| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都江東区東雲1丁目1番21（地番） |
| 交通 |
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩9分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩13分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
440戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上41階地下1階
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2009年02月10日
入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]有楽土地株式会社
[売主]名鉄不動産株式会社
[売主]株式会社長谷工コーポレーション
[販売代理]有楽土地住宅販売株式会社
[媒介]株式会社長谷工アーベスト
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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BEACON Tower Residence口コミ掲示板・評判
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1052
匿名さん
Ｗコンの方が管理費・駐車場で１万円は安いから、資産価値にしたら３００万以上の差があるよ。
ってことはやっぱトントンでいいんじゃない？
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1053
匿名さん
ＵＲ賃貸188.2
東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪
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1054
匿名さん
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1055
匿名さん
>>1053
賃貸借りるなら、BEACON買った方が得だってわかりました。
スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
マンションなんてどこも一緒。
検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。
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1056
匿名さん
まとめると
①中古相場からの推定 180～200
②近隣相場からの類推 約190
③賃貸相場からの還元法 約190
当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
あとはどこまでBEACONに付加価値を見出せるかでしょう。
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1057
匿名さん
>スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
CODANは管理費8000円みたいですよ。
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1058
匿名さん
スラブ厚やタイル張り、ダウンライトより、有名建築家によるデザイナーズに住めるのはある種のプレミアムだと思う人もいるでしょうね。
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1059
匿名さん
>検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。
坪260でお買い上げありがとうございます。
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1060
匿名さん
東雲アパーツメントの最上階って天井高3m以上じゃない？BEACONってそれ以上あるの？
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1061
匿名さん
賃貸ってバカにするなら東雲アパーツメント行ってみれば？コンシェルジュいるけど？
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1062
匿名さん
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1063
匿名さん
ま、なぜかタイル張りやダウンライトに価値を見出す人もいるってことで…。
新築の今なら190以上の実力はありそうですね。
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1064
匿名さん
>当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
さすがに今はここまでの値引きは無いでしょうから、しばらく待ちですかね。
気に入った人はいくらでも買えばいいと思いますが、まだまだ残ってますしね。
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1068
匿名さん
穏やかに行きましょうよ。
みなさん27%引きまでSTAYに異論がないのでしょうか？
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1069
匿名さん
住民さんも検討者さんもネガさんも変な煽りは要りませんから、情報出して議論しましょうよ。
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1072
匿名さん
掲示板の情報を元に推測してみました。
>今のところこんな感じ？
>
> 角住戸 中住戸
>マンコミファン 30% 20%
>通常の検討者 20% 15%
>衝動買い情弱 10% 10%
上記が本当かどうかわかりませんが、15%引き提示ありという書き込みも
散見されますので、15-20%が現在の値引き水準と考えられると思います。
年末決算までに掃ける分は掃きたいと思うはずですから、年が明ければ
決算に向けて更に5%ぐらい引いてくるでしょう。
更に来年度になれば未入居中古になります。新築10年保障が無くなります
ので、更に5%ぐらい引いてくると見るのが妥当でしょう。
まとめると、
10月～ 15-20%
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%
というシナリオです。27%が妥当なラインですから、それまでに決める人は
決めていくでしょうね。
また、非財閥系のJVという性格上、事業計画通り進めたい（売り急いでいる）
はずですから、アウトレットに流して清算することも十分考えられます。
今、未販売の住居がアウトレットに流れると仮定すると、業者（というか
販売子会社?）に50%で卸し、30%引きで市場に出てくると考えるのが一般的
な相場です。4月以降、これを客寄せの目玉にして、キャンセル住居を値引き
してこっそり売っていくシナリオが可能性としてありそうです。
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1073
匿名さん
未入居中古になればSUUMOなどにも広告出しにくいでしょうし、売り方を変えてくる可能性は高いですね。
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1074
あはは すごいシナリオですね
こりぁ待って待って底値を待ったほうがいいですね
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1075
匿名さん
えっと、竣工後から半年で既に15%の値引きがあるとすれば、あははなんて余裕かまして言えますかね？
CTAは既に逆新価格で販売中だし、売り急がないと、BASもプラウドも晴海も新豊洲も出てきますよ？
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1076
匿名さん
パークシティ有明もあるし、湾岸だけで3000戸の供給は固い。もともと地縁のある人は少ない地域だから、人口流入にも限界がある。そういう中で売れ残り東雲のポジションはどうなんだろう？
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1077
匿名さん
～3月 0-5%
4月～ 5-10%
7月～ 10-15%
10月～ 15-20% ←今ココ
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%
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1078
匿名さん
財閥系1社なら体力もあるしトップの判断でプロジェクト計画変更できるだろうけど、JVだと各社の思惑あって調整大変だろうね。
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1079
匿名さん
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1080
匿名さん
間取り更新されましたね。未販売住居解禁でしょうか？
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1081
匿名さん
値引きしてようやく2戸売れたみたいですね。残り9戸が変わらないので倒産未販売は営業トークでしょう。北角は過半数売れてないみたいですし、まだまだ値引き拡大するでしょう。
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1082
匿名さん
毎週複数の入居が続いているね。やはり金利優遇、値引き、減税とメリット最大期ですからね。
来年から民主党予算でどうなるかわかりませんから動きだしているのも納得。
残数30戸／(週2戸×4週)
残念ながら、このペースだと来年春には営業終了ですな。
期末にも間に合い有楽、名鉄、長谷工ともに無事シャンシャン終了。
外からじゃわからないことだらけですね。
そしてキャナルコート最終分譲、野村ブランド史上最大プロジェクトがスタート。
プラウドの最近販売価格からして、坪250以下は有り得ない。よって坪単価上昇は間違いない。
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1083
マンション住民さん
今日も本当に大勢の方が見学にいらしてましたね。
いろいろ用事があって、部屋と駐車場を３往復したのですが、毎回、大勢の見学の方々でEVはいっぱいで・・・・驚きました！
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1084
匿名さん
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1085
入居済み住民さん
1083はホントに住民なのかなぁ？ 大勢って(笑)。
週末の１日に、５～６組の見学者が見かけるな～という感じですかね。
（私が外出するタイミングだったりとかですれ違うだけでですが）
毎週末２組くらい契約して、ふわふわ～っと売れていけばいいんじゃない？
くらいにしか思わない。
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1086
マンション住民さん
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1087
マンション住民さん
1083です。本当に住民です。
1085さんが出かけるときにも毎回すれ違う・・。
私の３往復、合計６回のEVで必ず乗り合わせる・・（用事があって急いでいたので、実はとっても迷惑だったんですが・・）１日にしたら何組きてるでしょう・・って驚ろいたのが事実です。
５～６組って・・読まれてるのも、週末２組契約とか、考えるのは自由ですが・・・（笑）
（では、昨日は私の６回のEVで、丁度その全組と乗り合わせたってことですな・・すんごい偶然だ・・
でも1085さんには会ってないとすると・・・さらにもっといたってことですね。）
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1088
入居済み住民さん
そうそう、私も乗り合わせした。その6組は実は同じ夫婦である。MRと現地を3往復しているみたい。
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1089
入居済み住民さん
>>1083～1088
私も住民ですが感じたことを一言。
見学の方がどれくらい来てたかとか、そういう情報、やめませんか？（笑）
多分「そんな情報いらねーよ」とか「住民営業オツ」とか思われる（実際〝必死”とか書かれてるし）だけで、検討板に必要な情報とも思えません。
どれだけ見学者が来ても気に入らなくて売れなかったら意味がないわけだし、
少なくても来た方は皆気に入って契約するのであれば良いマンションということなのです。
見学者の数はマンションの価値と比例しませんよ。
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1090
匿名さん
住民のふりした営業がいるようですね。残り30なんて大嘘だよ。希望の部屋は売れてしまいましたと言うのも営業トークで、不人気の部屋を押し付けようとしてるのか疑った方が良い。三流デベの典型的なマンション営業だからね。
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1091
匿名さん
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1092
匿名さん
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1093
匿名さん
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1094
匿名さん
1089だけがマトモ。（と言うか、この人だけが本当の住民じゃね？）
たくさん見学に来ても買わなければ価値ないし、逆に、来た見学者の多くが買うなら良いマンション。
もっともだ。
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1095
匿名さん
そうかな？
見学する部屋がたくさんあるから、見に来る人もたくさんいるってことでしょ？
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1096
匿名さん
>>1095
理解力ねーな。アンチぎみな奴は意味わからずツッコむ。
見学する部屋が沢山あって見に来る人が沢山いたとか、そういう話ではない。
何が見学のきっかけ・理由であるかではなくて、
沢山来た見学者が買わなければ、「価値なかったマンション」。
見学来た人の中で購入率が高ければ、「良いマンション」。
見学者の数＝人気・価値 ではなく、あくまで見学に来た後どうなるかというのが価値という意味。
ビーコンを援護するでもなく、勿論ただのアンチでもなく、それが公平な事実なだけだろ。
住民に見せかけ見学者が多いとか抜かしやがってるレスに対して、上記を書いてる1089だから冷静だなと思ったわけだ。ここまで解説する必要があるんだろうか。。。
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1097
匿名さん
1094
そう思う。本当の住民さんは誠実だけど、野村は250以上とか言っているのは無責任営業でしょう。
野村も大手ですからマーケットを読み間違えないでしょう。
BEACONの価格ではキャンセル売れ残りは確実と学習したでしょうから、CTA240を意識して230ぐらいで更に10m2ほど小さくして3LDK5000万前半ってところでしょう。
それくらいで、狭さと新築のトレードオフでWコン中古と競争力あるんじゃないかな？
不落してるし、建築費ももどってるし、PCTも230だし。
でもWコン169、アップル187、キャナル194と来てるから230でもフラッグシップだと思うけどね。
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1098
匿名さん
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1099
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