが、
新築の某タワーのようにこっそりとPC豊洲の中古に価格を揃えて値下げ販売した為、
新築に客が流れてPC豊洲の中古の動きが悪くなり、PC豊洲の中古の価格も下げられ始めた。
その後、新築もさらに値下げをしたためいたちごっことなっている。

つまり、今後、豊洲の４千個の分譲から中古が売りに出て、晴海の新築供給が重なると、
今の豊洲と東雲の価格差と同じ事が晴海と豊洲間で起きて豊洲が安くなるのだ。

116さんはCT品川住んでるのですか？ そこの名前を出すということは他に幾つかお持ちのマンションよりそこがお得でお気に入りなんですか？ｗ
ビーコンはなんで覗いてるんですか？

ビーコン住民や検討者はわざわざ中古の価格を心配してもらわなくて結構。実際売りに出すのなんて一部でしょ。そんないつ売るか予定もないことより実際の住み心地や環境などが聞きたいのです。

>>116
ビーコン購入者ですが、後悔してないけどなぁ。何もない限り住み続けまますよ。
さすがに買った物件が,どんな評判なのか気になるからたまにこのサイトをチェックしてます。
うちも検討しましたが、定借物件なんて「ババ抜開始」みたいなもんでしょ？
70年（通常は50年）という期間が設けられて、始めの数年は誰も気にしないけど年を重ねる毎に買い手がつかなくなる。。。な〜んて言われるといい気分はしないでしょ？
どのマンションにもメリット、デメリットがあって当たり前だよ。

いろんな人がマンション検討します。タワーマンションは後々の維持費の懸念から、新築のうちに楽しんで面倒が起きる前に売り抜けたい本音の人も多いです。
中古価格、資産価値下落が検討段階で重要でないかたのほうが、むしろ少数派でしょう。

資産価値に関する情報は重要だと思いますよ

資産価値の情報をこんなところでいちいち収集しないってｗ

資産価値も一つの判断基準でしょうが、将来の資産価値を予測できる人はいないでしょ？
前出の人たちのように、妄想族はたくさんいるけど（笑）

今PC豊洲を買うのは、中古が出揃うのを待ったほうが徳というのは、ある意味有益と思います
CT品川を買った人は間違いなく得だと思います。

というか、品川で80平米のビューバスを新築2000万円台で20階とか買えたのを見てしまった人は

ここは倍ぐらい割高で買う気しないのでは。

2000万円台でも、品川駅10分でしかも港区アドレス。その上、ここには無い床暖房もついてますからね。

基本的に住人のための掲示板じゃないですからね。
検討者にとっては、物件の質が価格が見合ってるかどうかに大きな興味があるわけで、
手厳しい他人からどうみえるかも重要ですよ。

あと、価格の下落については、普通に老朽化による下落を問題にしてるのではなくて、
プチバブル価格と今の市場価格の乖離から、買った瞬間含み損になる懸念、
それが一番関心のあるところではないでしょうか。

125さんは損得やアドレスで自分の住むマンションを選んだんですかね(笑)
稚拙な文脈からみても125さんのような人達には126さんの仰ることを理解するのは難しいと思います。

自分で住むなら、穏やかな景色でしかもそこそこ便利な東雲、、穴場かも！！と思い購入しましたが、景色の割に空気は汚れているらしく、室内のフィルターはあり得なくらい真黒になりました。後は路上駐車がすごく多いのと、子育て環境がどうかなーってとこが気になりました。やっぱり辰巳っていうのは都営住宅の街であり、タワーマンションの住民とちぐはぐな感じは子供にも影響があるように感じました。橋のこっちの奥さまの中には、平気でこっちとあっちは違うと子供に教える人もおり、子供までが辰巳中だけには行きたくないと言い出したり。。