常盤台ガーデンソサエティPart2

ときわ台は板橋区民の間では名が通った住宅地かもしれないが、土地が高いだけで小さい家ばかり並んでる普通の住宅地だね。どの家も庭が狭いし建物が小さい。
神奈川や千葉の方が土地が安いから、ときわ台よりも広い庭と大きな家が並ぶ住宅地が沢山ある。

本当の常盤台は良い住宅地ということで間違いない。
でも、周辺に同じような高級住宅地が無いので、レベルの高いお店が
ほとんど無いので、お金持ちさんには魅力が無い地域なのだ。

594さん
加賀レジの中古も出てましたよ
ここの中古も（南向き8F）ですけど
でも、仲介手数料やクリーニング代諸々を含むと新築と同じ値段になりそうですね

何戸ぐらい残ってる？

すんでる人の話によると
半分くらい空いているらしい

値引きすれば売れるだろうに
してないから大量在庫ですね

残り３分の１ってところかなあ。半分はないよ～

私は年末に内覧して、営業に聞いたら半分くらいは残ってますと言われました。
まだ迷ってます。

いいや、１月末までに間違いなく３分の２は入居しましたよ。

値引きはしないのかなぁ。MR行ってみようかな。
値引き次第では欲しい。

確かに。デザイン性も凝ってるし、子供も育てやすそうだし。ほしいなあ。

池袋からここまで時間かかるよね

先日見学に行きましたが、常盤台駅前が汚いのに驚きました。
また、常盤台には立派な家もありましたが、空き家も多く高級住宅街とは思えません。

丸紅と住友のネームバリューで値段設定を釣り上げていますが、内装もチープで坪単価も高く、まともな部屋は池袋並みのお値段でした。
しかも、施工は長谷工です。
4LDKで4800万円～という広告を見たのですが、日当たりは悪いしとても狭くてウサギ小屋みたい！！！
「常盤台ガーデンソサイエティー」と「常盤台」の冠が付いているのに住所は「前野町」だし
なぜか強気で売っているので、築1年を経過した新古物件なのに1/3以上も空いているみたいですよ。

駅近なら「プラウドシティー池袋本町」、閑静な地域で検討するなら「加賀レジデンス」がいいと思いました。
(ただし、プラウドシティー池袋本町の施工も長谷工です)

【一部テキストを削除しました。管理人】

加賀レジは90平米前後ですから、5000万円くらいの部屋はないと思いますよ。
プラウドシティー池袋本町の下層階なら手が届くでしょうが、完成まで時間がかかります。
ここで粘って値引きしてもらいましょう。

>>612

そんなに感情的に書き込まなくてもいいんじゃないかな？
気に入らなければ候補から除けばいいだけのことだし。
実際住んでらっしゃる方が見たら、悲しい気持ちになりますよ。

ちなみに私は住人ではありません。

612 は、広告に釣られて行ってみたけど、
希望の部屋は高くて買えなかったんで、
妬んでるんでしょうね(笑)

友人が南向きの部屋にいるので遊びに行ってきました。
この不況でどの物件も苦戦しているせいか、半分近くの部屋が空いているみたいです。
マンション内はかなり静まり返って寂しい感じがしました。
朝は東上線の開かずの踏切を通らないと川越街道に出られないので、車通勤だと大渋滞に巻き込まれると言っていました。
友人には申し訳ありませんが、部屋からの景色も悪く候補にはなりませんでした。

随分と妬みスレが多くなりましたね。まあ、大抵、この時期に書き込みするのは、そんな輩ばかりだから。どこの物件にも書き込みしたがる暇人でしょう。

妬みかぁ…。
長谷工施工はやめた方がいいのは確かだと思ったよ。

確かに高いのは高いけど、それは豪華なエントランスとかあるから仕方ないんじゃないですか。
バルコニーとか広くて良いですよね。
でも現実問題として、手が届かない．．．
なんて我が家と同じこと思っている人も多いのでは．．．
この価格帯はさすがに売れにくいということですよね。

長谷工がどうのこうのとか言ってる人いるけど、どんだけの前提で話してるんでしょうか？
意味がよくわかりません。もっと建設的な話をしたほうがよい気が・・・
ねたみは無視ですな

1月から豊島区、練馬区、板橋区近辺で物件探しを始めたところです。
高級感を売りにしているみたいですが、トイレはタンク式だし、環状７号線の外にある物件でこの坪単価は確かに高いと思います。そう思っている人も多いのでは？
それから、長谷工のことが書いてありますが、詳しく教えてもらえませんか？

もう さんざん長谷工ネタは語られてるから
自分で前の方を探してはどうですか？

>>621

トイレはタンクレスだよ。
見たこともないくせして、よく適当にいい加減なことを
言うよね。

内覧したけど南の部屋は中層階以上なら、眺望も良いし
結構良いと思いますよ。
でも、価格帯がちょっと高いかな

結局、この立地でこの価格で買いたい人は少なかったということ。
何かあって売らないといけなくなったら、買いたたかれることにご注意を。

少ないって事はないんじゃないの。400戸もあるんだから、規模を考えれば空きがあっても不自然では無いよ。

物件的価値と価格が釣り合わないのでかなり売れ残ってますね。
半分近くもあると聞きました。
プラウドシティ池袋本町（785戸）が平成22年2月下旬より販売、平成23年3月下旬から入居予定となっているので、来年の春頃には5割引きくらいになると勝手に注目しています。
時間に余裕のある人は待つのも悪くないかな。

>>626

アホか

う～ん、、面白いね。まさに人間交差点。思惑に戯言、余興に相乗り。かくありたいのよ我輩も！

↑ 仙人 降臨…

住友だから値下げはないって。
だから売れていないのだろう。

先行予約で購入した方や正規価格で購入された方は割引きなんて許せませんよね。
ところで、東武ストアーとサントクがならんでいますが、セレブな住人のみなさんはどちらで買い物されるのでしょうか？　上のスポーツクラブも含めてサントクはお客さんが少ないような感じがします。
常盤台値段でないのが要因かと・・・我が家が貧乏だから嫉んでいたりして・・・・・（笑）
茗荷谷や早稲田のサントクは売れていました。実際のところ、ヤバいと思います。

セレブな住人は いないと思いますが

私は住人ではないですが三徳よく利用してますよ。
ものがすごく新鮮だしユニクロもあるし３１とかもあるし好きですね。
人は普通のスーパー並みに入ってると思いますけど・・・。
東武ストアは２４時間営業なので困った時はって感じですね。

このマンション、３月からは中古マンションって扱いになるんですか？

昨年の2月下旬竣工ということは、間もなく、竣工後1年経過。つまり、新築ではなく中古（未入居）扱いになる。既入居者に何の気兼ねも無く値下げできる。住友不動産は、値下げしないので有名だが、丸紅がどう判断するのか、気にはなる。

丸紅がんばれ！！

１００戸以上残っていて中古扱いになる以上、値下げしなけりゃ
どうしようもないよね。
このままの値段で完売出来る訳もないしそんな事は住不も丸紅も判ってるだろうから
あとは何処まで値下げするかだと思う。
検討中の人はもう少しの我慢だよね。
それとも内緒で新値段とか提示してるのかな？

あっ、それと三徳はこの辺で一番使い勝手の良いスーパーです。
鮮度、クオリティ、価格のバランスがとれています。

三徳は、かなりクオリティは高いですよ。特別安いスーパーでもありません。あと、東武ストアは全く利用しません。品ぞろえ、品質等あまり評価できません。であれば、前野町ライフやＯＫストアに行きます。歩いても１０分くらいですし。

住友もすでにあちこちで値下げ始めてるってば。住友は値下げしないなんていう情報はもう古いよ。
あとここの主幹事は丸紅でしょ。最終判断は住友じゃなく丸紅が下すんでしょ。

Go Go 丸紅！

東武ストア、もうちょっとイメージチェンジしたほうがいいですよね。

新築分譲マンションの供給数は激減していますので
値引きしなくても資金力さえあればいつかは問題なく売れるでしょう。
住友、丸紅とも大手なので問題なし。

目白のお話ですが、ディベロッパーはその人を見て対応を決めているらしい。
この御時勢ですが、住友も一応プライドがあるので売り手を選んでいるのでしょう！？
買う側も値踏みされているのですね。
ただ、シティーテラス目白とでは比較にならないかもしれませんが…

まもなく竣工一年でにわかに盛り上がってきましたね。

私もやや買いたかったけど買えなかった近隣の者として注目しています。

予想としては、個別には値引きはあっても大々的な価格改定はないように思います。


住友の他物件でももっと高い金額だと一割くらいは値引いてるみたいですが、
こことは条件も金額も違うからなんとも言えないですが....

住友ならもう一年は余裕で放置状態にするかと...

いずれにしても今後も興味深く見ていきたいと思います。

昨年の12月くらいにMRに行った際に、食洗器くらいならつけますよ、って言われました。値引きはしないまでも、こういったかけひき（？）は行われているはずです。

食洗器ですか…ショボ
一気に500万くらい引かないですかねぇ

確かにしょぼいですが、入居前の（ある意味）値引きだったのビックリしました。

ここは一つ 丸紅さんに男を見せてもらいたいですな！

いくら何でも更に１年も価格据え置きは無いんじゃないかな？
２年も空家状態の部屋なんてそれこそ投売りでもしなきゃ買い手がつかないのでは？
中古になった途端に個別に内緒で値引き額の提示だと思うけど。（確実に買いそうな客のみ）

目白や代田の住友物件がどんな状況か知っているのでしょうか。

↑どんな状況なんですか？
すごいんですか？

外野の皆さん、ご心配無用です。

丸紅に販売の権利はないです。すべて住友不動産がしてます。丸紅、丸紅と言っている輩、ピントがぼけてますよ。

ここは実に面白いですね～。
「売れないと管理費等で困るけど、値下げは許せない！　せめてマンションの価値を守るような書き込みを！！」
みたいな、とても人間味あふれる文章がたくさんありますね。
このマンションの住人の方なのかな？　それとも不動産の方なのかな？
これからマンション購入を検討している人が活発な意見交換する場所では・・・。
いろいろ見学しましたが、池袋本町と坪単価が同じくらいでした。
どちらも旧財閥グループのマンションなので、こちらは候補から外しました。

>654
売り主は筆頭が丸紅で、次位が住友不動産。
販売をしている住友不動産販売は、売り主である丸紅と住友不動産から委託を受けている販売代理。
販売代理はあくまでも丸紅と住友不動産の意向を受けて、客に販売の手続きをするだけ。何の決定権もない。
654はまったくマンション販売の仕組みをしらないんだね。
ピントがぼけているのは あ な た。

くだらない輩の書き込みが多いですね～。聞いたところによると、空き住戸の管理費はすべて住友不動産が支払いを続けていくらしいですよ。うらやましい～。どっかのデベとは大違い。

くだらん、６５６

あと２年は余裕で今の状態キープじゃないですかね。

残り住戸が少なくなってきたら、たたみかける。

大手らしい貫禄はキープして欲しいですね。

住友も丸紅も、値引き がんばれー！gogo！

654の完敗？？

>651
目白の住友物件は「土地グランプリ2009~2010年」という本の豊島区ナンバーワンです。
もちろん値下げはなしでした。購入後も物件的価値は上がっています。
ただし、シティーテラス目白ではなく、鹿島建設本社が施工したほうの物件。
有名人も多く住んでいます。
常盤台ガーデンソサイエティーの施工は長谷工。
購入検討されるなら、転売することも考えて決断されたほうがいいですよ。
ここはかなり買いたたかれるかと・・・・・。

あと2年も現状価格をキープ？
本当ですかね。
マンションも鮮度が大事だと思うけど。
中古扱いで2年も経過した物件を定価で買いますか？
設備だってどんどん新しい物が出てくるし何より人の住んでいない
住宅は傷みが早いって言うし。
他に新しい物件も出てくれば話題になる事も無くなってしだいに忘れ去られて
行きますよ。
もともとの価格が「えっ！」と言うほど高かったですしね。

なんか、荒れちゃってますね。２月の入居情報を１つ。現在時点の掲示では、数件の引越しがあります。先日の日曜日も引越しがありましたから、まあ、こんなものですかね。

ここって、東京23区の新築マンション掲示板だから、もうすぐ、
この物件、中古になるから、ここから消えちゃうの？

加賀レジが竣工一年以上経過しても消えてないんでなくならないではないですかね。

荒れてるというよりは、まもなく竣工一年と言うことで再盛り上がり。と言ったところでしょうか。
自分もそのひとりですが。

引っ越し者がいるということはポツポツは売れてるんですね。

リーマンショックは想定外とは言えども、この近辺では高い設定だから、もとからすぐに売り切ろうなんて考えてない計画だったんですかね。
でも損するような商売はしないだろうから、どんなカラクリになっているか興味深いです。

加賀レジが竣工一年以上経過しても消えてないんでなくならないではないですかね。

荒れてるというよりは、まもなく竣工一年と言うことで再盛り上がり。と言ったところでしょうか。
自分もそのひとりですが。

引っ越し者がいるということはポツポツは売れてるんですね。

リーマンショックは想定外とは言えども、この近辺では高い設定だから、もとからすぐに売り切ろうなんて考えてない計画だったんですかね。
でも損するような商売はしないだろうから、どんなカラクリになっているか興味深いです。

すいません。二重で投稿してしまいました。

なんか、久しぶりに覗いたら、やっぱり同じ人と思われる書き込みが頻繁なような気がします。なんかあるのかな？

リーマンショックは誰も予想できなかったので、もちろん想定外。
カラクリあるわけないです（あるとしたら、最初から販売価格に上乗せされているか）。
企業も馬鹿ではないので、企画段階から損益になることはしない。
景気が良ければ、消費者も飛びついたけど、今の御時勢では興味ない人多いんじゃないかな。
このお値段で、この場所・環境です。
どの物件もそうですが、資産価値があると思うなら、購入しても。

引っ越しは常にある状況ですね。
要は徐々に売れているので住友不動産もあせってないのでは？？

悪いマンションじゃないと思います。価格を除いて。過去の常盤台周辺の分譲価格と比較しても２０％は割高かと思います。景気は悪いままですし、プラウドシティ池袋本町という近隣の大型物件も販売開始です。もうすぐ中古なので丸紅、住友は値下げするかな？

このへんで値下げ攻勢かけないと、
忘れ去られて このまま終わりそう…

確かに、物件自体は悪くないですね。価格が割高もうなずけます。ただ、間取りの広さやその他諸々を考えると、２０％引きはしないのではないですかね？せいぜい１割引きでしょうか？

販売元が丸紅・住友なので、2年くらいは割引なしでも持ちこたえる体力があると住友のデベが言っていました。
池袋本町がかなり割安なので、そこのところを丸紅・住友がどう判断するかでしょうか？

諸費用サービスはやってるようなことを小耳に挟みました

デベが持ちこたえられるかどうかと、売れるかどうかはまた別の話だからね。

ちょこちょこ売れて行けば良い。
ということなんですかね。

もう竣工一年を過ぎたし、特に価格改定の動きが見られないところが余裕しゃくしゃく感ありますね。

調べたら住友の他の物件も２年過ぎたところで値引きしてるみたいです。
でも１割程度みたいですね。

板橋前野町の資産価値を考えたら
突然不動産価値が上がることはないだろうから、売却を念頭においたら１．５割は下がらないとキツいですよね。

なんか前野町批判してますけど、ここは５ｍの道路挟んだら常盤台だし、
常盤台でももっと微妙な場所あると思いますけど・・・
実際現物みたことあんのかねえ。

678です。

確かにここは常盤台駅からまっすぐ来れて、スーパーも近すぎるくらい近くて便利です。

周りにはそんなに新しいマンションもなく、立地的にも良いと思います。

売ることを前提に考えると、常盤台という名前が住所に入ってると、前野町よりも高く売れてるかな？と思いました。

でも、駅に近くは無いから、割高感が強いでしょ。
駅横は直ぐに売れちゃったよ。

駅横物件、そんなにいいですか？？

石神井公園のGLORIOが、20%引き（セコム10周年記念）のキャンペーンを行っています。
80へーベーを超えた南向きの部屋が4300万円くらいで手に入ります。
前野町と石神井公園なので沿線も異なりますが、悪くない物件です。
2年も待たないと割引にならない物件よりはお勧めです。
みなさんの参考になればと。

>>681
駅横でもあそこは踏切の音がかなりうるさいですよね。
駅そばに住んだことない人が買ったんだろうけど。
私は駅横に住んだことありますが、朝から深夜まで踏切の音がすごくて、とても快適とは言えないですよ。

> 683

グローリオ石神井公園って、幹線道路沿いで騒音や排ガスひどいし、
こことは比較にならないほど、駅から遠いですよ。
半分近く売れ残ってて、20％引かないと、デベの耐力的にも、どーしようもない
状況なわけでしょ？
こちらの常盤台物件の方が、ぜんぜん良いと思いますが。

私なりの意見も書かさせていただこうかと思います。


ときわ台駅前のﾍﾞﾘｽﾀに関しては、
プランもワンルームからあったのでターゲット設定も投資用、シングル、DINKS、ファミリーと幅広いと思います。

ガーデンソサエティのターゲットはファミリー、シニア層中心だと思いますので
純粋にはそれほどターゲットはかぶらないのかもしれませんね。

立地に関しては好みもあるかとは思いますが、より利便性の高い方が売れやすいのは事実ではないでしょうか。

また、価格に関してはﾍﾞﾘｽﾀは現在の市況に合っていたということで完売に結びつけ易かったのではないでしょうか。


いずれにしても、ガーデンソサエティの場合、この土地にこの建物でこの価格。
というのがユーザーのニーズに合っていないことが現状につながっているかと思いますが、
これから新築マンションの建設は鈍化すると思いますので、
「どうしても新築が欲しい」

というような、一般的にある程度、年収が高い転勤のない都内通勤者ファミリー層にうまくアプローチできれば、
少しずつでも売れるのかもしれませんね。

私も、駅前の物件はきつい気が・・・
駐車場もないし、
各駅停車の駅だから常に一日中踏切なってる気が・・・
しかも踏切がホームの真横にあるからね。
停車中もカンカンカンカン。あれはきついでしょ＿

でも、あちらは売れました。
ここが駅遠ではないと言う方もおられましたが、
それは常盤台のたたずまいに憧れを感じた方の
感覚だと思います。

冬の夜はさびしい道中ですよ。

686です

確かに自分は近隣に住んでいたことがありますが
いわゆるSB通りを挟んで前野町に帰るくらいから歩行帰宅者がグッと減り、
自転車帰宅者が多いイメージがあります。

ここは駅からの帰り道はひっそりとした住宅街を通って帰ることになり、
かつ、車の交通量が比較的少ないので、暗くなってからの徒歩での帰宅には多少気を遣った方が良いかもしれません。
大きな事件は記憶しておりませんが、コメント既出かと思いますが、気になる環境事象や噂が数点あることは頭に入れておくことは自己防衛になるかと思います。


距離感には個人差があるのでそれぞれの意見があるかとは思います。
個人的には駅への夜間移動が発生する場合は自転車の利用が良いと思います。

売れるか売れないかは「距離」だけではなく、いろいろな条件のバランスだとは思いますが、
一番の問題はやはり「価格」だと思います。

同じ前野町でもライオンズはそれなりに売れているようです。ライオンズは三田線も利用できるというメリットや戸数が少ないという違いはありますが、売れている理由は価格帯では。１割でも値引きがあれば、十分売れると思いますけど。

ライオンズって、ときわ台レジデンスですよね？大京自体、価格は最初からあって、ないようなものですよ。見せかけの値段から軽く値引きしますからね。

様々なご意見がでているので、入居者としてコメントさせてもらいます。まず、駅近か駅遠かについてですが、私はほどよい距離の場所にあると思っています。駅前の雑然としたところは嫌でしたし、かといって、徒歩１５～２０分は避けたいと思っていました。これは、人それぞれの考え方ですので、なんとも言えません。

次に、それに関する道程ですが、閑静な住宅街であっても、決して寂しい通りではないですよ。かといって、騒がしい通りでもありません。それに、警察の方の巡回も頻繁ですので、治安はよいと感じております。

価格についてですが、これも購入に当たっては、様々な方向から検討しました。実際の物件の中身をご覧になって判断されてはいかがでしょう。物件を探されているのであれば、実際の自分の目で確かめることが重要です。

最後に、普段の生活についてです。コンシェルジュサービスがあるので、非常に有り難く思っています。また、警備員の定期巡回も頻繁に行われているので、安心感があります。清掃についても、毎日朝から丁寧に行っていただいているので、快適ですよ。

これまでもモデルルームが閑古鳥だったわけではないのだから、それなりの数の人が
モデルルームなり実際の部屋を見た上で値段と内容が釣り合わないと判断した結果、
今の売れ行き状況なのでしょ。
ひやかしもいるだろうけど、現地まで足を運ぶ人はこのマンションの価格帯も調べてから
くるはずだから、最初から高くて手が出ないという人は少ない。
少々無理をしてもどうしてもここに住みたい人か、お金が有り余っている人以外は、
割高価格のマンションには手をださないよね。
モノ自体はそんなに悪くないのだから、バランスのとれた価格に設定し直せば
速やかに完売でしょ。
売る方も利益が欲しいだろうけど、１割から２割価格を見直しても十分にペイできる
物件なんじゃない？

ここも長谷工なんだね。。

689です


確かに「価格」は最重要な要素だと思います。

住友×新日鉄の「アクラス」（江戸川区）はかなり順調に売れており、
この物件と比べて好対照です。
コンセプトは違いますが、需要に合った供給が噛み合っている好例なのかな?
と思いました。


いまからコンセプトを変えての販売方法は有り得ない。
と思いますので、このコンセプトを望むターゲット層を新たに掘り起こしアプローチするのが最重要課題かと思います。

広いターゲット層にアプローチせず、
富裕層とは行かないまでも、ある程度年収があるプチ富裕層へのアプローチが良いかと思います。

今までだってプチ富裕層を相手にしてきてダメだったじゃない？
長谷工が手がける郊外の大規模物件よりちょっとだけいいかな、くらいの内装や設備に、
普通よりずいぶん割高な価格設定。
いけいけどんどんな景気の頃なら、言い方は悪いけどイメージに騙されて買う人もいるだろうけど、
こういう時代では皆シビアな視点になるし、お金を持っている人ほど余計な出費は抑えるよ。
買った人のなかにはプチ富裕層気分の人もいるかもしれないけど、お金に余裕がある人たちが
こぞって住みたいと思う場所じゃないからね。
新築未入居といっても時間が経てば経つほど外観も含めていろんな部分が古びて見えてくるから、
ますます購入希望者が減ってしまうんじゃないかな。

696さんのおっしゃる通理だと思います。
お金に余裕がある人は、わざわざ前野町を選びませんよね。
この不況に原価で購入するのは、世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。
私学のお坊ちゃまが、親のお金で数人入居しているんじゃない？

→６９７へ
「世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。」って、あなたの方が世間知らずでしょ。マンション購入とは全く関係ない文言ですが、聞き捨てなりません。
今、世間で言われている医療崩壊を招いた要因の一つは、わがまま勝手な言い分を放つあなたみたいな人がいるからですよ。まったく、腹が立つ。

たしかに、どんな人なのかあってみてー→697
相当世間知ってるんでしょうね（笑）

原価で売ってくれるなら医者ならずともみんな買うでしょう。
面白いこと言うね。