シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン Part12

関西在住で東京転居予定です。先週末に豊洲でマンション探しをして、ここの説明を受けました。交通の便が良く、値段も手頃なので検討していますが、大きな気がかりがあります。普通の窓がほとんどなく、エアコンだけで大丈夫なのでしょうか。１級建築士の友人に図面を持って行って聞くと、あり得ない、１年を通して電気代が膨大にかかる上に、健康にとても悪い、と水を差されました。このような構造のマンションは他に中期の実績があるのでしょうか。この点が大丈夫なら本気で購入を考えようと思っています。初歩的な質問ですみません。

１級建築士とは名ばかりの人ですね。耐震偽装しそうないきおいです。
友人のおつきあいも再考されたほうがよいでしょう。

新手のネガレスなんだから相手にするなよ。
本気で検討してるなんて書けば、本当の検討者だと思われるとでも思ったんだろ

夜中に張り付いているネガ一匹いるね

404さん

貴重なアドバイスありがとうございました。挙げていただいたマンションの情報調べてみたら、やはり中古物件は少なそうですね。豊洲タワーはここよりも価格が高いようですし、あまり選択できる間取りは残っていません。次のタワーマンションも同じような構造と住友不動産が言っていましたし、迷います。

確かに相談した建築士は幼稚園や小学校の建築が得意の人で、風通しと陽当たりを重視します。
ただ、この点は幼稚園以下の子供が二人いるのでどうしても気になってしまいます。

子供さんのおられるご家族のいい情報で背中を押してもらいたいので、次回上京時に、ベビーカー押している方などに聞いてみます（古典的ですが）。

最近はDWも多いけど、他と比べて特別売れていない訳では無いし、これから販売されるのもDW多いし、こっちの方が好きな人も多いんでしょうね。
実際に住んだ事無いのですが、
DWは通風が悪い→窓から通気は風が強くて危険だし、24時間換気システムの方が空気キレイだから通気口だけで十分。
ベランダが狭くて洗濯物も乾せない→飛ぶと危険だし、洗濯乾燥機と浴室乾燥で十分。なんなら日差しも入るしDW内に乾す。
と、言う事だと思いますが、やはり多少なりとも生活スタイルによって人を選ぶ部分は有ると思います。
実際に住んでる方も沢山いるので結局見た目もふまえた好みだと思います。

ジャージは動きやすいけど、街中ジャージで溢れてないし。
無理してでもオシャレ着って人も居れば、オシャレなジャージに見える人も居るかもしれないし。
ヒールだって、スニーカーだって・・・。
って、私は何を言ってるんだろ・・・。

ベランダに出るサッシがただのガラスなのは
仕様としてどうでしょうか？
ノース中層階なら騒音は心配ないにしても、夏場の遮熱とか冬場の結露とか。

既居住者のかたがもしいらっしゃるなら
そこの具合をぜひお伺いしたいです。

８月に入居開始ですね！
今のところ売れ行きはどうなんでしょうか？
まだ条件の良い部屋も残っていますか？

一部ではスミフも値下げを始めつつあるとのことですが、ここはどうなんでしょう？

415さん

何をお答えすれば よいのでしょうか。

まだ引っ越してから夏場を迎えていないので
夏場の遮熱と言われても。冬場も同様です。

いま時点の感想でもいいなら、
光や熱に悩まされることは皆無です。
回答になりましたでしょうか。

あと北棟の入居は今月末からですね。
８月開始？

おさない
かけない
しゃべらない

全住戸、スプリンクラー付き。
ベランダに出る窓は開く。

わが家は今月末に引き渡し、ただ入居は来月。

開閉窓がそれだけしかないマンションが許可されることに驚いた。
排煙システムが別にあるとか？

>申し訳程度に付いてるスプリンクラーで消えるレベルの火災しか起きないなら消防署いらない。

何も知らないあなたのために教えてあげますが、
スプリンクラーが付いていない木造住宅のために消防署はあるんですよ。

それを言い出したら、豊洲って言うか、世界中の高層ビル全てが該当すると思うが・・・。
何もここで言わなくても・・・。

スプリンクラーも無いより有った方が良いし、当然バルコニーに避難ハッチ有るし、特別避難階段も有るし、ガスの止め忘れ防止も有るし、地震も事前に解るし。
最近のタワーマンション（と言うかタワーマンションが最近か）は色々考えられてるんだなぁ、と思う。
世帯数が多い分、火災の率は上がると思うんだけど、実際に最近出来たタワーマンションで大惨事で逃げ遅れた事例って有るの？

無い無い(笑)
コンクリートは燃えないから

ネガもねたがないから段々き ち が い じみてきてるな。

ここ値下げ始めたって本当？

うそです

>>428
高強度コンクリートの爆裂対策がされたのは
ここ数年ですが何か？

住居数多いと実際の火災のより、
誤作動とか住民の不注意による警報発信がとんでもなく多くなると思われる。

うちのシティタワーはフライパンへ着火→消火器使用ってだけで消防車どよどや来て、
バルサンの煙で全館警報鳴ったりした。

共用部の火災報知機が反応すると、凄い騒ぎになる。

そんなに 湾岸・タワーマンション・豊洲 が嫌ならこなきゃいい。
議論をしたいならコロセウム板にいけばいい。

どちらでもないのに粘着してはりついているから、ネガネガいわれるんだよ。
ただの僻み。くだらないネガどもだ。

内廊下快適だけど、建物内で事故や火災が発生すると怖さ倍増

と、下民共は申しております。

と、下民共はさらにのたまっております。

ビルトインの食洗機は好きじゃないので
パナのを買おうと思ってるんですが
あのキッチンで、食洗機はどこに置いたらいいでしょうか？

キッチンの天板は天然石だから、何か敷いてから置くのですか？

ここはさ、別に埋立地とか枝川とか単なる誹謗のレベルのネガは別に参考にもならないけど、
中立的に見て言えるのは、

①細い筒状タワーで、柱が邪魔して間取りが悪すぎ。廊下も狭い。
②共用設備が無いわりに、管理費が決して安くない。
③DWの横に換気を考慮した小窓が無くなって、スリット上の通気孔だけになった。
④せっかくのタワーなのに、眺望が今一。近くに見えるランドマークも無くて特徴が無い。


などは、欠点だと思う。あとね、見落としがちなんだけどPSが水周りにあるんだよね。
リノベーションに制限あると思うよ。それと、埋立地云々で言えば、豊洲・有明の最近の物件
って、みんなロビーが入り口からエスカレーターで上った２階にある。TOTもBMAもCTTも
みんな同じ。何故だかわかるかな？？

と、ネガが中立的とふいております。ネガネガ

ＣＴＴのロビーは２階じゃなく３階ですけど、何か？

地下は集会部屋やシアター＆カラオケルームになっております。

集会部屋って、あるのｗ？　田舎の町内会みたいだな。ところで、ここって庶民向けに共用施設
全部削除したのかと思っていたけどカラオケだけ作ったのか？何でカラオケだけ？？
普通はまっ先に削除する共用施設だと思うけどな。しかも高層ならまだしも、地下室に無理して
わざわざ？意図が分からんねｗ

＞＞443
エスカレーターで上がったフロアにロビーがある理由ってなんですか？
ぜひ教えてください。

集会部屋や管理組合の集会とかあるんだから、タワマンならあって当然。

カラオケは防音施設なんだから、高層に作る必要ないだろ。

なんかホントにただの暇人がネガレスしてるだけだな。

カラオケというか防音ルーム。
DVDプレイヤーもある。
友人と映画のDVDを持ち込んで大音響で上映会という使い方もあり。
コンシェルジェでDVD作品の貸し出しもしてくれるらしい。

DVDレンタルはコンシェルジュの後ろに自販機も有るよ。
結構充実しているらしい。

スミフはいつから一斉大幅値下げするんだろう。
待っても無理かな。

>>448
考えればわかる。

>>448
ヒント：ここって駐車場地下だったよね？

同じ湾岸シティタワーでも、港南のとはコンセプトが180度違うんだなここ。どちらが良いというわけではないが、
窓の無い地下のカラオケ以外、何にも無いのも寂しい気がする。港南のようなのはこれからも、もう作られないん
だろうな。あそこのアクセスヒット数が、いまだに多いのも分かる気がする。

基本的に都会では街が第二の部屋でしょ。

>>458
それは、ちょっと無理があるような。ららぽに色々あるからというのは、ちょっと苦しい。マンションの
隣なら言えるけど。営業さん、シンボルと共用設備を共有と言ってたけど、それもなー。
あいだにTOTをはさんで、数百メートル離れているのに。向こうはこっちのゲストルームを使うらしいが、
それも極めて不便だし、第一2000戸であれだけの数のゲストルームだと使えないよ。

豊洲も港南も180度違うなら選択の幅広がって良い。
何に重点を置くかは人それぞれだし、好きな方を選べば良い。
どっちが選ぶかはその人の都合だし。

>>459
向こうはパーティールームのほかにどんな共有があるのでしょうか？
向こうにはゲストルームは作らないの？

パーティールームなど作っても金儲けに利用されるだけですから。

http://www.event-life.jp/detail/index.php?id=205

>>461
営業さんの話では、ゲストルームはシンボルには作らずにシンボルの人もCTTを利用するらしい。
逆に、CTTには無い共用設備をいくつかシンボルに作るらしい。棟続きとか、隣と通路でつなが
っているような構造ならともかく、ちょっと厳しいよね。

まあ、共用設備は無駄も多いけど、無駄がいっぱいある贅沢ってのも低層小規模超高級マンション
にはない大規模タワーマンションの特徴だから、せっかくの大規模タワーなら無駄がいっぱいあった
ほうが夢があっていいような気がする。管理費が安ければだけど、やっぱりWCTなんか、話を聞くと
一回は住んでみたい気もするね。

共用施設は、カラオケル-ム(巨大スクリーンでDVDも観れる）が２部屋、DVD貸し出し装置、ゲストルームが３部屋、大会議室（分割も可能）があるので、これらをパーテイルームとしても活用可能なので時充分かと思います。確かにバー施設はないですが、海の見えるレストラン等はララポにいけばいいですし。。
あとは巨大ロビー上の庭があります。また話変わりますが、ロビーから後ろのキャナルウオークにもでれますので、これも付加メリットです。

湾岸タワー管理費の安さランキング

ワールドシティタワー 173 円/㎡ 港南
ブランファーレ 189 円/㎡ 港南
ファイバリッチタワー 195 円/㎡ 港南
Ｗコンフォートタワー 199 円/㎡ 東雲
ベイクレストタワー 209 円/㎡ 港南
ザトーキョータワーズ 213 円/㎡ 勝どき
コスモポリス品川 213 円/㎡ 港南
ガレリアグランデ 218 円/㎡ 有明
アップルタワー 230 円/㎡ 東雲
シティタワーズ豊洲 243 円/㎡ 豊洲
キャナルワーフ 243 円/㎡ 東雲
ビーコンタワー 256 円/㎡ 東雲
品川タワーフェイス 260 円/㎡ 港南
芝浦グローブタワー 273 円/㎡ 芝浦
芝浦ケープタワー 273 円/㎡ 芝浦
オリゾンマーレ 285 円/㎡ 有明
品川ベイワード 287 円/㎡ 港南
ザタワーズ台場 289 円/㎡ 台場
ザ豊洲タワー 297 円/㎡ 豊洲
ブリリアマーレ有明 350 円/㎡ 有明

珍しい情報ありがとうございます。ブリリアマーレはやっぱり高い。

面白いデータだね！
坪単価ランキングも出してもらえるとうれしいなー

前からWCTってなんで管理費安いのか不思議なんだよね。
CTTと比べて住戸は倍だけど、管理する物は倍以上有るように思えるんだが。
管理費は㎡単位だから、住戸は倍でも住戸部分の㎡はもっとあるから、とかなのかなぁ。

CTTを検討中ですが、DWは真西と真南、どっちが暑いのかご存知の方いらっしゃいますでしょうか？

PCTも仲間に入れて!!!

>>468
たぶん、1300台以上の駐車場収入、スーパー他いろんな敷地内店舗の賃料収入、ゲストルーム他
いろんな共用設備の利用料収入、その他の見えない収入があるんだと思うよ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/WORLD_CITY_TOWERS

PCTはどれくらい？

>>471
なるほどですね。
ここももう少し住民にとっても便利で収益に繋がる何かが有れば良かったのに。
それでもWCTの管理費が優秀で有って、ここが他より高いってほど高い訳では無いですけどね。
そう言えば、WCTの内見した時、コンシェルジュのお姉さんの気持ち良い挨拶が印象的だった。
せっかく管理費払うのだから、こう言うところにも活きて来ると良いですよね。

>>473
ここも管理費は一般的なレベルだと思うよ。異常なのはＢＭＡ。あれは摩訶不思議で、何にあんなに
かかるのかさっぱり分からない。

ＷＣＴのコンシェルジュとっても素敵でした。

特に高くもない管理費でどーこー文句をいう奴ってなんなんだろう。

メトローそれも有楽町線ーでの動画広告、見飽きました。いつまでやるのかな。

パークシティも入れて、管理費を一覧表にしました。なお、管理費単価は部屋によって
若干異なる場合があります。ご参考まで。

同じ管理レベルなら安い方がいい。自分のマンションより良い管理で安ければ頭にくる。
値段にサービスが見合っていれば別に文句は無い。でも、安いところは管理が悪いわけ
では決して無い。それが不思議。

植栽が多くて共用施設豊富なPCTが高いのはまだ納得できるけど
なんでTOTがこんなに高いんだ？

>>482
管理費って不思議だよ。多少サービス内容は違っても、普通は他のものって同じ商品で2倍も
差がつくことってないじゃん？あきらかに内容が違えば別だけど。値段の高いところは、
マンション売った上に管理会社を通じて暴利を吸い上げるように設計されていると疑いたくなるね。
BMAなんて典型。絶対にこんなにかかるはずは無い。

>>479
貴重な資料を有難うございます。
うちはたいした共用施設も無いのに若干高めでした。
それにしても、一番共用施設が多く豪華な港南のＷＣＴが一番安いとは意外でした。

いやでもね
駐車場代を管理費充当にして見せかけを安くする手口は危ないよ
駐車場代は管理費に充当するのではなく修繕積み立て費に充当するべき

その内訳まで書いてない限りはどっちが安くてどっちが高いとかいえないと思う
見た目の管理費が高くても、駐車場代等をほぼ修繕積み立て費に回してるマンションのほうが
実はいいマンションだったりする

機械式駐車場のメンテって、地下にあるか地上の雨ざらしにあるかでも全然違うんだよね。

ここの場合は仮に、全体が25000円/月として646台だから月に1615万円。年間19380万円。
10年間では19億円となるけど、駐車場の修繕に19億円もかかるんだろうか？

仮にWCTで計算すると、1340台で同じく一番多いのが25000円だから10年間では実に40億円。
一部は修繕費に回すのが良いのだろうけど、駐車場だけでこんなにはかからないよね。

ところで、ここは駐車場代は修繕費に組み入れられるの？それとも管理費？誰か知っている
人居ます？

WCTは一番高い駐車場でも25000円なんですか？
CTTは一番安い駐車場でも25000円じゃなかったでしたっけ？

管理費って組合通して金額変わったりとか有るんでしょうかねぇ？
確かCTTの営業の方々、組合で決まれば管理会社の変更も可能って言ってた記憶が有るから、そうなると当然金額も変わりそう。

トヨスタワーは、駐車料金も、全体の５分の４くらいを管理費に組み入れ、残りのみ修繕積立金にまわしている。
それなのに、管理費は、かなり高い部類。
プールもないのに、ちょっとおかしいような気がするが。

>>487
WCTの一番安いのは23000円、一番設置台数が多い普通大型は25000円、RV停められるのは28000円、一番
高い平置きは48000円。

>>488
マンションの管理はひとつの商売で、当然価格交渉もある。それによって管理費も変更できる。けど、安い
からと言ってデフォルトから分譲会社と関係ない管理会社に変えるのはリスクも伴う。
ふつうは、よっぽど腹に据えかねることでも無い限り、管理会社は変えない。

>>489
色んなマンションで、管理費の設定は謎だよ。分譲が安い分、後から管理費で回収という設計は十分に考え
られる。分譲会社と管理会社は、連結決算で事実上同じ会社というケースが多いからね。

タワーマンションてこれから30年40年経ったら管理費幾ら位になるんでしょうかね？

>>491
20年位前にできたタワーマンションでは、管理費は上にも下にも大きく変わったことは無いね。
まあ、一応きちんと設計されているだろうから、問題ないんじゃない。
それよりも、分からないのは大規模修繕費。本当に、足りるのか？ということと、10年後20年後の
一括徴収のときに数十万円をみんながきちんと払うか？これが心配されているね。

ロビーがどこにあっても、ここが持ってるレベルは・・。

ネガネガ

なるほど、修繕積立金の方が深刻なもんだいかもしれない。
もし払えない人が多数出てきたらどうなっちゃうの？
まあ、タワーに住む人は裕福な人がほとんどだから問題ないのかな～。

CTTは10年後20年後の一括徴収は無かったと思います。
やはり払えない人は出て来てしまうから全て月々に吸収してる、と営業の方が言ってました。

>>497
マジ？あの額では大規模修繕できないと思うけど。修繕積立基金、一括徴収は無いの？本当？？
だとしたら、逆に過少で不安だね。

>>498
5年目から1万円上がるじゃん

そうなんですよね。
その変わり修繕費の上がり方が激しい気がするんですが、他の所ってどうなんですかね。
営業の方は、完全に現状維持を想定した場合の金額で、組合の判断次第ではもう少し下がる可能性も有る、との事でした。
個人的には12年後の遮熱フィルムの張替えってのが高いのかな、と思ってますが、今の遮熱フィルムが12年もつのか、またはそれ以上もっちゃうのか、12年後の遮熱フィルタが今と同じ金額なのか、より高性能な遮熱フィルムが出てたりするのか。
場合によっては大きくぶれるかも、と思っます。