固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART7】

でもやはり三井住友信託の５年固定は繰り上げ返済出来る人向けだよね。

金利高く固定してる人も金利低くなれば繰上できるようになるじゃない。
他の銀行も追随して安い短期固定だしてくるかね。
5年0.48%その後の通期1.7%優遇は衝撃的過ぎる。

保証金なしでローン借りた人は、借り換えたくても借り換えられない。
しかも、なぜかちょくちょく繰上げ返済してる。

>615
メガバンクの最優遇0.775で借りる意味は全くなくなるね。
三井住友信託は住居ローンに力を入れているのでしょう。

新規にスレが出来ても良い程の衝撃的な金利だよ。
金利を高く固定してしまった人はもちろん、現在再優遇金利の変動ですら借り換えを検討に値する商品。
なんか落とし穴ないの？

＞615
昨年秋頃、メガバンが先に
短期固定を0.6%とか、先にニュースになってた気がする。


ソニーの0.599%は、低いから、検討してたけど、
古家付き土地（中古物件）を購入、繋ぎ融資、建築とかリフォームには対応してなくて、
利用出来なかったんだよね。
マンション・建て売り専門みたい。

あと、地方の金融機関で低いところあったけど、都区内物件は取扱ってなさそうなのと、最寄り支店がさすがに遠すぎるので選べなかったです


マンションとか提携金融機関で、物件優遇金利があるけど、かなり低いみたい
でもあれって、建築時のデベが資金調達したときの金利とかで、回収していて、
回り回って物件価格に反映されてるよね？

短期固定金利の低さの衝撃より、固定期間満了後の通期優遇金利が1.7%が衝撃。
銀行まるで旨味がないよね。
ただこんな商品出るということは今後も金利安は確定的だな。

>618
落とし穴は無いよ。
恐らく、審査が厳しいであろうぐらい。

>619
メガバンクの短期固定0.6は３年だし、政府からの支援金？が財源になって資金額に制限があったから、正に客寄せ。
５年固定で0.48…
現時点では最強。
２ヶ月違いで借りられなかったんだよな、残念。

とにかく顧客を増やす方針だよね、薄利多売。
まずは囲い込んで、ローン以外の投資信託なども勧めてるから旨味はゼロじゃないんだな。

＞620
20年固定とか、長期固定は、以前のほうが低く

20年固定1.7%を借入額の1/4ほどミックスしてみました。

先々、どうなるかわからないけど、金融機関どうしの競争は激しくなると思う

なるほど。
でも投資信託勧められるのはうっとおしいな。

>622
そうだね。
住居ローンを組んだ銀行には給料を一部でも振り分けるケースが多くなる。
金利優遇の定期預金やら何やら次々に資金を持って来させて、投信や保険のセールスチャンスも狙っている。
将来的には退職金まで取り込む計画？

わたしの場合は、SBIの住宅ローン
保険抱き合わせの信託銀行の代理店販売だったのに、ノウハウたまったからか
プロパーローン？で低金利バージョンの併売
0.65%で8疾病付きには驚いたけど

生保会社のガン保険入るより保障額（借入額）の割に割安だよねたぶん

＞624
半年に1回程度DMがくるぐらいでした。

孫への教育資金の信託贈与とか
お持ちの不動産の資産査定勧誘とか
遺言信託とか、

うちには関係無いのが多い気がする

当初10年は繰上資金が貯まってくから
NISA口座のノーロード不動産投信あたりにしようか、思案しているぐらいかな

給与振込にはしてないから、もっぱら入金専用、
メガバンからは、証券口座経由で振り替えると
1営業日かかるけど、無手数料振込み回数使わないで
資金移動できて便利です

俺は安心感からメガバンクにしてしまったな。
給料の振込口座だから楽だと思ったし。
変動0.775%は安いと思ってたがここまで低金利が進むとは。
当時5年固定金利0.48%で通期優遇1.7%なら間違いなく三井住友信託にしたな。

固定金利で借りる人が増えてきてるから借り手にリスクを負わせるためにこのような優遇プラン作ってるのが現実。
固定金利は貸し手である銀行がリスクを負う。変動金利は借り手がリスクを負う。
銀行が長期債権保有率を下げてるという記事も出たとこだし。
要するに銀行は近い将来に金利が上がると思ってるんだよ。

近い将来金利が上がると思ってるのに5年0.48%の金利に固定しちゃうの？
そんなリスキーなことしないでしょ。
銀行はここ5年間の金利上昇はないと見てる証拠。

そりゃ変動金利って急激に上がるんじゃなくて緩やかに上がっていくからね。
来年、再来年から上昇が始まっても５年程度であればその後を考えて吸収できる。

ふーん。じゃあ、銀行としては金利上がっても繰上返済できない人を対象にしないと駄目なんじゃね。
貧乏人に5年固定0.48%。優遇1.7%なんて条件ださないような。
富裕層の取り込みが正しい見方だと思うがね。
金利高く固定してしまった人は素直に借り換え検討してみたら？

年末に実行予定の俺、勝ち組

銀行にとって美味しいのは高い金利で繰上もせず、支払い遅れなく返済する人。
利払い0で返済する人もいるのに数千万も払うなんて愚の骨頂。

金融緩和のおかげで、銀行が金余りになってる。
住宅ローンは優良顧客にあたるし、マンションや家を担保に取れるから、金利がほぼ0でも貸してくれる時代になった。
もちろん返済能力がある人前提だが。
銀行だって長期金利が急騰する可能性ぐらい把握してるが、上がったところで大した損にもならない。
バブル時代の養老保険が今高利率で支払われてるようなもの。

金利0でローン返済すれば勝組ですね。

>634
年末まで同じ条件とは限らないよ。
国債の金利に左右されるから。

思わず借り換えようかと考えてしまった。5年固定0.5。
借り換え費用を考えても、わずかに有利になる計算。
面倒だからこのままにするけどね。

新規なら飛びつく条件だな。

俺が2%超えたフラットなら5年固定に借り換える。
35年もかけて返済なんてまさに金利の無駄。

早く返すとインフレの恩恵受けられないよ

数千万も金利払ってインフレ待ちたくない。

>641
団信に加入しているフラットは全て2%超ですよね？

金利優遇と収入保障保険

>645
なるほど。
収入保障保険は私は懐疑的だけどね。

高い金利で固定してしまった固定君は素直に5年固定検討した方がいいよ。
金利上がれーって毎日願い続けるよりよっぽど健康的。
まあ、審査で落ちたら仕方ないが。

>高い金利で固定してしまった固定君

いやいや、自分は高い固定ですけど長期間借りるよりよっぽど気が楽です。
優遇終わる10年で完済です。0.5は羨ましいですが乗りかえるメリットもうすし、返済に支障はないかな。
固定1.10なのでここでは＊＊＊なのでしょうが(^_^;)。

まあ、高い金利で固定してしまったら期間を短くして利払い減らすか、借り換えしかないもんね。
でも10年で返済できるだけ優秀ですね。

私は団体信用生命に懐疑的だけどな
リスク細分化されず一律金利に織り込まれて、融通が利かない
得するのはジジイだけ
収入保障保険はすきなときに辞めるか金額減らすか定期保険にポータビリティすればいい

リスク細分化のデメリットもある。
加入出来ない人が団信より多い。
健康状態によってはかなり割高。
(喫煙者で非健康体は保険料が３割増)
収入保障保険は定期保険に分類されるから、基本的にポータビリティが出来ない。
因みに、保険のポータビリティはその時点での年齢で保険料の再計算がなされるから、一般的には損。

収入保障保険が仮に定期保険にポータビリティ出来たとしても、実は全くメリットが無いに等しい。
その時点の保障と同額にすれば、保障額が一定になる分、保険料が上がる。
保険料を同一にすれば、保障額が下がるので何の為の保険か分からなくなる。
保険会社の説明を鵜呑みにすると将来困ることになるよ。

そもそも、収入保障保険と言う名前の通り生活費を保障するもの。
団信の代替商品と言う考え方は後から出てきたものであり、本質から逸れている。

ポータビリティじゃないな。コンバージョンだ失礼
険期間中であれば、その地点での一括受取保険金と
同額の定期保険や終身保険に保険商品を代えることができるという制度。
つまり「余命何年」と宣告された後でも定期保険に切り替えると一括受け取りで減額されない。
健康状態が悪い人や高齢者は団信に入ればいいよ。
損をするのは健康状態がよい人や若年で団信に入ってる人だから。
金利折込型の団信は繰り上げ完済したところで保険料が戻ってこない。
保険料は金融機関負担と言ったところで、結局、債務者みんなで負担してるのと同じだから。
結局、
・若い人
・繰上げ返済する人
・健康な人
が、
・高齢者
・長期間借りる人
・不健康な人
の保険料を実質負担してる仕組み。

団信しか入れない人が団信に入ればいいだけで、収入保障保険の恩恵を受けられる人は収入保障保険に入るという一択。

>>652
それは余命のタイミングで切り替えればいいだけの話。
事故は損保があるし仕事中であれば労災の厚い保障がある。
結局、残債が多く残っている中高齢時の心配は突然死ではなくほぼ病死なんだから、コンバージョン制度がとても役に立つ。

コンバージョンは要するに解約新規だろ？
一番不利益な方法だよ。
同額の定期保険に切り替えるのは保険料があがる。
終身保険に切り替えるのはもっと保険料が上がる。
しかもその時点での年齢で計算される。
制度して可能かということと、現実的かということは全く別問題。
保険の仕組みを知っているなら、コンバージョンは不利益意外の何物でもないと理解出来るはず。
例えば、バブル期に加入したお宝保険をコンバージョンして後悔している人がどれだけいることか。

だから余命宣告されたタイミングでコンバージョンすればいいだけだろ・・・
何言ってんだか

収入保障保険は通常物件価格より保障額を高く設定して契約する。（それでも団信の半分以下）
で、余命宣告された後にコンバージョンすれば、家を売った後でも金余りの状況になる。

家を売った　→　借金を完済した
失礼

>656
あのな、収入保障保険でコンバージョンなんて非現実的なの。
毎年毎年、保障額が下がるんだよ？
余命宣告されるのって何歳の時だよ？
60歳くらいで余命宣告されたとして、保障額が下がりまくった収入保障保険の保障額はいくらになってるの？
増額は出来ないだろ？

一般的に定期保険に分類される収入保障保険はコンバージョンは取り扱わない。

定期保険は一般的にコンバージョン出来ないが、まあ、あんたらを尊重して仮に出来たとする。

コンバージョンはその時点での責任準備金を使用する。
定期保険の一種である収入保障保険の責任準備金は極めて僅少。
数万円あるかないかだろう。
その程度の金額で別の保険へコンバージョンするなら、ある程度の保険金を確保しようとすると追徴金が発生する。
そんなコンバージョンは全く意味がない。

あんたらが説明したコンバージョンを余命宣告された人が使用した例は恐らく皆無だろう。
巷に出回っている保険に関するFPの本にでも書いてありそうな言い分だからな。
あんな本は全く当てにならない。

お前さ・・・・・
収入保障保険のコンバージョン制度をもって勉強してから書けよ
おそらくおそらく・・・って全部トンチンカンだから
皆無もなにも、それが収入保障保険や逓減型定期保険のメリットだから
保険についてド素人だな

あんたよりは保険に詳しいよ。

確かに、メットライフアリコなどの収入保障保険はコンバージョンが出来るよあだ。
だがさっきも書いたが、可能と言うことと現実的かということは別問題。
余命宣告された人のコンバージョンはその時点での死亡保険金額を上回って行うことは出来ない。
同額以下の定期保険か終身保険になるが、同額を確保するなら保険料がかなりアップする。
年齢にもよるが２倍ぐらいだろう。
保険料を上げないなら、保障額を大幅に下げるしかない。
そんなはのは意味がない。
あんたに訊くが、コンバージョンの例を数字で示してみな。
数字を見たら愕然とする。