ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

角部屋購入者のみなさん、やっぱり聞いてませんよね？！
あらかじめ知識があって知っていた方は別として、、、
自分だけじゃなかったので少しほっとしてますが、いったいどれくらいの人がリビングを見たとたん「え！？」と思ったんでしょう、、、

みなさん、思ってたよりリビングが狭いとおっしゃってますが、かなり正確な縮尺図面をもらってますよね！？その図面から「この壁は何メートルで、窓までどれくらい」と計算されなかったのですか？モデルルームの印象だけで家具を購入されたのですか？

当然スケールは図面で何度も確認してますが、間違いの基は○○畳という表記でしょう。トータル○○㎡、ＬＤ○○畳、これさえなければここまで狭いと感じないでしょう。実際、角部屋は15%減程度が実畳数じゃないですか。

「モデルルームの印象だけで家具を購入した」とは誰も言ってないと思いますよ。
問題は、出窓と両脇の大きな柱の大部分がリビングの畳数計算に入っていることを何人かは知らず、デベの説明もなかったので「入っていないもの」としてそれぞれ行動してしまっていることです。
これは個々の担当者の責任というより、きちんと説明する事項として方針を立ててなかったのではないでしょうか。
それに、「かなり正確な縮尺図面」と言いますが、あの図面では角部屋リビングの畳数計算は到底できません。
部屋によっては１５％減以上の実畳数になる場合もあるのではないでしょうか。

リビングの狭さに驚いたものです。私も何も説明受けませんでした。
現在すんでるところも角部屋でm2も同程度ですが
、こうも違うなんて。角部屋組合をつくりせめて
、新たな請求をしたほうがよいのでは。まだ代金支払う前に。

やっぱりマンション購入は何を買うって、スペースを買うわけですものね。
三菱の方もとても信頼していたので残念です。
できれば、これを読んでいる三菱さん！　私たちのこれからの人生をがっかりさせないでください！　誠意を見せてください！　って叫びたいです

角部屋の件、三菱地所に問い合わせた方、
その後の対応いかがでしょうか。
場合によっては参戦します。

角部屋のカウンター上のガラスは大きくてオープンな感じでいいですね。とてもいいと思いますよ。

角部屋の件で三菱に問い合わせた者です。
とりあえず週末に再度話をする予定なのでまだ何ともいえませんが、前回のときは「出窓と柱が専有面積に入っていることが建築基準法に違反しないこと」を説明されました。違反していたらそれこそ大問題ですよね。三菱さんをそこまでは疑っていないので、肝心なのは、その説明を受けなかったこと、社会一般的に見てあれは出窓に見えること、柱も大部分が入るとは聞いてなく普通の人はおそらく知らないことを伝え、説明責任が問題であることを共有し、ひとまず持ち帰ってもらいました。そんな状況です。

同じく角部屋購入者で内覧会の時にリビングを見て「あれ？狭い…？？」と思った者です。
出窓と柱が専有面積に入っているなんて全然知りませんでした。ショックです…。
狭さが腑に落ちなかったので内覧会の時に同行していた建築会社の担当の方に「リビングは本当に○○畳あるんですよね？」と質問したら「…洋間の○○畳ですから」と、意味不明な回答しかもどってきませんでした。なんだかわからないけど、素人の私は洋間だから○○畳でもこのくらいに見えるといっているのかと思ってしまっていました。
リビングが思っていたより狭いというのは本当に残念です。
事前に表記方法についてきちんと説明してほしかったですね、やはりちょっと納得できません。

図面を見る限り角部屋はプラン変更せずにカウンターキッチンのままだと
確かに厳しいかもしれませんね。
ひとつ救いになるかどうかは別ですが、角部屋のような大きな窓のある部屋は
入った瞬間は視覚効果で焦点が窓の外に行ってしまい
その後、部屋に焦点が戻ると狭く感じるものです。
窓が大きい分の窓の景色抜けに焦点が合いやすいので余計に狭く感じるのだと思います。
入居しカーテンや家具など配したら印象も変わるのではないでしょうか。
ただ入居前に納得ができない事は伝えておくべきでしょう。

こういう事って法的に規制すべきですよね。説明義務を課すとか。
マンションにとって居住空間の広さは、安全性と並んで根本的な価値。
平米あたり幾らという金額を払っているわけですから、
万万が一にも齟齬のないように了解の上で契約するシステムにすべきでしょう。

私も角部屋です。私はモデルルームに置かれていた設計図書の分厚い製本をたまたま、閲覧した際に、窓台の部分と柱が面積に入っていることを知りました。建築基準法では算入でしょうが、普通の感覚では床面積は床面の面積と思います。宅建業法の重要事項説明違反を争点に交渉したり訴えたりできる可能性がどのくらいあるかわからないけど、消費者保護法ではどうでしょうか。少なくとも専門家としての説明責任を果たしていません。雑に言ってしまえば法の原則では、それ(建築基準法)を知らなかった者の勉強不足は救われないということになるのかもしれませんが、三菱地所ともあろうものが、それは無いんじゃないのと思います。
あと気になるのは、パンフレットの専有面積は壁芯で計算をしますが、登記簿上の面積は内法によって計算をすること。この場合、逆梁の出窓は入るのでしょうか？これは、床ではないので登記面積に含めないということを望みますが、この算定についての考え方とそのための法的根拠を確認したいです。どなたか知りませんか？出窓のために床同様の固定資産税が延々と支払わされると思うと釈然としない。納得しておきたいです。

私も問い合わせされた方の状況が知りたいです！

私も内覧会、確認会共に釈然とせず帰宅しました。が、この書き込みをみてカウンターや柱まで専有面積に入っている事を知り何の抗議もせず支払いをしてしまってはと思い、多くの購入者がリビングやキッチンがパンフレットに表示されている畳数よりせまいと口をそろえていっている事、また私は８０−Ｇタイプを購入したのですが、リビングはもちろんキッチンが狭い事についても言いました。キッチンセットの引き出しを引きその引き出しに向かい合う形で冷蔵庫の扉を開けるように冷蔵庫を置くとその間に壁にそってごみ容器（食器棚の下にゴミ箱を組み込んだものを買うつもりでしたが）が置けなくなるのではないか、３.４畳と表記されているがそれほど狭いことを申し入れ、壁芯から測った広さというはどのような計算がされているか、解るような図面を出してほしいと申し込み了解されました。が其れは今はどこにもないのでこれから設計士さんに頼んでみるが・・・？とても細かくわかりにくい図面との事。果たしてどのようなものか、また引渡しまでにそれが間に合うよう頼んではみましたがどうなるのかなんとも頼りない話です。これが不安と期待をもって完成まで２年余り待ったあげく何千万円も支払ってこの先何年もすみ続けるかも知れないマンションとは。こんなに多くの人がおかしいと声を上げているのに、話が違うと思います。マンション販売とはこのような事が許されるものなのでしょうか。なものかとお

上の４０５です。最後の（なものかとお）を消さずに投稿してしまいました。投稿は初めて、不慣れですみません。

角部屋のLDのカウンターは、LDの一角にカウンターがついているだけですよね。それを取り外してもらったら、規定の平米数が得られた感じがするのではないですか。
「出窓」が床面積不算入なのが十分説明されたかどうかの前に、そもそもどうしてカウンターが「出窓」という理解になったのでしょうか。図面には「出窓」という表現はなかったし、モデルルームでも出窓という扱いではなくカウンターだったと思うのですが。素人といえば、個人的にはむしろ出窓が面積不算入ということの方が知りませんでした。

407さん、角部屋のLDの窓台はカウンター形状ですが、取り外せるものではありませんよ。そんなことしたら建物が崩壊しますよ。建物を支えている梁です。逆梁なので床スラブより上にあるのです。
請求書、届きましたね。

角部屋のLＤのカウンターは出窓ではなくカウンターとのご指摘がありましたが、ただのカウンターであれば、その先にFIX等の窓がついていない場合もあります。床から立ち上がった壁の向こうにカウンターを設け、その先にガラスをはめれば、誰でもが出窓と表現するのは当たり前で、投稿者のほとんどが出窓と認識しそのように書き込んでいますね。これは共通の概念ではありませんか。

ちなみに、現在私の住んでいる家のリビングダイニングとキッチンを、ザッとですがメジャーで測ってみました。形はどちらも長方形です。マンションサイズとは少し違うかもしれませんが、９０x１８０=１６２００を１畳の面積としました。畳数ではミッドサザンのパンフレットに表記されているＬＤの数字より今の家のLDのほうが１畳にも満たないのですが広くなっていました。その１畳にも満たない広さが加わった中に、ダイニングテーブルとその椅子、ソファー、センターテーブル、リクライニングチェアー、ＴＶ，ピアノ、食器棚、作り付けの机、等置いてあります。ダイニングテーブルは丸く４つの椅子をゆったり置くとかなり場所を取りますがそれでも余り狭いとは感じません。かなり雑然としますが、ごく寒いときは炬燵もおいたりします。いくら一件家とマンションの違いはあっても、たとえ出窓と柱を面積に入れたとしてもこんなに違うものでしょうか、キッチンも同様でした。広々した気持ちのいい窓を買ったつもりでしたが少し大きなテレビをその前に置くと、窓もこれから購入するカーテンも台無しにならないようにと願っている所です。同じく請求書届きました。」

逆梁工法(ぎゃくばりこうほう) について
以下、引用です。
　マンションなどで最近よく取り入れられる工法です。一般 的に天井側に設け
る梁を床側に設けることで、窓スペースを上下に広くとることが可能になり、採
光や眺望に優れるといった特徴があります。天井面に梁が出ないため、天井か
らの圧迫感がなく、上部にハイサッシが拡がり、自然光がふんだんに部屋に入る
ようになります。一方、従来の方法は、天井に梁を設けることで床に邪魔な出っ
張りをなくし、床面積を広くしていましたが、逆梁工法では床自体は狭くなっ
てしまいます。ですから、床側の梁をバルコニーに持ってくるとか、床の梁を利
用して出窓にするなどの工夫がされています。
(出典：http://www.coremansion.com/yougo/yougo1.html)

出窓の床面積の算定方法については、
従来、建設省通達(昭和61年4月30日付け建設省住指発第115号)による建築基準法上の床面積の算定方法により次のように取り扱われてきました。

次の各号に定める構造の出窓については、床面積に算入しない。
　　　イ　下端の床面からの高さが、３０㎝以上であること。
　　　ロ　周囲の外壁面から水平距離５０㎝以上突き出ていないこと。
　　　ハ　見付け面積の１／２以上が窓であること。

また、通達文にはありませんが、運用上の解説に、これらを満たしても当該部の天井が室内の天井の高さに達したりしていて、「その形状が常識的に出窓として認められない場合は、床面積に算入する。」とあります。

ミッドサザンレジデンスでは、
イとハは該当、ロは出窓の周囲の外壁面から窓面は突き出ていない(0㎝)ので該当しそうだが、外部へは全く突き出していないのでそもそも該当しないとも思われます。また天井まで達する窓なので「その形状が常識的に出窓として認められない場合」に相当し、床面積に算入することが建築基準法的には妥当なように思えます。

なお、この建設省通達は、地方分権一括法が平成１２年４月１日に施行されたことにより失効したため、新たな取扱いを自治体ごとに定めたことになっていますが内容は従来の国の通達と同じようです。


三菱地所販売は、建築基準法の通達の特殊な取り扱いの通りに正しく面積を算定し、それを販売面積としたわけですが、それは一般の常識的な消費者の感覚に対しずれているわけですから、きちんと説明すべきだったはずです。販売用の図面はありますが、素人は図面から広さを実感できません。素人が広さを理解するには、書かれている数字を手がかりにするしかないのですから、その数字の示す根拠を説明すべきだったのではないでしょうか？

まとめますと、
・建築基準法の面積不算入の出窓とは見なされない。
・室外から見ると出窓とは言えない。
・しかし、室内から見ると形状は通常の概念では出窓と言えそうである。
・販売会社は、この購入者の誤解の可能性を専門家として認識できたはずにもかかわらず、そのための説明を全く怠った、つまり重要事項の説明義務に反したのではないかと思われます。錯誤による契約がなされたと言えるかもしれません。

みなさん、４畳半、６畳、８畳、１０畳とちょっと想像してみて下さい。どの部屋にもＴＶの１台ぐらい置けませんか?それが１３．８畳もあるはずの部屋に、いくらカウンターだ、柱だ、逆ばりだといってもたかがＴＶ１台置く場所がなくカウンターの上に置こうとしているのです。もし、専門家が知れば逆に興味を持ちそうな物件ではありませんか？いったいどんな設計をすればそうなるのかと・・・。設計ミスという言葉も頭の中に浮かんできました。

リビングが予想外に狭いため、カウンターの上にものを置かざるを得ない方が多いことと思いますが、とても気になっています。
この建物は、阪神淡路大地震クラスで崩壊したりはしませんが、大地震では、かなりゆれます。窓台のものはガラスに激突します。重たいものであればガラスを破壊すると思われます。
ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。それにもかかわらずものを置いて自身でガラスを壊したりその落下により第三者に損害を与えた場合の責任が管理組合に降りかからないように、（つまり規約違反の居住者の責任とするように）すべきと考えます。角部屋の方には厳しい意見かも知れませんが、かなり切実な問題です。はっきり言います。窓台にテレビを置いた場合、地震動によりますが阪神淡路大地震クラスでは窓ガラスを破壊する可能性はかなり高いです。ちなみに私は集合住宅設計の専門家で一級建築士です。

上記の誤字訂正です。自身→地震。

＞＞No.420
窓ガラス破壊のリスクは、角部屋に限らずどの部屋でも個人負担であるべきでしょうね。

キッチンカウンターの石と角部屋とでダブルで問題を抱えてらっしゃる方はいますか？

４２０さん
角部屋購入者です。角部屋のリビングにはマルチメディアコンセントが出窓(カウンター？）の下にしかありません。購入前に「ここにコンセント？テレビはどこに置いたらいいのか？」と、地所の担当者に質問したら「出窓に置くという考えです」と、言ってました。もともと出窓に置くことが前提のように設計されているようです。私は出窓にテレビを置くのは日も当たるし、せっかくの景色なのでやだなと思い別の場所にもコンセントを増設しましたが、売主側はもともと窓辺に置いてもいいってことで販売していたようなので
>ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。
↑は、ないかなと思います。

４２０です。
なるほど規約での禁止は困難そうですね。では、破損の場合の負担は、どうすべきとお考えですか？
私は４２２さんのご意見と同じく、室内の物で共用部を破損した場合は、地震であってもその部屋の持ち主の責任とすべきではないかと思います。危険なものを窓台に置くのを規約で禁止はしないが、それによる結果については自己責任とすべきでしょう。販売会社がどう言った、というのは事故が起こってしまっては関係ありません。法的にも契約的にも責任を地所に求めることはできないでしょう。
「出窓に置くという考えです」（「出窓」と言われたのですか？）との説明で、TVを窓台に置くつもりで購入という方がいるとなると、確かに規約で禁止を制定しようとしても、賛成が得られにくいでしょうね。
ただ、ある程度の地震動では、台の上に置かれたものは、確実に窓のガラスに激突します。ガラスが破損してもバルコニーがあれば被害はそれだけだけど、あの窓では落下して被害が拡大する恐れがあります。
三菱地所に、どのような考えで設計しているのか、ガラスの種類と耐衝撃性についても、説明を求めたほうが良いかもしれません。「建築基準法上は問題ない。どう使うかは入居者の責任。」となる可能性が高いでしょうけど。
その「建築基準法」は、ある程度（地震波により一概に言えませんが概ね震度7程度）の地震力によっても構造が損傷しても崩壊はしないことを目的に決められています。ですから、構造は崩壊しませんがかなり揺れます。特にミッドサザンは高層ですから特に中層、上層の揺れは相当大きいです。室内の家具がどうなるかは建築基準法は想定していません。また、高層建物の窓ガラスやサッシは、外部の風荷重と想定地震による窓周りの変形量で設計されますが、室内からの衝撃については考慮する必要はないのです。
繰り返しますが、大地震の場合、かなりの可能性で、窓台に置かれた重量物によりガラスが破損します。これを「どのように防ぐか、被害が出た場合の対処（費用負担等を含め）をどうするか」を事前に考えておく必要があるということです。引渡しを受けたら、主体は販売会社でなく管理組合です。管理組合で、この問題に取り組む必要があるのではないでしょうか？誰かが何とかしてくれる他人事ではありません。飛散防止フィルムを貼ることも考えられますが、寿命が5年ですから、それはないかなと思います。

↑「家具」の文字に勝手に変なリンクが付いてしまいました。

＞４２５さん
　地震の際の責任分担については、角部屋の方に限らず取り決めておいた方がよいと思いました。一瞬、ちょっと厳しいなあと思いましたが、一定規模以上の地震はかなりの確率で起こると言われていることですので、家具の配置など日ごろから配慮すべきなのでしょうね。

登記面積は内法面積なのに、なぜ共用部の柱の面積を算入するのか疑問に思いWEBで調べたところ、次のような解説を発見しましたので引用します。
便宜的に算入しても構わないということであって、算入することとはなっていません。面倒だから含まないというわけで、地所が面倒だからという理由で固定資産税が高くなるのは勘弁です。デベとしては販売面積と登記面積の違いを大きくしたくないということはわからなくも無いけど、受け入れがたいです。

以下、引用。
区分建物（分譲マンション等）の専有部分の床面積については、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により算出するものとされています。（不動産登記法施行令第8条）
　その理由は、区分建物相互間の障壁その他区画は、構造上の共用部分と解されるためです。そのため、区分建物の内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則でありますが、凹凸・柱部分が狭小であって、常にかかる方法をもって算出しなければならないとするのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられ、床面積というものが建物を特定する一要素として、その建物の生活空間としての広さを公示（表示）するものであることからすれば、建物の特定を妨げない限度において適宜実情に即した算出方法が採られています。
　従って区分建物の内壁に柱状の凹凸・柱等が存する場合は、これら部分を無視して専有部分の床面積を算出しても、当該区分建物の特定に支障を生じるものではない。とされ、昭和39年10月22日首都建発第522号財団法人首都圏不燃建築公社会長照会、昭和40年2月2７日民事三発第232号民事局第三課長依命回答され、昭和46年3月19日日調連総発第94号日本土地家屋調査士会連合会長照会、昭和46年4月16日民事甲第1527号民事局長回答、同日民事三発第238号民事局第三課長依命通知で確認されています。
　尚、ご質問のこのような取り扱いは、結果として壁付柱や独立柱は専有部分の床面積に含まれることになりますが、この登記事務の取り扱いが壁付柱や独立柱が専有部分に属することを前提としているものではありません。
　それは、専有部分の広さを公示（表示）するという意味の床面積を算出するには、壁付柱や独立柱の面積を差引計算するまでもない。としているのであって、その部分が専有部分となるということではありません。
出典：http://www.akinet.ne.jp/kaneko/Page16.htm

上記訂正：
面倒だから含まないというわけで→面倒だから含めるというわけで

テレビをカウンター上に置くのは、テレビが家の中に落下する→壊れるという確率が高いので、禁止でなくとも避けたほうがいいことでは。実際地震で薄型テレビが倒れた知人がいるので、現在地震対策があるテレビ（AV台に固定できる等）を探していますがなかなかいいものがありません。床に直置きやAV台程度の高さならともかく、カウンターの高さから落っこちたら。。
　自己責任でカウンター上にテレビを置くのは勝手かもしれませんが、下を歩く人を死なせたりしてしまったらどんな保険でもカバーしきれないと思います。金銭的には決着ついても、人の命に責任負いたくないです。

角部屋契約の者です。433さんのご指摘のとおり、角部屋で全員要望もつもの
があつまり、地所にこの件についてどのような対応がでるか内容証明など
出したほうがよいと思いますが。角部屋契約者で要望者はオフ会を開いて
日曜日などに集合したらどうでしょう？たとえばゲートシティのスタバなどに10時集合など。
あまり時間がないので。個人的には土曜午前は勤務なので午後以降希望ですが。
目印はミッドサザンの緑色のブックレットなどにして。

もう何をしても手遅れのような気もします。
ここで騒ぐのも傷口を拡げているだけのような気もします。
入居前にこんな嫌な思いするなんて、損害賠償してもらいたいです。

430です。
登記は内法面積が原則であり、便宜的に柱を含めて良いというのは厳格過ぎによる繁雑を避けるためなのです。登記する主体は購入者であって、代行者ではありません。代行者の便宜のために柱を含めるなんて到底認められません。それにミッドサザンはタワーマンションで当該の柱は各階繰り返しです。面積算定図もCADで簡単に作成しますから訂正も容易です。国の通知が出た昭和40年代とは事情が違います。

整理しますと、
「内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則である」が、
「必ずその方法で算出するというのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられる」という場合は、
適宜実情に即した算出方法でも構わない、との運用上の扱いを行政が回答しているに過ぎません。
つまり、法律ではありません。
登記するのは、不動産会社ではなく、所有者です。
上記の意図は、登記するもの（所有者）が、適宜実情に即した算出方法をしたいというならそれも認められるというものです。（それを認めたほうが税収は多くなります。）

登記する購入者が本則どおり厳格に内法を主張するのであれば、それを代行者は拒否できないはずです。それを拒否するというのならば合理的にまた法的にも納得できる説明を地所(あるいは行政書士)はすべきです。「同じ間取りの部屋は同じ扱いでと言ってとりあってくれない」ならその法的根拠を提示すべきです。

435さん。きっと失望が重なって嫌な思いをされていること、お察しします。私も角部屋です。でも、何をしても手遅れとあきらめるのには、まだ早いです。
まさに今、騒がないと手遅れです。結果として、もっと嫌な思いをすることもありえますが、それを傷口を広げると怖れないでください。少なくとも納得しなければいけません。
まだ登記の手続きは始まっていませんし、正式に登記の面積もその算定根拠図も地所から示されていません。すぐにはっきりとした意思表示と要求をしましょう。
角部屋有志で集まって要求するのも有効かと思いますが、今すぐは個々の購入者が要求したほうが良いと思います。私の書き込みを参考に主張してみてください。

437さん
表題登記の件、ご指摘の通りです。既に完成して検査済証も出ているわけですから、一ヶ月以内と定められている表示登記は既にされていると思われます。すなわち各住戸の登記面積も確定してしまっているはずです。ですから、最早如何とも、し難い。
さらに、初めに登記するものである不動産会社が、登記申請人として便宜的な扱いとして柱を参入できてしまうわけですね。
ただし
「区分建物の登記する床面積の図り方は不動産登記法で定められています。」
とありますが、それは誤解ではないですか？法文のどこに定められていますか？
内法算定の原則は、以下に定められていますが、柱参入云々はありません。
不動産登記法施行令
第八条
　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。

ということで内法を定めてるだけで、柱については記述がないのです。ゆえに過去に業界からの紹介と行政からの通知が在ったのではないのですか？

つまり、
柱については、算入しないのが原則であるが、申請人は便宜上算入しても良い。そして最初の申請人であるデベロッパーは算入と判断して何ら差し支えない。ということであって、
法令に則った事実の床面積とは言えません。

これも結局、地所の説明不足ということですね。
デベは登記面積の実績を高く上げたいわけでしょうから、ひどいです。

内法原則については、入門資料として下記を見つけました。
25ページの参考図解で柱の除外を示してます。
http://tfp.co.jp/fp/3fp/pdf/sample_text3.pdf

もう、手遅れだから何もしないとゆうのは？最初から
あきらめているのでしょうか？
だめもとでもアクション起こしたほうがよいのでは。
どうも、地所の書き込みくんですかね？
個々にでも言べきことは言ったほうが。

437さんは地所の方かな。
「所有者の意見とは関係なく法令に則った事実の床面積」とのことですけど、不動産登記法で定められていると主張される区分建物の登記の床面積の図り方について、どこにどのように定められているか教えてください。法にも施行令にも施行規則にも見つかりませんが。

437さんの言う根拠は、おそらく430で紹介されている照会・回答でしょう。この回答がなされた時代の状況を考えてみてください。
かつては、区分所有建物は完成時に完売していることはなく（多くは完成してから販売ということもあった）、分譲で所有者が決まるのを待っているといつまで経っても登記されないことになるので、区分所有者の状況に関係なく不動産会社が新築後速やかに（１ヶ月以内に）登記することを義務付けているわけです。
そしてＣＡＤも無く柱の出っ張りを含めないで計算するのも煩雑だったわけです。厳密に計算すると時間と手間がかかっていました。

そこで法施行令で内法と定められている登記床面積を簡便（柱の出っ張りを無視して算入することなど）に計算して良いと通達が出ていますし、当初の登記の申請人である不動産会社は、その通達に従って申請ができてしまいます。完成後に分譲していた時代では、これから買う未知の購入者に了解を得ることもできないでしょうから、簡便な面積算定を不動産会社の判断でできたわけです。分譲する時に購入者に、登記面積と計算根拠を示して、説明と了承の上で販売するというのであれば、何らアンフェアではありません。

確かに、当初の登記申請者である不動産会社が便宜的方法で算定して申請することは法的には何ら問題ないかもしれません。
しかし、今、問題なのは、既に全戸契約がされているにもかかわらず、簡便な計算で面積算定を行うことについて何ら説明がなされなかったことは道義的に大いに問題があるのではないかということです。重要事項説明書には、登記面積は内法ということは書かれていますが、柱を含む便宜的な算定法でするとは記されていません。

不動産登記法施行令の通りに内法で厳格に算定すべきであり、行政の回答に基づく（法律ではない）簡便な方法で算定するのであれば、今後その影響を被る契約者に説明すべきなのです。

↑文末：
説明すべきなのです。→説明すべきだったのです。

昭和46年4月16日民事三発第238号民事局第三課長依命通知
三（三）鉄筋コンクリート造の場合
１（１）（２）参照

角部屋の面積表示が大問題になっているようですね。。。私は角部屋ではありませんが、角部屋以外でも柱は面積に参入されていました。キッチンカウンターの色を指摘した者ですが、3月上旬に三菱地所販売に不満を伝えてずっと待っていましたが、漸く来た施工主の回答は「天然素材であるため個体差は出るのは当然」との一言で、結局なんら納得できる説明も得られませんでした。引渡しが間近に迫り、これ以上何ができるのか・・・引渡し当日に支払をしなければ契約不履行になってしまうのでしょうか・・・こんなにも不満を残したままで入居しなければならないのが残念でなりません。キッチンカウンターを見るたびに嫌な気分がして気持ちよく住めそうにありませんが、あと取れる道は既に支払っている手付けの頭金を放棄して契約を解除することしかないのでしょうか・・・

なるほど、柱を面積に算入している点は、角部屋に限らない話なのですね。他の物件、他の不動産会社の場合はどうなのでしょうか？柱を面積に算入していない良心的な会社はあるのかご存知の方いませんか？

私は他の物件の購入者です。中古物件も含めてかなりタワーマンションを見て歩きました。最近よくある角部屋の三角形の部屋で窓の下がカウンターになってるものでは港南や芝浦の物件もこの下の部分（カウンターになってる部分）も床面積に入ってるんですよねって聞くと。はい、その通りですって言われました。他のマンションでは１２０cm四方の柱のあった部屋でも床面積に入っていると言われましたし、もっと驚いたのはウォークインとかは別に表記してあるので入りませんが普通のクローゼットは高さがあると面積に入るってことらしいです。逆梁のマンションは結構多いので何軒も見ているうちに当たり前になりました。

販売の床面積は、建築基準法での床面積ですので、柱が部屋内にあれば例外なく必ず算入されているはずです。不動産会社の良心でトータルの面積の算定に違いは出ませんが、良心的であればきちんと説明すると思います。個々の室の広さの表示については不動産会社により違いはあるかもしれません。
ここで問題を指摘されているのは、まだ正式に示されていない登記面積のことなのです。内法といいながら柱を含めているのが納得できないのです。
登記面積に柱が含まれている件は角部屋に限った話ではありません。固定資産税は、この登記面積により課税されます。

>>445さん

納得できないでしょうか、自腹で、天板の交換を
されては如何ですか。
放棄する頭金よりは、安いと思います。

ご参考までにこのページは何の為にあるのかをご承知おき頂きたいと思います。
以下　　警告参照
マンションコミュニティにおける情報開示請求増加に伴う
住宅関連業者様からの投稿に対する警告
平成18年2月28日
＜住宅関連業者による自作自演や他社攻撃について＞
住宅産業に関係しておられる皆様へ
消費者の立場でこのような情報を自由にやり取りできるインターネットサイトへの ご理解、ご協力、誠にありがとうございます。しかしながら、残念なことに最近マンションコミュニティ内の掲示板におきまして、関連業者 による自作自演や他社を誹謗中傷するような投稿が目立って参りました。 そのような行為は絶対に許せないものであることを改めて警告させて頂きます。
マンションコミュニティでは、そのような投稿のあった企業に注意を促すメールを送るなど 随時、対処しておりますが、最近は情報開示請求も増えてきており、訴訟に 発展する可能性が高くなってきております。 当サイトは、管理人である私自身が失敗した住宅購入の経験から情報交換が 可能な場所を提供することで「一生に一度の買い物を後悔するものにならない ように」と願って運営しております。しかしながら、一部の業者や個人によって、情報が操作されるケースが散見し はじめており、決して黙認できるものではありませんし、私個人の想いという レベルではなく、法的にも許されない行為なのです。マンションコミュニティとしましては、不正報告があった場合や発見した場合、顧問弁護士 の指導の下、然るべき対処を講じ、また、司直からの合法的な捜査協力要請には 積極的に協力してまいります。
また、警告しても改善されない場合は法人名の公開によって自体の重要性を 周知せざるを得ないケースもあり得ると考えていることをお伝えしておきます。こちらが法的措置に踏み切った時点で皆様の会社は自らの行為で著しく信用を 失墜するばかりではなく、事件化すれば報じられ、社会的な制裁をも受けるこ ととなります。これらをよくお考えの上、決してそのようなことをなさらない よう強くお願いを致します。
是非、一度、社内でこういったことが無いか、社員様が自宅でそういった投稿を 行っていないかをご確認頂きたくお願い申し上げます。
構造計算書偽装事件や欠陥住宅問題など消費者に不信感を与えてしまっている 時勢だけに業界内から更に不信感を増大するようなことが絶対に無いように インターネットでの情報の取り扱いについて厳しく監視して頂きたく今回の 警告をさせて頂きました。
また、逆に被害を被っているという法人、個人がいらっしゃいましたら、 お手数をお掛けいたしますが、当社まで直ちにご連絡下さいますようよろしく お願いいたします。直ちに対応させて頂きます。 マンションコミュニティにおきましても投稿内容のチェックを強化しまして、問題が発生し ないよう努めて参りますので何とぞご協力の程、よろしくお願い申し上げます。

449です。
気分を害されたのであれば、謝ります。
デベではなく、通りすがりのものです。

445さんのコメントが質問形式であったのと、
勢い余って解約しそうなので、
別の解決策という意味で書きました。
はじめに、「納得できないでしょうが、」と記したのは、
わたしも理不尽ではあるがと思っているからです。
このこと、お許し下さい。

ところで、

皆さん、「色」が違っているという理解ですが、
私は、「等級」が違うのではないかと想像します。
天然素材は、産地や種類だけでなく、
石で言えば、穴が多いとか、模様が良いとかで、
数多くの等級があります。
通常、同じ発注をして、それほど、違うものが来るとは
思えません。
（多少の違いはあっても、今回ほどは違わないと思います。）
たぶん、モデルルームでは、より良く見せるよう
等級の高いものを使用し、実際の部屋は、等級の低いものを
使用したというのが、理由ではないでしょうか。

残りの解決策は、それぞれの発注書を見せてもらって、
等級が同じかを確認することです。
等級が違えば、個体差による色の違いという言い訳はできなく
なります。

452さんへ

　随分とお詳しいようですが、正直なところ同じ等級であれ、同じ産地であれモデルルームと異なった場合にはデベの過失は無くならないと言えます。モデルルームを見て物件を選ばざるを得ないところで、万が一モデルルームと差異が生じた場合には随時購入者に伝えるのは必要最低限な事であろうと思います。もちろん、そこで伝えられれば多くの人が巻き込まれている不必要なトラブルは避けられたと思います。また、信用の失墜にはならなかったのでしょう。そして、それが、使用頻度の高い生活必需箇所であればなおさらなのであると思われます。このことについては、業者側の過失であることは払拭できません。

等級、産地が同じであれば、法律的に損害賠償を請求することは
難しいと思います。
等級が違えば、法律的に若干の請求できる余地が残ると思います。
等級が違っても、その等級を保証していないと言われれば、
やはり、難しいような気もしますが。

もちろん、デベが任意に、責任を持つ気持ちがあれば、
良いのでしょうが、それは期待できないようです。

小関通りの歩道がアスファルト舗装のままなのが残念。
きれいに整備されると思っていたので。
再開発区域じゃないので難しいのかもしれないが、
できれば一体的に整備して欲しかった。

454さん
　既に法的な手続きを考えられている方はともかく、業者の一流という価値は下落しています。多くの購入者とのトラブルを抱えているこの業者はそのことで企業イメージを低下させてしまった事実は確かですね。ここを買われた購入者のみなさんが同じような業者の対応の悪さを挙げていますから。

やはり大手デベさんだと法的手段に持ち込まないと対応してくれないのでしょうか。沢山の方が何かしら不満を持っているようですね。何を規準に選べば良かったのか、不信感がつのりますね。

445です。自腹も考えたのですが、三菱に概算費用を聞いたところ、天板だけでなくカウンターや壁のタイル等、キッチン丸ごと取り替えが必要な構造のため大掛かりな工事になり、費用もかなりかかるといわれ、そんな余裕は無いので断念しました。法的手段に持ち込まないと対応はしてくれそうにありませんし、法的手段で勝訴できる確証もありません。一流の大企業といっても、それだけで信用してはいけないという勉強にはなりました。高い高い勉強代でした（涙涙）

445さん

事情承知しました。事情を知らずに意見を申し上げ、
嫌な気持ちをさせてしまいましたと思います。

お許し下さい。

444様、ご教示いただきありがとうございます。
登記面積の算定についての根拠の民事局の通知、
「昭和４６年４・１６民三２３８号通知の三、床面積の定めかたの
七、区分建物の場合の２、区分した建物の内壁に凸凹がある場合」について、
通知の該当文面を教えていただけませんか？
これは法律でないので私ども素人は業者宛の通知文書にアクセスする手段を持ちませんので。
何かの書籍に出ているのであれば、文献名をお知らせいただくのでも良いです。
よろしくお願いします。

444です。
法律で補えない部分は判例、先例、通達、通知で補います。不動産登記法は恐ろしく奥が深いのです。
恐れながら439さんのリンクの床面積の紹介部分は現在の不動産登記に則していません。
以下、参照です。
http://sund1.sakura.ne.jp/uploader/source/up3799.jpg

444様
ありがとうございます。柱を面積に算定する場合の図解であることはわかりますが、
前提の文も教えて下さい。これだけでは納得できません。
柱がある場合はこのように柱を含めて算定「しなければいけない」、としてあるのか
「してもよい」としてあるのか不明ですので。
通達の文にはどのように表現してあるのでしょうか？
掲載の本をお持ちのようですので書籍名もお知らせいただければ幸いです。
たびたびすみませんがよろしくお願いします。

444様
おっしゃるとおり、持分の合計の割合は、どうであれ１分の１になります。
では「一棟全体の建物評価額」の前提となる区分建物表示登記の建物全体の面積は、どのように算定されるのでしょうか？
建物全体の面積＝内法計算した専有部面積の合計＋共用部面積
かと思いますが、共用部の面積が内法計算でないとすると444さんの説明は納得されます。
壁芯で面積計算した建物全体の面積−内法計算した専有部面積の合計＝共用部の面積
となるのですか？
そうだとしても、専有部に占める柱の面積の割合が全住居同一であるならば、おっしゃるように「公平な計算」と言えますが、同一になることはないですよね。公平な計算とは言えませんよね。

通達については、私の文章力のせいか、質問が伝わっていないようです。
＞＞文は在りません。図解だけです。
床面積の算定方法の文章表現を聞いているのではないのです。
柱を含んで計算すること（＝図解）の位置づけが、どのように文章表現されているかをお尋ねしたのです。「前提の文」と申したのはそういうことです。
通達で前置きも何もなく突然図解が来るわけはないと思うのですけど。
繰り返してお尋ねしますが、お手持ちの通達には、図解のように算定「しなければいけない」、としてあるのか「してもよい」としてあるのかを教えていただきたいのです。「便宜上してもよい」といった趣旨のことが、書かれていると推測しているのです。
度々、即座に教えていただいてありがたいのですけど、何だか肝心なことをはぐらかしてお答えになってるように感じられてしまうのです。
よろしくお願いします。

引き渡し間近ですが，柱の壁の歪み直してもらえることになりました。

我が家では，確認会において柱の壁のレーザー垂直測定をした結果，垂直に交わる筈の柱の壁がお互いに垂直でもなく，歪んでいました。恐らく意匠の関係で施工がかなり難しかったらしく，戸田建設の担当者の方には，「誤差の範囲ですね。」ということで，取り合っていただけなかったのですが，内覧会チェックシートに記録として残してもらえました。しかし，確認会でも残念ながら戸田建設には対応して貰えていませんでした。

引き渡し間近になり，（何十年も生活する場なので）ねばり強くお願いし，住宅販売の担当の方から売主を紹介していただき，直接三菱地所と話をすることができました。実際に再度壁の歪みを一緒に確認し，急遽，壁を修復していただくことになりました。

やはり，一流大手だと我々のような素人をあしらうこともされず，引き渡しが迫っているにもかかわらず，丁寧に対応していただき，なんとか引渡しまでに間に合わせていただけるということでした。

レーザー機器できちんと測定してよかったなあと思うことと，三菱地所の丁寧な対応に感謝しているところです。

さて，引き渡しも間近になり，いよいよ夢のマイホーム入居ですね。我が家は，まさに低層階ですが，素敵なマンションに夢をはせています。ここまでの道のりの長さが懐かしいですね。

角部屋のカウンターと柱について最初に指摘した者です。ご連絡が大変遅くなりました。早速ですが２４日（土）に最後の内覧会へ出向き三菱の回答を貰いましたが、結果は「デベの説明責任はない」ということでした。理由は「建築基準法に違反していないこと」。
今回のトラブルは、あのカウンターが購入者（素人）には出窓に見えてしまうこと、柱が専有面積に入ることを購入者が知らなかったことに対し、販売側（玄人）にとってはあれが出窓でないこと、柱が面積に入ることが業界では当然の常識であったため購入者へ説明する特記事項には入れていなかったことが焦点でしょう。
その点は三菱さんも認めていましたので、もし「あのカウンターが社会一般的な感覚では出窓に見え」、かつ「柱が専有面積に入ることを購入者が知らなかったことが社会通念上相当」であれば、デベ側に説明責任がある可能性も当然浮上してくると思われます。たとえば第三者機関等の判断で「説明責任がある」ということになれば誠実に対応すると言う回答は三菱側からありました。
今回はある意味時間がないので仕方ないことですが、すでにこのような交渉があった中での引渡しなので、引渡しが済んだからといって購入者がすべて納得済みということにはなりません。なので、あとは機械的に粛々とやっていくのがストレスもためずベストかと考えます。つまり、今回の件は問題の争点が明白なので、今後角部屋の住人で集まる機会もあるでしょうから、その中で今後の方針を決め、専門家等に相談するなど説明責任の有無について検討し、説明責任がある可能性が強ければ三菱に連絡し、淡々と値引き＆賠償等の団体交渉をしましょう。ちなみに、角部屋は１００戸くらいあるそうですが、今回問い合わせがあったのは１０戸ほどだそうです。しかし残り９０戸の中にも潜在的に納得できていない人もいると思います。こういうとき購入者の立場はやはり弱いですね。
ところで、内法計算に柱を入れている件ですが、すでに登記は終わっているため、「柱を入れなければいけない」根拠を出してくれるよう依頼をかけました。
取り急ぎそんなところです。

466さん　ありがとうございました。報告をお待ちしておりました。
購入後にみなで集まってやはり対策を立てていこうとおもいます。
しかし、どうやって角部屋全員に知らせようか？

今日もたくさん引越でしたね。大崎に来たご感想を聞かせください。

やっと入居です。大崎に来た感想は・・サラリーマンの方が多いですね（当たり前ですが）。下町風な住環境から引っ越してきたので、日中は女性（子供の手を引いていたりショッピングカーを引いていたり）ばかりが道を歩いているのが当たり前になっていました。

うちもようやく入居しました。同じフロアでまだ半分も入っていないようです。
ゲートシティを通って帰るとあまりに「街中」なので家に帰った気がしませんね。慣れなのでしょうが。今日は渋谷や新宿に出かけましたが、山手線沿いに住んでいるんだなあと実感しました。これからぼちぼち行動範囲を広げて行きたいです。徒歩圏内においしいレストランやケーキ屋さんはないでしょうか？

471さん
私はイタリアンが好きで、品川スポーツヒルズ（旧品川総合体育館）にある
イルサーレアレーナによく行きます。
ジャガイモのニョッキ、揚げピザ（正式名わからない）、クスクス（ここのを
食べてクスクスがこんなにおいしいのかと驚きました）。シェフに好みを伝え
れば、食材があれば何でも作ってくれます。

ワイン好きですか？棚にあるワインを自分で選べます。しかもとても安い！！
私はいつもシェフに相談して、好みを伝えて選んでもらっています。

今まではずれがありません。奥さんと二人でいって、ワイン二本（飲みすぎ！）
で1万円くらいです。一本なら6-7千円くらい。

　http://www.my-partners.com/il-sale_arena.htm

４７２さん
　早速、ありがとうございます！価格もリーズナブルだし、雰囲気もよさそうですね。是非、近々行ってみます。

ゲートシティのリラックの横に入ったのが、マックなのにがっかり。ニューシティにロッテリアもマックもひとつずつあるのに。大崎周辺は同じ店が複数のビルに入っていることが多く、面白みにかけますね。

はじめまして。だんだん入居していらっしゃる方も増えてきましたね。
472さんのご紹介くださったイルサーレアレーナ、さっそく行ってみたいです。
赤坂のイルサーレは大好きなお店なのですが、その姉妹店がすぐそばにあるとは知りませんでした。楽しみが増えました。（でも、品川スポーツプラザってそのうち取り壊しちゃうんじゃなかったでしたっけ？お店はどうなってしまうんでしょう？）

大崎駅の南改札口にあるKIOSKは、朝何時になったら開くのでしょう？新聞を買う事ができないことだけが、引っ越して以降の唯一の不満です（セブンイレブンにいちいち寄るのはちょっと面倒くさいんです。）。他にはなんの不満もありません。大事に大事に住んでいきたいな、と思っています。
皆様、今後ともよろしくお願いいたします。

三角リビングの問題は解決されたのでしょうか？
当方ブリリア契約者ですが同一デベなので気になってます。
もういまさらですが覚悟しておかないといけないかが気掛かりです。

角部屋リビングは元々一部の人の勘違い、事前確認ミスですから気にしないでください。
引越も順調で皆さん快適に新居生活をスタートしていると思います。
我が家も快適です。

475さん、472です。

シェフは赤坂にいた方のでご存知かも。

ランチもやっていて、1,000円です。水曜日はブッフェスタイル。「アンティ
パスタ８種おかわり自由！プリモ・ピアットは１品　チョイス！！」
月、火、木、金、土は、「アンティパストミスト、プリモ・ピアットは１品
チョイス！！、ドリンク１種　チョイス！！」。11:45-14:00, 土のみ12:00-14:00.

シェフは週に１回メルマガも出していて、「」は引用です。とても気さくな
シェフなので、忙しくなければ声をかけてみてください。ワイン、食材、お店の
今後、何でも教えてくれます。

南改札口のKIOSKは３月末から14:00開店になりました。北改札口は閉店になり、
NEWDAYSが案内されています。品川駅のKISOKも閉まっています。結構不便です。

子育中なのですが、近くによちよち歩きの子を安全に遊ばせられる良い場所はないでしょうか。小関児童館を除いてみたら親子ともに人がいっぱいで、もう定員オーバーな感じがしました。以前すんでいた区は子育て支援がとても充実していたので（児童館は広く清潔・遊具がいっぱい、保育園の待機児童０etc）、子育てについては不便を感じています。。。

アリエッタ、友達がやってるパンやさんなんです♪結構遠いですがリラックと並んで挙げてもらえるとは美味しいんですね！？（まだ食べたこと無いんですが）

アリエッタおいしかったですよ。特に焼きたての時間を狙っていきましょう（混んでますが）。モスは五反田や目黒にいくつもあるから大崎に１つくらいあってもいいのにな。

パン屋さん、大崎駅中に「リトルマーメイド」
ニューシティに　「ヴィド・フランス」がありますね。
両方とも帰宅時間には、殆ど残ってないですが。

そういえば、以前ミッドサザンの契約者で、こまめに、熱心に建築状況の写真をWEBにアップしてくださってたHPがありましたよね？あのページにアクセスできなくなってしまったのですが、どなたか事情をご存知の方いらっしゃいますか？従来どおりパスワードを入力しても見られないのですが。
入居後、改めて振り返って懐かしもうかと思っていたので、残念に思っています。

中古が出ていますね。
それにしても、すごい強気な価格です。
７５．３５ｍ２、１３F、東向き、３LDK：８６７０万円
http://www.nomu.com/cgi-bin/bukken_search.cgi?+-c+1+-b+318855

５Ｆ中住戸と１５Ｆ（だか１７Ｆだかともかくそのへん）の角住戸も新築未入居で売りに出ているようですよ。キャンセル待ちだった方には朗報かもしれません。ただしどちらも価格はすごく上げていますが。

＞４７９さん。
４月１１日付の区報が子育て特集でしたのでみてみては。「子供をどこで遊ばせたらよいか」のような問い合わせは保育課で受け付けるそうです。