武蔵野タワーズ

古い民家が壊されて大きな立ち木を何本も引っこ抜かれまくられ、
元梅林だった駐車場を整地したあとに半年以上かな？かかげてた看板に記載されていたのが
「ランド」だったからね。ランドがやってるんでないの？ほかのデベもからんできてるのか？
ひょっとしてランドって地上げ担当会社ってことなのか？

>233　売りに出ているので参考になりますよ。坪単価330〜340万円です。

新築未入居で去年からかなり売りに出てましたね。
分譲時、好調完売に見えたけど、実はかなり業者が買っていたということでしょうかね。
実際、今出ている部屋もヤフーの仲介で検索するとある特定の業者が売りに出してる未入居
物件がずらっと出てくる。。。

去年はこの価格帯でもポツポツ売れてたけど、今年に入ってからは動きが止まってますね。
今残っているのも、ずいぶん長く売りに出しているものだし・・

やはり三鷹で坪単価300を大きく上回ることが正当化されたのはここ２年ぐらいの特殊な
市場環境下でのみ、ということになるんでしょう。

三鷹駅直結、中央線始発という利便性では、
それなりにいいと思うのですが、
その他、住居地としての三鷹の利点、魅力は、何でしょうか。

個人的には、都心には遠いし、町並みは平凡だし、個性的な店も少ないし、
あまり魅力を感じないのですが。

このあたり、ご教示いただけるとありがたいです。
（吉祥寺に近いというのは、ご勘弁ください。）

>250
自分の感性を信じればいい。
何に魅力を感じるかなんて人それぞれだし、魅力があるから住んでいるというわけでもあるまい。

武蔵野市地盤、行財政の安定度、福祉充実度、通勤利便性（始発）、子女教育環境（小学生の賢さは２３区超え）、
芸術文化的ハコモノとソフト（人材）の充実度、などなど豊かな生活にあったら嬉しいものがバランスしてるのが
魅力のファミリー層向けエリアです。あるいは中央線文化に浸って育った方々の終の棲み家、という感じでしょうか。
実際、余りにも物件価格があがりすぎたため元来勤労者ファミリー向けでありながらファミリーには買えなくなって
子供が減っている、という珍しい地域でもあります。

この物件も非常に良いと思いますが坪４００なんて値段で誰が買うんでしょうね。
三井の荻窪一等地で条件悪いと言われる低層階の角部屋が坪４２０万（２５坪弱（８２・１６平米）で１０６００万）、
浜田山も同等の値段です。どちらもバカ売れ、という感じではありません。
ここはタワーなので４００万を超えてくるとはとても思えないのです。

５社の共同プロジェクトですからあまり何年もかけて悠長な販売をするとも思えませんし、
穿った見方をすえば超青田売りの背景には市況がすこしでもマシな時に早く売り切ってしまいたい、ということもある
でしょうから、かなり抑えめの値段で出して確実に１００％即日完売を目指す方向でもおかしくないのではないでしょうか。
南向き中層階の中住戸ですら坪３４０万円程度、７５平米で７８００万程度で出してきてもおかしくないと思ってます。
そのかわり気の利いた仕様やクラス感は全く望めないでしょう。なにせ駅前ですから。

今度できる武蔵野タワーの裏にクリオレミントンというマンションがあります。もう築10年以上の物件ですけど、駅近の大型物件ということで、たしか当時で8000万円〜1億3000万円もの高額物件だったんじゃないかと覚えてます。ただ、クリオレミントンは全室100㎡超という広さが売りなので、70〜80㎡ぐらいの広さのマンションとして単純換算すれば7000万円〜9000万円という感じでしょうか。今度の武蔵野タワーの物件は、このクリオレミントンより駅近ですし、グレードも同じくらいと仮定すると若干高めの値段設定になるんじゃないでしょうか。特に眺めのいい上層階は広さにもよるでしょうが、70〜80㎡ぐらいの広さなら億になってしまうんじゃないかと思います。

>>252

つまり赤字で売るってこと？

>かなり抑えめの値段で出して確実に１００％即日完売を目指す方向でもおかしくないのではないで>しょうか。
>南向き中層階の中住戸ですら坪３４０万円程度、７５平米で７８００万程度で出してきてもおかし>くないと思ってます。

それではプラウドタワー武蔵小金井よりも安くなってしまいます・笑

>ここはタワーなので

タワーだからこそ400万を超えてくるでしょう。
浜田山みたいな低層物件より、タワー物件のほうが売れますから。

おはようございます。坪３４０万がちょっと苦笑されたようで残念ですが
言われてみれば至極当然のことばかりで坪３４０はありえないかという気もなりました。
とはいえそれは供給側の論理ですから数百世帯の消費者がその値段で申し込むとは思えませんけどね。
坪４００は減少したお客さんを巡って大激戦区ですから売るもの大変でしょう。安くして即日抽選に
持ち込んだほうが怪我が少ないと思いますよ。

＞それではプラウドタワー武蔵小金井よりも安くなってしまいます・笑

それ自体は全く不思議なことではないですよね、当時とは市場環境が異なるのですから。
武蔵小金井は歴史的な高値水準の２００７年夏物件。
時期が異なれば、条件が良くても安くなったり、悪くても高くなったり。
それがマーケットというものです。
また、武蔵野タワーズは野村単独ではなくＪＶであるところもポイントですね。
他のプラウドに対するしがらみのようなものは比較的少ないことが想定されます。

>258

武蔵小金井が350なんだから三鷹は400ってのは分りやすいけど、やはり無理でしょうね。
新価格だ新新価格だとデベがここぞと煽った時期と比べて、今や完全に潮目が変わってしまいました。

もちろん売主は高くは売りたいでしょうけれど、売れなければ意味がありません。
山手線駅近のタワーでさえ400は出せなくなってます。

私の予想では武蔵小金井をベースにプラス20くらいでしょうかね。

世帯用マンションかとおもったら1Rもあるのか。

山手線駅近のタワーとは、具体的にどこですか？

駐輪場は地下に居住者用のほかに駅利用などの市民用も確保されるようですね。
公共施設が入るとなっていますが何が入ることになるのでしょうか？
市の窓口とかでしょうか。

>261

プラウドタワー東五反田ですね。
６年も７年も前の底値と比べると可哀そうですが、それなりの頑張った値段設定だと思います。
もちろん、400オーバーの部屋もたくさんありますよ。

東五反田は駅近とはいっても駅前ではないし、
大崎エリアにはライバル物件が２つあるし、
純粋に比較できるかどうかは難しいと思いますけど。

単純に比較はできないのは同意だけど、
東五反田駅近のほうが三鷹駅前よりも便利に思う人のほうが多そうな気がする。
都心部に通勤する人は多そうだからねぇ。通勤時間なんて短いほうがいいもん。
このマンションのおかげで三鷹駅前の緑は激減したしね、郊外であるアドバンテージも
あんましなくなったし。

だから駅前じゃなくて駅近って最初に書いたでしょ。

ただ参考にはなるでしょう？
駅から遠い分だけ立地でカバーできませんか？

五反田はねえ…。たしかに通勤には便利でしょうけど休日に家にいる時や子供を遊ばせる環境などを総合的な住環境とか考えると、やっぱり三鷹のほうが私はいいなあ。通勤に時間がかかるといっても、大手町あたりまで東西直通で30分くらいだし、何より東西線、総武線が三鷹始発で朝の通勤も座っていけますし。それにやっぱり三鷹周辺の方が五反田近辺より自然環境が豊かですよ。

>267

チョッと論点がずれているような。
三鷹と五反田どちらが自分の好みかはこの際問題ではありません。

要は立地で上回る東五反田の方でも、平均で坪400はいけてません。
まして三鷹ではそれを超えることは市場原理から無理ではないかと。
この市場原理ですが、販売のタイミング、市場の動向が大きく左右します。
その点、同じプラウドの武蔵小金井は高値で売り抜けたとも言えます。

マンションの資産価値を決めるのはなんと言っても立地ですので。

因みに先般の公示価格は以下の通りです。
東五反田二丁目　186万/M２
中町一丁目　　　155万/M２

>268
購入希望者にとっては、それはいい情報ですよね。坪400以上だと、普通のサラリーマンで購入できる人は少ないでしょう。ただ、私は臆病ものなんで、最悪のケースも想定して考えちゃうんですよね。坪370ぐらいかと思ってたら、実際は坪400以上だったなんてことになったら、ショックはでかいので…。ただ、三鷹駅北口の武蔵野市の一等地の物件だからなあ。かなり高額になりそうだ…。

東五反田二丁目も中町一丁目も広いです。
公示価格に使われたのはどの地点なのかも重要ですよね。

パークタワーグランスカイ(東五反田２)のスレに

「金額出ましたね。
　たけ〜！」

と、書かれてますよ。

まあ、実際のところ、武蔵野タワーは坪いくらか不明ですから高めに思っていていいんじゃないですかね。思ってたより低い金額ならラッキーなわけですし。購入できると分かったら、あとは他の物件とかと比較検討すればいいでしょうし。逆にこのぐらいだろうと思ってたより高い金額だったら、その時点で購入はあきらめるという悲惨な結果になってしまいますよ…。というわけで、私はこの、武蔵野タワーは、今後の市況等も考えて坪400をＭＡＸと考えてます。逆にそれ以上だったら
、この物件の購入無理。坪380〜399ぐらいなら購入を検討しようと思ってます。

購入をあきらめるのは悲惨な結果なのか？
自分で支払い不可能な物件をあきらめるのは正しくて幸せな結果だと思うよ。

>273
そうですか？車でも何でもそうだけど、「いいな、これほしいな」と思ってさあ購入しようと思ったら高すぎて購入できないというのは悲しすぎませんかね。少なくとも私はそうですので。まあ人によって考え方が違うから何とも思わない人もいるでしょう。要するに最悪のケースを想定して（購入できない）本当に購入できない時のショックを最小限にするという私なりの対処法ですので、あまり気になさらないでください。ただ、私はこの武蔵野タワーも本当に検討物件の一つと考えてるので最悪坪400までいくことも考慮しています。

三鷹の駅近マンションに坪４００、考えられない　新宿や中央線沿線勤務でも他を考えますね　１００米で1億出せるならもう少しロケーションの良いところも考らえれそうですしね　武蔵野市中町と言っても所詮三鷹には変わりない気がします

>275
別に高いと思うなら、別に購入を考えなければいいだけの話じゃないですか。私は別に275さんにこの値段でここを買えといってるわけではないのですが。私も安いにこしたことはないですし。あくまで、坪400というのは私の購入を考える限界の目安ということです。私も「坪370〜380ぐらいだったらいいなあ〜」というのが本音です。ただ、武蔵野タワーのすぐ裏の１４階建てのクリオレミントンが、たしか8000万円〜1億3000万円ぐらいしたんですよねえ。10年以上前で全部100㎡以上だと思いますけど…。武蔵野タワーより三鷹駅から遠いんですけどねえ。当時の市況などと今は違うでしょうが、とりあえず最悪の状況も考慮してなんとか購入の手段を考えてます。

いろいろ予想するのは楽しいよね。
クリオレミントンがたったころは、すぐ南側のここが木々豊かな民家と梅林だったからね。
いかにも三鷹らしいいい環境だったのではないかな。
いまは緑ないからね。価値は下がってるんでないかい？ここも。
むしろイトーピアのほうが参考になるんでいかな、４年前くらいだっけか？

276さん　わたくしの個人的な考えを言ってるまでであなたも個人的な意見を述べてるだけでしょう？誰も買えと言われてるなんて思いませんしね　それぞれ価値観、考え違うから色々な意見がでるのでは？他人の意見も意見としてさらっと流しましょう

坪単価をあーでもない、こーでもないと言ったところで意味ないな。
いずれわかることだしな。当たったところで買えなきゃ、関係ないし。ここで高いと騒げば
下がるというなら意味もあるが、ビジネスをそんな安易に展開するデベもあるまい。

武蔵野市は緑が多いイメージがありますが、大きな公園はほとんど他市なんですね。

>280
厳密に言えば、武蔵野市だけで大きな公園というのは武蔵野中央公園だけかな。井の頭公園の半分は三鷹市、小金井公園の一部が武蔵野市という感じです。でも市の境界に壁とかがあるわけじゃないので、どこから武蔵野市、三鷹市というのは分からないですよ。あと、武蔵野市と三鷹市の境界の玉川上水の新緑とかも公園ではないけど、この辺の代表的な緑の一つじゃないかな。

>283
イトーピアの最多価格って良く覚えてないけど、たしか70㎡〜80㎡で6,000〜7,000万円ぐらいだったような…。一番高くても9,000万円はいってなかったんじゃないかな？ただ、あそこはタワーマンションでもないし、共用施設も今度の武蔵野タワーより見劣りしますし。武蔵野タワーの場合駅前の中心の一等地で下に医療モールやスーパー、スポーツクラブなどの施設が入るなどの利便性も考慮すると、同じ広さで1.25倍くらいの値段ってかんじになるんじゃないでしょうか。私の予想では70㎡〜80㎡の広さで7,500〜8,750万円といった感じでは？もちろん、上層階の眺望のいい場所、日当たりのいいな書とかはもっと値段がはるでしょうが…。もちろんここれは私の個人的憶測です。

>280
三鷹駅は利便性を優先しないと価格にあいませんよ。
この辺で静かさや緑の多い環境を優先するなら武蔵境駅や東小金井駅が良いかと思います。
街の成熟度は三鷹駅とは雲泥ですが上記の大きな都立公園群に気軽にいける住宅街です。

>285
三鷹駅周辺と武蔵境駅や東小金井駅周辺でそれほど静かさや緑の多さでかわるとは思えないなあ。むしろ、三鷹駅周辺のほうが玉川上水沿いとか緑が多くて静かな感じがする。

中央線にしてあの田舎さは東小金井にはかなわないでしょ。
駅周辺は大学と住宅と畑、都立公園だけ。

三鷹は利便性も緑もある。
武蔵境、東小金井は緑しかない。

どこも畑だらけのサラリーマン居住区だよ。

ところで、三鷹駅前に武蔵野タワーのモデルルームが建設中みたいですね。ＧＷ明け頃には完成ろいう感じでしょうか。

武蔵境、東小金井、と比較対象があがっていますが、三鷹とは比較しても意味が無いでしょう。

交通の便、治安(暴走族とか不良とか)、利便性(商店やスーパー)、色々考えても比較対象としては
不つりあいかな。。。

しかし、そういう意味でもタワーが出来ると、三鷹の価値も変るかも。。

ここデベにタワマン屋オリックスはいってるけど管理もオリックスですか？

>292
治安がそんなに違うのですか？
東小金井の中学は公立では都内トップクラスの学力だそうですが。
だからといって三鷹の治安がそんなに悪いとように見えません…。

このマンションからだと5分くらい自転車を走らせれば武蔵野市総合体育館のジムやプールもあるね。武蔵野市民や隣接する市区の住民でも相互利用制度で利用できるみたいだから時々しか行かない人には安いしそちらもいいかもね。

タワマン屋オリックスって、あちらこちらの18階建を
タワーと称してるオリックスかな。

蝶野は三鷹スペクターだったんだよね。