常盤台ガーデンソサエティPart2

販売を始めたのがマンションプチバブル崩壊前だから、最初のころはここの価格も仕方ないと思った人もいたでしょうね。
でも、今となっては現実にそぐわない価格。
高級そうなイメージで売ってはいるけど、総合設計の名を借りた詰め込みプラン、間取りは長谷工の使い回し、内装も2006年頃までに売られていた郊外マンションと同程度（最近売り出されるマンションが貧相すぎるんですが）、と割高感が強い。
時期が悪かったといえば悪かったんだろうけど、すでに売り出されたマンションも景気にあわせて値段をかえて行く必要があるんでしょう。

検討中の方へ。

NO.717さんがおっしゃるとおり、住み心地は最高ですよ。
隣にスーパーがあることの便利さは想像以上でした。
又　駅への道のりも慣れるとぜんぜん遠く感じないです。
逆に、不満な点は特にないです。

うちもいろいろ見て検討しましたが、少し予算オーバーではありましたが
割高感は住んでみると全く感じないです。

⇒７２１
また出たよ、興味があるけど買えない僻み根性丸出しの人が。

割高感が強いって人は自分の財布で考えてるだけですね。

今月も１０件程度の引越しがありますね。
昨日一昨日と見学の方々が多々いらっしゃいました。
７２２さんのおっしゃるように、住み始めてから実感したのが、となりの複合商業施設の有り難さです。必要なものをその時に帰るので、大変助かります。また、少し散歩気分で出かければ、上板橋の商店街へもゆっくり歩いても１５分あれば十分に行けます。それと、先日は、自転車で東武練馬のＳＡＴＹまで行きましたが、やはり２０分程度で行けましたよ。

ここの割高感は個々人の財布の中身でなく、現在のマンション市場の相場に照らしあわせてでしょう。
割高な値段で買っても満足して住んでるならそれでいいし、これから検討する人は割高感に見合った
内容のマンションかどうかをじっくり考えればいいんですよ。
慌てて買わないとなくなってしまうような状況じゃないからね。

住んでる方の満足度がひしひし伝わってきます。　

だけど、半年後に20％カットで残りを処分なんてニュースが流れても、顔をひきつらせちゃだめよ。

住友は値引きしてまで売らないのでは？

結局、割高感を感じて値引きを期待する人って、ここにすごく興味を感じている人でしょ？

何処の物件でもそうですが買いたい人が買えば良いのでは...
ただ、この物件に関しては完成してから１１ヶ月経っても半分ちょいしか入居していないとなると
駐車場の等からの収入が当初の長期修繕計画より少ないので見直しなどが必要ですね。
その辺もちゃんと考えて購入しないと駄目ですね。

ご心配無用。
デベがすべて負担します。

来年の今頃も買っちまったさんと値下げ待ちの客で同じ問答の繰り返し。

ボクシングで例えると第８ラウンドあたりか？

最終ラウンドまでいくと（再来年）値下げ待ちが勝つと思うが、　どちらもくたくた。

お疲れ様。

空いている駐車場代をディベが負担してくれるのですか？
それは凄いですね。

見学しましたが、個人的には魅力を感じませんでした。
前野町にしては高いと思います。
時間に余裕もあるし、同じ予算で池袋本町のプラウドが買えそうです。

未売却分の管理費・修繕費はデベ負担

駐車場代は…？
修繕計画上の充当分は…？
ふひゃあふひゃあ

>>733
デベが駐車場代を負担するワケないだろ。

駐車場代をデベロッパーが負担していることは前にも話がでていましたね。


想像の域もあるかと思いますが
その金額が販売価格に乗っているということです。

もろもろの維持費は一戸当たり年間100万円には満たないでしょうから
デベロッパーとしてはその程度の利益が減るのは大した問題でないのかも知れませんね...


これから交渉される方はその分の金額くらい値引きを要求しても良いかもしれません。
あくまでも交渉のネタと言うことで...
企業としては大した金額でないとしても、個人としては大きな金額でしょうから....

７３４）時間に余裕もあるし、同じ予算で池袋本町のプラウドが買えそうです。

⇒じゃあ、あっち買えばいいじゃん。わざわざこっちに書き込みすんなよ。

外野席から

買っちまったさんか営業か分りませんが、反応がすばやいですね。

当方も検討中だがあと何戸売れてないの？　　　160くらい？　　　　　まだ様子見でいいか。

この近辺に愛着がなければ、池袋本町でしょう。
でも、あっちで外れた方が板橋区を検討対象にすれば、ここも少しは動くと思います。
質はこっちが上みたいですから。しかし、立地の差は大きすぎるかな。

質は板橋もここもさほど変わらないよ。
間取りもほとんど一緒だし、内装の質感や設備もほぼ同じ。
デベは違っても施工会社が一緒だから当たり前なのだが。
利便性という点で板橋が一歩リード。
でもあっちの抽選外れた人でここを選択肢に入れる人は少ないでしょう。

741) 抽選外れた人でここを選択肢に入れる人は少ないでしょう

確かに
値段、間取り、内装の質感や設備もほぼ同じなら、板橋本町プラウドが数段上
もしもの転売を考えると、ここはかなり買いたたかれそう・・・
50～70m²台で探している人なら駅近が便利だし、　家族で住むなら環境の良い80m²以上が理想だしね
ここの80m²以上はかなり高い
前野町のFamily　Typeにしては値段と諸々の条件が合っていないと思われます

はっ！？板橋本町プラウド？？？？？？？
それに、８０㎡以上が欲しい？？？？？
何言ってんだか、郊外へ行けば。

なんだかんだ言われているけど、入居済みの方の投稿が一番気になります。
皆さん、かなり満足しているようですね。
住み心地の良さは住民にしかわからないと思うから。

購入したい、購入を検討したい方にお伝えしましょう。
私は入居してもうすぐ１年になります。入居時から現在までの住民としての率直な感想を書きます。
（１）普段の食品類を購入する場合
　　　当初は、隣の三徳を利用するつもりはありませんでした。ライフやイズミヤ、板橋サティに行くという心構え　　　でしたが、現在では、結構頻繁に三徳に通うようになってます。三徳には、他のスーパーにはない品物、輸入　　　品等も扱っていますし、他の店の価格と比較しても、決して高い！というものではないからです。
（２）環境について
　　　私は、南棟に入居しています。今年初めての冬を過ごしましたが、はっきり言って殆ど暖房を使用していませ　　　ん。日中は、暖かい日差しが入ってくるので、逆にサッシを開けることもしばしばです。また、夏は、もちろ　　　ん空調を使用しますが、除湿の２８度で十分です。それに夏は日差しがきついと思われる方も多いかもしれま　　　せんが、実際は、日中の陽は高く昇るので、部屋の奥まで陽が入ることはありません。ですので、あまり暑く　　　ありませんでした。【個人差もあるでしょうが】
　　　それと、道路環境についてです。目の前は、バス通りです。バスは、朝から晩まで頻繁に走っています。です　　　ので、サッシが開いていると、もちろん、音は個人差はあるでしょうが、気にはなります。
　　　東と西についてはわかりませんので、省略します。
（３）住民の方々について
　　　みなさん、きちんと挨拶を交わします。コンシェルジュの方や防災センターの方々、警備員の方々もきちんと　　　挨拶されます。良い環境を作るという意味では、大変重要だと思います。
（４）設備、共用施設等について
　　　今現在の大規模マンション事情では、ごく普通だと思いますが、ランニングコストのかかるものはないなと感　　　じています。たとえば、水を使用する施設（プールや池など）はありません。それと、よく利用されているの　　　が、体育館です。子供たちが元気よく利用しています。マンション関係者しか入れませんので、安心して遊ば　　　すことができます。それとシアタールームは最高です。４時間１，０００円だったと思いますが、室内も映画　　　館バリの豪華な設備になっています。
（５）駐車場について
　　　ほとんどが機械式立体駐車場ですが、屋根付きですので、車や駐車場内が汚れることがありません。それに、　　　機械自体も雨や雪等にさらされないので、メンテナンスも比較的ローコストになるのではないでしょうか。
以上、ご参考まで。

745さん>

貴重な購入者の意見ですね。大変参考になるかと思います。

住み慣れてくると満足度がさらに高くなるかも知れませね。

またお時間のある時に、いろいろな利点や満足点を書いてもらうと大変参考になります。

私自身は現状の価格では購入は出来ないことはありませんが、今後の生活を考えると苦しいので....

あのマンションの前には精神病院があるから地元住民は買わないと聞きました。
子供いるし何かあったら怖いからね。

７４６さんへ
なにかお聞きになりたいことがあれば、時間があるときに、参考までに回答させていただきます。

もうお住まいの方や関係者は、とりあえず悪いことは書きませんよね。

入居者が少なければ、修繕計画料金等の諸経費の見直しも余儀なくされるし。

購入検討している私としては、やっぱり高い買い物なので、厳しい意見のほうが参考になります。

746です
748さま。ありがとうございます。



749さんのおっしゃることもうなずけます。


あたりまえですが、良い部分と悪い部分を天秤にかけて考えるのは重要だと思います。

「住めば都」ではありますが、悪い部分も含めて
デベロッパーの宣伝文句ではない「生」の意見を持っておられるのは
現居住者の方だけです。
ぜひそのような「ならでは」の意見が聞けたら大変参考になるかと...

まぁそんなことをしなくてもいつかは完売するんですけどね。

たわごとでした。

７４８です。あくまで参考までの感想なので、はっきり言っていいことしか書きませんでした。
悪い点も書きましょう。
（１）コノ字形の配置棟について、①良い点：外からの視線が入りませんので、玄関の出入りに関するセキュリティ面ではいいかもしれません。②悪い点：外廊下の手すりの高さは、そう高くありません。特に実感するのが、高層階部分です。コの字形なので、当然、外廊下側には風が巻き込みやすく、すこし危険を感じることもあります。とくにお子さんがいると気をつけなければいけません。
（２）ここのセキュリティですが、厳重なのはいいのですが、こんなこともあります。ゴミ捨て場は２４時間利用可能です。入るときは当然ですが、出る時も鍵を差し込まないと出られません。ゴミがたくさんあるときは、はっきり言って面倒です。
（３）メインエントランスの空調について、エコ精神からいくと、夜の空調は無駄に感じます。室温が一定になっているのは、ある面うれしいことですが、ランニングコストを考慮すると、無駄な出費に感じます。
（４）屋内自転車置き場ですが、隣同志の間隔が狭いので、出し入れがスムーズではありません。特に、チャイルドシート付ですと、置くことができません。
（５）三徳利用者（マンション居住者ではない方）の自転車のマナーが悪すぎます。マンション敷地内に適当に置いて買い物される方が多かったのです。最近は、マンション警備員が頻繁に見回るようになり、改善されました。
とりあえず、こんなところです。

何年か前に多摩方面で分譲マンションが、１０年くらい何戸も空室だったので、

痺れを切らして半値で売り出したら、購入者が殺到し、住民が大騒ぎの事態に発展。

住民が住宅公社にカネ返せ　と大合唱。　　　残念ながら高値組と安値組に分裂同居。

時代によって不動産も変化するので、　なにがあってもおだやかにおねがいします。

↑的外れなことを。

今どき普通の販売ペースだよ、これぐらいがさ。

ここは中古で売り出した際の価格に注目ですよね。
どれくらい下がってしまうのか。
確かにいいマンションだと思うけどこのエリアの相場からするとたかいですよね。

「普通の販売ペース」　　これってあと何年かかるかなあ。

「住友の」普通の販売ペース、です。

まあ、今月で入居件数は３００件になるので、今後もふつ～のペースで販売されるでしょう。

書き込みを拝見させていただきましたが、関係者と思われる書き込みが多いですね。

それに、築1年で1/3も売れていなければ、人気ないと判断されても仕方ないのでは・・・。

我が家では、他の物件の抽選に外れたら、来年あたりに値下げ交渉しようと考えています。

関係者って営業とか？

値下げがあって入居すると、高値組とエレベーター内での会釈がぎこちない。

右頬をひきつらせて　ニヒニヒと会釈されても、冷汗が出てくるだけに・・・普通に交われるのはありかなあ。

心配のタネがつきない。

大きな病院も近くにありますか？

総合病院を希望するのであれば、板橋中央総合病院、日大板橋病院、帝京大学病院ですかね。アクセスしやすいのは板橋中央総合病院だと思います。

出ましたね

「資金相談会」

一般的には

「資金相談会」=値引き

と言われてますが、どうなんでしょう?

今の時代マンションは完成前に買うと高くつくから買いにくいよね。
どうしても欲しいプランがあれば別だけど…。
結局売れ残って大幅値引きを待ったほうが賢い買い方だよなぁ〜。

761のいう通り先に買った人に妬まれるケースが怖い。
先に買った人からみれば何百万も値引きされたら何年か分のローン返済額に
なっちゃうからおもしろくないよね。

このマンションを完成前に買った人はアウトレットマンションって言葉が
世の中に出てきた微妙な時期だったから決心するのに迷っただろうなぁ〜。
財閥系でも売れ残っちゃう時代なんて想定できなかっものね。
販売会社からみれば在庫処理したいから内々で値引きしてくれるかもなぁ。

そろそろ足運ぼうかなぁ〜。

変な文章書いてすいません。

今日デニーズでスーモをめくっていたら、ここのマンションが出ていて

価格未定ってことでした。　　へんだなあと思っていたら　案の定ですか。

１００以上も残ってるんだから、ドドーンと大きく出ないといけないぜよ。

この辺りに愛着のある方以外は、池袋本町のプラウドを選ぶと思います。

交通利便性はあちらの方が上ですが、仕様はこちら。
でも同じ長谷工施工なんではね。

値引きは始まりましたか？

値引きが始まったかなんて
交渉した人はわざわざ言わないでしょう

しかしプラウドかなり盛り上がってるみたいですねぇ
埼京線とはいえＪＲ駅近&プラウドブランドは強いすな

こちらはこちらで魅力あるがね

同じ長谷工だからあまり変わらんのにね～

同じ沿線のプラウド志木サウスフォートが引き渡しとともに全戸完売したそうです。

板橋のプラウドも盛況とききましたので、野村不動産は好調みたいですね。

先週の日曜日に行きましたが値引きはしないと言われた。
今週末から資金相談会のようですね。
また行ってみようかな。

旬を過ぎたマンション。値引きしないなら最後は賃貸？

賃貸なんて無理でしょう。

値引きなしですか
さすが住友ですな

初訪問ですぐに値引きはないでしょう。

買う気がある人には値引きあると思いますよ。

住んでる人に気を使ってるから

表向きは値引き無しで

〈決めていただけるなら……〉系かも！

こそこそチマチマ販売では１００以上の残りは完売無理です。

セコムぐらいどどーんと花火上げないと、客もまばら。　　残念ですが勘違い物です。

７７８さんの考え方が正しいとは思いますが、住友は値下げしないですよ。あそこのトップが変らない限り、この方針は変わらないと思います。

いや、だから住友も値下げ始めてるんだってば。
情報弱者では適正な価格でマンションを手に入れられないよ。

780、ほんとかね？
値引き？このマンションの適正価格は？

会社がでっかい割にやることがチマチマじゃありませんか？

会社が大きい小さい問わず
値引き
はそんな大手を振ってできるものじゃないでしょう

営業マンさんは住人とも顔合わさなきゃならないのだし


いずれにしても
大幅な値引きはできないと思います。

そんなことをしたら噂たつだろうし
そんな噂が広がってしまったら
他の物件にも影響出てしまうでしょうから、そっちの方のダメージを考えられます。
物件はこれ一棟だけでないですから。


しかしいくら在庫余り時代とはいえ
都内でこんなに空きが多いと噂されている分譲物件はないんでは?

実際は何戸くらい残ってるんでしょうね

プラウドの1次は完売するだろうから、そこからあぶれてきた客を、周辺のマンションは虎視眈々と狙っているだろうな。
大幅かどうかは別として、多少の値引きはあるんじゃないかと思うけど･･･

シティハウス志村三丁目もまだ完売には遠いみたいだし、志村三丁目計画も住友不動産だよね？
後者は小規模だからなんとかなるかもしれないけど、いくら住友でも不良在庫抱えすぎのような気がするが･･･

売れない物件を売るには
値引きしかない。
場所も間取りも変更できないんだから。

ここが売れ出したら、値引き開始か値引率拡大のどちらかです。
大手デベはあからさまな大胆な広告うてないのがつらいね。

どどーん　とでなくて　　小さく線香花火で客をひく。

住友は三井住友銀行を自分の財布だと思っているからなあ。

住友の単独物件じゃないマンションで住友住友言われて、住友のマンションを引き合いにだされてもね。
どちらにしても500万円以上も、マンションがもつポテンシャルに合わない、余計な上乗せ価格があるんだから売れるわけない。
現地を見に行くと立派なエントランスやロビーに騙されそうになるけど、配棟や専有部のプランのまずさは隠せない。

まさに787さんの言うとおり

買えない
買わない

理由が正にそこなのでしょうね
逆に

ちょっと欲しいかも
って言う理由もそこだったりして
ウラハラなんですよね

前野町っていうビミョーな立地も逆に魅力的なんです

>>787
＞現地を見に行くと立派なエントランスやロビーに騙されそうになるけど、配棟や専有部のプランのまずさは隠せない

板橋駅前のプラウドシティよりマシなのでは？

立地で最重要な交通利便性に差がありすぎる。
あちらは、新宿、渋谷も大手町も直通です。
しかも、駅に近い。

建物は同じ長谷工。

プラウド志木サウスフォートは全戸完売したのですか！？

立地は重要だと思います
常盤台駅は、途中の中板橋で急行待ちをするので、駅数のワリには池袋まで時間がかかります
それに普通しか停車しないので、新線は使えません
時間と電車の選択を考えると、メリット少ないですね
駅からマンションまで意外にかかるし、駅前は錆びれた感じだし・・・

>>791
＞それに普通しか停車しないので、新線は使えません

新線ってなんですか？

>>791
副都心線（ふくとしんせん）の間違いでは？
副都心線は、埼玉県和光市の和光市駅から東京都渋谷区の渋谷駅を結ぶ東京地下鉄（東京メトロ）の鉄道路線です
和光市駅 - 小竹向原駅間は有楽町線と線路・駅・施設を共用し、小竹向原駅 - 池袋駅間は同線との複々線区間として並走しています
これが使えると便利ですよね

駅前ロータリーの居酒屋の呼び込みがイメージダウンでした…

プラウドのある板橋駅に比べると全然ましだよ。
パチンコ屋や汚い商店が多かったなぁ。
。

>>793
副都心線の事をいってるのなら、791さんは東上線と副都心線が同じ線路を走ってると思っているということになりますが・・・

確かに駅前ロータリーの土間土間の店員うるさいね。相当店が暇なんだな。
温野菜は黙っていても混んでるね。

ここは常盤台に田園調布のようなイメージを期待させる売り方をしているけれど、あの呼び込みが現実に引き戻される。
プラウドもともと、池袋のイメージを否定しようとしていないから、うるさくても気にならない。

>しかも、駅に近い。

駅に近いって、線路沿いじゃないの。

近すぎだよ。音も心配だけど、鉄粉公害も心配。
しばらくしたら、建物が赤錆てくるんじゃないの。

しかし、常盤台のほうがマシとも思わない。
あれが立派なエントランスに思えるって、
よほどひどいマンションしか見てないようだな。
隣がスーパーで、便利は良いが、近すぎだよ。
人通りが多くて、せっかくの広いバルコニーで
くつろぐことはやりにくい。

ものすごく値引きしてくれるとかであれば別だけど、
両方とも魅力の薄いマンションだ。港区や品川区
あたりの中古をさがしたほうがいいんじゃないの？

> 799

人通りが多いことと、バルコニーでくつろげないことと
どういう関係があるんでしょうか？
高層階なら全く関係ないと思いますが…
それにしても、つたない文章ですな。

それにしてもこのマンションは何故販売個数未定、価格未定になっているんだ。
建ってからもうそろそろ１年経ちますし。

どのような意図なんでしょうか。

もう完成しているから

相談に乗りますよ

ということではないですかね

価格は何気に

間取り

にのってますけどね

テーブルの下で指三本だされ、　　　いやいやこれぐらい　と　　指五本　を　出し

じゃあ　あいだをとって四本で手打ち。　　　こんな感じかな。

江戸時代の悪代官みたいに袖下でお金のやりとりをしているざんすか。

こりゃ滑稽だわ。

築1年経った 未入居物件、値下げが ないﾜｹがないですよね
もう既に中古物件で売りに出てますし・・・

公な

値下げ

はないでしょう

でも

値引き

はあるかもしれません。
ただ情報は表には出てこないので
交渉に行くしかないでしょう

果たして！

先に買った人…

残念！

それは

値引きの打診があった

ということですか?

あったとしても、相手の職業や所得などを見定めして値引きの交渉をしているのでしょう。
のべつ幕なしではないと思います。

ただ、たった少しの差で年収と同じくらいの値引きをされたら、先に入った住人はやりきれないでしょうね。
私なら、嫌な気分になります。

市況を見る目がなかったわけだからしょうがないね。

冬の寒い時期に買ったコートが、春先になると安くなるのと同じなのかな？
それだけ早く入居して、その間の家賃を負担しなくて済んだと思えば少しは気が楽になるかもしれないよ。
たとえば月額15万*12ヶ月=180万？
まだ年収には程遠いなぁ...
5年もかかるとは思わなかった･･･

投資目的で買ったんじゃないなら
値引きしたとしても、そんなに気にすることでもないでしょう。

>>811
コートの３～４割引きとマンションの１～２割引きでは絶対額が違いすぎる。
ほんの１年の差で７～８００万の差は大多きいよ。

ここの売り出し時期はマンション価格がジリジリ上がり出した時で「新価格」「新々価格」なんて
言葉が出始めた頃。少し前の同じ板橋区内で販売のあったマンションより２割以上高い値付けだったから
リーマンショック後は大苦戦ですよね。
池袋本町のプラウドが大人気で抽選になっているくらいだからこの価格帯でも購入可能な層は
確実に存在するはず。
でも捌けないのは割高に加え鮮度が落ち始めているって事でしょうね。
噂では１００戸以上残っているので値引き交渉は可能じゃないかな。
駅からも程よい距離だし隣はスーパーでフィットネスクラブもその上にあるし本当に
後２割引けば売れると思うのに。

SUMOに中古で出ていました。７４㎡　南向き　５４００万

売れ残り多数＝不人気物件・販売側からすれば 失敗物件

こんな物件の為に近隣住民は迷惑被ってきたのかと思うと 浮かばれないねぇ

勿論、入居されてる方々には なんの落ち度もない話しですけどね

現在、実際に割引があるかわかりませんが、2月に友人が交渉した時にはなかったようです。

以前に私も見学しましたが、1割り引きでもかなり損します。
ここなら、2割り引き以上ないと！　
早くも、中古物件出ているし、、販売1年以上経つのに1/3近くも空きがあると聞いています。

都内の住友系マンションでは販売不振で有名な物件です。
今は強気でも、いずれかなりの割引が期待されます。
入居者が突然増えたら、狙い目ですね。

ところで、板橋区の田園調布って書いてありましたが、住民の方はどう思っているのでしょうか？

疑問なんですが、わかる方がいたら教えてください

入居されている方でも、空きが多くて人気のないマンションだってことくらい、いくらなんでも判りますよね！！
（なかには、認めたくない方もいらっしゃると思いますが）
割引があったら、先に入居している方には保障あるのでしょうか？
たとえば、割引きをしていたら、その分バックするとか

まぁ、デベは公にしないと思いますが・・・

ここは住友物件じゃないだろ？

住友も売り主に名前を連ねているから「住友系」物件。
中古で出ている部屋は500万くらい下げないと売れないだろうねえ。

先に入居した方々に保証はないはずです。

竣工前後にかかわらず期分け販売ですから価格設定はある意味自由のはずです。
もし契約の条件として

値下げをしない
販売価格を下げる価格改定はしない

というような項目があるのであれば別ですが
そのような項目がなく口約束ではクレームを出すことぐらいしかできないでしょうね


まぁそれぞれが買った時期にその販売価格で満足する買い物をなさったのだから
と思うのが一番ですよね。


これから買われる方々は値引きをできるだけ引き出して購入されるでしょうが
値引きをわざわざ狙った方もいるだろうし
たまたま値引き物件に巡り合った方もいる

販売側は売り切るまで営業する

人それぞれです。