東京都下(市部)の新築分譲マンション掲示板「深大寺レジデンスってどうですか?【その2】」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2009-03-19 16:27:00

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その2】です。
============================


東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地:東京都調布市深大寺南町3丁目17番1(地番)
交通:京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定:平成20年3月
販売予定:平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩18分はちとつらい...



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2007-08-08 12:59:00

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深大寺レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 781 物件比較中さん

    まあ、長期金利との兼ね合いじゃないですか?
    3000万円を35年で借りたとして金利が0.5%違えば
    400万弱返済額が増える。

    ここを青田買いした人は
    金利の面ではラッキーでしたね。

  2. 782 匿名さん

    400万ぐらい、値引きであっという間に相殺でしょ。

  3. 783 物件比較中さん

    こちらの物件を検討し始め、レスを参考にさせていただいてます。
    住民の方々の書き込みは丁寧で参考になり、とても好印象だったのですが、
    こちらの物件の残件数が不明確すぎているのが気になります。
    また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、2回目の震災には耐えられないと判断される場合、立替は可能になるのでしょうか?あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も不可能になるのでしょうか?マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか?

  4. 784 匿名さん

    断層は立川断層のことかな。
    それなら場所が離れているので、あまり心配する必要はないかと。
    直接基礎で建てられるほどではないにしても、このあたりの地盤は良い方ですよ。

  5. 785 物件比較中さん

    >>782
    そこまで値引くまでに金利があがらないといいですけどね。。
    そろそろ動き始めているようですが。。

    6月16日

    5月の 首都圏のマンション契約率  71.0%(好不調の分かれ目とされる70%を10カ月ぶりに上回った)

    5月の首都圏マンション発売戸数は4398戸   前年比 −17.7%

    1戸あたりの価格は4821万円  前年比で0.4%上昇したが、上昇率としては4月のプラス14.9%から大幅に鈍化

    マンション販売在庫数 1万0482戸  −62戸

    6月の発売戸数予想  5000戸前後  (今年の供給見通し5万4千戸程度)

  6. 786 ご近所さん

    >>783
    販売中の物件は三井不動産レジデンシャルのHPで見れるよ。
    残件数をはっきり示さないのはどこの物件でも同じだと思うけど。

    ご近所の某高級マンションなんか、
    販売戸数すら「未定」になってるよ。
    もう竣工してるのに。

  7. 787 匿名さん

    「ガイアの夜明け」みた。
    売れなくても売れなくても、いつかは魅力に思う人が現れるかもしれないってとことかな。
    価値観はさまざまだから。

  8. 788 匿名さん

    787
    俺も見た。
    ここ数年、日本の地価上昇を牽引していた国外投資家が
    サブプライム問題のあおりを受けて
    撤退せざろうえなくなった。

    主力投資家がいなくなった土地バブルも崩壊が既に始まってる。

    これから売り出される物件は、1〜2年前の地価高騰のピークのころに
    土地取得した、いわゆる高掴み物件。さらに原油高による資材高騰が
    価格上昇に追い打ちをかける。

    土地がまだ安かったころに用地取得した今の竣工済み物件を買うか
    4〜5年待ってこれからの地価下落が
    物件価格に反映されたころに買うのか。
    インフレ懸念による金利上昇もあるし、難しい判断だね。

    番組の最後に出てきた、マンション購入希望の新婚さん。
    「今が買い時」って判断は間違ってないと思うけど
    頭金0で3700万フルローンって大丈夫か?

  9. 789 匿名さん

    >4〜5年待ってこれからの地価下落が
    >物件価格に反映されたころに買うのか

    そのころには消費税が上がってるだろ(笑

  10. 790 匿名さん

    消費税としては現状は土地は非課税なのですよ。
    だから今マンション購入しても地価相当ぶんには消費税かかってきませんよ。

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  12. 791 匿名さん

    783さん、

    >また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、2回目の震災には耐えられないと判断される場>合、立替は可能になるのでしょうか?あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も>不可能になるのでしょうか?

    長谷工のマンションは神戸大震災でも致命的な被害は受けてませんし、徹底的に震災の被害を研究したようです。中小のゼネコンに比べればはるかに信頼性は高いでしょうと思いますが、ご自分で長谷工に聞かれてはいかがですか?
    よって、地震被害の立替はまず心配しなくていいと思います。
    万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば9階までとし、駐車場をつぶせば、
    立替は可能です。(日照、眺望は悪くなります。)
    モデルルームで営業の方に聞かれてください。

    また、このあたりにある地震のリスクのある断層は立川断層で、青梅市から立川市府中市まで通っています。詳細はネットでも調べられます。このマンションは断層から、相当離れており、地盤もよいので地震に関して、マイナス面はないでしょう。


    マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか?

  13. 792 匿名さん

    ↑ 791の訂正です。

    783さん、

    >また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、2回目の震災には耐えられないと判断される場>合、立替は可能になるのでしょうか?あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も>不可能になるのでしょうか?

    長谷工のマンションは神戸大震災でも致命的な被害は受けてませんし、徹底的に震災の被害を研究したようです。中小のゼネコンに比べればはるかに信頼性は高いでしょうと思いますが、ご自分で長谷工に聞かれてはいかがですか?よって、地震被害の立替はまず心配しなくていいと思います。
    万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば9階までとし、駐車場をつぶせば、
    立替は可能です。(日照、眺望は悪くなります。)
    モデルルームで営業の方に聞かれてください。

    >マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか?

    このあたりにある地震のリスクのある断層は立川断層で、青梅市から立川市府中市まで通っています。詳細はネットでも調べられます。このマンションは断層から、相当離れており、地盤もよいので地震に関して、現時点でわかっている限りではマイナス面の情報はないでしょう。
    (地震ですからどこが震源地かで大きく話は異なりますが)

  14. 793 物件比較中さん

    >万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば9階までとし、駐車場をつぶせば、
    立替は可能です。(日照、眺望は悪くなります。)
    モデルルームで営業の方に聞かれてください。

    792さん
    丁寧なご意見ありがとうございます。安心しました。
    今度、機会があればマンション販売の方にも聞いてみます。

  15. 794 匿名さん

    792さんのおっしゃっていることは、
      既存不適格物件なので現状と同一条件で建替えはできません。
      条例の範囲内で建替えは可能です。
      結果として日照や眺望が悪くなります。とうぜん狭くもなりますね。
    ということですね。

  16. 795 匿名さん

    まっ当然でしょ。地震だからと、甘いこと言ってるのもいるけど。

  17. 796 匿名さん

    それよりこのマンションの被害がでるような地震だと都内の公立小中学校は大丈夫でしょうかね。東京都の数字は出てませんでしたが、読売新聞を読んだら不安になりました。

  18. 797 匿名さん

    調布市の公立小中学校の耐震化率は73%だったような。調布市は個別の学校名を公表しないそうだ。

  19. 798 匿名さん

    >マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか?

    おそらく、断層ではなく「国分寺崖線(こくぶんじがいせん)」のことだと思います。
    物件のある場所から南に数百メートル歩くと、佐須町に急な下り坂がありますが、あれです。

    多摩川が10万年以上かけて武蔵野台地を削り取ってできた「河岸段丘」です。
    立川市国分寺市調布市世田谷区付近まで、25キロにわたって続く、崖状の地形です。

    崖や段丘という響きから、断層と混同して認識されている方がいらっしゃるのかもしれませんが、
    断層ではないので地震とは直接関係ありません。

  20. 799 匿名さん

    ま、どこのマンションでも実際建て替えるとしても
    費用を負担できない住人が大多数なんじゃないの?

    みんな日々のローン返済でいっぱいいっぱいだろうからねぇ。

    790
    マンションの販売価格には
    消費税がかかるよ。
    区分所有の土地の持ち分なんて
    販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

  21. 800 匿名さん

    ここももうそろそろ値引き幅upでしょうか?

  22. 801 匿名さん

    大京ダイア建設が完成在庫すべてを10%値下げと日経にでていましたね。

    >地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処>分をめざす。

    商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

    他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか?

    プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

    この物件のように売主が4社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。

  23. 802 匿名さん

    >>799
    確かに住宅ローンが残っている間の建替えでの費用負担は地獄だと想像されるに違いない。只、地震保険からの保険金がいくらか気休めにはなる、住宅ローンの残債の気休め位には。

    建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約60万円(仕様グレードで異なる)だから、3LDKの25坪(83㎡)だと1500万円で解体費用や仮住まい費用やコンサルタント費用(建て直しの企画費用も含み、建設会社自らが受け持つ場合もある)で25〜30%を加えて、約2000万円弱になるから、建て直し前の住宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

    だから、神戸でも家財は減らして収納を工夫して、25坪に住んでいた人は20坪に小さくして、無駄な内装は減らしたり費用を抑えるのに皆して納得して削減を工夫した。そうすれば余った床面積で一部を分譲して、その収入で負担を軽減することが出来た。

    建て替えが巧くいったマンションの最高の収穫は、マンション住民が建前の意見を横において、本音の部分で意見を納得するまで交わして、新しいコミュニティが再編された事だったかな。

    今のマンションは大抵、容積率を一杯に使っているから、建て替えではギリギリの選択になるから、本当は500万円ほどを地震対策に構造を丈夫なものにするように振り向けて欲しいところだ。それが一番の安心の対策、でも選択肢では多分最下位、見た目に釘付けが現状。

  24. 803 匿名さん

    このマンションの値引きに関しては、筆頭幹事の総合地所がどう判断するかでしょう。
    500戸近く売れているなら十分に利益は確保しただろうし。
    まったくの値引きなしで残りを売り切るのはまず不可能だろうから、どのタイミングでその方針を打ち出すのか。
    今の段階でも水面下では、諸費用サービスやら何やらで実質的な値引きはしてそうだけど。

  25. 804 匿名さん

    >建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約60万円
    >(仕様グレードで異なる)だから、3LDKの25坪
    >(83㎡)だと1500万円で解体費用や仮住まい費用
    >やコンサルタント費用(建て直しの企画費用も含み、
    >建設会社自らが受け持つ場合もある)で25〜30%を
    >加えて、約2000万円弱になるから、建て直し前の住
    >宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

    甘すぎ。その1.5倍くらいで考えておいた方がいいよ。

    >区分所有の土地の持ち分なんて
    >販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

    どこの国の話?

  26. 805 近所をよく知る人

    >区分所有の土地の持ち分なんて
    >販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

    このあたりのMSじゃ、ふつう、半分くらいは土地代だと思うが。

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  28. 806 匿名さん

    〉どこの国の話


    はいいけど、その前にお前が生きてないから心配しなさんな。

  29. 807 匿名さん

    805

    4000万の半分で2000万。。。
    一戸建ての間違いじゃないですか?

  30. 808 匿名さん

    敷地にめいっぱい建てて部屋数かせいでるから、ここの土地の持ち分はそれほどでもなさそう。
    土地の価格分は1000万前後くらいじゃないかな。
    そう考えるとあの上物の仕様でこの価格はちょっと高い?

  31. 809 匿名さん

    そうですね。
    その分、値引きの「のりしろ」は他に比べて
    大きいのではないかと。。。

    個人的希望観測ですけど。

  32. 810 近所をよく知る人

    >>807
    この近辺のMSの見積書貰って見たあります? 2、3年前のサーパス(?)とかプラウドが坪150万円だか200万円だった気がするから、長谷工はもっとすごい値段で買っていると思われる。
     土地代は2000万は余裕で越えてると思う(平均的サイズで)。だからあの値段なんだろうかと。

  33. 811 匿名さん

    新築の分譲で、間に入る地上げ業者・調査会社・デベロッパー・設計コンサルタント・工事監理会社・建設会社・広告会社等々がそれぞれ利益を見込んでそれだけで購入者の支払額は、10〜20%は目減りしている(新築景気の盛り立て上乗せも)。

    だから地震で壊れたからとか、古くなったからとか軽々と建て直すのは、財産の価値が段々目減りする訳、だから丈夫で長持ちで飽きの来ない建物を建てるのが大切だと思う。資源の無駄遣いも避けられるしね。

  34. 812 匿名さん

    これは計算すればすぐわかります。総面積23,703m2(7183坪) このあたりの坪単価は150万円から200万円だから、108億円から、144億円、570戸で単純に割ると、1895万円から、2526万円となります。よって、2000万円ぐらいというのはいい線かもしれないですね。まあ、このような規模の土地の場合、坪単価はもう少し下がると思いますが。
    そうなると半分ぐらいが土地代というのは、常識的な線だと思います。

  35. 813 匿名さん

    坪単価そんなにします?つつじヶ丘徒歩10分のところで、現在120万円ぐらいですが。。数年前だともう少し低いと思われるのですが?

  36. 814 匿名さん

    >>813
    それはマンション用地ですか? 少なくとも3000平米、可能なら5000平米以上で、用途地域と容積率、けんぺい率、高度地域種別などが、マンションに向いている土地ですか? そんな土地があったら、デベがほっておかないと思いますが。ちなみに、こんど近所に建てられようとしている大京のマンションは(明治安田生命社宅跡)、高い部屋は億に手が届くとか。。。これもかなり高値掴みなんでしょうなぁ、でもこのご時世、どうなることやら。。。

  37. 815 匿名さん

    確かに深大寺レジデンスのレベルで、こんなに苦戦してるのに、庶民には理解できませんね。。

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  39. 816 匿名さん

    頑張りましょう

  40. 817 匿名さん

    がんばりまーす

  41. 818 匿名さん

    813さんのいわれている坪120万円というのは戸建用地のことでしょうか。
    20,000m2以上でマンションに向いている土地は、調布、世田谷、府中、三鷹付近ではめったに出ません。最近では、東京西部では、この土地、久我山ガーデンヒルズ(朝日生命のグランド)、東京テラス(青山学院大学工学部)、深沢ハウス(都立大学)ぐらいでしょう。
    そのような大規模の土地の売買は当然、ディベロッパーが対象となります。
    ディベロッパーは工場跡地ではない、都内の大規模な土地は喉から手が出るほどほしいですから、大学や企業には土地やグランドの売却がないか、営業をかけています。
    この土地は長谷工が上手く手に入れ、総合地所に売却し、長谷工はリスクを抑えた形で売主となったと聞いています。購入金額は100億円以上だと思いますが、競合がどこまで真剣だったかどうか、明治大学が売り急いでいたかどうかで、価格は相当、変わります。
    いずれにせよマンション用地は潜在的にきわめて潜在価値の高い土地をデベさんが実際に付加価値に変えたわけですから、社会的貢献度はきわめて高いといえるでしょう。
    この土地に戸建てを建てたら、建てても150軒程度でしょうから。

  42. 819 周辺住民さん

    日経新聞夕刊に神田神保町は都心部だけど権利が複雑で開発しにくいので地価は下がっていると載ってました。
    まとまった土地だとそこそこ高価に取引したのでしょうね、かなり売値にのしかかってることでしょう。

    それはともかく、ここに限っていえば、社会的貢献度なんてない。既存不適格物件ですよ?
    不適切な物件と市にも判断されている。
    グラウンドは原っぱになるのがいちばん社会的貢献度はあったでしょうね。

  43. 820 匿名さん

    周辺の路線価10%ほど上がりましたね。

    >不適切な物件と市にも判断されている。

    規制前に建築許可が下りてるわけですから
    何の問題もないはずですが。

    この発言のソースはなんですか?
    もし、市がそのような発言をしているとすれば
    大問題だと思うのですが。

  44. 821 匿名さん

    路線価は1月1日時点。現状すでにこのあたりは下がっているよ。

  45. 822 入居済みさん

    >不適切な物件と市にも判断されている。

    確かにこの発言の根拠を教えていただきたいですね。
    不適切な物件で許可し、住民税だけぶん取ろうという魂胆でしょうか?

  46. 823 匿名さん

    市議会では議員からこのマンションについて問題視する発言はあったが、
    「市が不適切と判断した」は言い過ぎではないかな。
    たしかにここの建設問題がまちづくり条例で高さ制限をもうけることの後押しになった一面はあると思うが。

    どんなやりとりがあったか気になる人は、調布市のHPで議事録を読んでみるといいかと。

  47. 824 マンション住民さん

    >>819

    原っぱ。笑

  48. 825 匿名さん

    でも、そんな、いわく付きの物件だったんですか。。少しがっかりです。

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  50. 826 匿名さん

    地方自治体はこのような大規模な土地がどのように売却されるか、非常に大きな関心をもっています。用途地域から、問題のある施設ができる可能性は少ないですが、乱開発されたり、市に対して非協力的なデベが購入するといろいろと後でもめることになるからです。最悪は、いろいろなデベを転売され、最後に高値づかみしたデベが開発の目処がたたなくなり、原っぱでほっておかれることです。現代における原っぱは治安、衛生上問題があります。当然のことながら、固定資産税以外の税収も期待できません。そんな塀に囲まれた原っぱや時間貸し駐車場は23区内にはたくさんあります。
     
     三井不動産あたりが、戸建て大規模開発をすれば、もっとも理想的なのでしょうが、この規模では売り切るのは相当難しいでしょうね。一部の議員の発言があったとしても、このようなマンションの大規模開発も一般的には望ましいのです。理由は、文教地区なので、乱開発され、万一、教育的に影響のある施設や車の出入りの多い施設などができると問題となる。大規模開発だと、道路など、都市計画を進めることができる。車の出入り口を制限できる。消化栓など緊急設備の設置を要求できる。保育園の設置などを要求できる。など、市側の要求をデベに受けさせることが可能ですし、交渉先が一社だと市としてもやりやすいからです。また、マンションのほうが、人口増と税収アップ(300戸市外から流入したとして、年間1−2億円の税収アップ)が期待できるという面もあります。原山通りの整備は今後、中学校から南方向へ進める計画のようです。
     また、隣接する保育園がスタートすれば、バランスのとれた文教地区となりますからね。

  51. 827 匿名さん

    >>825
    近所にマンションが建つことになって
    周辺住民が議員を巻き込んで反対運動起こすなんて
    別に珍しくもない。

    最近はここぞとばかりにデべから金を巻き上げようとするような
    不心得なやつらも多いし。

    世知辛い世の中になったもんだ。

  52. 828 匿名さん

    業者がまざってきてるようですね。

  53. 829 匿名さん

    業者さんは、前から混ざってますよ。特に今日は水曜日。まあ、居ても良いじゃないですか(笑)

  54. 830 匿名さん

    い業者でもいいじゃないですか。
    言ってることは事実なんだし。

    それより819みたいに根拠のない自分の妄想を
    事実がごとく書き込むほうがよほど悪質かと。

  55. by 管理担当

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68.44m2~76.05m2

総戸数 92戸

サンクレイドル西所沢ステーションウィズ

埼玉県所沢市西所沢1-2-10

4300万円台~5400万円台(予定)

3LDK

62.06m2~68.48m2

総戸数 81戸

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ユニハイム町田

東京都町田市原町田3丁目

4590万円・5490万円

2LDK+S(納戸)

54.94m2・62.02m2

総戸数 58戸

サンクレイドル京王八王子

東京都八王子市大和田町5丁目

3300万円台~4500万円台(予定)

2LDK+S(納戸)・3LDK

58.71m2~65.1m2

総戸数 40戸

リーフィアレジデンス八王子北野

東京都八王子市打越町2013-3

4488万円~5198万円

2LDK・3LDK

56.99m2~68.49m2

総戸数 48戸