BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳]　Part13

周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

>>1039
釣りですか？
ｗコンの中古市場のおかげで、姫四角という新興の業者が一気にのし上り、
ぼろ儲けしたことを知らない？
ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・
5000万台、4000万台の物件（80平米以下）なんて、ほとんど入居者入れ替わって、
ほとんど売りに出てもいないよ。

>外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。
>
>内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
>実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
>簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。
>
>なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。

今日のような天気でも風雨大丈夫でしょうか？四方が壁なので大丈夫な気もしますが・・・。

>そりゃ新築がいいような。。。
>Wコン、結構古いよ。

Wコンより5%割高ではどうでしょうか？
10%割高では？

５％なら迷うね。１０％ならＷコンかな。

立地・仕様・ブランドを考えると資産価値はWコンに5～10%劣ると考えられる。
新築プレミアを5～10%と見ると、Wコン中古の-5%～+5%の範囲と考えるのが妥当じゃないかな？
来春、未入居中古になったら新築プレミアも0～5%になるだろね。

>周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

プチバブルであっても相対的には変わらないから、新築の値付けがわかりやすい。

立地・仕様・ブランド全部コミコミで

東雲BEACON⇒260
豊洲TOT⇒287
有明BMA⇒270

路線価では

東雲BEACON前⇒38/m2
豊洲TOT前⇒43/m2
有明BMA前⇒36～44/m2

よって誤解を恐れずに感覚で言えば、豊洲の90%、有明の95%が目安。

有明中古201.94⇒妥当な坪単価191.8

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

キャナルコート中古189.25

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

Ｗコンの方が管理費・駐車場で１万円は安いから、資産価値にしたら３００万以上の差があるよ。
ってことはやっぱトントンでいいんじゃない？

ＵＲ賃貸188.2

東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪

今日は強風で不動産屋も暇なんだね。

>>1053

賃貸借りるなら、BEACON買った方が得だってわかりました。

スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
マンションなんてどこも一緒。
検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

まとめると

①中古相場からの推定 180～200
②近隣相場からの類推 約190
③賃貸相場からの還元法 約190

当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
あとはどこまでBEACONに付加価値を見出せるかでしょう。

>スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。

CODANは管理費8000円みたいですよ。

スラブ厚やタイル張り、ダウンライトより、有名建築家によるデザイナーズに住めるのはある種のプレミアムだと思う人もいるでしょうね。

>検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

坪260でお買い上げありがとうございます。

東雲アパーツメントの最上階って天井高3m以上じゃない？BEACONってそれ以上あるの？