ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

407さん、角部屋のLDの窓台はカウンター形状ですが、取り外せるものではありませんよ。そんなことしたら建物が崩壊しますよ。建物を支えている梁です。逆梁なので床スラブより上にあるのです。
請求書、届きましたね。

角部屋のLＤのカウンターは出窓ではなくカウンターとのご指摘がありましたが、ただのカウンターであれば、その先にFIX等の窓がついていない場合もあります。床から立ち上がった壁の向こうにカウンターを設け、その先にガラスをはめれば、誰でもが出窓と表現するのは当たり前で、投稿者のほとんどが出窓と認識しそのように書き込んでいますね。これは共通の概念ではありませんか。

ちなみに、現在私の住んでいる家のリビングダイニングとキッチンを、ザッとですがメジャーで測ってみました。形はどちらも長方形です。マンションサイズとは少し違うかもしれませんが、９０x１８０=１６２００を１畳の面積としました。畳数ではミッドサザンのパンフレットに表記されているＬＤの数字より今の家のLDのほうが１畳にも満たないのですが広くなっていました。その１畳にも満たない広さが加わった中に、ダイニングテーブルとその椅子、ソファー、センターテーブル、リクライニングチェアー、ＴＶ，ピアノ、食器棚、作り付けの机、等置いてあります。ダイニングテーブルは丸く４つの椅子をゆったり置くとかなり場所を取りますがそれでも余り狭いとは感じません。かなり雑然としますが、ごく寒いときは炬燵もおいたりします。いくら一件家とマンションの違いはあっても、たとえ出窓と柱を面積に入れたとしてもこんなに違うものでしょうか、キッチンも同様でした。広々した気持ちのいい窓を買ったつもりでしたが少し大きなテレビをその前に置くと、窓もこれから購入するカーテンも台無しにならないようにと願っている所です。同じく請求書届きました。」

逆梁工法(ぎゃくばりこうほう) について
以下、引用です。
　マンションなどで最近よく取り入れられる工法です。一般 的に天井側に設け
る梁を床側に設けることで、窓スペースを上下に広くとることが可能になり、採
光や眺望に優れるといった特徴があります。天井面に梁が出ないため、天井か
らの圧迫感がなく、上部にハイサッシが拡がり、自然光がふんだんに部屋に入る
ようになります。一方、従来の方法は、天井に梁を設けることで床に邪魔な出っ
張りをなくし、床面積を広くしていましたが、逆梁工法では床自体は狭くなっ
てしまいます。ですから、床側の梁をバルコニーに持ってくるとか、床の梁を利
用して出窓にするなどの工夫がされています。
(出典：http://www.coremansion.com/yougo/yougo1.html)

出窓の床面積の算定方法については、
従来、建設省通達(昭和61年4月30日付け建設省住指発第115号)による建築基準法上の床面積の算定方法により次のように取り扱われてきました。

次の各号に定める構造の出窓については、床面積に算入しない。
　　　イ　下端の床面からの高さが、３０㎝以上であること。
　　　ロ　周囲の外壁面から水平距離５０㎝以上突き出ていないこと。
　　　ハ　見付け面積の１／２以上が窓であること。

また、通達文にはありませんが、運用上の解説に、これらを満たしても当該部の天井が室内の天井の高さに達したりしていて、「その形状が常識的に出窓として認められない場合は、床面積に算入する。」とあります。

ミッドサザンレジデンスでは、
イとハは該当、ロは出窓の周囲の外壁面から窓面は突き出ていない(0㎝)ので該当しそうだが、外部へは全く突き出していないのでそもそも該当しないとも思われます。また天井まで達する窓なので「その形状が常識的に出窓として認められない場合」に相当し、床面積に算入することが建築基準法的には妥当なように思えます。

なお、この建設省通達は、地方分権一括法が平成１２年４月１日に施行されたことにより失効したため、新たな取扱いを自治体ごとに定めたことになっていますが内容は従来の国の通達と同じようです。


三菱地所販売は、建築基準法の通達の特殊な取り扱いの通りに正しく面積を算定し、それを販売面積としたわけですが、それは一般の常識的な消費者の感覚に対しずれているわけですから、きちんと説明すべきだったはずです。販売用の図面はありますが、素人は図面から広さを実感できません。素人が広さを理解するには、書かれている数字を手がかりにするしかないのですから、その数字の示す根拠を説明すべきだったのではないでしょうか？

まとめますと、
・建築基準法の面積不算入の出窓とは見なされない。
・室外から見ると出窓とは言えない。
・しかし、室内から見ると形状は通常の概念では出窓と言えそうである。
・販売会社は、この購入者の誤解の可能性を専門家として認識できたはずにもかかわらず、そのための説明を全く怠った、つまり重要事項の説明義務に反したのではないかと思われます。錯誤による契約がなされたと言えるかもしれません。

みなさん、４畳半、６畳、８畳、１０畳とちょっと想像してみて下さい。どの部屋にもＴＶの１台ぐらい置けませんか?それが１３．８畳もあるはずの部屋に、いくらカウンターだ、柱だ、逆ばりだといってもたかがＴＶ１台置く場所がなくカウンターの上に置こうとしているのです。もし、専門家が知れば逆に興味を持ちそうな物件ではありませんか？いったいどんな設計をすればそうなるのかと・・・。設計ミスという言葉も頭の中に浮かんできました。

リビングが予想外に狭いため、カウンターの上にものを置かざるを得ない方が多いことと思いますが、とても気になっています。
この建物は、阪神淡路大地震クラスで崩壊したりはしませんが、大地震では、かなりゆれます。窓台のものはガラスに激突します。重たいものであればガラスを破壊すると思われます。
ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。それにもかかわらずものを置いて自身でガラスを壊したりその落下により第三者に損害を与えた場合の責任が管理組合に降りかからないように、（つまり規約違反の居住者の責任とするように）すべきと考えます。角部屋の方には厳しい意見かも知れませんが、かなり切実な問題です。はっきり言います。窓台にテレビを置いた場合、地震動によりますが阪神淡路大地震クラスでは窓ガラスを破壊する可能性はかなり高いです。ちなみに私は集合住宅設計の専門家で一級建築士です。

上記の誤字訂正です。自身→地震。

＞＞No.420
窓ガラス破壊のリスクは、角部屋に限らずどの部屋でも個人負担であるべきでしょうね。

キッチンカウンターの石と角部屋とでダブルで問題を抱えてらっしゃる方はいますか？

４２０さん
角部屋購入者です。角部屋のリビングにはマルチメディアコンセントが出窓(カウンター？）の下にしかありません。購入前に「ここにコンセント？テレビはどこに置いたらいいのか？」と、地所の担当者に質問したら「出窓に置くという考えです」と、言ってました。もともと出窓に置くことが前提のように設計されているようです。私は出窓にテレビを置くのは日も当たるし、せっかくの景色なのでやだなと思い別の場所にもコンセントを増設しましたが、売主側はもともと窓辺に置いてもいいってことで販売していたようなので
>ガラスは共用部ですので、窓台上にテレビなどの重量物を置かないように管理規約で定めたほうがいいのではないかと思います。
↑は、ないかなと思います。

４２０です。
なるほど規約での禁止は困難そうですね。では、破損の場合の負担は、どうすべきとお考えですか？
私は４２２さんのご意見と同じく、室内の物で共用部を破損した場合は、地震であってもその部屋の持ち主の責任とすべきではないかと思います。危険なものを窓台に置くのを規約で禁止はしないが、それによる結果については自己責任とすべきでしょう。販売会社がどう言った、というのは事故が起こってしまっては関係ありません。法的にも契約的にも責任を地所に求めることはできないでしょう。
「出窓に置くという考えです」（「出窓」と言われたのですか？）との説明で、TVを窓台に置くつもりで購入という方がいるとなると、確かに規約で禁止を制定しようとしても、賛成が得られにくいでしょうね。
ただ、ある程度の地震動では、台の上に置かれたものは、確実に窓のガラスに激突します。ガラスが破損してもバルコニーがあれば被害はそれだけだけど、あの窓では落下して被害が拡大する恐れがあります。
三菱地所に、どのような考えで設計しているのか、ガラスの種類と耐衝撃性についても、説明を求めたほうが良いかもしれません。「建築基準法上は問題ない。どう使うかは入居者の責任。」となる可能性が高いでしょうけど。
その「建築基準法」は、ある程度（地震波により一概に言えませんが概ね震度7程度）の地震力によっても構造が損傷しても崩壊はしないことを目的に決められています。ですから、構造は崩壊しませんがかなり揺れます。特にミッドサザンは高層ですから特に中層、上層の揺れは相当大きいです。室内の家具がどうなるかは建築基準法は想定していません。また、高層建物の窓ガラスやサッシは、外部の風荷重と想定地震による窓周りの変形量で設計されますが、室内からの衝撃については考慮する必要はないのです。
繰り返しますが、大地震の場合、かなりの可能性で、窓台に置かれた重量物によりガラスが破損します。これを「どのように防ぐか、被害が出た場合の対処（費用負担等を含め）をどうするか」を事前に考えておく必要があるということです。引渡しを受けたら、主体は販売会社でなく管理組合です。管理組合で、この問題に取り組む必要があるのではないでしょうか？誰かが何とかしてくれる他人事ではありません。飛散防止フィルムを貼ることも考えられますが、寿命が5年ですから、それはないかなと思います。

↑「家具」の文字に勝手に変なリンクが付いてしまいました。